已有9個回答

• 155****2358

  合同是必須有效的。只要他簽字了,并且當時是自愿的。

  查看全文↓ 2014-02-23 17:25:45
• 148****4128

  像是這種房屋買賣的大事，**好還是交給比較專業(yè)的房產(chǎn)中介機構是比較放心的，比如說是21世紀不動產(chǎn)之類的。

  查看全文↓ 2014-02-23 09:32:21
• 152****5215

  這個現(xiàn)象在房屋買賣市場俗語叫：陰陽合同。
  所謂“陰陽合同”，是指在買賣雙方在交易中同時簽訂兩份不同的合同?！瓣柡贤笔墙o房屋管理部門和稅務管理部門備案的購房合同，價格一般比較；“陰合同”是指雙方當事人私下簽訂并實際履行的合同，價格一般都符合市場行情，充分反映了雙方當事人的真實購買價格。
  做低房價，是一種漏繳稅款的行為，一旦被查明屬實，納稅人就要承擔相應的法律責任，當事人不僅要補稅，還要罰款，甚者構成犯罪，《中華人民共和國刑法》第二百零一條之規(guī)定，如果逃避交納的數(shù)額達到1萬元，買賣雙方當事人就涉嫌偷稅罪，而且還是共同犯罪。
  另外，雖然在相關證據(jù)下，31萬的合同會被認定無效，但是如果對方按31萬給房款，你如何維護自己的合法權益？需要花費多大的成本？這些都是風險。

  查看全文↓ 2014-02-23 09:04:39
• 143****0477

  您好: 合同是有效的,但要補交稅款。

  查看全文↓ 2014-02-22 18:00:40
• 148****9029

  在二手房買賣過程中,買賣雙方為了降低交易成本,逃避稅費,往往會簽訂兩份交易價格不同的合同,真實的交易價格比較高,但這份并不提交到稅務和房管部門,而是把另一份交易價格比較低的合同提交登記備案,并以比較低的價格繳納稅費。
  還有的是一份較低價格的是雙方的真實交易價格,另有一份虛高的價格,拿到銀行爭取更多貸款。這都屬于俗稱的“陰陽合同”。陰陽合同的目的往往是為了逃避稅費或騙取貸款,從這個角度講是違法的。實踐中,因陰陽合同引起的糾紛也不少。甚至很多時候,雙方因為履行合同中的其他情況發(fā)生糾紛,一方反悔,但覺得自己的理由不充分,轉而以陰陽合同違法無效為由向法院起訴,要求確認合同無效或終止合同。
  那么陰陽合同是否合法?如果無效如何處理?如果合法,以哪份合同為準?首先,陰陽合同如果是為了逃稅等非法目的,肯定是違法的,相關條款是無效的,但是雙方的房屋買賣行為本身并不違法,因此房屋買賣行為還是可以有效的。
  基于這個認識,如果雙方因陰陽合同為由發(fā)生糾紛,沒有特殊情況和約定的話,以此為由是無法認定合同整體無效,或因此解除合同的。
  其次,存在陰陽合同的情況下,應以哪一份的效力為準?陰陽合同有的是以兩份內容基本相同,但價格不同的合同形式出現(xiàn)的。
  有的是以一份低價合同,再加一份或數(shù)份以裝修折價或其他形式的折價出現(xiàn)的補充協(xié)議組合出現(xiàn)的。但不管以哪種形式出現(xiàn),在實踐中認定雙方的真實交易內容是關鍵。哪個交易條件、交易價格是雙方的真實意思表示,在合同文本中應該能體現(xiàn)得出來,如果體現(xiàn)得不清楚,可以結合房屋交易時的市場價格、雙方的關系、合同中的其他約定內容綜合確認。
  再次,對陰陽合同中涉及的違法行為如何處理?當事人以陰陽合同為由到法院起訴,要求解除合同或確認合同無效時,往往是理直氣壯,而在實踐中法院往往認定雙方真實的交易意思表示有效,當事人往往就無法接受,指責法院對違法行為不理不管。
  實際上,司法機關和其他國家機關維護法律也是各有職責分工的。追繳稅款應該由稅務機關來負責,追回貸款應由銀行來進行,這其中如構成犯罪,也應移送**機關先行立案偵查,再處理。
  (出于各種原因,目前實踐中對于房屋交易中的逃稅行為,還沒聽說有追究刑事責任的。)當然,按民事訴訟法的相關規(guī)定,法院在審理過程中發(fā)現(xiàn)違法犯罪行為,可以通知相關職能部門處理,或提出相應建議給相關主管機構。
  當事人自己,也可以向稅務機關、銀行等相關單位舉報。但畢竟,從民事訴訟的角度講,法院審理雙方的房屋買賣糾紛,還是以認定買賣關系本身是否合法、是否應支持或駁回一方的訴求為主。
  **后,簽訂陰陽合同存在風險和后患,買賣雙方應以謹慎對待。陰陽合同畢竟涉及違法行為,且簽約后往往因各種原因引發(fā)糾紛,給買賣雙方帶來麻煩,因此,建議交易各方還是謹慎對待為宜。

  查看全文↓ 2014-02-22 15:54:43
• 158****4324

  購買房產(chǎn)時請務必謹慎操作避免陰陽合同的出現(xiàn),例如某些區(qū)域房產(chǎn)報稅刻意把聲明的購買價格報低等情況。還有陰陽合同如出現(xiàn)糾紛的情況下一般以簽署時間靠前的為依據(jù),其實要避免也比較簡單,可以在原合同上加上補充協(xié)議,并注明補充協(xié)議上的題款與原合同不一致的以本協(xié)議上所列明的為準等字眼

  查看全文↓ 2014-02-22 14:19:43
• 147****5685

  陰陽合同無論是對于房主或者客戶都不是很好的事情；**好多繳一點錢，按照實際成交繳稅。

  查看全文↓ 2014-02-21 14:15:32
• 155****8706

  深圳二手房交易營業(yè)稅名存實亡，減免交易稅費、降低房貸**及利率――這項從今年1月1日開始實施的樓市新政策，如今在深圳房地產(chǎn)市場的實際操作中，卻有點“動作變形”。二手房交易過程中，由于“陰陽合同”的普遍存在，普通住宅營業(yè)稅名存實亡;銀行房貸也暗中為第三套房松綁。
  “陰陽合同”規(guī)避營業(yè)稅
  “現(xiàn)在中介說，買賣房屋幾乎沒有稅了，即使是購買未滿兩年的房屋也不用征收營業(yè)稅。但國家政策好像還沒免除啊!怎么回事?”日前，福田區(qū)讀者劉先生致電本報，表達了他的疑惑。
  國務院去年頒發(fā)的《關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》對個人住房轉讓的營業(yè)稅的描述如下：“自2009年1月1日至12月31日，個人將購買不足2年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買超過2年的非普通住房或者不足2年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買超過2年的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅?！?br/>據(jù)了解，深圳普通住宅標準必須滿足以下三個條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;單套住房建筑面積144平方米以下;實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍。
  多位一線中介工作人員向記者表示，由于目前樓市成交的主力都是144平方米以下的普通住宅，所以按照新政中的“未滿2年營業(yè)稅以差價的5%來征收”，在實際操作過程中，“陰陽合同”普遍存在，在“陽合同”上房價沒有差價，營業(yè)稅則自然規(guī)避了。
  記者留意到，營業(yè)稅規(guī)避后，以營業(yè)稅為基數(shù)計算的1%“城建附加費”和3%“教育附加費”，以及20%差價的個人所得稅都可以免除。實際上，如果業(yè)主不承擔交易費用，買家需要交納的主要稅費只剩下1%或1.5%的契稅。
  第三套房也能**兩成
  曾經(jīng)引人關注的“二套房貸是否松動”已經(jīng)不是新聞，如今個人在深圳買第三套房也能**兩成，并享受7折利率。
  根據(jù)國務院頒發(fā)的上述文件：“對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當?shù)仄骄剑偕暾堎J款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策”。
  據(jù)深圳某中介按揭部負責人介紹，從今年2月份以來，隨著樓市的回暖，買三套房的按揭貸款已經(jīng)放開，不僅是90平方米以下的中小戶型，144平方米以上的大戶型也可以。而深圳一些以大戶型為主的樓盤營銷負責人也表示，購買第三套房銀行也可以放款并獲利率優(yōu)惠，但是，銀行對于貸款人的信用記錄是否良好、經(jīng)濟來源是否穩(wěn)定要求仍然比較嚴格，而且第四套房貸就真的是不允許放開了。
  不過，對于是否放開“三套房貸”，各家銀行諱莫如深，表示仍然“嚴格按照國家政策規(guī)定執(zhí)行”。有不愿具名的業(yè)內人士分析，銀行的“三套房貸”也不是隨便放寬的，金融機構自然有風險預測的專業(yè)人員，認為這是在風險可控的范圍內，才會這樣操作。
  各種風險令投資客遲疑
  深圳樓市經(jīng)過今年前四個月的回暖，購房需求結構已經(jīng)從首次置業(yè)向改善型需求轉變，投資客能否接棒，成為各方關注的焦點，也是這一波成交高潮能否持續(xù)、房價能否繼續(xù)上漲的關鍵。那么，在營業(yè)稅免除和三套房貸松綁的實際情況下，投資客會否蜂擁而出?
  世華地產(chǎn)市場研究中心總監(jiān)肖小平告訴記者，雖然目前在羅湖、福田等部分片區(qū)有兩成左右的投資客進場，但總體來看，投資客的心態(tài)仍是非常謹慎，人數(shù)仍很少。
  據(jù)肖小平介紹，今年投資客呈現(xiàn)以下兩個特點：首先是心態(tài)與2007年的“短炒”不同，大多是長線投資型，在挑選物業(yè)的時候，也會精挑細選，因為好的物業(yè)抗跌性強，不同于高峰期的“連房都沒看過就下訂”。其次，今年的投資客經(jīng)濟實力較強，也與兩年前“空手套白狼”的投資者有明顯區(qū)別。
  “其實，樓市的優(yōu)惠措施期限都在今年年底，房價的走勢如今也撲朔迷離，所以，投資的風險仍然較大?！毙ば∑秸f，如今的樓市更多要看政策的“臉色”，鑒于前兩年被套的慘痛教訓，短線投資客也不會貿然進場。
  值得一提的是，來自中原、世華等深圳各大中介的信息顯示，今年4月份成交業(yè)績環(huán)比3月下降了一成左右，由于業(yè)主漲價，急需用房的買家消化一批后，如今市場的觀望情緒開始重新抬頭?！白宰】蜕星议_始猶豫，投資客又怎會蜂擁而出?”肖小平說。
  此消息系轉載自新浪合作媒體，新浪網(wǎng)登載此文出于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點或證實其描述。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據(jù)此操作，風險自擔。

  查看全文↓ 2014-02-21 09:24:23
• 147****9239

  您好：<BR>合同是有效的，但要補交稅款。免費房產(chǎn)糾紛法律咨詢就到法幫網(wǎng)

  查看全文↓ 2014-02-20 18:22:04

相關問題

• 問 關于房屋買賣合同問題
  答

  就您提問的第一個問題：房屋因不可抗力滅失的風險承擔主體，首先要看合同約定。合同可約定自交付時起發(fā)生轉移，亦可約定約定自所有權轉移登記之日發(fā)生轉移（可參見一線城市的存量房屋交易合同）。如無合同約定，應當適用所有權轉移時風險轉移的規(guī)定。就您提問的第二個問題：我個人的看法是，房屋買賣登記生效主義系物權法定原則的體現(xiàn)，說明的是房屋所有權發(fā)生物權變動的法律效果需以房屋管理部門登記發(fā)證為準；體現(xiàn)在合同中是出賣人應當履行“房屋所有權轉移登記手續(xù)”之義務，現(xiàn)雖無法律規(guī)定，但我并不認為該等義務是合同中的附隨義務，而應當是合同中出賣人需要履行的主要、核心義務。理由是，1、合同法中的附隨義務，如催告、協(xié)助等，通常未必在合同正文中有明確約定；2、房屋買賣合同中針對出賣人義務而言，應當是交房、收款、過戶。這三大義務從合同履行的重要性上也不應歸于附隨義務。3、實踐中，出賣人配合買受人辦理貸款、戶口遷出等工作，該類工作往往才被歸類為附隨義務。再談合同效力問題，簽訂房屋買賣合同時，只要當事人雙方具有締約能力、意思表示一致、真實，且不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定時（如小產(chǎn)權房、經(jīng)適房、兩限房等可能導致違反交易政策的房屋買賣），合同亦未另行約定生效時間或條件時，合同簽訂即應生效。我認為，在第二個問題中您講到的：物權變動的效力（房屋過戶）與買賣合同生效（合同簽署）是兩個不同性質的行為，兩者并不互為因果。 準確地說，登記是出賣人應當履行的主要合同義務，出賣人不履行登記義務的，買受人可依照生效合同的約定要求出賣人履行該義務。

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• 問 關于房屋買賣合同問題
  答

  這是陰陽合同。從實際來看,以講誠信角度而言,你應當承擔此費用。但如果從合同效用角度來說,你可以以第二份合同即18萬元成交價來做,但你認為可能嗎?54萬的房子給你18萬??

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• 問 房屋買賣中陰陽合同的效力是什么 房屋買賣中陰陽合同中介的責任有哪些
  答

  陰陽合同是現(xiàn)售合同登記價格與真實交易價格不一致的合同，陽合同是表面上的合同，即國土局登記的現(xiàn)售合同;陰合同是規(guī)定雙方真實價格的文件，包括預售居間合同和過戶價格確認書、補充協(xié)議等。 下面，首先從法律精神的角度講一下法律對陰陽合同的限制，接著結合深圳法院審判實踐分析一下法院對陰陽合同效力的態(tài)度，**后講一下中介參與陰陽合同的責任。 一、法律對陰陽合同的限制 對于一筆交易，法律從兩方面來調整，一方面從保護社會公序良俗的角度來加以限制，另一方面在不違反社會公序良俗的情況下鼓勵交易各方按自己的真實意思交易。**終以真實合同為依據(jù)，在陰陽合同效力上形成了兩條對立的規(guī)范： 1、為保護國家、社會公共利益，惡意串通損害國家利益的合同無效，即全部無效。 2、為促成交易，即使現(xiàn)售合同上的價格條款無效，但其他條款與真實合同不抵觸的仍有效，即部分無效。 法院對陰陽合同效力的認定都是結合案情從這兩條中拷量，**終確定一條，要么認定合同全部無效，要么僅避稅價格條款無效其他條款仍有效。下面將結合深圳法院的審判實踐分析一些具體情形。 二、法院對陰陽合同效力的態(tài)度 陰陽合同在相當長的時間里都是一種客觀現(xiàn)象，短期內也不可能完全消除，因而，老百姓、政府機關、法院都是知道的，法院審判也相對比較寬松，除非差價太大，往往根據(jù)違約情形選擇適用對違約方不利的規(guī)定。具體可分為以下幾種情形： 1、對于差價以裝修名義并且差價較小的，一般認定合同有效。 2、對于差價太大，一般會認定無效。 3、對于賣方不想賣，主張中介與買方惡意串通以低價過戶損害其利益的，一般認定合同有效但過戶價格條款無效。 4、對于買方不想買而主張賣方避稅，或者簽現(xiàn)售后只想以現(xiàn)售合同上的低價買，一般認定合同有效但過戶價格條款無效。 5、對于雙方仍想交易但過戶時一方主張以真實價過戶，另一方拒絕的，會調解，調解不成則認定合同不成立。 6、沒簽過戶確認書，現(xiàn)售價變少的，視為雙方意思變更，現(xiàn)售合同有效。 三、中介參與陰陽合同的責任 首先，法律上要有證據(jù)證明中介參與了陰陽合同，才會有責任問題，證據(jù)主要指中介在過戶價格確認書或補充協(xié)議上簽字或蓋章，或者同時在預約和現(xiàn)售上蓋章但兩份合同差價懸殊。 其次，即便有證據(jù)證明中介參與陰陽合同，但現(xiàn)有民事、刑事法律對于中介這一行為并無明確規(guī)定，僅有行業(yè)規(guī)范和行政性處罰規(guī)范，故法院一般不會直接判決中介因協(xié)助避稅而承擔責任，**多是依職權建議有關機關追繳稅款和進行行政處罰。 **后，行政主管機關和行業(yè)協(xié)會有權對參與陰陽合同的中介進行行政處罰。 綜上所述，中介只要沒留下參與陰陽合同的證據(jù)，法院因中介參與陰陽合同判決中介承擔責任的可能性很小，但不能排除國土房產(chǎn)局和房地產(chǎn)協(xié)會的行政處罰。

• 問 房屋買賣陰陽合同有效嗎？
  答

  二手房屋買賣普遍存在使用陰陽合同的情形，在發(fā)生糾紛時，究竟哪份合同為準常常發(fā)生爭議。就本案來說，買賣雙方都認可真實成交價格為120萬元，周某也明確表示以60萬元的價格簽訂的合同是為了少交應由國家收取的相關稅收，說明第一份合同約定的價格才是雙方的真實意思，第一份合同是有效的。由于雙方簽訂的第二份合同價格并非雙方真實意思的表示，同時其目的是為了少交國家收取的相關稅費，該合同損害了國家利益和社會公共利益，是以合法形式掩蓋非法目的，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的。根據(jù)合同法的規(guī)定，第二份合同應當認定為無效合同。因此，黃某與周某仍應按照120萬元價格的《房屋買賣合同》履行，稅費在雙方未約定的情況下應當按照法律法規(guī)的規(guī)定由雙方各自承擔各自應繳的稅費。

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• 問 關于房屋買賣的問題。
  答

  您戶口若不是上海的,您無資格買房

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