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• 154****8051

  購買二手房要注意些什么？
  1、核實(shí)賣方的身份。如果是個(gè)人，看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果賣方有代理人，看他有沒有經(jīng)過公證的授權(quán)委托書。
  2、到房管局查驗(yàn)賣方的房產(chǎn)證?？丛摲课菔欠裼蟹课莨灿袡?quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書面文件。
  3、如通過房屋中介購房，購房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽(yù)度的中介機(jī)構(gòu)，必要時(shí)可查閱中介機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的"兩證"，一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書。
  4、仔細(xì)核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個(gè)字也不能錯(cuò)。
  5、如購買公房，須了解所購公房是成本價(jià)還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公房在出讓時(shí)須按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。由于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購買權(quán)，因此，應(yīng)要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；另外，軍隊(duì)、醫(yī)院、**的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售。
  6、如果所購房屋是已購公房或經(jīng)濟(jì)適用房，還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批準(zhǔn)書。
  7、如果了解到欲購房屋屬于下列幾種情況，則千萬不能購買：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋；被人民法院或行政機(jī)關(guān)依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；存在產(chǎn)權(quán)爭議的房屋。
  8、對房屋質(zhì)量及其他配套主設(shè)施的審查。在這一環(huán)節(jié)，購房者除對房屋戶型、結(jié)構(gòu)、用材等較直觀的方面進(jìn)行查看外，還須進(jìn)一步了解有關(guān)供用電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細(xì)節(jié)；了解物業(yè)公司提供的服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
  9、關(guān)鍵性承諾應(yīng)體現(xiàn)在房屋買賣合同當(dāng)中。交易雙方當(dāng)事人對房地產(chǎn)管理部門申報(bào)的成交價(jià)明顯低于市場價(jià)時(shí)，或者以所購房屋進(jìn)行抵押貸款時(shí)，要對所購房屋進(jìn)行評估；簽約過程中應(yīng)特別注意，對交易的任何關(guān)鍵性約定或賣方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因?yàn)榭陬^約定在一旦發(fā)生糾紛時(shí)則無法舉證。合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設(shè)施、價(jià)款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責(zé)任等；如果選擇了按揭貸款的付款方式，則須按照規(guī)定辦理貸款手續(xù)。

  查看全文↓ 2014-03-03 10:31:50

相關(guān)問題

• 問 辦理房屋過戶時(shí)需注意哪些事項(xiàng)？如何辦理過戶？
  答

  注意事項(xiàng)：購房過戶手續(xù)細(xì)節(jié)一：核實(shí)相關(guān)證件可以要求賣方出示戶口本，并留存復(fù)印件，以確認(rèn)房子的戶籍狀況。通過審查賣方的戶口本，你能大致了解賣方家庭的戶籍情況。購房過戶手續(xù)細(xì)節(jié)二：查詢戶籍狀況在交易之前，置業(yè)者需要到公安機(jī)關(guān)查詢交易房屋的戶籍狀況，當(dāng)?shù)嘏沙鏊约罢畬ν夥?wù)窗口均可查詢。房屋的戶籍通常是由該房屋所在地的派出所管理的，一般情況下，公安部門會(huì)要求戶主本人調(diào)取戶籍材料，這時(shí)買方可以要求同賣方一起到派出所調(diào)閱。這個(gè)程序**好在交易前完成，一旦遷戶有問題，可以拒絕購買。購房過戶手續(xù)細(xì)節(jié)三：手續(xù)費(fèi)的支付問題購買二手房之前要先問清楚房產(chǎn)證的辦理時(shí)間還有過戶費(fèi)由哪方支付等相關(guān)問題，因?yàn)榉慨a(chǎn)證是否超過5年，這個(gè)很重要，超過5年的過戶費(fèi)就很低了，而不足5年的過戶費(fèi)則相當(dāng)?shù)酶?，還要在購買的時(shí)候問清賣家是否要承擔(dān)過戶費(fèi)用。購房過戶手續(xù)細(xì)節(jié)四：明確違約責(zé)任在簽訂買賣合同時(shí)，可以在合同上注明相關(guān)條款，就戶口問題約定付款方式和違約責(zé)任。在簽訂購房合同時(shí)，應(yīng)把握兩點(diǎn)：一是付款的時(shí)間，買方只有在確認(rèn)所購房屋中的全部戶口已經(jīng)遷出時(shí)，才可以付清全部的購房款；二是違約責(zé)任的約定，明確了違約責(zé)任，就可以免除買方在損害方面的舉證責(zé)任，買方就不必在訴訟中搜集證據(jù)證明自己所遭受的損害。

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• 問 房產(chǎn)過戶需要哪些費(fèi)用？辦理過戶手續(xù)時(shí)需注意什么？
  答

  辦理房產(chǎn)過戶時(shí)需要注意以下幾點(diǎn)：（一）購房者要熟悉辦證流程，及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證。（二）購房合同中要明確約定違約辦證的處理。（三）警惕開發(fā)商代辦的陷阱。（四）延期辦證要讓開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。進(jìn)行房產(chǎn)過戶，辦理房產(chǎn)證是買房的**后環(huán)節(jié)，也是整過購房過程的**終要求，為保證自己的權(quán)益不受侵犯，按期辦理過戶，還要清楚自己辦理過戶需要支付哪些費(fèi)用，尤其是當(dāng)開發(fā)商或中介代辦的時(shí)候，容易發(fā)生開發(fā)商或中介集中資金獲取利潤而拖延辦證時(shí)間的情形，購房者要注意避免掉進(jìn)這種陷阱，維護(hù)自己的權(quán)益。

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• 問 二手房產(chǎn)辦理過戶前有哪些注意事項(xiàng)？如何辦理過戶手續(xù)？
  答

  二手房過戶前應(yīng)該在以下幾方面引起注意：1.務(wù)必核實(shí)房屋的所有權(quán)是否有瑕疵，房屋的共有權(quán)人是否同意轉(zhuǎn)讓房屋，房屋是否存在抵押、出租、作為出資等情形；2.需要盡量將房屋價(jià)款的給付放在產(chǎn)權(quán)過戶之后再進(jìn)行，或可以提存方式辦理房屋價(jià)款的給付，以盡量降低風(fēng)險(xiǎn)；3.務(wù)必了解核實(shí)其他諸如公共維修基金、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用的繳納和結(jié)清情況，以及落實(shí)過戶等相關(guān)手續(xù)，以確定是否對以后生活起居帶來影響。其次，關(guān)于辦理過戶手續(xù)的問題，可以簡要地將流程表示為： 收件窗口領(lǐng)表—收件窗口交件—契稅、收費(fèi)窗口交稅費(fèi)—發(fā)證窗口驗(yàn)件、領(lǐng)證。當(dāng)然，如果具體的問題不清楚，可以詢問現(xiàn)場工作人員或者律師。

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• 問 辦理過戶需要契稅發(fā)票嗎
  答

  二手房買賣業(yè)主是需要把契稅發(fā)票給新買家的。契稅發(fā)票的主要作用有以下幾個(gè)：1、貸款時(shí)買方必須提供的材料;2、繳存有公積金的買方憑此可提取公積金沖抵貸款；3、購房契稅發(fā)票證明原房屋按規(guī)定繳納了契稅。交清契稅稅款時(shí)，收稅機(jī)關(guān)會(huì)出具相關(guān)的憑證，用來證明該房產(chǎn)為已稅房。如果沒有繳納契稅的（免征除外），房地產(chǎn)登記部門是無法核發(fā)產(chǎn)權(quán)登記證書的。4、契稅發(fā)票用于核定房屋原值和辦理過戶，是房屋再次交易確定房屋年齡的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，也能證明原房屋上次交易時(shí)的交易價(jià)格。5、在做房屋交易抵押公正文書時(shí)，公證處要求提供合同及契稅發(fā)票。契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。應(yīng)繳稅范圍包括：土地使用權(quán)出售、贈(zèng)與和交換，房屋買賣，房屋贈(zèng)與，房屋交換等。

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• 問 當(dāng)天辦理過戶
  答

  首期是簽合同就支付的,不然賣家憑什么和你去辦過戶啊?過了戶,房產(chǎn)就是你的了,他錢也沒拿到,賣家不可能肯的啊!辦理了過戶后(拿到收件收據(jù)),就沒問題了!就是等發(fā)證了!不是當(dāng)天拿證的,一般30天內(nèi)!(因?yàn)橛兄谱鞯葧r(shí)間)

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