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在哪里可以找到幫助拆遷談判的人

158****5244 | 2014-03-20 11:50:18

已有6個回答

  • 147****2588

    這個是有國家規(guī)定的。

    查看全文↓ 2014-03-23 09:08:35
  • 132****3140

    對居民看水平(這個水平不好說),對公建還是看水平(這是商務(wù)談判水平)

    查看全文↓ 2014-03-22 21:41:45
  • 151****5416

    拆遷征地補(bǔ)償在我國只有原則性規(guī)定沒有全國統(tǒng)一具體標(biāo)準(zhǔn)的情況下，更體現(xiàn)了拆遷人與被拆遷人博弈的過程。各個地方的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一，甚至同一地區(qū)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)也不一樣，同樣情況下有的人得到的很高，有的人就得到很少。這就更加驗證了博弈的技巧與力度。作為弱勢群體的被拆遷人博弈中的王牌則是調(diào)查對方拆遷手續(xù)的合法性，政府部門是否在依法行政。這是對方的痛點也是難點。這也是我國公民促進(jìn)行政法治的光榮歷程，被拆遷人在爭取到應(yīng)得利益的同時，更是為我國的法治事業(yè)貢獻(xiàn)了自己的力量。
    拆遷征地的手續(xù)審批往往涉及多個多級政府部門、行政機(jī)關(guān)，作為一般公民的被拆遷人沒有這個方面的專業(yè)知識、更沒有這方面的能力去調(diào)查相關(guān)材料，即便是一般的律師也不懂這方面的業(yè)務(wù)與技巧。因此建議聘請專業(yè)拆遷征地行政訴訟律師介入維權(quán)，共同為我國的行政法治事業(yè)作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

    查看全文↓ 2014-03-21 17:59:48
  • 147****1496

    一、什么是房屋拆遷談判? 首先,了解一下談判含義 回答一:談判就是通過對話調(diào)節(jié)各方利益。 回答二:談判就是兩人或以上的人對于不同的看法理解等等方面而據(jù)理力爭。 回答三:談判,是由談和判兩個字組成,也就是先談后在判,談是指雙方或多方之間的溝通和交流,判就是**決定一件事情。只有在雙方之間溝通和交流的基礎(chǔ)之上,了解對方的需求和內(nèi)容,才能夠做出相應(yīng)的決定。也就是說,談判是為達(dá)到某一目的而跟另一方進(jìn)行協(xié)商的一個過程。著名的《談判的藝術(shù)》作者尼爾倫伯格認(rèn)為,談判是人們?yōu)榱烁淖兿嗷リP(guān)系而交換意見,為了取得一致而相互磋商的一種行為,是直接影響各種人際關(guān)系,對參與各方產(chǎn)生持久利益的一種過程。他還認(rèn)為:“談判的定義**為簡單,而涉及的范圍卻**為廣泛。每一個要求滿足的愿望,每一項尋求滿足的需要,至少都是誘發(fā)人們展開談判過程的潛因。只要人們是為了改變相互關(guān)系而交換觀點,只要人們是為了取得一致而磋商協(xié)議,他們就是在進(jìn)行談判?！?筆者認(rèn)為:房屋拆遷談判就是拆遷人與被拆遷人、房屋承租人之間,或在拆遷管理部門組織下,就有關(guān)拆遷補(bǔ)償安置事項協(xié)商,尋求利益平衡點。具有以下特點:
    1、 拆遷談判是一項政策性、專業(yè)性十分強(qiáng)的活動;
    2、 拆遷談判是拆遷程序重要組成部分,非經(jīng)談判不得裁決和強(qiáng)制執(zhí)行;
    3、 拆遷談判周期比較長、次數(shù)相對多,時常經(jīng)反復(fù)協(xié)商**終達(dá)成協(xié)議;
    4、 拆遷談判既有拆遷人與被拆遷人自愿談判,更多的是在拆遷管理部門牽頭下形成的調(diào)解與談判;
    5、 拆遷談判貫穿于拆遷整個過程,包括裁決受理后乃至訴訟程序中,均存在拆遷協(xié)商可能性。
    二、目前拆遷談判出現(xiàn)的問題?
    1、被拆遷人利益受損現(xiàn)象普遍。因被拆遷人不懂得選擇對自己**有利的談判方案,在更合理的結(jié)果還未出現(xiàn)時,被拆遷人稀里糊涂同意簽定協(xié)議了。筆者稱之為吃了暗虧,有時甚至吃了大虧,形成這一結(jié)果是多方因素導(dǎo)致的。
    2、部分被拆遷人漫天要價,一再錯過機(jī)會,對立情緒嚴(yán)重,導(dǎo)致拆遷人動用法律程序,裁決或判決結(jié)果讓被拆遷人非常失望,雙方耗費(fèi)大量財力、精力。
    3、個別人自認(rèn)為有一定社會關(guān)系,可以擺平利益,豈不知,在不是**花錢拆遷時,哪個開發(fā)商愿意多掏錢呢?忽視規(guī)則,自以為是,反而達(dá)不到目的。
    4、即便談判達(dá)成一致意見,也是簽訂不完整協(xié)議,合同漏洞百出,被拆遷維權(quán)十分難操作。
    三、拆遷談判技巧? 筆者擔(dān)任過拆遷辦、開發(fā)商法律顧問、也為被拆遷人維權(quán)過,在總結(jié)雙方的特點和心里特征后,提出如下參考意見:
    1、找準(zhǔn)目標(biāo),合理定位。這是談判的**基礎(chǔ)工作,恰又是難度**大的一件事,要求過高,脫離實際,必將適得其反;要求過低,擔(dān)心吃虧還被別人笑。所以,選則一個**好方案和底線很關(guān)鍵,這就看被拆遷人是否熟悉拆遷法律和房屋評估知識,如房產(chǎn)為居住,市場價值50萬,加上搬遷費(fèi)、過渡費(fèi)等55萬,這就是談判尺碼,上下浮動,貨幣補(bǔ)償或價值相等的房產(chǎn)調(diào)換均可。對于一些復(fù)雜的,如面積爭議、住改商價值認(rèn)定、違章建筑等問題盡量作出對自己有利的認(rèn)識追求更大利益,適當(dāng)時候再讓步靠籠。
    2、談判中要善于傾聽、分析和判斷。因為談判中要有一半左右的時間要聽對方說話。常言說“鑼鼓聽聲,聽話聽音”。會不會傾聽?能不能聽出對方的“音”?聽了能不能做出正確地分析和判斷?能不能找出對方的“軟筋”或“破綻”?從而拿出應(yīng)對的策略,這些都是能不能實現(xiàn)談判目的的關(guān)鍵。所以,高明談判者不僅善于傾聽,還善于在不顯山露水的情形下,啟發(fā)對方多多地說。詳細(xì)地說。**好把他們要說的話、想說的話盡量地都說出來。在對方說的時候,不要打斷對方,不要怕“冷場”。在對方有一種“言多有失”的警覺時,要盡力地“諄諄善誘”。還要盡量判斷出對方真實意圖和水份。然后根據(jù)自己方面的原則立場,拿出一套應(yīng)對的謀略。同時,還要隨著對方策略的轉(zhuǎn)換而轉(zhuǎn)換,或者是設(shè)法把對方思路引向自己的策略中來。這樣才能談笑風(fēng)聲之中,掌握談判的主動權(quán)。
    3、抓住拆遷人心里談判。拆遷人尤其是商業(yè)開發(fā)的拆遷,他們希望被拆遷人早日拆遷,不愿作過多糾纏,通常在非原則性問題上,還是愿意讓步,所以靈活掌握談判中讓步和堅持的火候。就像琴弦一樣,松了彈不成曲子,緊了就會拉斷。有些被拆遷人提出不滿足要求就是不拆,一拖再拖,非要逼拆遷人動用**力量達(dá)到拆遷目的,搞的雙方都付出代價,何苦呢?
    4、抓住拆遷人弱點談判。筆者多次采用此方法為被拆遷人實現(xiàn)了出乎意料的效果,如無錫錫上區(qū)農(nóng)村某小廠因建高速公路要拆遷,房屋重置價評估為69萬元,拆遷人提出按錫山區(qū)集體土地拆遷政策,工業(yè)用房可按69萬再乘以1、5得出103、5萬,加點停產(chǎn)損失等其它費(fèi)用,總計,絕對不能突破120萬,如不同意,進(jìn)入法律程序,裁決多少按多少執(zhí)行。筆者研究發(fā)現(xiàn),無錫市的集體土地工業(yè)用房拆遷補(bǔ)償規(guī)定是重置價乘以2、5倍,比錫山區(qū)多一倍重置價,這就有個上、下位法沖突問題,雖然,拆遷人強(qiáng)調(diào)按當(dāng)?shù)卣咦泐~補(bǔ)償,我們認(rèn)為下位法應(yīng)服從上位法,**后雙方找到了均可接受的方案,可謂一計增加幾十萬。拆遷人有時自己都不知錯在何處,如主體不符、許可證不合法、評估程序違法等,其懼怕一旦敗訴,整個拆遷損失極大,于是,在你點出它破綻與弱點時,往往會使談判利益增大。 總之,拆遷談判與其它談判有許多共同點,但必須在懂得補(bǔ)償安置法律政策基礎(chǔ)上才能知己知彼,不畏權(quán)勢,不錯過時機(jī)。追求利益**大化。

    查看全文↓ 2014-03-21 11:33:42
  • 152****7621

    動遷對于每一個被拆遷人來說都是一件大事，拆遷公司的強(qiáng)勢和他們背后的實力都是我們普通人沒有辦法比擬的，我們能夠做到的只有與他們談判。談判的時候應(yīng)該注意以下幾點：
    1、談判的主要人談判時要推薦一個或者幾個談吐文雅、條理清楚、脾氣和藹的長者、老者和學(xué)者，自己可以在一旁觀察和記錄他們與拆遷人的談話。如果必須是自己親自出面的話，一定要衣著整潔。
    2、談判的態(tài)度談判時態(tài)度十分重要，談判的語氣也很關(guān)鍵。談判時要語氣平和、不卑不亢。拆遷人**不怕的就是被拆遷人發(fā)火，你如果與拆遷人動手廝打，那就正好中了他們的計策。他們可以用各種手段和政府工具來修理拆遷人，其實，談判就是談判，大家平等、公開的談條件，不要生氣，這對拆遷根本沒有幫助。
    3、談判前的準(zhǔn)備知道要拆遷后，一定要開始著手準(zhǔn)備了。準(zhǔn)備的東西包括：相關(guān)政策法規(guī)的查詢和檢索、拆遷法規(guī)的研讀、有利和無利條件的判讀。拆遷是政府的行為，拆遷法規(guī)就特別重要。要查詢和檢索**新的拆遷辦法和相關(guān)條例，有的時候，拆遷人會用過期的法規(guī)來哄騙被拆遷人。法規(guī)查到后，一定要仔細(xì)研究，尤其期中的法律文字必須搞懂。從中找出對自己有利和無利的條款，記錄在本子上，在談判的時候能夠使用。
    4、談判后的總結(jié)

    查看全文↓ 2014-03-21 09:07:34
  • 143****9136

    一、拆遷談判的開局技巧：
    1、提出高于預(yù)期的拆遷安置補(bǔ)償條件，但一定注意不要讓對方認(rèn)為你是在滿天要價。
    2、作為被拆遷人**好不要接受拆遷人第一次拆遷補(bǔ)償報價，除非你拿到了一份合法的、完整的評估報告。
    如果不假思索的就答應(yīng)對方的第一次報價，這種做法通常會讓對方產(chǎn)生兩種反應(yīng)：我們本來可以做的更好，一定是哪里出了問題。
    3、學(xué)會在接受拆遷人關(guān)于拆遷安置補(bǔ)償條件時感到意外，如果我們的被拆遷人能夠讀懂拆遷評估報告，就要是這對里面的一些項目學(xué)會感到意外，在你表示有些意外后，對方通常會做出一些讓步。如果你不表示意外，對方通常會拆遷人變得更加強(qiáng)硬。
    4、避免對抗性的拆遷補(bǔ)償談判。千萬不要在談判剛開始就和拆遷人爭辯，產(chǎn)生敵對情緒，這樣只會導(dǎo)致對抗，致使談判不能正常進(jìn)行下去。
    5、拆遷談判中鉗子策略的使用。一定要把精力集中到具體的補(bǔ)償項目上比如自建面積的測量與補(bǔ)償?shù)?，千萬不要在意補(bǔ)償總額，也不要用百分比的方式進(jìn)行補(bǔ)償談判。
    二、拆遷談判的中期技巧：
    1、一定要學(xué)會應(yīng)對沒有決定權(quán)的拆遷人。
    在進(jìn)行拆遷談判開始前，一定要搞清楚對方是否合法的授權(quán)，有沒有權(quán)利代表拆遷人進(jìn)行談判，**高談判權(quán)限是什么。進(jìn)入了拆遷談判的關(guān)鍵關(guān)節(jié)，對方往往會以沒有授權(quán)、說了不算等借口來進(jìn)行推脫。
    2、在拆遷談判中絕對不要對補(bǔ)償款進(jìn)行折中補(bǔ)償。
    拆遷中對補(bǔ)償?shù)挠憙r還價并不意味著要折中雙方的談判價碼，價碼折中并不是一種真正公平的補(bǔ)償方式。
    3、學(xué)會應(yīng)對拆遷談判補(bǔ)償?shù)慕┚帧?br/>如果遇到僵局首先通過解決一些小的拆遷補(bǔ)償問題為雙方創(chuàng)造談判機(jī)會，一旦拆遷人與被拆遷人在一些微不足道的問題上達(dá)成一致，拆遷人就會變得更加容易被說服。
    4、只要是在補(bǔ)償?shù)哪骋豁梿栴}上做出了讓步一定要在其他方面索取回報。
    三、拆遷談判的結(jié)尾技巧：
    1、嚴(yán)格防范對方的白臉-黑臉策略，在這里面一定要注意，區(qū)別拆遷人與拆遷公司。往往拆遷人唱白臉，拆遷公司的人唱黑臉。但在這里面起到?jīng)Q定作用的是唱白臉的拆遷人，要知道拆遷人一定清楚拆遷規(guī)劃。
    2、拆遷補(bǔ)償談判中**后一個環(huán)節(jié)中**重要的就是如何減少讓步的幅度，關(guān)鍵在于以下三點：
    (1)一定不要在拆遷補(bǔ)償談判一開始就做出讓步，自己主動減少補(bǔ)償項目和數(shù)額。
    (2)一定謹(jǐn)防對方的心理戰(zhàn)，尤其是獎勵期心理戰(zhàn)，不要輕易相信所謂的獎勵期補(bǔ)償如果錯過就沒有機(jī)會了。
    (3)一定不要因為拆遷人要你報出一口價，或者聲稱自己不喜歡討價還價而一次性讓出所有拆遷補(bǔ)償利益。
    3、要有適時收回一開始所談全部補(bǔ)償條件的勇氣。
    談判是一種學(xué)問，是一種心理戰(zhàn)。運(yùn)用好自己所掌握的證據(jù)、資料和規(guī)定，**好心里準(zhǔn)備，想好每一次談判的方式和技巧，便可讓被拆遷人得到更多的補(bǔ)償。必要時，可咨詢和聘請專業(yè)的律師，幫助您與拆遷人談判。專業(yè)的拆遷律師因常年與拆遷人談判、打官司，因此經(jīng)驗豐富，可保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益，爭取更多的拆遷補(bǔ)償。

    查看全文↓ 2014-03-20 12:18:00

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