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• 132****8891

  案例 張女士看中了某商品房的頂層,并一次性付清房款后順利入住,同時(shí)向物業(yè)公司交納了當(dāng)年的物業(yè)費(fèi)。幾場大雨之后,張女士發(fā)現(xiàn)天花板有水浸濕現(xiàn)象,后發(fā)展到漏雨的地步,于是找物業(yè)公司報(bào)修。物業(yè)公司通知原施工單位重新進(jìn)行了防水處理,但張女士已對(duì)該住所產(chǎn)生反感,并要求開發(fā)商換房。此過程中,雙方對(duì)漏雨造成損失的賠償問題產(chǎn)生了爭議:張女士拒交物業(yè)費(fèi)和供暖費(fèi),而物業(yè)公司認(rèn)為已及時(shí)聯(lián)系維修,且房屋質(zhì)量不是物業(yè)管理問題,張女士不能拒交物業(yè)費(fèi)和供暖費(fèi)。 【疑惑】
  1.房屋質(zhì)量有問題,業(yè)主是否有權(quán)主張物業(yè)公司賠償？
  2.該賠償費(fèi)用是否能與物業(yè)費(fèi)抵消？ 【解析】 本案例中開發(fā)商、張女士、物業(yè)公司三者之間存在債權(quán)、債務(wù)關(guān)系:開發(fā)商與張女士之間存在買賣合同關(guān)系,開發(fā)商作為賣方應(yīng)當(dāng)對(duì)其出賣的標(biāo)的物—房屋承擔(dān)責(zé)任,因此開發(fā)商基于其賠償責(zé)任對(duì)張女士負(fù)有債務(wù);張女士與物業(yè)公司之間存在服務(wù)合同關(guān)系,物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)對(duì)張女士所居住房屋和環(huán)境進(jìn)行正常的管理和服務(wù)。如果物業(yè)公司如約履行了義務(wù),而張女士不交納物業(yè)費(fèi),則是張女士對(duì)物業(yè)公司負(fù)有債務(wù)。 本案中張女士無權(quán)向物業(yè)公司主張賠償。因?yàn)楸景笭幾h的標(biāo)的物是漏雨的房屋,而物業(yè)公司并非合同的相對(duì)方,因此與房屋質(zhì)量之間并沒有直接聯(lián)系,張女士只能向開發(fā)商主張賠償。 張女士主張將物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)與房屋損害賠償?shù)窒遣煌椎?。因?yàn)殚_發(fā)商與物業(yè)公司之間并不存在債權(quán)、債務(wù)關(guān)系?！逗贤ā返诰攀艞l所講的“抵消”是指:當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù),該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的,任何一方可以將自己的債務(wù)與對(duì)方的債務(wù)抵消,但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵消的除外。開發(fā)商對(duì)張女士負(fù)債而張女士卻對(duì)物業(yè)公司負(fù)債,這兩種債務(wù)雖都是金錢債務(wù),但并不符合“當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)”的條件。只有張女士對(duì)物業(yè)公司負(fù)有到期債務(wù),物業(yè)公司也對(duì)張女士負(fù)有到期債務(wù)且債務(wù)種類相同的時(shí)候才可以發(fā)生抵消的情形。 那么供暖費(fèi)又該如何處理？小區(qū)一般是采用小區(qū)外的供熱廠的熱力供熱,如張女士不交納供暖費(fèi),供熱廠就要受到經(jīng)濟(jì)損失。雖然一般情況下業(yè)主和物業(yè)公司單獨(dú)簽有供暖協(xié)議,但物業(yè)公司收取供暖費(fèi)的行為應(yīng)該屬于法律規(guī)定的代理行為,代理人的代理行為產(chǎn)生的結(jié)果直接歸屬于被代理人。供熱廠依約供暖,張女士也應(yīng)當(dāng)履行交納供暖費(fèi)的義務(wù)。本案中張女士拒絕交納供暖費(fèi),那么她對(duì)供熱廠負(fù)有債務(wù)。 綜上,張女士提議的抵消行為是不恰當(dāng)?shù)?。?dāng)事人可采取其他符合法律規(guī)定的方式來解決爭議,如由開發(fā)商向物業(yè)公司支付張女士的物業(yè)費(fèi)和供暖費(fèi),張女士不再向開發(fā)商要求賠償。法律規(guī)定經(jīng)債權(quán)人同意,債務(wù)人可將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人。若物業(yè)公司同意,張女士可將自己對(duì)物業(yè)公司所負(fù)有的交費(fèi)義務(wù)轉(zhuǎn)移給開發(fā)商。開發(fā)商在替張女士支付物業(yè)費(fèi)和供暖費(fèi)后,賠償義務(wù)就履行完畢。若張女士向開發(fā)商要求的賠償數(shù)額少于其應(yīng)負(fù)擔(dān)的物業(yè)費(fèi)和供暖費(fèi)的總和,張女士還需向物業(yè)公司交納不足部分。 (北京博儒律師事務(wù)所供稿)

  查看全文↓ 2014-03-01 10:12:38

相關(guān)問題

• 問 房屋漏雨不交物業(yè)費(fèi)可以嗎？
  答

  一般情況下，房屋漏水跟物業(yè)公司沒有太大關(guān)系，不是拒絕交物業(yè)費(fèi)的理由。房屋漏水一般是施工單位的責(zé)任，比如屋頂漏水、窗漏水、外墻漏水，如果是下水漏水就得具體查原因是誰的責(zé)任。業(yè)戶應(yīng)當(dāng)先通過物業(yè)公司將問題反映給建設(shè)單位，由建設(shè)單位聯(lián)系施工單位維修；或者建設(shè)單位授權(quán)物業(yè)單位可以直接聯(lián)系施工單位，那就由物業(yè)單位直接聯(lián)系。如果物業(yè)公司負(fù)責(zé)房屋維修（建設(shè)單位授權(quán)），那可以以房屋漏水拖延交物業(yè)費(fèi)。拒交物業(yè)費(fèi)一般是實(shí)在不滿意物業(yè)服務(wù)，物業(yè)公司也沒有盡到責(zé)任的情況下可以根據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定拒絕交物業(yè)費(fèi)。

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• 問 不收房是否可以不交物業(yè)費(fèi)
  答

  不收房情況之下也是需要繳納物業(yè)費(fèi)的，特別是在開發(fā)商已經(jīng)交房，只是因?yàn)闃I(yè)主自己個(gè)人的原因而沒有收房的情況之下，也需要按照和物業(yè)公司所簽署的服務(wù)協(xié)議繳納物業(yè)費(fèi)。因?yàn)楝F(xiàn)在空置房屋的情況比較多，所以有關(guān)于業(yè)主空置房屋物業(yè)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，一般會(huì)體現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)的協(xié)議當(dāng)中，會(huì)有一定的減免政策，但還是需要按時(shí)進(jìn)行繳納。如果是因?yàn)殚_發(fā)商延遲交房，而導(dǎo)致購房者沒有辦法收房，物業(yè)費(fèi)是由開發(fā)商進(jìn)行繳納的，同時(shí)如果開發(fā)商延遲交房的時(shí)間過長，購房者也同樣有權(quán)要求開發(fā)商給予一定的賠償。在交房的過程當(dāng)中，還需要購房者明確的是要再達(dá)到交房條件之后，才能夠簽署關(guān)于交房的相關(guān)協(xié)議。開發(fā)商需要提供三書一表，而且房屋的質(zhì)量要達(dá)到相關(guān)的要求，才能夠簽署交房的協(xié)議。

• 問 不收房是否可以不交物業(yè)費(fèi)
  答

  不收房是不可以不交物業(yè)費(fèi)，特別是購房人因?yàn)樽约旱膫€(gè)人原因而沒有收房，不是不交物業(yè)費(fèi)的理由。根據(jù)我國的物業(yè)條例規(guī)定已經(jīng)竣工但是沒有交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，相關(guān)的費(fèi)用是由開發(fā)商所繳納，此類情況是指按正常程序建設(shè)的房屋還沒有達(dá)到出售或者是收房的標(biāo)準(zhǔn)。但如果說房屋已經(jīng)通知業(yè)主前來收房，而且有些業(yè)主已經(jīng)收房并且入住，只是個(gè)別業(yè)主沒有收房不能以拖延收房來遲交物業(yè)費(fèi)。收取物業(yè)費(fèi)對(duì)象的轉(zhuǎn)移是從業(yè)主簽訂認(rèn)定書開始，業(yè)主不能以無正當(dāng)?shù)睦碛删芙^收房，而且以開發(fā)商書面通知收房的日期開始計(jì)算，如果長期沒有支付物業(yè)費(fèi)，可以判定為業(yè)主的違約，物業(yè)公司有權(quán)要求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)，或者是通過起訴的方式要求業(yè)主繳付物業(yè)費(fèi)。長期不入住的情況下，可以和物業(yè)公司進(jìn)行協(xié)商，按照一定的比例收取物業(yè)費(fèi)。

• 問 買的房子不住不交物業(yè)費(fèi)是否可以呢？
  答

  房子不住也是要交物業(yè)費(fèi)的。房屋交付使用后所發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)，但房屋交付后一年內(nèi)無人入住的，空置期間由業(yè)主按百分之七十的比例承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。但是僅限于第一年，第二年后將繼續(xù)全額交付。一、業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)用的義務(wù)，直接源于物業(yè)管理合同的約定。物業(yè)管理公司依照合同履行義務(wù)，提供的服務(wù)是一種公共性服務(wù)，一個(gè)小區(qū)不會(huì)因?yàn)槟骋粋€(gè)人或幾個(gè)人不在此居住，管理成本就會(huì)減少。二、雖然個(gè)別業(yè)主沒有實(shí)際在小區(qū)內(nèi)居住，但是物業(yè)管理公司對(duì)于小區(qū)內(nèi)的保潔、保安、綠化、房屋及公共設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)等日常管理工作已經(jīng)展開，并未因此而減少工作量和費(fèi)用支出。三、物業(yè)管理公司基于合同履行義務(wù)，業(yè)主們同樣也應(yīng)依據(jù)合同履行支付管理費(fèi)的義務(wù)。物業(yè)管理公司的服務(wù)不會(huì)因?yàn)閭€(gè)別業(yè)主沒有實(shí)際居住就停止，因此無論業(yè)主是否實(shí)際居住，從辦理入住手續(xù)之后就應(yīng)如期交付物業(yè)管理費(fèi)。四、如果業(yè)主以未享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供的服務(wù)（比如業(yè)主提出其因出國房屋無人居住而未享受服務(wù)）或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)（比如低樓層業(yè)主提出其從未乘坐電梯等）提出物業(yè)費(fèi)抗辯的，法院都不會(huì)予以支持。五、針對(duì)這種情況，各地也出臺(tái)了相關(guān)的政策，比如石家莊新出臺(tái)的《物業(yè)管理?xiàng)l例修訂案》規(guī)定，空置房空置在3個(gè)月以內(nèi)的，不交物業(yè)費(fèi)；空置超過3個(gè)月的，則交20%的物業(yè)費(fèi)。

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• 問 ??房屋漏雨不交物業(yè)費(fèi)可不可以？
  答

  現(xiàn)實(shí)生活中，業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的理由很多，比如車輛被盜被劃、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差等等，但只要物業(yè)公司履行了相應(yīng)的合同義務(wù)，業(yè)主以此為由拒繳物業(yè)費(fèi)是缺乏合理依據(jù)的。一般情況下，即使是物業(yè)本身沒有服務(wù)好，但基于業(yè)主手上并無實(shí)質(zhì)證據(jù)，法律也會(huì)傾向于物業(yè)一方。至于物業(yè)做得不到位的地方，建議你用相機(jī)、手機(jī)等取證，以備不時(shí)之需。按照約定交納物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的一項(xiàng)基本的合同義務(wù)，沒有足夠的抗辯理由而不交物業(yè)費(fèi)是一種違約行為。但出現(xiàn)以下幾種情況，業(yè)主可拒交物業(yè)費(fèi)：1、物業(yè)公司提供的服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到合同約定的標(biāo)準(zhǔn);2、物業(yè)公司擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的;3、物業(yè)公司不經(jīng)業(yè)主許可自行增加的收費(fèi)項(xiàng)目。如果物業(yè)公司提供的服務(wù)達(dá)不到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，說明服務(wù)質(zhì)量不到位。出現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)價(jià)格不符的問題，顯然，在這個(gè)時(shí)候物業(yè)公司是違約的，業(yè)主可以通過業(yè)主委員會(huì)直接與物業(yè)公司交涉，甚至可以根據(jù)合同的約定改聘其他物業(yè)公司來管理小區(qū)。法律依據(jù)：《中華人民共和國合同法》第一百零八條【拒絕履行】當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對(duì)方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。

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