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• 155****5062

  寶安區(qū)新安尖崗山 ，在寶安公園的東北方向

  查看全文↓ 2014-03-24 10:30:55
• 142****1343

  我不知道那個，但我知道東莞的別墅，像虎門的雙拼四拼的豐泰東海城堡340萬-1000萬，常平卓越蔚藍城邦**低230萬，樟木頭的**便宜的190萬差不多，深圳的也有幾個別墅項目，關(guān)注可以聯(lián)系。

  查看全文↓ 2014-03-23 20:21:18

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• 問 深圳市寶安區(qū)沙井鎮(zhèn)的市民廣場在那里？
  答

  您好，關(guān)于這個問題，您可以去北京二手房網(wǎng)查詢，地址是：，希望對您有所幫助。

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• 問 深圳市寶安區(qū)的房價大概有哪幾個檔次？分別是多少？
  答

  我建議你登錄 寶安中心區(qū)論壇論壇了解下 上面的房產(chǎn)頻道專業(yè)分析寶安房產(chǎn)的動態(tài)和走向 搜索baoannet,或者搜索：寶安中心區(qū)論壇

• 問 龍華富士康的租房的房錢多少
  答

  單房200-2501房一廳300-400治安尚可，很少出事?；疖囌镜礁皇靠涤?21路**。具體是火車站西廣場坐，終點站是龍華富士康北門（清湖宿舍）

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• 問 深圳市寶安區(qū)石巖鎮(zhèn)有那個地方有新房招租
  答

  羅租村 就是國惠康\宏發(fā)大世界對面的出租屋片區(qū) 挺不錯的 房價相對中心更便宜,而且交通便利 繁華 **恩斯邁的車也是在羅租路口等就可

• 問 深圳市政府出讓土地面積大的單價高還是面積小的單價高
  答

  土地價格是指在正常市場條件下,一定年期的土地使用權(quán)未來純收益的現(xiàn)值總和。其高低取決于可以獲得的預(yù)期土地收益(地租)的多少,而預(yù)期土地收益受一般因素、區(qū)域因素和個別因素的共同影響。但在實際土地價格評估中,就某一具體宗地而言,上述因素都已經(jīng)不會改變,唯一決定土地價格的是用途。 由于土地用途具有多樣性,不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益量,且土地權(quán)利人都期望從其所占用的土地上獲取更多的收益,并在規(guī)劃許可的情況下,以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。因此,在現(xiàn)代城市中,建筑物不僅多層、高層化,而且建筑物的用途也出現(xiàn)了立體化:地下一至二層為停車場、設(shè)備用房,地面一至二層為商店,往上是寫字樓,再往上是居民住宅。 用途立體化的建筑無疑使土地得到了高效利用,然而卻給國土部門出讓土地使用權(quán)帶來了一些問題。 一方面,根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定,土地使用權(quán)出讓**高年限按下列用途確定:居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或者其他用地50年。目前,我國出讓土地使用權(quán)一般都為**高年限。對于一宗擁有若干用途的土地來說,如果整宗地按綜合用地對待,居住用地也只能使用50年,開發(fā)商付出同樣多的建筑成本和稅費,銷售價格卻必然要比70年使用期的住宅低;對于購房者來說,無論是否以較低的價格購得房產(chǎn),都不愿意自己嶄新的房子比別人少用20年。因此,如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地,那么整宗土地設(shè)定為出讓期50年的綜合用地,將使許多人難以接受。 另一方面,全國各城市制定基準(zhǔn)地價的時候,由于綜合用地的地價內(nèi)涵難以界定,除北京等個別城市外,絕大多數(shù)地方都回避了這個問題,基本上只確定了商業(yè)、居住、工業(yè)三類用地的基準(zhǔn)地價。并且,北京的綜合用地是指辦公科研、寫字樓、會展中心、文體衛(wèi)生等用地,并沒包括同一宗土地中既有商業(yè)又有普通住宅的情況。這樣,國土資源部門在核定綜合用地的出讓價格時,沒有統(tǒng)一的基準(zhǔn)地價可供參考。筆者認(rèn)為,綜合用地土地價格的評估,根據(jù)不同情況可以采取分算法與合算法兩種方式解決。 分算法 分算法適用于宗地地塊面積較大,用途區(qū)分明顯且包含普通居住用地的情況。 具體方法是:按照該宗地塊內(nèi)不同用途的分?jǐn)偼恋孛娣e分別評估出商業(yè)、住宅等用地在法定出讓年限下的價格,并在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同和頒發(fā)國有土地使用證時,注明各個用途的分?jǐn)偼恋孛娣e和使用年限。 例1:政府準(zhǔn)備出讓一宗國有土地使用權(quán),有效面積為20000平方米。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計條件,該宗地用途為R2、C2(二類居住和二類商業(yè)用地),容積率≤1.5,建筑層數(shù)≤12,建筑高度≤36,綠地率≥35%。其中,商業(yè)建筑面積為4500平方米。該區(qū)域商業(yè)用地基準(zhǔn)地價為900元/平方米,居住用地基準(zhǔn)地價600元/平方米。計算過程如下: 計算商業(yè)用地和居住用地的分?jǐn)偯娣e 根據(jù)**有效使用原則,估價設(shè)定該宗地規(guī)劃容積率為1.5. 總建筑面積=20000×1.5=30000(平方米) 商業(yè)用地分?jǐn)偼恋孛娣e=(4500/30000)×20000=3000(平方米) 居住用地分?jǐn)偼恋孛娣e=[(30000-4500)/30000]×20000=17000(平方米) 計算商業(yè)用地和居住用地的地價 假設(shè)區(qū)域個別因素、期日、開發(fā)程度修正系數(shù)均為1,商業(yè)用地出讓年限為40年、居住用地為70年,—年期修正系數(shù)也為1.當(dāng)容積率為1.5時,商業(yè)用地容積率修正系數(shù)為1.3,居住用地容積率修正系數(shù)為1.1. 商業(yè)用地總價=900×1.3×3000=351(萬元) 居住用地總價=600×1.1×17000=1122(萬元)估價結(jié)果 商業(yè)用地分?jǐn)偼恋孛娣e:3000平方米;土地單價:900元/平方米;土地總價:351萬元,大寫:人民幣叁佰伍拾壹萬元整 居住用地分?jǐn)偼恋孛娣e:17000平方米;土地單價:600元/平方米;土地總價:1122萬元,大寫:人民幣壹仟壹佰貳拾貳萬元整(注:商業(yè)用地使用年限40年,居住用地使用年限70年) 或者可以采取另一種表示方法:先如上述步驟評估出商業(yè)、住宅等用地的價格,再折算成綜合用地價格。簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同和頒發(fā)國有土地使用證時,同樣要注明各個用途的分?jǐn)偼恋孛娣e和使用年限。字串1 同上例,先計算出商業(yè)用地總價351萬元、居住用地總價1122萬元之后,可得該宗土地總地價為1473萬元,總用地面積20000平方米,然后計算出綜合地價為14730000/20000=736.5(元/平方米),估價結(jié)果為: 土地有效面積:20000平方米;土地單價:736.5元/平方米;土地總價:1473萬元,大寫:人民幣壹仟肆佰柒拾叁萬元整(注:商業(yè)用地使用年限40年,分?jǐn)偼恋孛娣e3000平方米;居住用地使用年限70年,分?jǐn)偼恋孛娣e17000平方米) 合算法 合算法適用于宗地地塊面積較小、用途區(qū)分不明顯、不包含普通居住用地或居住用地年限不要求70年使用期的情況。比如立體化、多層次利用的商業(yè)辦公綜合寫字樓或上住下商的公寓,由于所占土地面積小,各用途分?jǐn)偟耐恋孛娣e基本上是建筑物的基底占地面積。在這種情況下,土地?zé)o法進行物理性分割,可以把整宗土地視為一宗綜合用地,出讓年限統(tǒng)一定為50年。 例2:政府準(zhǔn)備出讓一宗國有土地使用權(quán),有效面積2000平方米,規(guī)劃建設(shè)十層綜合樓一棟,地下一層為倉庫,建筑面積1000平方米;地上三層為商場,建筑面積3000平方米;四至十層為住宅,建筑面積7000平方米。該區(qū)域商業(yè)用地基準(zhǔn)地價為900元平方米,居住用地基準(zhǔn)地價為600元/平方米,倉儲用地基準(zhǔn)地價參照工業(yè)用地,為400元/平方米。計算過程如下: 計算倉儲用地、商業(yè)用地和居住用地在總用地中所占的比例 總建筑面積=1000 3000 7000=11000(平方米);容積率=11000/2000=5.5;字串9 R倉儲=1000/11000=0.091;R商業(yè)=3000/11000=0.273;R居住=7000/11000=0.636 計算倉儲用地、商業(yè)用地和居住用地的年期修正系數(shù) 假設(shè)倉儲、居住用地的土地還原利率為8%,商業(yè)用地土地還原利率為10%。 K倉儲=1字串3 K商業(yè)={1-[1/(1 10%)50]}/{1-[1/(1 10%)40]}=1.014 K居住={1-[1/(1 8%)50]}/{1-[1/(1 8%)70]}=0.983 計算綜合用地的地價 假設(shè)區(qū)域個別因素、期日、開發(fā)程度修正系數(shù)均為1,當(dāng)容積率大于3時,倉儲用地不考慮容積率修正;商業(yè)用地容積率修正系數(shù)為2;居住用地容積率修正系數(shù)為1.6. 綜合地價=400×1×1×0.091 900×1.01388312×2×0.273 600×0.98317624×1.6×0.636=1134.91(元/平方米)字串8 估價結(jié)果 土地有效面積:2000平方米;土地單價:1134.91元/平方米;土地總價:226.98萬元,大寫:人民幣貳佰貳拾陸萬玖仟捌佰元整(注:綜合用地使用年限50年) 綜上所述,分算法與合算法不僅可以應(yīng)用于國土部門出讓底價的評估,也可用于綜合用地的抵押或者其他目的價格評估。與出讓底價相比,只是剩余使用年限有所不同。 需要說明的是,由于房屋與土地的結(jié)合極為緊密,當(dāng)一宗土地被立體化、多層次利用以后,其效用大大增加,有可能超過各單獨用途的土地價值之和。因此,在使用分算法與合算法評估綜合用地價格時,一定要全面考慮委托評估宗地被高效利用后的實際價值,參考市場上其他類似宗地。

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