已有6個(gè)回答

• 154****2548

  前面那個(gè)問題我不知道你具體指哪方面，后面那個(gè)問題我可以回答你，人對(duì)房間的舒適高度至少要1.8倍升高！

  查看全文↓ 2014-03-18 20:29:28
• 154****0722

  您好！所謂高舒適度住房（也就是說溫度，濕度，采光和空氣質(zhì)量等等，通過調(diào)整和努力滿足要求的住房）的舒適度標(biāo)準(zhǔn)，也就是現(xiàn)在的國際標(biāo)準(zhǔn)ISO7730.具體要求就是：冬季滿足20攝氏度以上，夏季滿足26攝氏度以下；
  設(shè)計(jì)相對(duì)濕度設(shè)計(jì)值為40～60％之間（太專業(yè)的術(shù)語略過）；具體哪個(gè)單位可以做高舒適度的建筑設(shè)計(jì)，可以咨詢當(dāng)?shù)氐慕ㄖO(shè)計(jì)部門！

  查看全文↓ 2014-03-18 10:32:21
• 153****8769

  容積率：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。
  
  計(jì)算公式： 容積率=總建筑面積÷總用地面積
  
  當(dāng)建筑物層高超過8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算。
  
  容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。
  
  所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠化率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。
  
  關(guān)于容積率
  內(nèi)容:項(xiàng)目容積率與利潤推算方法模塊
  一,**適容積率
  **適容積率是能夠使利潤**大的容積率數(shù)值.
  
  一定的土地轉(zhuǎn)讓,建安等成本條件下,項(xiàng)目的利潤取決于產(chǎn)品的單價(jià)和產(chǎn)品的總量,也就是總面積.容積率決定了總面積,也決定了單價(jià).而隨著項(xiàng)目容積率的上升,售價(jià)并非等比例下降,(容積率這1的TOWNHOUE項(xiàng)目售價(jià)不可能達(dá)到容積率為3時(shí)的高層住宅的3倍了)因而總利潤額隨容積率的上升而上升,當(dāng)容積率高出**適容積率的數(shù)值的時(shí)候,產(chǎn)品的品質(zhì)開始下降,售價(jià)下降,利潤下降.在**適容積率點(diǎn)上同,銷售額與總成本的差值**大,也就是利潤**大.(圖中黑色區(qū)域?yàn)橛姓麧櫟娜莘e率范圍,其中**寬處即為利潤**大點(diǎn),也就是**適容積率點(diǎn).)銷售額與容積率的相關(guān)曲線圖如下:
  3,**適容積率的確定
  明確了容積率的重要性,接下來就是**核心的問題:對(duì)于一個(gè)低層項(xiàng)目,容積率的**佳值是多少
  回答這個(gè)問題,我們必須通過經(jīng)濟(jì)測(cè)算,即在一定的容積率下,本項(xiàng)目可以有多少的銷售面積(總規(guī)模減去一些必要的配套設(shè)施),同時(shí)這些面積又可以以多少價(jià)格售出,當(dāng)然這個(gè)價(jià)格是市場(chǎng)能夠接受而反映良好的.我們知道,容積率確定之后,項(xiàng)目的總規(guī)模和可出售面積是很快可以計(jì)算出來的,但合理的售價(jià)如何確定呢 在項(xiàng)目區(qū)位,成本等各方面條件確定的情況下,售價(jià)與住宅的舒適度有很大關(guān)系,除去建筑設(shè)計(jì)方面的因素,住宅之間的擁擠程度,層數(shù)就是一個(gè)很重要的因素了,而這些因素是直接與容積率相關(guān)的.那么建立一個(gè)容積率與建筑的擁擠程度,層數(shù)之間的變化"函數(shù)"就是**終的解決辦法.當(dāng)然,這個(gè)"函數(shù)"并非嚴(yán)格意義上的數(shù)學(xué)公式,而是一個(gè)相關(guān)性的變化分析.
  以下就是這種相關(guān)性分析的基本思路,可以通過建筑的層數(shù),面寬,進(jìn)深等條件,粗略的估計(jì)一個(gè)低層或多層住宅項(xiàng)目的容積率,方法如下:
  假設(shè)一個(gè)小區(qū)中的住宅是均勻分布的,下圖是其中一部分,圖中的四個(gè)深灰色區(qū)域?yàn)樽≌?淺灰色區(qū)域?yàn)榻?jīng)過平均后一棟住宅對(duì)應(yīng)的基地面積,該棟住宅的建筑面積與此淺灰色區(qū)域面積的比值即可視為為本項(xiàng)目的容積率.
  設(shè)住宅的層高為3米,進(jìn)深為12米,日照間距為1.7,層數(shù)為N,容積率的求得公式為:
  容積率=(12*A*N)/(B*D)---------公式1
  其中,D=3*N*1.7 12----------------公式2
  X=A/B--------------------------公式3
  把公式2與公式3代入公式1,即可以得出容積率與X和N的關(guān)系如下:
  容積率=X*N/(0.42N 1)
  N和X是決定住宅擁擠程度的重要數(shù)值,N為建筑的層數(shù),層數(shù)多而居住檔次相應(yīng)下降,X為建筑面寬與建筑之間的間距的比值,X值越大,建筑形式越傾向于聯(lián)排住宅,反之X值越小,建筑形式越傾向于獨(dú)棟.舉一個(gè)例子,根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷,X值為0.5的時(shí)候,也就是并排的兩棟建筑之間的距離與建筑的面寬近似的時(shí)候,建筑的形式基本為雙拼別墅.根據(jù)公式3,可以作出以下這樣表格,當(dāng)確定一個(gè)容積率的時(shí)候,我們就可以比較方便的找出建筑大致是一個(gè)形態(tài),聯(lián)排住宅,雙拼別野,別野,或是介于他們之間的某種折中形式.
  在本方法的實(shí)際應(yīng)用中,尚存在幾點(diǎn)問題,這主要是由于實(shí)際的低層住宅項(xiàng)目并非如上述情況是一個(gè)均勻的,理想的狀態(tài).比如,項(xiàng)目用地中有大面積的道路和綠化,有大面積的配套公建,這時(shí)的估算就需要增加一個(gè)不小的修正值;同樣如果用地中有多種住宅類型,有聯(lián)排別野,也有多層公寓(這是很多項(xiàng)目的實(shí)際情況)估算也需要在不同的類型間分別進(jìn)行;如果日照間距不是嚴(yán)格的按照1.7來計(jì)算,或者項(xiàng)目中有大面積的東西向住宅,估算也會(huì)遇到一些困難.但是基本上來講,這個(gè)方法需要的是進(jìn)一步的完善,還有與經(jīng)驗(yàn)值的互相驗(yàn)證.實(shí)際中可以用已經(jīng)有的若干個(gè)實(shí)例來反算這個(gè)公式的結(jié)果,并得出一個(gè)經(jīng)驗(yàn)性的修正值,并在以后的測(cè)算中應(yīng)用這個(gè)經(jīng)驗(yàn)修正值.
  得出了一定容積率條件下的建筑產(chǎn)品形式之后,根據(jù)其擁擠程度,建筑之間的圖形關(guān)系,同時(shí)與周邊項(xiàng)目相比校,可以得出本產(chǎn)品的相應(yīng)售價(jià).這時(shí)候,建筑面積,單方成本與總成本,售價(jià)等進(jìn)行全面的成本收益測(cè)算所需要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)就齊全了,余下的工作就是通過一系列復(fù)雜的計(jì)算,得出**終的項(xiàng)目資金收益率與凈利潤,看一看項(xiàng)目在如上的產(chǎn)品定位條件下是贏還是虧.
  X值 1 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2
  建筑層數(shù)N
  1 0.704225 0.633803 0.56338 0.492958 0.422535 0.352113 0.28169 0.211268 0.140845
  2 1.086957 0.978261 0.869565 0.76087 0.652174 0.543478 0.434783 0.326087 0.217391
  3 1.333333 1.2 1.066667 0.933333 0.8 0.666667 0.533333 0.4 0.266667
  4 1.492537 1.343284 1.19403 1.044776 0.895522 0.746269 0.597015 0.447761 0.298507
  5 1.612903 1.451613 1.290323 1.129032 0.967742 0.806452 0.645161 0.483871 0.322581
  6 1.724138 1.551724 1.37931 1.206897 1.034483 0.862069 0.689655 0.517241 0.344828
  4,實(shí)例項(xiàng)目分析
  受發(fā)展商委托,我公司在北京南城承接了一個(gè)投資顧問項(xiàng)目,由于位置,成本等各方面因素的綜合考慮,項(xiàng)目的產(chǎn)品定位為低層低密度的住宅.確定項(xiàng)目容積率的工作始終是各項(xiàng)工作的前提與核心.
  我們確定的四種可能的產(chǎn)品類型包括,獨(dú)棟別墅,TOWNHOUSE,3-4層的住宅,5-6層的住宅.綜合了產(chǎn)品類型,容積率,售價(jià)等因素對(duì)四種產(chǎn)品類型進(jìn)行測(cè)算(這是一個(gè)比較繁雜的過程,在這里就不詳述了),測(cè)算**終的結(jié)果是此項(xiàng)目的容積率在0.9的低層住宅和0.7的TOWNHOUSE兩種產(chǎn)品是成本利潤率**高的.
  (見下表)
  樓型 容積率 售價(jià) 單方綜合成本 總利潤(萬元) 成本利潤率
  雙拼 0.45 6500 5599 10942 16.08%
  聯(lián)排 0.7 5000 4218 14862 18.55%
  低層 0.9 4300 3592 17704 19.72%
  多層 1.2 3600 3058 18430 17.73%
  但是依據(jù)市場(chǎng)的要求全部定位為這兩種產(chǎn)品類型的話,覆蓋的客戶范圍仍 然有限,為了減小市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),產(chǎn)品類型應(yīng)結(jié)合5-6層的多層住宅,同時(shí)容積率可在0.7-0.9之間,我們將容積率初步定在0.8,產(chǎn)品類型以TOWNHOUSE和低層,多層住宅為主,這樣發(fā)展商的利益是**有保障的.
  如此的測(cè)算結(jié)果也從另一方面證明本項(xiàng)目不應(yīng)該是一個(gè)單一產(chǎn)品形式的居住社區(qū),而應(yīng)該是雙拼別墅,聯(lián)排TOWNHOUSE,多層公寓混合的低密度居住社區(qū),在計(jì)算容積率與建筑形式的時(shí)候就必須分別進(jìn)行計(jì)算,這與前文中提到的理想狀態(tài)是有差異的.但是,從另一個(gè)角度看,這也促進(jìn)了該計(jì)算方式中一些不足之處的改進(jìn).比如說,因建筑形式的不同而必然進(jìn)行的分區(qū)計(jì)算的方式,各個(gè)組團(tuán)計(jì)算各自的建筑總面積,用地面積,容積率,就可以讓我們把諸如道路,綠化,公建等問題單獨(dú)處理,**終保證計(jì)算的準(zhǔn)確性.確定**適容積率的問題在這里就演變?yōu)榇_定**適的加權(quán)平均容積率的問題,實(shí)際上,也就是確定各不同類型住宅面積比例的問題.當(dāng)這個(gè)問題解決的時(shí)候,設(shè)計(jì)任務(wù)書也已經(jīng)基本成型了,此時(shí)下一個(gè)階段的各項(xiàng)工作也就可以順理成章的展開了.
  
  摘自北京偉業(yè)顧問公司

  查看全文↓ 2014-03-17 09:13:54
• 144****8490

  舒適度主要因素取決容積率、綠化率。一個(gè)良好的居住小區(qū),高層住宅容積率應(yīng)不超過5,多層住宅應(yīng)不超過2,綠地率應(yīng)不低于30%。一個(gè)良好的居住小區(qū),高層住宅容積率應(yīng)不超過5,多層住宅應(yīng)不超過2,綠地率應(yīng)不低于30%。容積率=地上總建筑面積÷規(guī)劃用地面積

  查看全文↓ 2014-03-17 09:03:28
• 156****8312

  低容積率不等于低層
  在不斷城市化的過程中，住宅就成為現(xiàn)代社會(huì)的一個(gè)個(gè)細(xì)胞。建設(shè)部專家開彥更主張高層建筑。他指出，低容積率并不等同于低層，高層建筑也可以帶來較低的容積率，避免擁擠和壓迫感。他以天津的時(shí)代奧城為例，這種點(diǎn)式高層建筑都是一梯一戶或一梯兩戶，居住舒適度是很高的，住戶和外界空間的接觸也非常充分。其樓體的南北間距和左右間距都相當(dāng)大，視野開闊，通透條件高，避免了擁擠感覺。同時(shí)，整個(gè)社區(qū)所擁有的配套資源和景觀資源都相當(dāng)豐富，如時(shí)代奧城本身具有45萬平方米的公建商業(yè)配套，和住宅的比例幾乎達(dá)到了1：1，相鄰的水上公園也提供了自然風(fēng)光；還有海逸長(zhǎng)洲對(duì)自然資源和生態(tài)資源的享有，也實(shí)現(xiàn)了高層建筑的配套優(yōu)勢(shì)。
  專家秦錚對(duì)此評(píng)價(jià)說，雖然高層建筑相對(duì)造價(jià)比較高，但是這兩個(gè)項(xiàng)目沒有追求高密度和中密度，而是實(shí)現(xiàn)了低密度，項(xiàng)目容積率分別是1.9和1.1，這在大城市里相當(dāng)少見。其次，樓盤和周邊的環(huán)境結(jié)合得非常好。再從每個(gè)建筑單體的內(nèi)部功能來說，功能分區(qū)、動(dòng)線組織都不錯(cuò)，特別是層高達(dá)到3.15米，這些都給住宅提供了很好的人居概念。
  舒適度和建筑高度沒關(guān)系
  專家王涌彬認(rèn)為，低層建筑一定帶來低密度這是一個(gè)誤區(qū)。何謂建筑密度？通俗地講就是建筑地基占用土地與全部規(guī)劃用地的百分比，因此密度和高度完全沒有關(guān)系，層數(shù)低和密度低不能搞混了。容積率是建筑面積與規(guī)劃用地的比率，只有在合理容積率的前提下，密度才有意義。他分析說，在天津這樣的大城市不可能大量發(fā)展低層建筑。美國的郊區(qū)化居住比較盛行，但其前提是交通條件和基礎(chǔ)設(shè)施都有保證?？傊≌紖^(qū)化和城市規(guī)模、經(jīng)濟(jì)發(fā)展及交通條件等都有關(guān)系，有很多制約條件，不能單純拿出來。從目前我國大城市的條件來說，考慮到整體效果，選擇高層要比底層、小高層更具合理性。
  高層建筑不是低檔的代名詞
  開彥表示，過去人們常常認(rèn)為高層建筑就是低檔的，品質(zhì)上有問題，好房子一定是低層的，但是客觀地講，從景觀條件和空氣條件上高層更具優(yōu)勢(shì)，特別是在城市核心區(qū)的高層住宅，更能享受到城市配套和城市文明，更符合城市化的要求。像過去北京居民流行在郊區(qū)買別墅，但現(xiàn)在已經(jīng)回潮，紛紛回到市中心的高層住宅，因?yàn)樽≡诮紖^(qū)的代價(jià)很高?，F(xiàn)在國家提倡緊湊型的城市，因此高層住宅是必然趨勢(shì)，特別是在大城市和城市核心區(qū)。

  查看全文↓ 2014-03-16 18:56:28
• 157****1236

  私家大庭院、大露臺(tái)一聽你說的就是高端品牌的別墅了，推薦你到專業(yè)做別墅的公司里找設(shè)計(jì)師，可以要求看下他之前的作品 ，沈陽海天別墅設(shè)計(jì)裝飾里匯聚東北的名師，你到網(wǎng)上看看他們的設(shè)計(jì)師，了解了解。

  查看全文↓ 2014-03-16 10:59:24

相關(guān)問題

• 問 塔樓和板樓有什么區(qū)別哪個(gè)舒適度高
  答

  1、價(jià)格方面：塔樓一般是高層建筑，但是板樓的建筑層數(shù)不會(huì)超過12層。所以一般情況塔樓居住的舒適度低于板樓，價(jià)格也就低于板樓。2、居住舒適度方面：板樓采用的戶型是南北通透的，采光也都比較好，戶型方正。塔樓的層數(shù)多抗震性更好，但由于居住密度大，居住的舒適度不如板樓好。3、成本方面：由于板樓居住的人口少，所以維護(hù)成本小。塔樓層數(shù)多，用電和水相對(duì)較多，所以維護(hù)成本大。

• 問 中梁津門首府什么建筑風(fēng)格？居住舒適度高嗎？
  答

  項(xiàng)目整體建筑風(fēng)格為新亞洲現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，新亞洲風(fēng)格對(duì)色彩、材料的質(zhì)感要求很高。小區(qū)樓體外立面首層、二層是被稱為液體石材的真石漆。相比其他材質(zhì)，真石漆不容易掉色，最大的好處就是經(jīng)久耐用，歷久彌新。而相較于石材，因其自身重量較重，時(shí)間久了容易脫落，存在安全隱患，維護(hù)起來困難。樓部頂層設(shè)計(jì)是平頂，這樣設(shè)計(jì)的好處是在做防水的時(shí)候做的更加細(xì)膩，在防水設(shè)計(jì)方面，屋面除了防水層以外，還做了細(xì)石混凝土保護(hù)層，保護(hù)下面的防水層。咱們樓下的單元門有獨(dú)特設(shè)計(jì)的垃圾分類站點(diǎn)，運(yùn)用遮擋景墻和植被遮蔽環(huán)繞，改變了垃圾站點(diǎn)臟亂差的映象，保證了小區(qū)的整體美觀性，體現(xiàn)了南方開發(fā)商的獨(dú)有的細(xì)膩。

• 問 融僑方圓居住舒適度高不高？
  答

  低密洋房組團(tuán)+疊拼，人口不密集，舒適度相對(duì)是比較高的

• 問 在融僑方圓買房生活居住舒適度高不高？
  答

  小區(qū)內(nèi)綠地占比百分之45，保證處處有草、遍地有花，整體居住舒適度還是很高的。

• 問 在中儲(chǔ)城邦買房居住舒適度高嗎？環(huán)境好嗎
  答

  整體項(xiàng)目配比中，首開地塊產(chǎn)品80%為低密洋房和別墅，充分保證了整體社區(qū)的生活氛圍和人文圈層，提供更加舒適宜居的生活環(huán)境。