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• 141****9378

  哪么,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)此輪調(diào)整的時(shí)間有多長(zhǎng)?幅度有多大?何時(shí)見底?我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來走向又是如何呢?
  1.我國(guó)房市已進(jìn)入調(diào)整期,但不會(huì)崩盤。理由如下: 一是房地產(chǎn)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè),政府不允許房?jī)r(jià)崩盤。2000年以來,我國(guó)房地產(chǎn)投資一直占GDP5%以上的份額,2006年、2007年更是連續(xù)兩年超過10%,是事實(shí)上的支柱性行業(yè)。并且,房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條很長(zhǎng),對(duì)相關(guān)的建材、鋼鐵、水泥、家居等行業(yè)有著很強(qiáng)的拉動(dòng)作用,關(guān)系到整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r。同時(shí),從目前的政府財(cái)政收入來看,根據(jù)國(guó)土資源部公報(bào)數(shù)據(jù),2004年-2006年,全國(guó)土地出讓金分別為5894億元、5505億元、7677億元,2007年1月-11月為9130億元,占全國(guó)財(cái)政收入的比重接近20%,賣地已經(jīng)成為地方財(cái)政收入的重要源泉。加上房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅及其附加、所得稅、土地增值稅等直接稅費(fèi),兩者合計(jì)約占財(cái)政收入的27%,若考慮相關(guān)建材、建筑等行業(yè),貢獻(xiàn)的收入就更大了。甚且,如果房?jī)r(jià)崩盤,可能會(huì)使房市喪失進(jìn)一步發(fā)展的基礎(chǔ),并引發(fā)我國(guó)的金融危機(jī)和社會(huì)動(dòng)蕩。故無論是中央政府還是地方政府都不希望房?jī)r(jià)下跌幅度太大、太快。 二是我國(guó)房?jī)r(jià)價(jià)格偏離幅度不大,決定來其跌幅有限。由于我國(guó)處于城市化的快速發(fā)展和住房條件不斷改善的階段,房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該比國(guó)際上通常的6-8倍要高。參考日本和香港的歷史,我們認(rèn)為,我國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)收入比將在10-12間達(dá)到高位平衡。對(duì)于二線城市,由于其在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口密度、城市配套等方面與一線城市存在一定差距,因此,我們認(rèn)為二線城市的房?jī)r(jià)收入比在8-10倍的范圍內(nèi)是較為合理的。而目前,我國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)收入比在15左右,除深圳偏離正常價(jià)格上限約40%外,北京、上海偏離的幅度并不大,這也決定了其調(diào)整幅度有限?？紤]到收入增長(zhǎng)因素,上述一線城市的房?jī)r(jià)偏離幅度將逐步收窄。假設(shè)房?jī)r(jià)不跌,人均可支配收入年均增幅10%,北京、上海的房?jī)r(jià)在2009年將進(jìn)入合理區(qū)間,深圳的偏離幅度也將回到20%以內(nèi),而目前深圳的房?jī)r(jià)總體已下跌約30%左右,已進(jìn)入動(dòng)態(tài)的合理區(qū)域。二線城市中,部分城市房?jī)r(jià)過高,同樣存在調(diào)整需求。根據(jù)我們測(cè)算,2007年四季度,杭州為16,與一線城市差不多;武漢為11,天津?yàn)?1.5,處于較高的價(jià)位;重慶為7.8,處在合理范圍內(nèi)。由于二線城市中各個(gè)地區(qū)的差別較大,難以用同一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來衡量,但總體上來看,房?jī)r(jià)偏離的幅度同樣不大,考慮收入增長(zhǎng)情況,房?jī)r(jià)將在09年進(jìn)入合理區(qū)域。 三是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本面未變壞,支持房?jī)r(jià)的諸多因素仍然存在。我國(guó)今年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率將達(dá)到10%以上,明年也可能保持在較高的水平上,人均收入增長(zhǎng)率也不會(huì)降低;同時(shí)城市化和人口因素也未惡化。這就決定了我國(guó)近期對(duì)住房的需求不會(huì)波動(dòng)太大。同時(shí),我國(guó)的金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)商和已購(gòu)房者也不會(huì)允許房?jī)r(jià)調(diào)整幅度太大。故這段時(shí)間出現(xiàn)了房地產(chǎn)商和金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合向政府呼吁“救市”的傳聞。四是從我國(guó)歷次的房市周期和其它國(guó)家的房市周期來看,此輪調(diào)整的時(shí)間大概為兩年。從我國(guó)90年代以來的幾次房市周期來看,我國(guó)房市的調(diào)整時(shí)間大概都在兩年左右,如1993-1997年的周期中,95-97年為調(diào)整期;1998-2003年的周期中,02-03年為調(diào)整期。此外,從國(guó)際上的歷史經(jīng)驗(yàn)來看,日本的六十年代中期和七十年代中期,美國(guó)的六十年代末和七十年代末,以及香港的九十年代中期,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的短暫調(diào)整,都是兩年左右的周期。 因此,可以判斷房?jī)r(jià)的總體調(diào)整幅度不會(huì)超過30%,調(diào)整時(shí)間大約在兩年。
  2.我國(guó)房市中長(zhǎng)期供應(yīng)仍然偏緊,未來的發(fā)展前景趨好. 雖然短期內(nèi),房地產(chǎn)市場(chǎng)因?yàn)閮r(jià)格過高導(dǎo)致有效需求不足,從而使供給大于需求,但從中長(zhǎng)期來看,供應(yīng)依然偏緊。從需求來看,我國(guó)目前城市化率約為45%,正以每年1%左右的速度快速增長(zhǎng),保守估計(jì),每年有約1300萬(wàn)人口進(jìn)入城市,按目前人均27平米計(jì)算,這部分需求約3.5億平米。我國(guó)目前存量住房約160億平米,以平均使用50年計(jì)算,每年折舊拆遷量約為3.2億平米。此外,目前城鎮(zhèn)人口已接近6億,改善性住房需求按0.5平米/人/年計(jì)算,這部分需求約3億平米,上述幾項(xiàng)總需求接近10億平米,而2007年的竣工量只有5.8億平米,缺口巨大。從房地產(chǎn)的具體開發(fā)數(shù)據(jù)來看,近幾年來,全國(guó)商品房竣工面積與銷售面積之比一直呈不斷下降的趨勢(shì),2005-2006年,竣工銷售比約0.87,2007年下降至0.76,供不應(yīng)求情況嚴(yán)重。商品房開工面積、施工面積與銷售面積之比也一直下降,土地購(gòu)置面積也未相應(yīng)增長(zhǎng),近三年來明顯低于銷售面積,這顯示未來幾年供應(yīng)緊張的局面難以得到緩解。從四大一線城市來看,其情況基本類似,但2007年新開工面積與銷售面積之比只有0.91,因此,在價(jià)格得到適當(dāng)調(diào)整后,供不應(yīng)求的情況將會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)。 從決定我國(guó)房市的長(zhǎng)期因素來看,這些因素不僅沒有發(fā)生大的變化,而且在未來會(huì)進(jìn)一步發(fā)揮其作用。這些因素包括: 一是人口因素。即隨著人口的增加,對(duì)住房的需求就會(huì)增加,從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這個(gè)因素可以從人口的發(fā)展史和住房史可以看出。我國(guó)20世紀(jì)80、90年代的嬰兒潮在本世紀(jì)初開始步入工作,他們會(huì)釋放出巨大的購(gòu)買力和需求,從而刺激我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展。而本世紀(jì)初我國(guó)的嬰兒出生量還在高位運(yùn)行,故預(yù)計(jì)到2030年間,我國(guó)每年新增的參加工作的年輕人口都會(huì)較多,從而對(duì)住房的需求也會(huì)在高位運(yùn)行。 二是收入因素。即隨之人們的收入的增加,特別是收入跨越某個(gè)范圍后,人們對(duì)住房的結(jié)構(gòu)、住房大小、舒適度、環(huán)境等都會(huì)改變,從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這個(gè)可以從許多關(guān)于一國(guó)人均收入與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間關(guān)系的研究中找到答案。根據(jù)世界銀行研究報(bào)告,人均GDP在1500美元時(shí),房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期;當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP總量的6%到8%時(shí),就可以確定為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),而當(dāng)占GDP總量的10%到12%時(shí),之后增長(zhǎng)便趨于平緩?；谏鲜雠袛?2004年,中國(guó)人均GDP已經(jīng)達(dá)到1500美元,而中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值也逐步占到GDP總量的5%到6%。因而我們可以判斷,當(dāng)前我國(guó)已進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展期。另外高盛公司的研究報(bào)告則顯示,從現(xiàn)在起,人均收入超過3000美元的中國(guó)中產(chǎn)階層人口將快速增長(zhǎng),這種狀況會(huì)持續(xù)到2035年左右,中產(chǎn)階層人口將達(dá)到14億左右,直到2050年。這可能轉(zhuǎn)化為持續(xù)的購(gòu)買力,從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。 三是城市化因素。即隨著一國(guó)城市化的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)得到很大的發(fā)展,城市化的過程就是一國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的過程。對(duì)城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的關(guān)系,理論界有一條著名的“納什姆曲線”。美國(guó)城市地理學(xué)家納瑟姆所提出的“納瑟姆曲線”認(rèn)為:發(fā)達(dá)國(guó)家城市化過程包括兩個(gè)拐點(diǎn),當(dāng)城市化水平達(dá)到30%時(shí),第一個(gè)拐點(diǎn)出現(xiàn),代表城市化發(fā)展進(jìn)入勢(shì)頭極為迅猛的高速階段;之后,當(dāng)城市化水平超過70%之后,出現(xiàn)第二個(gè)拐點(diǎn),代表經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入超于平緩的成熟階段。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2005年中國(guó)城市化率為42.99%,預(yù)計(jì)到2020年會(huì)達(dá)到60%,在此期間城市化率每提升1個(gè)百分點(diǎn)意味著新增城市人口1300萬(wàn),房地產(chǎn)行業(yè)無疑是**直接的受益者。而且,城市化的過程也是收入增加的過程,從而也是我國(guó)住房結(jié)構(gòu)升級(jí)、環(huán)境優(yōu)化和舒適度不斷改善的過程,這也會(huì)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展。 以上這三個(gè)因素綜合分析,可以得出我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)目前已進(jìn)入快速發(fā)展期,并且可以維持較長(zhǎng)時(shí)期的較快發(fā)展。
  3、我國(guó)房市其它方面的趨勢(shì): 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)其它方面在未來會(huì)發(fā)生以下變化:
  (1)價(jià)格會(huì)逐漸趨于合理。 隨著泡沫不斷得到擠壓、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加強(qiáng)、國(guó)家宏觀調(diào)控的進(jìn)一步成熟以及購(gòu)買者理性的增加,我國(guó)房市未來的價(jià)格會(huì)逐漸趨于合理,房?jī)r(jià)收入比進(jìn)入一個(gè)可維持的空間。
  (2)供需結(jié)構(gòu)會(huì)得到優(yōu)化。 一是高檔住宅的比重會(huì)有所下降,經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的比重會(huì)上升;二是供求失衡的狀態(tài)會(huì)有所改善,供求的匹配程度會(huì)得以提高。
  (3)市場(chǎng)秩序會(huì)逐漸改善。 在競(jìng)爭(zhēng)的壓力和政府的監(jiān)控下,房地產(chǎn)開發(fā)公司的行為會(huì)逐漸規(guī)范;各種中介組織也會(huì)逐漸的發(fā)育、壯大和成熟起來,其行為也會(huì)得到規(guī)范;相關(guān)制度建設(shè)也會(huì)逐漸得以改善。
  (4)市場(chǎng)集中度會(huì)得以提高. 隨著拿地、政府調(diào)控、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加強(qiáng)、銀行貸款的收縮等原因,一些實(shí)力不強(qiáng)的中心房地產(chǎn)商或被淘汰出市場(chǎng),或被其它大的房地產(chǎn)商兼并收購(gòu),從而市場(chǎng)集中度會(huì)得以提高。
  (5)政府行為會(huì)得以規(guī)范. 隨著政府自身制度建設(shè)和監(jiān)管的加強(qiáng),隨著公民主權(quán)和民主的推進(jìn)及法制、輿論的建設(shè)的完善以及產(chǎn)權(quán)的明晰,政府(尤其是地方政府)及其官員在土地交易、城市拆遷、項(xiàng)目開發(fā)等過程中的腐敗等機(jī)會(huì)主義行為會(huì)逐漸的得以規(guī)范。 總之,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過此輪調(diào)整后,會(huì)進(jìn)入到把一個(gè)健康、繁榮、快速發(fā)展的新時(shí)代。

  查看全文↓ 2014-02-14 10:49:34
• 143****7959

  能扛過去的都是有實(shí)力的，甚至有的房地產(chǎn)大亨都開始降價(jià)售樓了，說明資金回籠不了任誰(shuí)都沒有辦法，所以只能降價(jià)拋售，如若不然就會(huì)被拖破產(chǎn)了， 想象一下吧，形勢(shì)有多嚴(yán)峻，而且照現(xiàn)在的政策來看至少房地產(chǎn)商還要堅(jiān)持半年時(shí)間

  查看全文↓ 2014-01-20 09:19:08
• 146****6632

  不是太好```

  查看全文↓ 2014-01-20 09:16:20
• 155****7953

  目前市場(chǎng)，一手房部分開發(fā)商可能因?yàn)槟甑讏?bào)表、現(xiàn)金流等因素選擇性地做了一些促銷活動(dòng)，而大部分也僅限于外環(huán)。而作為二手房，房東的個(gè)人財(cái)富實(shí)力以及個(gè)人投資方式，在這個(gè)市場(chǎng)上還是能夠HOLD住。

  查看全文↓ 2014-01-20 09:04:27
• 145****9269

  目前市場(chǎng)有點(diǎn)下滑的趨勢(shì).

  查看全文↓ 2014-01-20 09:02:14
• 144****0084

  重新來過:你好！
  基本面：宏觀形勢(shì)繼續(xù)向好，城市化進(jìn)程、城市居民生活水平都在繼續(xù)提高，住宅需求量繼續(xù)保持旺盛的同時(shí)，非住宅需求量也大量增加。
  技術(shù)面：房地產(chǎn)發(fā)展借助前幾年的發(fā)展勢(shì)頭，將繼續(xù)往前沖，但是受宏觀調(diào)控的影響，房?jī)r(jià)上漲的速度會(huì)逐步降低，部分前幾年房?jī)r(jià)上漲幅度大的城市，可能暫時(shí)會(huì)有所下降。
  只要選擇好的項(xiàng)目，投資房地產(chǎn)仍然會(huì)能賺著錢 。
  

  查看全文↓ 2014-01-19 20:12:29
• 151****9432

  相對(duì)穩(wěn)定，但是長(zhǎng)期不看好這穩(wěn)定的局面。

  查看全文↓ 2014-01-18 14:16:55
• 138****6922

  上個(gè)月，信義房屋不動(dòng)研究室的張欣民協(xié)理發(fā)表了一篇文章：鑒往知來 房地產(chǎn)未來十年趨勢(shì)預(yù)測(cè)。欣民兄浸營(yíng)房地產(chǎn)多年，也常常發(fā)表相關(guān)文章，不過我覺得**近這一篇真是代表作，不管大家**近想不想買房子，都應(yīng)該看一看，了解一下未來臺(tái)灣房地產(chǎn)的趨勢(shì)。
  
  欣民兄在文中提出未來房地產(chǎn)的七大趨勢(shì)： 小宅化、更新與「拉皮」防老化、住居「鮭魚化」、兩岸三地房屋流通自由化、選屋全面MRT化、綠建筑化、居住LIUP化。其中我個(gè)人覺得**重要的就是小宅化和選屋全面MRT化。
  
  我問過欣民兄，他說小宅化是指北市10～15坪、北市以外20坪左右的小坪數(shù)房屋。過去大家置產(chǎn)，通常不喜歡買套房，但是從近幾年的發(fā)展可以發(fā)現(xiàn)，小家庭和單身貴族的增加，小宅化日趨明顯。**明顯的例子就是興富發(fā)建設(shè)曾經(jīng)在信義計(jì)畫區(qū)推出每戶60～70坪的『上城桂冠』，沒想到銷售五個(gè)月只賣掉一戶。興富發(fā)建設(shè)緊急更改產(chǎn)品規(guī)劃，以每戶14～27坪的『信義香榭』的小豪宅重新出發(fā)，卻花不到五個(gè)月就風(fēng)光結(jié)案。
  
  選屋全面MRT化更是不用多說了，捷運(yùn)帶給房地產(chǎn)和民眾生活極大的改變，只要房子能位於捷運(yùn)站附近，就算不增值，也絕對(duì)具有保值的能力。
  
  為什麼我希望大家仔細(xì)看看這篇文章呢？因?yàn)閷?duì)大多數(shù)人來說，購(gòu)屋通常是人生中**大一筆投資，只要掌握趨勢(shì)，人生中**大的投資就有機(jī)會(huì)穩(wěn)賺不賠，何樂而不為呢？不信嗎？?jī)赡甓嗲叭绻憧催^周休二日 不妨去看看房子 這篇文章，相信你就會(huì)體認(rèn)到趨勢(shì)的重要性了。

  查看全文↓ 2014-01-18 09:35:10
• 134****5086

  濱州的形勢(shì)要看全國(guó)的形勢(shì)，總體是沒有問題的，小回后會(huì)健康發(fā)展

  查看全文↓ 2014-01-18 09:19:24
• 141****4810

  房屋還是會(huì)漲,因?yàn)楝F(xiàn)在是屬于房子少,但人是越來越多了.政府確實(shí)希望控制房?jī)r(jià)，畢竟房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一。但是政府只是控制上漲的幅度，而不是打擊市場(chǎng)促使下跌。也許個(gè)別本不“爭(zhēng)氣”的樓盤因?yàn)樽詺⒛仄焚|(zhì)不高會(huì)下調(diào)價(jià)格，但是長(zhǎng)遠(yuǎn)來看還是漲比降可能性要大得多，畢竟現(xiàn)在支撐上漲的因素還是大于下跌因素，如果政府把上漲幅度由原來的10%以上控制在5%左右就已經(jīng)達(dá)到目的了.
  

  查看全文↓ 2014-01-17 16:38:20
• 157****5305

  短線看跌，中線震蕩，長(zhǎng)線看漲。

  查看全文↓ 2014-01-17 11:33:13

相關(guān)問題

• 問 現(xiàn)在房地產(chǎn)趨勢(shì)是怎樣？
  答

  現(xiàn)在房地產(chǎn)肯定不會(huì)是大起大落的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè),國(guó)家肯定不會(huì)讓他崩潰的!而國(guó)家又不能讓國(guó)民沒有房子住!肯定希望讓居者有其屋!國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也得繼續(xù)。所以國(guó)家就在這三者中間找平衡。房地產(chǎn) 國(guó)民 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 哪一個(gè)也不能丟!

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• 問 房地產(chǎn)趨勢(shì)
  答

  個(gè)人意見，僅供參考。。。。。。 房產(chǎn)目前有回暖的跡象，未來5年內(nèi)會(huì)上漲，但是較緩慢。主要原因有以下幾點(diǎn)：1、過于壓制房地產(chǎn)，許多企業(yè)會(huì)破產(chǎn)，現(xiàn)在許多企業(yè)都涉足房地產(chǎn)，會(huì)大面積導(dǎo)致就業(yè)率下降、失業(yè)率上升，造成社會(huì)不穩(wěn)定的局面，這是ZF不愿意看到的；2、地方ZF為提高政績(jī)，加快城市發(fā)展速度，GDP的增長(zhǎng)，因而不僅是中央與地產(chǎn)的抗衡，也是與地方ZF的抗衡，作為特色社會(huì)主義的中國(guó)這種局面是不可能打破的，一旦打破又會(huì)造成不穩(wěn)定的局面；總結(jié)來說中央**重視的是社會(huì)穩(wěn)定，圍繞這個(gè)思想其他因素都是次要的，老百姓的利益和企業(yè)的利益是次要的。

  全部5個(gè)回答>
• 問 現(xiàn)在的房地產(chǎn)是什么趨勢(shì)？
  答

  1.我國(guó)房市已進(jìn)入調(diào)整期，但不會(huì)崩盤。理由如下：一是房地產(chǎn)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，政府不允許房?jī)r(jià)崩盤。2000年以來，我國(guó)房地產(chǎn)投資一直占GDP5%以上的份額，2006年、2007年更是連續(xù)兩年超過10%，是事實(shí)上的支柱性行業(yè)。并且，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條很長(zhǎng)，對(duì)相關(guān)的建材、鋼鐵、水泥、家居等行業(yè)有著很強(qiáng)的拉動(dòng)作用，關(guān)系到整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r。同時(shí)，從目前的政府財(cái)政收入來看，根據(jù)國(guó)土資源部公報(bào)數(shù)據(jù)，2004年-2006年，全國(guó)土地出讓金分別為5894億元、5505億元、7677億元，2007年1月-11月為9130億元，占全國(guó)財(cái)政收入的比重接近20%，賣地已經(jīng)成為地方財(cái)政收入的重要源泉。加上房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅及其附加、所得稅、土地增值稅等直接稅費(fèi)，兩者合計(jì)約占財(cái)政收入的27%，若考慮相關(guān)建材、建筑等行業(yè)，貢獻(xiàn)的收入就更大了。甚且，如果房?jī)r(jià)崩盤，可能會(huì)使房市喪失進(jìn)一步發(fā)展的基礎(chǔ)，并引發(fā)我國(guó)的金融危機(jī)和社會(huì)動(dòng)蕩。故無論是中央政府還是地方政府都不希望房?jī)r(jià)下跌幅度太大、太快。 二是我國(guó)房?jī)r(jià)價(jià)格偏離幅度不大，決定來其跌幅有限。由于我國(guó)處于城市化的快速發(fā)展和住房條件不斷改善的階段，房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該比國(guó)際上通常的6-8倍要高。參考日本和香港的歷史，我們認(rèn)為，我國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)收入比將在10-12間達(dá)到高位平衡。對(duì)于二線城市，由于其在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口密度、城市配套等方面與一線城市存在一定差距，因此，我們認(rèn)為二線城市的房?jī)r(jià)收入比在8-10倍的范圍內(nèi)是較為合理的。而目前，我國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)收入比在15左右，除深圳偏離正常價(jià)格上限約40%外，北京、上海偏離的幅度并不大，這也決定了其調(diào)整幅度有限。考慮到收入增長(zhǎng)因素，上述一線城市的房?jī)r(jià)偏離幅度將逐步收窄。假設(shè)房?jī)r(jià)不跌，人均可支配收入年均增幅10%，北京、上海的房?jī)r(jià)在2009年將進(jìn)入合理區(qū)間，深圳的偏離幅度也將回到20%以內(nèi)，而目前深圳的房?jī)r(jià)總體已下跌約30%左右，已進(jìn)入動(dòng)態(tài)的合理區(qū)域。二線城市中，部分城市房?jī)r(jià)過高，同樣存在調(diào)整需求。根據(jù)我們測(cè)算，2007年四季度，杭州為16，與一線城市差不多；武漢為11，天津?yàn)?1.5，處于較高的價(jià)位；重慶為7.8，處在合理范圍內(nèi)。由于二線城市中各個(gè)地區(qū)的差別較大，難以用同一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來衡量，但總體上來看，房?jī)r(jià)偏離的幅度同樣不大，考慮收入增長(zhǎng)情況，房?jī)r(jià)將在09年進(jìn)入合理區(qū)域。 三是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本面未變壞，支持房?jī)r(jià)的諸多因素仍然存在。我國(guó)今年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率將達(dá)到10%以上，明年也可能保持在較高的水平上，人均收入增長(zhǎng)率也不會(huì)降低；同時(shí)城市化和人口因素也未惡化。這就決定了我國(guó)近期對(duì)住房的需求不會(huì)波動(dòng)太大。同時(shí)，我國(guó)的金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)商和已購(gòu)房者也不會(huì)允許房?jī)r(jià)調(diào)整幅度太大。故這段時(shí)間出現(xiàn)了房地產(chǎn)商和金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合向政府呼吁“救市”的傳聞。

• 問 房地產(chǎn)現(xiàn)在趨勢(shì)如何 房地產(chǎn)市場(chǎng)前景怎么樣
  答

  各項(xiàng)數(shù)據(jù)表明,作為GDP重要支柱的房地產(chǎn)投資指標(biāo)正在下滑。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年前10個(gè)月,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)2.0%,增速比1至9月份回落0.6%,已位于歷史次低點(diǎn)。10月末全國(guó)商品房待售面積及住宅待售面積均再度攀升,達(dá)到歷史峰值：商品房待售面積68632萬(wàn)平方米,比9月末增加2122萬(wàn)平方米。 分析人士認(rèn)為,雖然本輪市場(chǎng)回暖使得部分一二線城市的市場(chǎng)庫(kù)存有所回落,但全國(guó)范圍來看,化解庫(kù)存依然刻不容緩,需要從促成交、緩供應(yīng)、調(diào)結(jié)構(gòu)等方面多管齊下。 房地產(chǎn)進(jìn)入下行生命周期 全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在“2015年中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)金融年會(huì)”上表示,從GDP角度看,房地產(chǎn)投資已處于負(fù)拉動(dòng)狀態(tài),甚至在驚心動(dòng)魄地下滑。但她認(rèn)為,房地產(chǎn)對(duì)GDP的投資拉動(dòng)已經(jīng)到頂,政府不會(huì)再出臺(tái)像2009年那樣的強(qiáng)刺激政策。政府當(dāng)前**重要的是穩(wěn)定房地產(chǎn),不要對(duì)GDP形成負(fù)拉動(dòng)。 聶梅生稱,“我國(guó)投資占GDP的比重相比其他國(guó)家都處在高位。而房地產(chǎn)本來就在第一駕馬車(投資)里。當(dāng)固定資產(chǎn)投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率達(dá)到一定比重之后,GDP增幅就會(huì)進(jìn)入下降期。這是由GDP總量決定的。我們國(guó)家固定資產(chǎn)投資在GDP所占比重相當(dāng)大,房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資今年是17%左右。還曾經(jīng)高達(dá)40%或50%。投資下滑就形成負(fù)拉動(dòng)。這是非常緊迫的問題。” 某業(yè)內(nèi)人士在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示,目前從開發(fā)商購(gòu)地面積看已經(jīng)是歷史底部,新開工指數(shù)在2013年達(dá)到頂峰,隨后進(jìn)入下行周期。房地產(chǎn)下行的生命周期趨勢(shì)基本可以確立。政府當(dāng)前**重要的是通過去庫(kù)存來穩(wěn)定明年的房地產(chǎn)投資指數(shù)。 專家稱,按照市場(chǎng)慣常規(guī)律,政府出臺(tái)刺激政策后,房地產(chǎn)投資指數(shù)會(huì)有所改善,但自去年四季度政府刺激以來,房地產(chǎn)投資指數(shù)一直未有好轉(zhuǎn)。這說明,市場(chǎng)的改善傳遞到房地產(chǎn)投資上滯后性明顯,行業(yè)信心在下降。 多地出臺(tái)政策減輕庫(kù)存壓力 中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)顯示：2014年來,累計(jì)已經(jīng)有超過50個(gè)城市發(fā)布了不同力度的購(gòu)房補(bǔ)貼政策,以三四線城市為主,正是因?yàn)閹?kù)存壓力過大。 洛陽(yáng)、駐馬店、濮陽(yáng)、三門峽、濟(jì)源、南陽(yáng)、許昌、開封等城市為鼓勵(lì)本地農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)買商品房,紛紛出臺(tái)各種財(cái)政補(bǔ)貼政策。2015年7月1日至2016年6月30日期間,在寧波購(gòu)買住宅和非住宅者,將按其所購(gòu)房屋實(shí)際繳納契稅額度的50%獲得購(gòu)房補(bǔ)貼。河南、四川、浙江、江蘇等多地超過50個(gè)城市也推出了購(gòu)房補(bǔ)貼。 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為：從購(gòu)房補(bǔ)貼看,未來同類型政策有望繼續(xù)出臺(tái)。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速放緩且面臨轉(zhuǎn)型之際,房地產(chǎn)行業(yè)的支柱作用再度被強(qiáng)化。外需低迷使得出口增長(zhǎng)乏力,拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的另外兩駕馬車投資和消費(fèi)將發(fā)揮更大作用。而房地產(chǎn)市場(chǎng)無論是對(duì)投資還是對(duì)消費(fèi)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)占比都不容忽視,因此住房消費(fèi)受到政策的全面鼓勵(lì)。 張大偉認(rèn)為,政府未來的儲(chǔ)備政策包括棚戶區(qū)改造,信貸政策繼續(xù)寬松,戶籍改革,延緩房地產(chǎn)稅落地,降低稅費(fèi)等。 據(jù)中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所于近期發(fā)布的《2016年經(jīng)濟(jì)金融展望報(bào)告》預(yù)測(cè),2016年GDP增長(zhǎng)在6.8%左右,貨幣政策將繼續(xù)保持寬松基調(diào)。除降息降準(zhǔn)外,央行貨幣工具箱里的流動(dòng)性調(diào)節(jié)器將得到越來越廣泛的應(yīng)用。 今年9月,全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心本幣交易系統(tǒng)宣布,即日起向符合條件的銀行間本幣市場(chǎng)成員提供常備借貸便利申請(qǐng)相關(guān)功能。公告中還提到,交易中心將根據(jù)今后政策要求為其他金融機(jī)構(gòu)開通常備借貸便利申請(qǐng)權(quán)限。這為此項(xiàng)誕生兩年的貨幣工具放寬使用范圍埋下了伏筆。 亞豪市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為,隨著央行越來越多貨幣工具的運(yùn)用,明年貨幣市場(chǎng)將維持寬松基調(diào),市場(chǎng)流動(dòng)性仍將保持充裕,對(duì)房企來說,融資成本將進(jìn)一步降低,獲取貸款的難度也將降低;而對(duì)于購(gòu)房者的個(gè)人房貸而言,放貸速度加快的同時(shí),有希望得到更低的利率支持,這也將推動(dòng)供需雙方的入市節(jié)奏,為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展打下良好基調(diào)。 郭毅分析認(rèn)為,從2016年樓市的政策導(dǎo)向可以看出,無論是中心城區(qū)控制、戶籍制度改革還是貨幣政策寬松等途徑,其目的都是緊扣中央要求,加快樓市庫(kù)存去化,力求房地產(chǎn)市場(chǎng)向著健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展。由此可以判斷,2016年樓市將呈現(xiàn)供需兩旺趨勢(shì)。（來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）

• 問 房地產(chǎn)趨勢(shì)發(fā)展怎么
  答

  產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是指在新經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)營(yíng)背景下，以地產(chǎn)為載體，以實(shí)現(xiàn)財(cái)富的持續(xù)增長(zhǎng)為目標(biāo)，以工產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、寫字樓和經(jīng)濟(jì)園區(qū)地產(chǎn)為開發(fā)對(duì)象，整合自然資源和社會(huì)資源、綜合開發(fā)，集約化經(jīng)營(yíng)的新興產(chǎn)業(yè)形式。目前，我國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)主體企業(yè)眾多，有外資企業(yè)、國(guó)有企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)、集體企業(yè)等多種所有制性質(zhì)的企業(yè)，這些企業(yè)中有全國(guó)性的綜合房地產(chǎn)企業(yè)，也有區(qū)域性專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。總體而言，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為充分，呈自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。進(jìn)一步分析造成我國(guó)我們產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的原因，前瞻認(rèn)為條塊分割是造成這種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的主要推手，而非我們一般認(rèn)為的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)所帶來的結(jié)果，區(qū)域性是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)重要的特點(diǎn)。隨著中國(guó)改革開放的深入，沿海地區(qū)、改革試點(diǎn)區(qū)原有的政策優(yōu)勢(shì)、資本優(yōu)勢(shì)和交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)在能源、原材料、勞動(dòng)力缺乏和環(huán)境承載力的多重制約下，呈現(xiàn)出邊際產(chǎn)業(yè)遞減的趨勢(shì)，沿海地區(qū)、改革試點(diǎn)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展嚴(yán)重依賴資源、資本和勞動(dòng)力的大量投入，而勞動(dòng)力和土地成本等價(jià)格的攀升導(dǎo)致了部分企業(yè)投資的轉(zhuǎn)移。工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)設(shè)備逐步向內(nèi)地轉(zhuǎn)移，北京，上海作為全國(guó)**主要的城市，成為跨國(guó)公司地區(qū)總部和研發(fā)中心的理想基地。廣州等主要工業(yè)城市將成為航空、制藥等更多精密制造業(yè)的理想基地。土地成本的上升，擁有大量土地資源和廉價(jià)勞動(dòng)力的二線城市區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸顯，如天津以其距離首都北京僅140公里的地理優(yōu)勢(shì)，成為一些希望在北京周邊扎根的企業(yè)的良好選擇，處于西部的二線城市成都也吸引了英特爾等大型跨國(guó)企業(yè)的入駐。中國(guó)經(jīng)濟(jì)新的產(chǎn)業(yè)布局特征對(duì)企業(yè)選址的決定因素不容忽視，沿海的部分制造業(yè)逐漸往中西部轉(zhuǎn)移，在華的跨國(guó)公司中也開始出現(xiàn)整合工業(yè)資源的潛在趨勢(shì)，這對(duì)剛剛起步卻又充滿生機(jī)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)而言，意味著空前的發(fā)展機(jī)遇，將成為推動(dòng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)理性擴(kuò)張的新誘因。

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