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• 135****2830

  你好，業(yè)委會成立前，物業(yè)需按照**初審核的物業(yè)費收取，不得上調(diào)，業(yè)委會成立后，物業(yè)可以和業(yè)委會根據(jù)物業(yè)服務(wù)水平進行調(diào)整，但是必須經(jīng)過小區(qū)占2/3面積的業(yè)主提出，且2/3的業(yè)主同意采納調(diào)整，且業(yè)委會有權(quán)對物業(yè)收支經(jīng)營進行查詢，謝謝，請采納

  查看全文↓ 2014-03-23 15:40:11

相關(guān)問題

• 問 ??物業(yè)管理費收哪些？物業(yè)管理費包括什么 ？
  答

  物業(yè)管理費一般由以下一些項目構(gòu)成：公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護保養(yǎng)費用。聘用管理人員的薪金，包括工資、津貼、福利、保險、服裝費用等。公用水電的支出，如公共照明、噴泉、草地淋水等。購買或租賃必需的機械及器材的支出。物業(yè)財產(chǎn)保險(火險、災(zāi)害險等)及各種責任保險的支出。垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費用。清潔公共地方及幕墻、墻面的費用。公共區(qū)域植花、種草及其養(yǎng)護費用。更新儲備金，即物業(yè)配套設(shè)施的更新費用。聘請律師、會計師等專業(yè)人士的費用。節(jié)日裝飾的費用。管理者酬金。行政辦公支出，包括文具、辦公用品等雜項以及公共關(guān)系費用。公共電視接收系統(tǒng)及維護費用。其他為管理而發(fā)生的合理支出。另外的項目詳見相關(guān)物業(yè)公司的具體規(guī)定。相關(guān)物業(yè)公司保留**終解釋權(quán)。

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• 問 物業(yè)管理費是什么費? 物業(yè)管理費怎么算
  答

  物業(yè)管理費是有標準的，用收費標準乘以房子的建筑面積就可以了。比如標準是1.5元，房子面積是100平米，就用1.5乘以100，每月的物業(yè)費就是150元，一年就是1800元。以此類推。還要加上公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護保養(yǎng)費用，有無電梯的差別。物管級別 基準價 上下浮動幅度 浮動范圍（元/米2·月） 有電梯和無電梯差別：一級 1.70元/平方/月 0.85元/平方/月 15％ [1.45，1.96] [0.72,0.98] 二級 1.25元/平方/月 0.62元/平方/月 15％ [1.06，1.44] [0.53,0.71] 三級 0.91元/平方/月 0.45元/平方/月 15％ [0.77，1.05] [0.38,0.52] 拓展資料：物業(yè)管理費，是物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同為物業(yè)使用人或所有人提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理使用人或所有人依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當付出的費用。物業(yè)管理公司為業(yè)主或用戶提供的不同服務(wù)項目，其收費標準是有所不同的，有些服務(wù)項目，其收費標準是物業(yè)管理公司與業(yè)主或用戶面議洽談而定；有些服務(wù)項目，其收費標準要按政府有關(guān)部門的規(guī)定執(zhí)行。在具體收取物業(yè)管理費時，有些項目是一次性收費；有些項目則是定期收??；有些項目的收取方式較為靈活。

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• 問 物業(yè)管理費
  答

  業(yè)內(nèi)估計在0.7元/平方米.月左右；日前，北京市發(fā)改委物價處一位負責人向記者透露，正在制訂的《北京市物業(yè)服務(wù)收費政府指導價標準(征求意見稿)》中，經(jīng)濟適用房實行市場調(diào)節(jié)已經(jīng)確定，但是具體的執(zhí)行還需待制訂相關(guān)的執(zhí)行價格標準。該人士稱，該政府指導價格會比目前普通商品房物業(yè)服務(wù)收費政府指導價的基準價(0.90元/平方米.月)略低，但她表示尚不便透露具體數(shù)目。包干制還是主要方式假如經(jīng)濟適用房實行市場調(diào)節(jié)價格，就應(yīng)該執(zhí)行目前建設(shè)部新下發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》中規(guī)定的物管收費形式，主要是包干制或酬金制。包干制即物業(yè)管理公司將管理費作為收入，扣除運作支出后的剩余管理費用則是利潤，若管理費用收不抵支，則由物業(yè)管理公司來彌補。酬金制則是香港現(xiàn)行的一種收費形式，即物業(yè)管理公司收取業(yè)主的物業(yè)管理費，向業(yè)主提供各種服務(wù)，并按一定比例在物業(yè)管理費中提取適當酬金作為物業(yè)報酬，物業(yè)管理費結(jié)余歸業(yè)主所有，不足則由業(yè)主繳納管理費補足。酬金制是物管收費完全市場化的一種收費方式，目前北京普通商品房小區(qū)的物管收費還是以包干制為主。中原華夏物業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理高峰認為，從目前的現(xiàn)實情況來看，實行市場調(diào)節(jié)行為的經(jīng)濟適用房物管收費還是應(yīng)該采取包干制的方式。服務(wù)和收費對等，業(yè)主可能接受中國物業(yè)管理協(xié)會副秘書長董賢鈞認為，經(jīng)濟適用房實行市場調(diào)節(jié)肯定要受到政府指導價的制約，從目前北京普通商品房物管服務(wù)收費基準價調(diào)為0.9元/平方米.月、**高只能在基準價上上浮10%計算，實行市場調(diào)節(jié)行為的經(jīng)濟適用房的收費基準價肯定不會超過該價格。深圳長城物業(yè)管理股份有限公司北京分公司副總經(jīng)理吳崛估計，實行市場調(diào)節(jié)的經(jīng)濟適用房的物管收費應(yīng)該在0.7元/平方米.月左右。吳崛說，經(jīng)濟適用房目前所執(zhí)行的收費標準在一定程度上很難維持物管公司的正常開支，有不少公司是在生存線上掙扎。目前其分公司之所以能夠進行正常的物管服務(wù)，一定程度上得益于開發(fā)商提供的部分經(jīng)營性用房和停車位的收入補貼物業(yè)費的不足。董賢鈞認為，物管服務(wù)和收費實行的等價收費，業(yè)主應(yīng)該能夠接受。同時，將來其市場調(diào)節(jié)價是由業(yè)主委員會和物管公司協(xié)商制訂的，要保證沒有亂收費。物管公司擔心業(yè)主反對，希望政府減稅有業(yè)內(nèi)人士認為，經(jīng)濟適用房物管收費實行市場調(diào)節(jié)是一種必然。董賢鈞指出，現(xiàn)在政府對其定價限定在0.52元/平方米.月，在一定程度上限制了物管公司的管理服務(wù)質(zhì)量的提高，尤其是一些硬件設(shè)施的投入大打折扣。高峰認為，從目前的實際情況看，人們對物管服務(wù)質(zhì)量要求越來越高，如果靠市場調(diào)節(jié)，提高服務(wù)水平必然增加費用，但很多經(jīng)濟適用房的買主是沖著房價低和物業(yè)管理費便宜而來，提高價格必然會遭很多人會反對，而在比商品房物業(yè)收費低的前提下提高服務(wù)水平，公司就是損失。所以市場化必須要靠政府出力。高峰建議，物管公司一方面要盡量開展有償服務(wù)，以有償服務(wù)的所得補充經(jīng)濟適用房物管費的不足，進而保證其質(zhì)量。另一方面需要政府給予這些公司的稅收一定的優(yōu)惠政策，如低稅率或者減免某些項目的稅收。調(diào)查業(yè)主：平攤后為1.64元/平方米.月目前，北京的經(jīng)濟適用房物業(yè)管理收費實行政府指定價為0.52元/平方米.月，比一般的商品房低。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，回龍觀的物管費用是0.5元/平方米.月，天通苑和剛?cè)胱〉谋本┦袖N售價格**低的經(jīng)濟適用房項目——瑞海新城均為0.52元/平方米.月。此外，董賢鈞透露，目前北京的經(jīng)濟適用房的物管費用收繳率已經(jīng)達到了97%左右。記者統(tǒng)計中發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)的經(jīng)濟適用房物管公司都具有很高的資質(zhì)和管理水平。比如回龍觀的北京天鴻寶地物業(yè)管理公司、天通苑的順天通物業(yè)公司都具有一級資質(zhì)，而瑞海新城則聘請了全國著名的物管公司——萬科物管為顧問，為業(yè)主提供一站式的高質(zhì)量物管服務(wù)。雖然物管公司按照國家的規(guī)定收取經(jīng)濟適用房的物業(yè)費，但有不少經(jīng)濟適用房業(yè)主向記者反映，與其他費用一塊兒折算，目前他們交的費用并不低。天通苑業(yè)主陳先生就算了這樣一筆賬：物管費用0.52元/平方米.月，水泵維護維修費用1.4元/平方米.年，電梯費0.98元/平方米.月，垃圾費2.5元/戶.月。他居住的房子是148.25平方米，一年下來，總的物業(yè)管理費用是2911.98元，平攤下來為1.64元/平方米.月。天通苑、回龍觀等小區(qū)多名業(yè)主表示，還是比較認可物管公司實行市場調(diào)節(jié)行為，即使是多化一點錢，只要把小區(qū)的物業(yè)維護得好，小區(qū)業(yè)主安全，物業(yè)可以增值都行。從長遠來看，對業(yè)主來說還是有利的。記者觀察變相收費**終損害業(yè)主利益事實上，經(jīng)濟適用房目前還沒有相關(guān)具有針對性的物管服務(wù)及收費標準。不少物管公司稱其所提供的服務(wù)標準都是按照普遍商品房的物管服務(wù)內(nèi)容提供，而所收取的物管費用則是執(zhí)行的政府指定價格。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，一些經(jīng)濟適用房的物管公司提供的物管服務(wù)內(nèi)容和普通住宅基本相同，但是還是存在一些服務(wù)質(zhì)量等方面的差別。比如保安的數(shù)量以及巡邏的次數(shù)等細節(jié)方面的差別。經(jīng)濟適用房物管收費低，而業(yè)主對物管服務(wù)的要求卻越來越高。物業(yè)公司作為一個獨立的經(jīng)濟實體，盈利是其**根本目標，在這種情況下，物業(yè)公司變相收費也就很難避免，**終損害業(yè)主利益。

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• 問 物業(yè)管理費
  答

  您所居住的小區(qū)是按物業(yè)類別四級所進行的收費，在深圳，價格屬于中等。不過出現(xiàn)事情，我們的小區(qū)業(yè)主是可以去安控室看錄象的，并不要去公安局立案??！是不是您小區(qū)只是虛設(shè)個攝像頭，但是他們并沒有錄象呢？非得公安局立案，有可能只是搪塞之詞。請參考《深圳市物業(yè)管理服務(wù)收費指導標準》

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• 問 物業(yè)管理費收哪些？物業(yè)管理費包括哪些 ？
  答

  物業(yè)管理收費的費用構(gòu)成：1.管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費：指人員的費用，包括基本工資，按規(guī)定提取的福利費、加班費和服裝費，不包括管理、服務(wù)人員的獎金(獎金是根據(jù)經(jīng)濟效益從盈利中提取的)。人員費用的測算根據(jù)所管物業(yè)的檔次、類型和總建筑面積先確定各級各類人員的編制數(shù)，然后再確定各自的基本工資標準，計算出基本工資總額，再按工資總額計算各項福利提取的數(shù)額，匯總為每月該項費用的總金額，**后再分攤到每月每平方米建筑面積上。(1)基本工資：根據(jù)企業(yè)性質(zhì)并參考當?shù)氐钠骄べY水平確定。(2)按規(guī)定提取的福利費(根據(jù)當?shù)卣囊?guī)定由企業(yè)確定)：包括福利基金(如按工資總額的14%計算)、工會經(jīng)費(如按工資總額的2%計算)、教育經(jīng)費(如按工資總額的1.5%計算)、社會保險費[包括待業(yè)保險(如按工資總額的1%計算)，醫(yī)療保險(如按工資總額的6%計算)、工傷保險、養(yǎng)老保險(如按工資總額的19%計算)，住房基金(如按工資總額的6%計算)(含住房公積金)]等。(3)加班費：按人均月加班2天，再乘以日平均工資計算。日平均工資按每月22個工作日計算。(4)服裝費：按每人每年2套眼裝計算。其眼裝標準由企業(yè)自定。計算出年服裝費總額后再除以12個月，即為每月服裝費。2.公共設(shè)施、設(shè)備日常運行維修及保養(yǎng)費，包括：(1)公共建筑(如過道、門廳、樓梯及道路環(huán)境)內(nèi)的各種土建零修費; (2)給排水日常運行、維修及保養(yǎng)費; (3)電氣系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費; (4)燃氣系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費; (5)消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費; (6)公共照明費; (7)不可預(yù)見費; (8)易損件更新準備金。不包括：●業(yè)主擁有房產(chǎn)內(nèi)部的各種設(shè)備、設(shè)施的維修運行、保養(yǎng)與維修費用; ●公共設(shè)施、設(shè)備的維修費用; ●電梯的運行、維修費用; ●冬季供暖費;●高壓水泵運行、維修費用; ●公用天線保養(yǎng)維修費;這些費用按國家和地方政府的現(xiàn)行規(guī)定和標準分別向產(chǎn)權(quán)人和使用人另行收取。3.綠化管理費：指小區(qū)環(huán)境綠化的養(yǎng)護費用，包括：綠化工具費、勞保用品費、綠化用水費、農(nóng)藥化肥費、雜草清運費、景觀再造費。4.清潔衛(wèi)生費：包括清潔工具、勞保用品、衛(wèi)生防疫殺毒費、化糞池清掏費、垃圾外運費和清潔環(huán)衛(wèi)所需之其他費用。5.保安費：對封閉式小區(qū)公共秩序的維持費用。不是封閉式小區(qū)不能收保安費。包括：保安器材裝備費(保安系統(tǒng)、保安器材等);保安人員人身保險費(如每年投保2萬元人身意外傷害險，保險費率為4‰);保安用房及保安人員住房租金(如保安用房按每人8平方米計算，住房月租金為8元/平方米)。6.辦公費：交通費(車輛及保險維護費用)、通訊費、低值易耗辦公用品費、書報費、廣告宣傳社區(qū)文化費、辦公用房租金(含水電費)、其他雜項等。7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊率：固定資產(chǎn)包括：交通工具、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、工程維修設(shè)備、其他設(shè)備等。固定資產(chǎn)平均折舊年限一般為5年。

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