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• 155****2795

  銀川房產(chǎn)信息多關注銀川吉屋網(wǎng)！

  查看全文↓ 2014-02-16 14:08:01
• 147****2200

  銀川房地產(chǎn)發(fā)展還不錯，進駐的房產(chǎn)公司越來越多，開發(fā)的樓盤也越來越多

  查看全文↓ 2014-02-16 14:07:46

相關問題

• 問 房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢
  答

  房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢：①城市之間房價差距明顯，政府在城鎮(zhèn)化道路上，想要使大中小城市能夠均衡發(fā)展。但公共資源無法均衡分配，更多集中在首都，特區(qū)和一些省會城市，以至于馬太效應日益明顯，在過去5年里，北京上海和深圳三大城市，成為人口增長中心，同時鄭州，泉州等小城市人口也增長迅速，在資金增量上，北上深，成都，杭州，南京成為明星城市。②大城市房屋出現(xiàn)資產(chǎn)化，一線城市和部分二線城市的中心區(qū)的物業(yè)日益資產(chǎn)化，中小城市尤其是一些人口流失的城市，將回歸房屋自身的居住和商業(yè)辦公的屬性。對于多數(shù)年輕人來說，再也不用承受住房的壓力，這是房地產(chǎn)泡沫帶給我們的最大福利。③小戶型崛起，比如，在一些大城市中心區(qū)，會出現(xiàn)20來平米的小公寓，可以通過創(chuàng)造出豐富的生活場景。

• 問 未來幾年，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢
  答

  房價短期下跌為不可逆轉(zhuǎn)的大趨勢，長遠看漲。國家調(diào)控政策出臺算是精明的了，先出臺的政策是國八條，限購，適用房等都是調(diào)控銷售的，致使現(xiàn)在的房子交易少之又少；現(xiàn)在出臺的是緊縮貨幣政策，央行再次加銀行準備金率0.25個百分點至20.5%的歷史高位，銀行回收貸款補充準備金率必然迫使開發(fā)商降價銷售回籠資金，國家統(tǒng)計局剛出的報告顯示，5月初以來，幾大一線城市已有不同程度的降幅，只是我們，老百姓沒有感受而已。在緊縮貨幣的持續(xù)下，對房地產(chǎn)行業(yè)造成的猶如滅頂之災(房地產(chǎn)業(yè)可能會出現(xiàn)重新洗牌），這種降價狀況將繼續(xù)擴大，二三四線城市將不可逆轉(zhuǎn)跟隨。長遠來說，調(diào)控不能以犧牲經(jīng)濟為代價，要保經(jīng)濟增長還得靠房地產(chǎn)帶動，人民幣的繼續(xù)**將繼續(xù)帶動物價的上漲，未來幾年這種狀況無法改變，房價會呈慢爬上漲趨勢。

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• 問 現(xiàn)在的房地產(chǎn)是什么趨勢？
  答

  1.我國房市已進入調(diào)整期，但不會崩盤。理由如下：一是房地產(chǎn)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，政府不允許房價崩盤。2000年以來，我國房地產(chǎn)投資一直占GDP5%以上的份額，2006年、2007年更是連續(xù)兩年超過10%，是事實上的支柱性行業(yè)。并且，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條很長，對相關的建材、鋼鐵、水泥、家居等行業(yè)有著很強的拉動作用，關系到整個經(jīng)濟的發(fā)展狀況。同時，從目前的政府財政收入來看，根據(jù)國土資源部公報數(shù)據(jù)，2004年-2006年，全國土地出讓金分別為5894億元、5505億元、7677億元，2007年1月-11月為9130億元，占全國財政收入的比重接近20%，賣地已經(jīng)成為地方財政收入的重要源泉。加上房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅及其附加、所得稅、土地增值稅等直接稅費，兩者合計約占財政收入的27%，若考慮相關建材、建筑等行業(yè)，貢獻的收入就更大了。甚且，如果房價崩盤，可能會使房市喪失進一步發(fā)展的基礎，并引發(fā)我國的金融危機和社會動蕩。故無論是中央政府還是地方政府都不希望房價下跌幅度太大、太快。 二是我國房價價格偏離幅度不大，決定來其跌幅有限。由于我國處于城市化的快速發(fā)展和住房條件不斷改善的階段，房價收入比應該比國際上通常的6-8倍要高。參考日本和香港的歷史，我們認為，我國一線城市的房價收入比將在10-12間達到高位平衡。對于二線城市，由于其在經(jīng)濟發(fā)展水平、人口密度、城市配套等方面與一線城市存在一定差距，因此，我們認為二線城市的房價收入比在8-10倍的范圍內(nèi)是較為合理的。而目前，我國一線城市的房價收入比在15左右，除深圳偏離正常價格上限約40%外，北京、上海偏離的幅度并不大，這也決定了其調(diào)整幅度有限。考慮到收入增長因素，上述一線城市的房價偏離幅度將逐步收窄。假設房價不跌，人均可支配收入年均增幅10%，北京、上海的房價在2009年將進入合理區(qū)間，深圳的偏離幅度也將回到20%以內(nèi)，而目前深圳的房價總體已下跌約30%左右，已進入動態(tài)的合理區(qū)域。二線城市中，部分城市房價過高，同樣存在調(diào)整需求。根據(jù)我們測算，2007年四季度，杭州為16，與一線城市差不多；武漢為11，天津為11.5，處于較高的價位；重慶為7.8，處在合理范圍內(nèi)。由于二線城市中各個地區(qū)的差別較大，難以用同一個標準來衡量，但總體上來看，房價偏離的幅度同樣不大，考慮收入增長情況，房價將在09年進入合理區(qū)域。 三是我國經(jīng)濟的基本面未變壞，支持房價的諸多因素仍然存在。我國今年的經(jīng)濟增長率將達到10%以上，明年也可能保持在較高的水平上，人均收入增長率也不會降低；同時城市化和人口因素也未惡化。這就決定了我國近期對住房的需求不會波動太大。同時，我國的金融機構(gòu)、房地產(chǎn)商和已購房者也不會允許房價調(diào)整幅度太大。故這段時間出現(xiàn)了房地產(chǎn)商和金融機構(gòu)聯(lián)合向政府呼吁“救市”的傳聞。

• 問 房地產(chǎn)趨勢發(fā)展怎么
  答

  產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是指在新經(jīng)濟和城市經(jīng)營背景下，以地產(chǎn)為載體，以實現(xiàn)財富的持續(xù)增長為目標，以工產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、寫字樓和經(jīng)濟園區(qū)地產(chǎn)為開發(fā)對象，整合自然資源和社會資源、綜合開發(fā)，集約化經(jīng)營的新興產(chǎn)業(yè)形式。目前，我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場主體企業(yè)眾多，有外資企業(yè)、國有企業(yè)、民營企業(yè)、集體企業(yè)等多種所有制性質(zhì)的企業(yè)，這些企業(yè)中有全國性的綜合房地產(chǎn)企業(yè)，也有區(qū)域性專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)?？傮w而言，市場競爭較為充分，呈自由競爭市場結(jié)構(gòu)。進一步分析造成我國我們產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這種市場結(jié)構(gòu)的原因，前瞻認為條塊分割是造成這種市場結(jié)構(gòu)的主要推手，而非我們一般認為的企業(yè)競爭所帶來的結(jié)果，區(qū)域性是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)重要的特點。隨著中國改革開放的深入，沿海地區(qū)、改革試點區(qū)原有的政策優(yōu)勢、資本優(yōu)勢和交通區(qū)位優(yōu)勢在能源、原材料、勞動力缺乏和環(huán)境承載力的多重制約下，呈現(xiàn)出邊際產(chǎn)業(yè)遞減的趨勢，沿海地區(qū)、改革試點區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展嚴重依賴資源、資本和勞動力的大量投入，而勞動力和土地成本等價格的攀升導致了部分企業(yè)投資的轉(zhuǎn)移。工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)設備逐步向內(nèi)地轉(zhuǎn)移，北京，上海作為全國**主要的城市，成為跨國公司地區(qū)總部和研發(fā)中心的理想基地。廣州等主要工業(yè)城市將成為航空、制藥等更多精密制造業(yè)的理想基地。土地成本的上升，擁有大量土地資源和廉價勞動力的二線城市區(qū)位優(yōu)勢凸顯，如天津以其距離首都北京僅140公里的地理優(yōu)勢，成為一些希望在北京周邊扎根的企業(yè)的良好選擇，處于西部的二線城市成都也吸引了英特爾等大型跨國企業(yè)的入駐。中國經(jīng)濟新的產(chǎn)業(yè)布局特征對企業(yè)選址的決定因素不容忽視，沿海的部分制造業(yè)逐漸往中西部轉(zhuǎn)移，在華的跨國公司中也開始出現(xiàn)整合工業(yè)資源的潛在趨勢，這對剛剛起步卻又充滿生機的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場而言，意味著空前的發(fā)展機遇，將成為推動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)理性擴張的新誘因。

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• 問 現(xiàn)在房地產(chǎn)趨勢怎樣？
  答

  哪么,目前房地產(chǎn)市場此輪調(diào)整的時間有多長?幅度有多大?何時見底?我國房地產(chǎn)市場的未來走向又是如何呢? 1.我國房市已進入調(diào)整期,但不會崩盤。理由如下: 一是房地產(chǎn)是我國的支柱產(chǎn)業(yè),政府不允許房價崩盤。2000年以來,我國房地產(chǎn)投資一直占GDP5%以上的份額,2006年、2007年更是連續(xù)兩年超過10%,是事實上的支柱性行業(yè)。并且,房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條很長,對相關的建材、鋼鐵、水泥、家居等行業(yè)有著很強的拉動作用,關系到整個經(jīng)濟的發(fā)展狀況。同時,從目前的政府財政收入來看,根據(jù)國土資源部公報數(shù)據(jù),2004年-2006年,全國土地出讓金分別為5894億元、5505億元、7677億元,2007年1月-11月為9130億元,占全國財政收入的比重接近20%,賣地已經(jīng)成為地方財政收入的重要源泉。加上房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅及其附加、所得稅、土地增值稅等直接稅費,兩者合計約占財政收入的27%,若考慮相關建材、建筑等行業(yè),貢獻的收入就更大了。甚且,如果房價崩盤,可能會使房市喪失進一步發(fā)展的基礎,并引發(fā)我國的金融危機和社會動蕩。故無論是中央政府還是地方政府都不希望房價下跌幅度太大、太快。 二是我國房價價格偏離幅度不大,決定來其跌幅有限。由于我國處于城市化的快速發(fā)展和住房條件不斷改善的階段,房價收入比應該比國際上通常的6-8倍要高。參考日本和香港的歷史,我們認為,我國一線城市的房價收入比將在10-12間達到高位平衡。對于二線城市,由于其在經(jīng)濟發(fā)展水平、人口密度、城市配套等方面與一線城市存在一定差距,因此,我們認為二線城市的房價收入比在8-10倍的范圍內(nèi)是較為合理的。而目前,我國一線城市的房價收入比在15左右,除深圳偏離正常價格上限約40%外,北京、上海偏離的幅度并不大,這也決定了其調(diào)整幅度有限?？紤]到收入增長因素,上述一線城市的房價偏離幅度將逐步收窄。假設房價不跌,人均可支配收入年均增幅10%,北京、上海的房價在2009年將進入合理區(qū)間,深圳的偏離幅度也將回到20%以內(nèi),而目前深圳的房價總體已下跌約30%左右,已進入動態(tài)的合理區(qū)域。二線城市中,部分城市房價過高,同樣存在調(diào)整需求。根據(jù)我們測算,2007年四季度,杭州為16,與一線城市差不多;武漢為11,天津為11.5,處于較高的價位;重慶為7.8,處在合理范圍內(nèi)。由于二線城市中各個地區(qū)的差別較大,難以用同一個標準來衡量,但總體上來看,房價偏離的幅度同樣不大,考慮收入增長情況,房價將在09年進入合理區(qū)域。 三是我國經(jīng)濟的基本面未變壞,支持房價的諸多因素仍然存在。我國今年的經(jīng)濟增長率將達到10%以上,明年也可能保持在較高的水平上,人均收入增長率也不會降低;同時城市化和人口因素也未惡化。這就決定了我國近期對住房的需求不會波動太大。同時,我國的金融機構(gòu)、房地產(chǎn)商和已購房者也不會允許房價調(diào)整幅度太大。故這段時間出現(xiàn)了房地產(chǎn)商和金融機構(gòu)聯(lián)合向政府呼吁“救市”的傳聞。四是從我國歷次的房市周期和其它國家的房市周期來看,此輪調(diào)整的時間大概為兩年。從我國90年代以來的幾次房市周期來看,我國房市的調(diào)整時間大概都在兩年左右,如1993-1997年的周期中,95-97年為調(diào)整期;1998-2003年的周期中,02-03年為調(diào)整期。此外,從國際上的歷史經(jīng)驗來看,日本的六十年代中期和七十年代中期,美國的六十年代末和七十年代末,以及香港的九十年代中期,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的短暫調(diào)整,都是兩年左右的周期。 因此,可以判斷房價的總體調(diào)整幅度不會超過30%,調(diào)整時間大約在兩年。 2.我國房市中長期供應仍然偏緊,未來的發(fā)展前景趨好. 雖然短期內(nèi),房地產(chǎn)市場因為價格過高導致有效需求不足,從而使供給大于需求,但從中長期來看,供應依然偏緊。從需求來看,我國目前城市化率約為45%,正以每年1%左右的速度快速增長,保守估計,每年有約1300萬人口進入城市,按目前人均27平米計算,這部分需求約3.5億平米。我國目前存量住房約160億平米,以平均使用50年計算,每年折舊拆遷量約為3.2億平米。此外,目前城鎮(zhèn)人口已接近6億,改善性住房需求按0.5平米/人/年計算,這部分需求約3億平米,上述幾項總需求接近10億平米,而2007年的竣工量只有5.8億平米,缺口巨大。從房地產(chǎn)的具體開發(fā)數(shù)據(jù)來看,近幾年來,全國商品房竣工面積與銷售面積之比一直呈不斷下降的趨勢,2005-2006年,竣工銷售比約0.87,2007年下降至0.76,供不應求情況嚴重。商品房開工面積、施工面積與銷售面積之比也一直下降,土地購置面積也未相應增長,近三年來明顯低于銷售面積,這顯示未來幾年供應緊張的局面難以得到緩解。從四大一線城市來看,其情況基本類似,但2007年新開工面積與銷售面積之比只有0.91,因此,在價格得到適當調(diào)整后,供不應求的情況將會繼續(xù)出現(xiàn)。 從決定我國房市的長期因素來看,這些因素不僅沒有發(fā)生大的變化,而且在未來會進一步發(fā)揮其作用。這些因素包括: 一是人口因素。即隨著人口的增加,對住房的需求就會增加,從而促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這個因素可以從人口的發(fā)展史和住房史可以看出。我國20世紀80、90年代的嬰兒潮在本世紀初開始步入工作,他們會釋放出巨大的購買力和需求,從而刺激我國房地產(chǎn)的發(fā)展。而本世紀初我國的嬰兒出生量還在高位運行,故預計到2030年間,我國每年新增的參加工作的年輕人口都會較多,從而對住房的需求也會在高位運行。 二是收入因素。即隨之人們的收入的增加,特別是收入跨越某個范圍后,人們對住房的結(jié)構(gòu)、住房大小、舒適度、環(huán)境等都會改變,從而促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這個可以從許多關于一國人均收入與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間關系的研究中找到答案。根據(jù)世界銀行研究報告,人均GDP在1500美元時,房地產(chǎn)業(yè)進入快速發(fā)展時期;當房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP總量的6%到8%時,就可以確定為主導產(chǎn)業(yè),而當占GDP總量的10%到12%時,之后增長便趨于平緩?；谏鲜雠袛?2004年,中國人均GDP已經(jīng)達到1500美元,而中國房地產(chǎn)業(yè)增加值也逐步占到GDP總量的5%到6%。因而我們可以判斷,當前我國已進入房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展期。另外高盛公司的研究報告則顯示,從現(xiàn)在起,人均收入超過3000美元的中國中產(chǎn)階層人口將快速增長,這種狀況會持續(xù)到2035年左右,中產(chǎn)階層人口將達到14億左右,直到2050年。這可能轉(zhuǎn)化為持續(xù)的購買力,從而促進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。 三是城市化因素。即隨著一國城市化的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)也會得到很大的發(fā)展,城市化的過程就是一國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的過程。對城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的關系,理論界有一條著名的“納什姆曲線”。美國城市地理學家納瑟姆所提出的“納瑟姆曲線”認為:發(fā)達國家城市化過程包括兩個拐點,當城市化水平達到30%時,第一個拐點出現(xiàn),代表城市化發(fā)展進入勢頭極為迅猛的高速階段;之后,當城市化水平超過70%之后,出現(xiàn)第二個拐點,代表經(jīng)濟發(fā)展進入超于平緩的成熟階段。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2005年中國城市化率為42.99%,預計到2020年會達到60%,在此期間城市化率每提升1個百分點意味著新增城市人口1300萬,房地產(chǎn)行業(yè)無疑是**直接的受益者。而且,城市化的過程也是收入增加的過程,從而也是我國住房結(jié)構(gòu)升級、環(huán)境優(yōu)化和舒適度不斷改善的過程,這也會促進我國房地產(chǎn)業(yè)的長期持續(xù)發(fā)展。 以上這三個因素綜合分析,可以得出我國的房地產(chǎn)業(yè)目前已進入快速發(fā)展期,并且可以維持較長時期的較快發(fā)展。 3、我國房市其它方面的趨勢: 我國房地產(chǎn)市場其它方面在未來會發(fā)生以下變化: (1)價格會逐漸趨于合理。 隨著泡沫不斷得到擠壓、行業(yè)競爭的加強、國家宏觀調(diào)控的進一步成熟以及購買者理性的增加,我國房市未來的價格會逐漸趨于合理,房價收入比進入一個可維持的空間。 (2)供需結(jié)構(gòu)會得到優(yōu)化。 一是高檔住宅的比重會有所下降,經(jīng)濟適用房和廉租房的比重會上升;二是供求失衡的狀態(tài)會有所改善,供求的匹配程度會得以提高。 (3)市場秩序會逐漸改善。 在競爭的壓力和政府的監(jiān)控下,房地產(chǎn)開發(fā)公司的行為會逐漸規(guī)范;各種中介組織也會逐漸的發(fā)育、壯大和成熟起來,其行為也會得到規(guī)范;相關制度建設也會逐漸得以改善。 (4)市場集中度會得以提高. 隨著拿地、政府調(diào)控、行業(yè)競爭的加強、銀行貸款的收縮等原因,一些實力不強的中心房地產(chǎn)商或被淘汰出市場,或被其它大的房地產(chǎn)商兼并收購,從而市場集中度會得以提高。 (5)政府行為會得以規(guī)范. 隨著政府自身制度建設和監(jiān)管的加強,隨著公民主權和民主的推進及法制、輿論的建設的完善以及產(chǎn)權的明晰,政府(尤其是地方政府)及其官員在土地交易、城市拆遷、項目開發(fā)等過程中的腐敗等機會主義行為會逐漸的得以規(guī)范。 總之,我國房地產(chǎn)市場在經(jīng)過此輪調(diào)整后,會進入到把一個健康、繁榮、快速發(fā)展的新時代。

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