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• 154****7853

  但因?yàn)檫@樣或那樣的原因，可能導(dǎo)致退房的情況出現(xiàn)。商品房的買賣不同于其它日常生活消費(fèi)品的買賣，因?yàn)槠浣灰字芷陂L(zhǎng)，涉及資金量大，技術(shù)問題多，權(quán)利義務(wù)關(guān)系復(fù)雜，所以對(duì)程序要求比較嚴(yán)格。但因?yàn)檫@樣或那樣的原因，可能導(dǎo)致退房的情況出現(xiàn)。出現(xiàn)退房情況歸集起來主要有四種原因：一是買方違約，二是賣方違約，三是雙方都不違約，但雙方就退房問題達(dá)成一致意見，四是雙方都違約，但協(xié)商達(dá)不成一致意見。在買賣過程中，由于違約方的不同及所處的階段不同，辦理退房的程序也不同。下面簡(jiǎn)單介紹一下在購(gòu)房的不同階段出現(xiàn)退房情況時(shí)如何辦理相關(guān)的手續(xù)。退房即開發(fā)商解除與購(gòu)房者之間的買賣合同，將購(gòu)房款退還給購(gòu)房者。在辦理退房手續(xù)的過程中有兩個(gè)問題比較重要，一是購(gòu)房者要解除什么合同;二是解除這些合同過程中的先后順序。如果購(gòu)房者提出的退房要求被開發(fā)商接受，那么有兩個(gè)合同需要解除，一是購(gòu)房者與開發(fā)商的買賣合同，二是購(gòu)房者與銀行的借款合同。房屋買賣合同的解除，意味著雙方財(cái)產(chǎn)的返還或權(quán)利的恢復(fù)，對(duì)于已經(jīng)入住的購(gòu)房者而言，需要將已經(jīng)占有的住宅交還給開發(fā)商，對(duì)于還沒有入住的購(gòu)房者者來說，則需要放棄占有即將入住的住宅。開發(fā)商則不能再根據(jù)合同要求購(gòu)房者支付房款，對(duì)于已經(jīng)收取的部分要退還給購(gòu)房者。解除合同履行完畢后，雙方的財(cái)產(chǎn)狀態(tài)將恢復(fù)到簽訂合同前的狀態(tài)，買賣合同的解除與履行無須其他人的協(xié)助，雙方自己即可以完成。借款合同的解除，表明購(gòu)房者將一次性歸還從銀行的借款，然后不再支付任何本金和利息，無須承擔(dān)任何還款的義務(wù)。這個(gè)合同的解除與買賣合同不一樣，它需要在除了銀行與購(gòu)房者之外的第三方、也就是開發(fā)商的協(xié)助下才能完成。因?yàn)橘?gòu)房者雖然從銀行取得了借款，但并不直接占有這部分借款，銀行借款通過轉(zhuǎn)帳的形式由開發(fā)商取得。如果要?dú)w還借款，必須由開發(fā)商向銀行歸還已經(jīng)占有的借款，才可以實(shí)現(xiàn)歸還借款的目的。銀行只有收到開發(fā)商以購(gòu)房者名義還來的借款后，才能認(rèn)定購(gòu)房者已經(jīng)履行了全部還款義務(wù)，雙方的借款合同才能真正的解除。因此借款合同的解除與履行需要第三方協(xié)助才能完成。退房手續(xù)因?yàn)橛腥疆?dāng)事人，而且有兩個(gè)合同，由于在空間操作上無法同步進(jìn)行，就會(huì)出現(xiàn)時(shí)間上的先后順序問題;從實(shí)際行為上，律師認(rèn)為目前較為普遍的有以下三種：
  一、購(gòu)房者先與開發(fā)商解除買賣合同，然后取回**款，再與銀行解除借款合同，然后由開發(fā)商歸還銀行借款。
  二、購(gòu)房者先與開發(fā)商解除買賣合同，然后再與銀行解除借款合同，然后取回**款，**后由開發(fā)商歸還銀行借款。
  三、購(gòu)房者先與開發(fā)商解除買賣合同，然后由開發(fā)商歸還銀行借款，再與銀行解除借款合同，**后取得**款。這三種過程有一個(gè)共同的特點(diǎn)，就是購(gòu)房者首先要與開發(fā)商解除買賣合同，表明購(gòu)房者放棄對(duì)住宅行使占有的權(quán)利。在這種情況下，購(gòu)房者存在一種風(fēng)險(xiǎn)，一旦解除合同后，即不能再度占有住宅，如果開發(fā)商不能按時(shí)歸還銀行借款，則購(gòu)房者除了喪失房屋權(quán)利外,仍然需要承擔(dān)向銀行還款的義務(wù)，即所謂“錢房?jī)煽铡?。如果開發(fā)商在此期間出現(xiàn)破產(chǎn)，則購(gòu)房者損失更為巨大，不僅住宅(僅指沒有取得產(chǎn)權(quán)證的)可能會(huì)作破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)被拍賣，而且已經(jīng)支付的**款無法取得，同時(shí)還要支付年限不等的銀行借款。為了使購(gòu)房者**大限地避免上述風(fēng)險(xiǎn)，在開發(fā)商不會(huì)破產(chǎn)的前提下，一般在實(shí)際操作時(shí)可以通過以下程序：
  一、購(gòu)房者首先與開發(fā)商簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，一個(gè)附條件的關(guān)于解除買賣合同的補(bǔ)充協(xié)議。
  二、購(gòu)房者再與銀行簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，也是一個(gè)附條件的解除借款合同的補(bǔ)充協(xié)議。
  三、開發(fā)商歸還銀行借款，購(gòu)房者與銀行簽訂的協(xié)議中確定的條件出現(xiàn)，購(gòu)房者與銀行的借款合同解除。
  四、開發(fā)商歸還購(gòu)房者的**款，并協(xié)助辦理購(gòu)房者退房的各種相關(guān)手續(xù)。五、第三、第四個(gè)行為履行完畢后，第一步中雙方簽訂的協(xié)議中假設(shè)的條件出現(xiàn)，購(gòu)房者與開發(fā)商的買賣合同解除。

  查看全文↓ 2014-02-12 18:45:50

相關(guān)問題

• 問 房屋有質(zhì)量問題要求退房是不是須要上法庭,要請(qǐng)律師幫忙,還是直接與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商就允許
  答

  要看是誰(shuí)的原因辦不下來。如果是因?yàn)槟汶[瞞東西，造成銀行辦不下來，是需要你本人支付違約金的，如果是銀行的拖拉造成未在政策出臺(tái)前辦出，那不需要支付。如果是因?yàn)檎叱雠_(tái)等不可抗力造成，原則上不需要支付。所有這些都可以與開發(fā)商協(xié)調(diào)。如果你發(fā)揚(yáng)不怕苦，敢斗爭(zhēng)的堅(jiān)韌精神，你肯定能拿回所有房款。

• 問 可以與開發(fā)商協(xié)商退房嗎
  答

  如果當(dāng)事人和開發(fā)商協(xié)商一致,就可以解除合同,

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• 問 房子質(zhì)量問題，是否能要求開發(fā)商退房或換房？
  答

  業(yè)主應(yīng)該在驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，**好把所有違反合同或規(guī)定的問題提出來，然后把這些問題列表復(fù)印，一式兩份，要求開發(fā)商簽字確認(rèn)，然后一人一份，上面明確表示不接受房屋，并要求開發(fā)商在一定的期限內(nèi)完成整改?！　〈送?，開發(fā)商交樓時(shí)必須提供《竣工驗(yàn)收備案表》，《房屋質(zhì)量保證書》和《房屋使用說明書》，否則可以拒收，由此產(chǎn)生的延期交樓的責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的問題一定要開發(fā)商承認(rèn)并且約定處理方案，若開發(fā)商拒絕承認(rèn)房屋存在問題，建議您收集相關(guān)證據(jù)，證明不是購(gòu)房者不按時(shí)收樓。不過并不是房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題，購(gòu)房者就可以要求開發(fā)商退房的。當(dāng)然，如果房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，需依照有關(guān)規(guī)定經(jīng)委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)核驗(yàn)證實(shí)的，購(gòu)房者才有權(quán)退房。

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• 問 房屋存在質(zhì)量問題時(shí)，是否可以要求退房？
  答

  房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重時(shí)可要求退房，需根據(jù)購(gòu)房合同及法律規(guī)定處理，及時(shí)與開發(fā)商溝通協(xié)商解決方案。

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• 問 關(guān)于房屋質(zhì)量問題與開發(fā)商的糾紛
  答

  (一)了解國(guó)家關(guān)于商品房質(zhì)量相關(guān)法規(guī)及政策如何保護(hù)購(gòu)房人利益，國(guó)家關(guān)于商品房質(zhì)量相關(guān)法規(guī)和政策都有明確規(guī)定，它是投訴維權(quán)的有力依據(jù)。如國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十二條規(guī)定商品房交付使用后，購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買人有權(quán)退房，給購(gòu)買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。(二)將質(zhì)量糾紛的解決方法明確約定在購(gòu)房合同中簽訂購(gòu)房合同前須留心購(gòu)房格式合同，對(duì)于合同中可選擇和協(xié)商的內(nèi)容，應(yīng)特別認(rèn)真閱讀。根據(jù)法律規(guī)定，住宅質(zhì)量保修期限不得低于法定**低保修期限。在法定保修范圍內(nèi)的可以參照法律法規(guī)規(guī)定，在法定保修范圍外的一定要注意保修期約定和質(zhì)量責(zé)任約定的簽署，合同的約定就是今后維權(quán)的依據(jù)。(三)收房時(shí)要仔細(xì)檢查房屋質(zhì)量購(gòu)房者在收房時(shí)要對(duì)照合同條款，看開發(fā)商是否完成合同規(guī)定的全部?jī)?nèi)容。在驗(yàn)房中所發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題要立即與開發(fā)商協(xié)商，開發(fā)商承諾立即維修的一定要形成書面協(xié)議。沒達(dá)到交房條件或有嚴(yán)重質(zhì)量問題時(shí)購(gòu)房者不要急于收房，一旦簽字后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題沒解決，便給開發(fā)商留下推卸責(zé)任的機(jī)會(huì)。還要提醒購(gòu)房者將《住宅質(zhì)量保證書》中沒有約定的其他保修范圍項(xiàng)目的保修期限，與開發(fā)商補(bǔ)充約定。(四) 收集證據(jù)購(gòu)房者向開發(fā)商提出的關(guān)于房屋質(zhì)量問題及解決意見盡量使用書面形式，如能讓其確認(rèn)為**好。收房時(shí)要對(duì)質(zhì)量有問題的地方進(jìn)行拍照或錄像，注意保存好證據(jù)。(一)找開發(fā)商協(xié)商。如果發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，首先找開發(fā)商，因?yàn)橘?gòu)房者與開發(fā)商有著直接的合同關(guān)系。開發(fā)商作為商品房的生產(chǎn)商和銷售商，對(duì)商品房質(zhì)量承擔(dān)**終責(zé)任。開發(fā)商與購(gòu)房者的質(zhì)量關(guān)系通過《商品房購(gòu)銷合同》和《商品房住宅質(zhì)量保證書》來約束，如果購(gòu)房者因質(zhì)量問題要求賠償損失，應(yīng)由開發(fā)商向購(gòu)房者賠償，開發(fā)商再根據(jù)質(zhì)量原因依照合同約定追索責(zé)任單位賠償。(二)因商品房質(zhì)量保修責(zé)任發(fā)生糾紛的，如開發(fā)商不予解決、或?qū)﹂_發(fā)商的解決不滿意，當(dāng)事人可以向建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)申請(qǐng)組織認(rèn)定或向建設(shè)行政主管部門投訴。對(duì)于影響房屋結(jié)構(gòu)安全的問題，住戶可以直接委托具有法定結(jié)構(gòu)安全鑒定資質(zhì)的單位對(duì)房屋進(jìn)行鑒定，其鑒定結(jié)論可作為民事賠償?shù)淖C據(jù)。(三)提起仲裁或依法向人民法院起訴。如果上述途徑都不能解決，購(gòu)房者可以根據(jù)法律規(guī)定和自己的實(shí)際情況起訴開發(fā)商。綜上所述，我們不難發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題已經(jīng)成了一個(gè)普遍的現(xiàn)象。許多居民對(duì)類似住房出現(xiàn)的問題，不知道該如何投訴，如何解決，往往是一出現(xiàn)問題就找物業(yè)，而物業(yè)部門又因無力解決或其它一些原因把問題移交給別的部門，使問題拖而不決。在這里提醒購(gòu)房者，出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題先找開發(fā)商協(xié)商，弄清楚問題的性質(zhì)，再來選擇不同的處理方式，必要時(shí)可以請(qǐng)律師協(xié)助解決，以便更好地維護(hù)自己的權(quán)益。

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