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• 147****7995

  各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機構(gòu)：2011年以來，各地區(qū)、各部門認真貫徹落實中央關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的決策和部署，取得了積極成效。當前房地產(chǎn)市場調(diào)控仍處在關(guān)鍵時期，房價上漲預(yù)期增強，不同地區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化。為繼續(xù)做好今年房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)國務(wù)院同意，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：
  一、完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制認真落實省級人民政府負總責(zé)、城市人民政府抓落實的穩(wěn)定房價工作責(zé)任制。各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外），要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）價格控制目標，并于一季度向社會公布。各省級人民政府要更加注重區(qū)域差異，加強分類指導(dǎo)。對行政區(qū)域內(nèi)住房供不應(yīng)求、房價上漲過快的熱點城市，應(yīng)指導(dǎo)其增加住房及住房用地的有效供應(yīng)，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標；對存在住房供過于求等情況的城市，也應(yīng)指導(dǎo)其采取有效措施保持市場穩(wěn)定。要建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度，加強對所轄城市的督查、考核和問責(zé)工作。國務(wù)院有關(guān)部門要加強對省級人民政府穩(wěn)定房價工作的監(jiān)督和檢查。對執(zhí)行住房限購和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房價上漲過快的，要進行約談和問責(zé)。
  二、堅決抑制投機投資性購房繼續(xù)嚴格執(zhí)行商品住房限購措施。已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市，要在嚴格執(zhí)行《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（國辦發(fā)〔2011〕1號）基礎(chǔ)上，進一步完善現(xiàn)行住房限購措施。限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購住房類型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房；購房資格審查環(huán)節(jié)應(yīng)前移至簽訂購房合同（認購）前；對擁有1套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝ァo法連續(xù)提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎(chǔ)上進一步從嚴調(diào)整限購措施；其他城市出現(xiàn)房價過快上漲情況的，省級人民政府應(yīng)要求其及時采取限購等措施。各地區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)、公安、民政、稅務(wù)、人力資源社會保障等部門要建立分工明確、協(xié)調(diào)有序的審核工作機制。要嚴肅查處限購措施執(zhí)行中的違法違規(guī)行為，對存在規(guī)避住房限購措施行為的項目，要責(zé)令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整改；購房人不具備購房資格的，企業(yè)要與購房人解除合同；對教唆、協(xié)助購房人偽造證明材料、騙取購房資格的中介機構(gòu)，要責(zé)令其停業(yè)整頓，并嚴肅處理相關(guān)責(zé)任人；情節(jié)嚴重的，要追究當事人的法律責(zé)任。繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸政策。銀行業(yè)金融機構(gòu)要進一步落實好對首套房貸款的**款比例和貸款利率政策，嚴格執(zhí)行第二套（及以上）住房信貸政策。要強化借款人資格審查，嚴格按規(guī)定調(diào)查家庭住房登記記錄和借款人征信記錄，不得向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款。銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強對銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行差別化住房信貸政策的日常管理和專項檢查，對違反政策規(guī)定的，要及時制止、糾正。對房價上漲過快的城市，人民銀行當?shù)胤种C構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的**款比例和貸款利率。充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用。稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征?？偨Y(jié)個人住房房產(chǎn)稅改革試點城市經(jīng)驗，加快推進擴大試點工作，引導(dǎo)住房合理消費。稅務(wù)部門要繼續(xù)推進應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估方法加強存量房交易稅收征管工作。
  三、增加普通商品住房及用地供應(yīng)各地區(qū)要根據(jù)供需情況科學(xué)編制年度住房用地供應(yīng)計劃，保持合理、穩(wěn)定的住房用地供應(yīng)規(guī)模。原則上2013年住房用地供應(yīng)總量應(yīng)不低于過去5年平均實際供應(yīng)量。住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的部分熱點城市和區(qū)域中心城市，以及前兩年住房用地供應(yīng)計劃完成率偏低的城市，要進一步增加年度住房用地供應(yīng)總量，提高其占年度土地供應(yīng)計劃的比例。加大土地市場信息公開力度，市、縣人民政府應(yīng)于一季度公布年度住房用地供應(yīng)計劃，穩(wěn)定土地市場預(yù)期。各地區(qū)要繼續(xù)采取有效措施，完善土地出讓方式，嚴防高價地擾亂市場預(yù)期。各地區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要提出商品住房項目的住宅建設(shè)套數(shù)、套型建筑面積、設(shè)施條件、開竣工時間等要求，作為土地出讓的依據(jù)，并納入出讓合同。各地區(qū)發(fā)展改革、國土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要建立中小套型普通商品住房建設(shè)項目行政審批快速通道，提高辦事效率，嚴格落實開竣工申報制度，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴格按照合同約定建設(shè)施工，加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。對中小套型住房套數(shù)達到項目開發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項目，銀行業(yè)金融機構(gòu)要在符合信貸條件的前提下優(yōu)先支持其開發(fā)貸款需求。
  四、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)全面落實2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務(wù)。各地區(qū)要抓緊把建設(shè)任務(wù)落實到項目和地塊，確保資金盡快到位，盡早開工建設(shè)。繼續(xù)抓好城市和國有工礦（含煤礦）、國有林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)改造，重點抓好資源型城市及獨立工礦區(qū)棚戶區(qū)改造；積極推進非成片棚戶區(qū)和危舊房改造，逐步開展城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)綜合整治，穩(wěn)步實施城中村改造。強化規(guī)劃統(tǒng)籌，從城鎮(zhèn)化發(fā)展和改善居民住房條件等實際需要出發(fā)，把保障性安居工程建設(shè)和城市發(fā)展充分結(jié)合起來，在城市總體規(guī)劃和土地利用、住房建設(shè)等規(guī)劃中統(tǒng)籌安排保障性安居工程項目。要把好規(guī)劃設(shè)計關(guān)、施工質(zhì)量關(guān)、建筑材料關(guān)和竣工驗收關(guān)，落實工程質(zhì)量責(zé)任，確保工程質(zhì)量安全。要合理安排布局，改進戶型設(shè)計，方便保障對象的工作和生活。要加大配套基礎(chǔ)設(shè)施投入力度，做到配套設(shè)施與保障性安居工程項目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時交付使用，確?？⒐ろ椖考霸缤度胧褂?。加強分配管理。要繼續(xù)探索創(chuàng)新保障性住房建設(shè)和管理機制，完善保障性住房申請家庭經(jīng)濟狀況審核機制，嚴格準入退出，確保公平分配。加大保障性安居工程建設(shè)、分配和退出的信息公開力度。嚴肅查處擅自改變保障性安居工程用途、套型面積等違法違規(guī)行為。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的、有穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶?。要加強小區(qū)運營管理，完善社區(qū)公共服務(wù)，優(yōu)化居住環(huán)境。
  五、加強市場監(jiān)管和預(yù)期管理2013年起，各地區(qū)要提高商品房預(yù)售門檻，從工程投資和形象進度、交付時限等方面強化商品房預(yù)售許可管理，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性定價，穩(wěn)步推進商品房預(yù)售制度改革。繼續(xù)嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標價、一房一價規(guī)定，嚴格按照申報價格對外銷售。各地區(qū)要切實強化預(yù)售資金管理，完善監(jiān)管制度；尚未實行預(yù)售資金監(jiān)管的地區(qū)，要加快制定本地區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法。對預(yù)售方案報價過高且不接受城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門指導(dǎo)，或沒有實行預(yù)售資金監(jiān)管的商品房項目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書。各地區(qū)要大力推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地級以上城市原則上要實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。加強房地產(chǎn)企業(yè)信用管理，研究建立住房城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革、國土資源、金融、稅務(wù)、工商、統(tǒng)計等部門聯(lián)動共享的信用管理系統(tǒng)，及時記錄、公布房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為。對存在閑置土地和炒地、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有關(guān)部門要建立聯(lián)動機制，加大查處力度。國土資源部門要禁止其參加土地競買，銀行業(yè)金融機構(gòu)不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證券監(jiān)管部門暫停批準其上市、再融資或重大資產(chǎn)重組，銀行業(yè)監(jiān)管部門要禁止其通過信托計劃融資。稅務(wù)部門要強化土地增值稅的征收管理工作，嚴格按照有關(guān)規(guī)定進行清算審核和稽查。住房城鄉(xiāng)建設(shè)、工商等部門要聯(lián)合開展對房屋中介市場的專項治理工作，整頓和規(guī)范市場秩序，嚴肅查處中介機構(gòu)和經(jīng)紀人員的違法違規(guī)行為。有關(guān)部門要加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本金管理，加大對資產(chǎn)負債情況的監(jiān)測力度，有效防范風(fēng)險。各地區(qū)、各有關(guān)部門要加強市場監(jiān)測和研究分析，及時主動發(fā)布商品住房建設(shè)、交易及房價、房租等方面的權(quán)威信息，正確解讀市場走勢和有關(guān)調(diào)控政策措施，引導(dǎo)社會輿論，穩(wěn)定市場預(yù)期。要加強輿情監(jiān)測，對涉及房地產(chǎn)市場的不實信息，要及時、主動澄清。對誘導(dǎo)購房者違反限購、限貸等政策措施，造謠、傳謠以及炒作不實信息誤導(dǎo)消費者的企業(yè)、機構(gòu)、媒體和個人，要進行嚴肅處理。
  六、加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制各有關(guān)部門要加強基礎(chǔ)性工作，加快研究提出完善住房供應(yīng)體系、健全房地產(chǎn)市場運行和監(jiān)管機制的工作思路和政策框架，推進房地產(chǎn)稅制改革，完善住房金融體系和住房用地供應(yīng)機制，推進住宅產(chǎn)業(yè)化，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。國務(wù)院辦公廳2013年2月26日

  查看全文↓ 2014-02-14 11:04:58
• 151****3457

  一、房地產(chǎn)人員推銷的概念和特點
  
  ⒈房地產(chǎn)人員推銷的概念
  房地產(chǎn)人員推銷是由銷售人員面對面的向客戶推銷產(chǎn)品，并且促進對方購買的營銷行為。這是一種古老的促銷方式，也是房地產(chǎn)促銷方式中**有效的手段。在推銷過程中，推銷人員直接接觸客戶，以身交談幫助和說服客戶，來促成交易。它包括訪問推銷和現(xiàn)場推銷兩種方式。訪問推銷是指房地產(chǎn)企業(yè)營銷人員通過打電話或親自上門方式向消費者介紹、推廣和宣傳產(chǎn)品，以促進樓盤銷售的活動。現(xiàn)場推銷是指房地產(chǎn)推銷人員在產(chǎn)品施工現(xiàn)場或在施工現(xiàn)場周圍這里銷售部門或售樓處對樓盤進行銷售的活動。例如，推銷人員引導(dǎo)客戶參觀施工現(xiàn)場和樣板間，向客戶介紹產(chǎn)品生產(chǎn)設(shè)計情況，回答客戶的問題，了解客戶參觀后的感受，解除客戶疑慮，說服客戶購買產(chǎn)品等?，F(xiàn)場銷售是人員推銷的主要方式。
  由房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點所決定，客戶在購買過程中會提出許多問題，而且每一個客戶所提出的問題均有所不同，這些問題如果不能得到解決的話，則客戶很可能拂袖而去，所以銷售人員就成了“問題的解決者”，他們是房地產(chǎn)企業(yè)與客戶之間聯(lián)系的獨特紐帶。對許多客戶來說，銷售人員是企業(yè)的象征，而銷售人員又從客戶那里給企業(yè)帶回許多有關(guān)的信息和資料。因而，銷售人員及時企業(yè)的資源和財富，又是一宗房地產(chǎn)企業(yè)的投資，該項投資不僅受各種環(huán)境因素的制約，而且一旦決策后又很難變更。例如，房地產(chǎn)企業(yè)培養(yǎng)一批優(yōu)秀的銷售人員要花時間和金錢，如果銷售人員離開該房地產(chǎn)企業(yè)，將給房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的損失，房地產(chǎn)企業(yè)不需加強對銷售人員的管理，如招聘、挑選、訓(xùn)練、指導(dǎo)、激勵和評價等。
  ⒉房地產(chǎn)人員推銷的優(yōu)勢和特點
  人員推銷與其他促銷方式比較，具有以下優(yōu)勢和特點。
  ⑴靈活性
  推銷員能與客戶保持直接的聯(lián)系，可以根據(jù)各類客戶的不同需要、動機和行為，涉及具體的推銷策略，并隨時加以調(diào)整；可以及時發(fā)現(xiàn)和開拓顧客的潛在需求，對于產(chǎn)品的性能、質(zhì)量、使用和服務(wù)，不僅能向顧客直接介紹，還可以進行展示或演示，消除消費者對產(chǎn)品不夠理解而產(chǎn)生的各種疑慮，誘發(fā)購買欲望，促成購買行為的產(chǎn)生。
  ⑵選擇性
  推銷人員在每次推銷之前，可以選擇有較大購買潛力的顧客，有針對性的進行推銷，并可實現(xiàn)對未來顧客**一番調(diào)查研究，確定具體推銷方案、推銷目標和推銷策略等，以強化推銷效果，提高推銷的成功率。
  ⑶完整性
  人員推銷過程是從市場調(diào)查開始，經(jīng)過選擇目標顧客，當面洽談，說服顧客購買，提供服務(wù)，**后促成交易，反饋顧客對樓盤給企業(yè)的信息。這也就是企業(yè)產(chǎn)品銷售的完整過程。人員推銷的完整性使其他促銷方式所不能具備的。因此，人員推銷在收集、傳遞、反饋市場信息，指導(dǎo)市場營銷，開拓新的市場領(lǐng)域等方面具有特殊的地位和作用。
  ⑷情感性
  推銷員在推銷樓盤的過程中于客戶直接接觸，可以“一回生二回熟”，彼此在買賣關(guān)系的基礎(chǔ)上，必然會使顧客產(chǎn)生惠顧動機，從而確立穩(wěn)定的購銷關(guān)系，促進口盤銷售。
  由于人員推銷具有上述有適合特點，其在房地產(chǎn)耐用消費品的推銷中，尤為適用。
  二、房地產(chǎn)推銷人員的功能和作用
  ⒈房地產(chǎn)推銷人員的功能
  
  ⑴尋找顧客
  人員推銷不僅是提供產(chǎn)品，滿足消費者的現(xiàn)實需求，更重要的是在市場中尋找機會，挖掘和發(fā)現(xiàn)潛在需求，創(chuàng)造新需求，尋找新顧客，開拓新市場。
  ⑵傳遞信息
  推銷人員在推銷過程中及時將企業(yè)提供的產(chǎn)品和服務(wù)信息傳遞給顧客，為顧客提供資料，引起顧客的購買欲望，促使顧客做出相應(yīng)的購買決策。
  ⑶推銷產(chǎn)品
  推銷人員通過與消費者的直接接觸，運用銷售技巧，有效地分析顧客的需求及其所期望的**大利益，根據(jù)不同情況向他們提供各種獎勵、折扣、優(yōu)惠和服務(wù)等，從物質(zhì)上和精神上滿足購買者的需求，誘導(dǎo)其購買所推銷的產(chǎn)品。
  ⑷收集信息
  企業(yè)所需要的營銷信息，很大一部分源于顧客，推銷人員活躍于企業(yè)與顧客之間，是企業(yè)收集信息的重要渠道之一。推銷人員在推銷產(chǎn)品過程中，應(yīng)進行調(diào)查研究，與顧客保持經(jīng)常聯(lián)系，以便收集市場信息情報資料，反饋信息，及時向有關(guān)部門反映，為改進營銷措施、進行營銷決策提供依據(jù)。
  ⑸提供服務(wù)
  推銷人員應(yīng)在推銷過程中積極主動的位顧客提供售前、售中、售后服務(wù)，及時解決顧客在購買和使用產(chǎn)品過程中出現(xiàn)的問題，維護顧客的利益，為企業(yè)創(chuàng)造推銷相關(guān)產(chǎn)品和換代產(chǎn)品的良好機會，有利于提高產(chǎn)品的市場占有率。
  
  ⒉房地產(chǎn)推銷人員的作用
  
  房地產(chǎn)推銷人員在傳遞產(chǎn)品信息、促進商品銷售過程中，有其自身獨特的作用。
  ⑴使消費者詳細的了解商品于勞務(wù)
  推銷人員在走訪用戶和單位時，除了向他（它）們介紹所建造的房屋的基本價格以外，還可以把商品房的有關(guān)資料帶給消費者。而電視廣告在短短幾秒鐘的時間內(nèi)，是不可能詳細的向消費者介紹各種有關(guān)信息的。
  ⑵成交率高，容易促成交易
  在推銷過程中，推銷人員和消費者可以面對面的交談，靈活而有效的根據(jù)消費者的不同消費欲望、需求、動機和行為，作出對應(yīng)性的解釋、說明，并消除消費者對建造好的房產(chǎn)所產(chǎn)生的各種懷疑，**后促成消費者的購買。實踐說明，房地產(chǎn)不同于普通商品，它成本高、價格貴，消費者購買房地產(chǎn)極為謹慎，顧慮多。通過直接接觸和了解，使消費者產(chǎn)生親切感，容易把事情辦好。特別是價格方面，雙方面議，更容易得到滿意的結(jié)果。這是非人員推銷，如廣告推銷難以完成的。
  ⑶可以反饋消費者對本公司的意見，便于房地產(chǎn)公司及時改進工作
  人員推銷與廣告推銷的**大不同在于廣告推銷是單向的信息傳遞，即由廣告主傳遞給消費者或用戶；，既可以向消費者推銷房地產(chǎn)商品，同時又可以把消費者對本公司的房地產(chǎn)商品乃至對整個社會房地產(chǎn)的一些看法、意見反饋回來，這樣公司決策層即可了解本公司所見商品房在社會上的影響及消費者的認可情況，又可根據(jù)公司在校給者心目中的地位，調(diào)整營銷政策。
  ⑷提供各項服務(wù)，樹立公司的良好形象
  在推銷房地產(chǎn)商品過程中，可以幫助做好售前咨詢參謀服務(wù)、手中的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的登記和售后的質(zhì)量跟蹤服務(wù)，使消費者感到方便，充滿對公司的信任感，從而樹立公司的良好形象，提高公司在消費者心目中的誠信度。

  查看全文↓ 2014-02-14 11:04:37
• 153****4161

  與開發(fā)商提前簽署的購房合約。

  查看全文↓ 2014-02-07 09:07:17
• 156****9118

  地產(chǎn)商預(yù)售沒有什么資質(zhì)的你一手房沒有什么要求

  查看全文↓ 2014-02-06 21:32:39
• 135****3317

  首先是四證齊全(土地使用證、用地規(guī)劃證、建設(shè)工程規(guī)劃證、施工許可證),然后是項目開發(fā)到一到程度,一般情況是多層中間結(jié)構(gòu)完成、高層是零零線完成,具體每個地方不一樣的,可到建設(shè)部門咨詢……

  查看全文↓ 2014-02-06 11:20:46
• 157****2888

  取得五證
  《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》

  查看全文↓ 2014-02-06 09:05:36
• 141****8653

  全國正常的情況是只要完成工程的總投入的25%以上就可以申請預(yù)售證，
  以下是辦理商品房預(yù)售應(yīng)符合的條件：
  1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書
  2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證
  3.按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

  查看全文↓ 2014-02-05 17:42:14
• 144****8266

  沒有預(yù)售許可證的房子就是黑戶，就是開發(fā)商沒有建房資質(zhì)，也就是級別不夠，不能辦房產(chǎn)證，沒有房產(chǎn)證就沒有產(chǎn)權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)的房子自己說了不算，沒法上市交易

  查看全文↓ 2014-02-05 16:14:28
• 145****6731

  商品房銷售(預(yù)售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。其主管機關(guān)是國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。一般購房者記不住“五證”的名稱和發(fā)證機關(guān)，其實也不必記住這么多。您購房時只需看一下 《國有土地使用證》和《預(yù)售許可證》這“兩證”就行了。因為如果開發(fā)商未取得《國有土地使用證》是拿不到《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的，未取得上述兩個《規(guī)劃許可 證》和《施工許可證》是拿不到《預(yù)售許可證》的。
  開發(fā)商取得了《預(yù)售許可證》就可以證明該項目在 規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準，就具備了將開發(fā)的商品房進入市場交易的資格。
  根據(jù)北京市商品房交易的相關(guān)法規(guī)規(guī)定，開發(fā)商只有具備《預(yù)售許可證》才能與客戶簽署正式 的《預(yù)售契約》。在此提醒一下購房者，簽合同前看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍內(nèi)，提防開發(fā)商“偷梁換柱”。

  查看全文↓ 2014-02-05 09:19:08
• 156****4659

  預(yù)售房屋 其實就是期房 也就是房屋還沒有完工 無法在近期內(nèi)交付的
  開發(fā)商在房管局備案后，取得預(yù)售許可，就可以銷售。
  當然，目前市場價格基本上都是預(yù)售價，預(yù)售價比現(xiàn)房價格低。
  這里說的預(yù)售，不是預(yù)先定好價格，價格是開發(fā)商定的。只要市場好，開發(fā)商想天天漲價都可以。不過，有很多也是銷售手段的需要，小幅漲價可以刺激消費者非理性消費，讓買房者對漲價有恐慌感，特別是那類猶豫不決的購買者，從而增長銷售額。
  預(yù)售是開發(fā)商的一種融資手段。
  舉個例子：假設(shè)一棟高層，建造成本1000萬，出售后凈利潤1000萬，工期一年。前4個月，工程進度完成三分之一，這時便可以申請預(yù)售許可。
  假如這時的工程資金投入為300萬。那么在接下來的8個月中，銷售額為80%，也就是建造成本的800萬 凈利潤的800萬=1600萬。減去之前投入的300萬，開發(fā)商一分也不再出，就能吧余下的700萬工程資金解決了。
  說白了，就是拿購房人的錢蓋房子，而且還掙購房人錢，**關(guān)鍵是不用像銀行貸款那樣付利息。一舉多得。
  現(xiàn)在很多的開發(fā)商還有更黑的。你交錢后，只簽協(xié)議，不簽合同，然后把你的房子再抵押，向銀行借款，等他把錢換完后，解抵押，再和你簽合同。這樣做，房地產(chǎn)商等于自己不用出錢，拿購房人的錢，還要拿房子再套銀行的貸款。
  市場好的時候沒事，一旦市場不好，銷售不利，資金無法運轉(zhuǎn)，銀行貸款無法償還，那你出錢購買的房屋就作為抵押物賠償給銀行，就是告到法院，房子也不會還你，到**后**多是開發(fā)商法人進號子里蹲幾年，可是你的辛苦錢就打水漂了。
  所以買期房，謹慎，多問，覺的不對勁就先去相關(guān)部門調(diào)查，比如房管局。

  查看全文↓ 2014-02-04 20:53:50

相關(guān)問題

• 問 房地產(chǎn)預(yù)售證是什么啊？
  答

  《商品房銷售(預(yù)售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。其主管機關(guān)是市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。購房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗房地產(chǎn)商的《工程驗收證》?！　　渡唐贩款A(yù)售許可證》- 法律依據(jù)　　依據(jù)中華人民共和國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條：商品房預(yù)售應(yīng)當符合下列條件：一已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；二持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；三按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；四向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！　鴦?wù)院令第248號《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十三條：一已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；二持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；三按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；四已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。　　建設(shè)部令第131號《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條：商品房預(yù)售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。

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• 問 ??預(yù)售期是什么意思？什么是房地產(chǎn)預(yù)售期？
  答

  商品房現(xiàn)售與商品房預(yù)售主要差異在于：商品房預(yù)售要求投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程總投資的25%以上即可，而商品房現(xiàn)售要求已通過竣工驗收。商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

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• 問 預(yù)售是什么意思，房地產(chǎn)上來說？
  答

  開發(fā)商說房子建好了，在等預(yù)售證指的是房子整體建設(shè)完成，但是還沒有辦理下來預(yù)售許可證?！渡唐贩款A(yù)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。其主管機關(guān)是市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局，證書由省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條 商品房預(yù)售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。第五條 商品房預(yù)售應(yīng)當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

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• 問 ??房地產(chǎn)有了預(yù)售證代表什么？房地產(chǎn)預(yù)售許可證有什么作用？
  答

  　《商品房銷售(預(yù)售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。其主管機關(guān)是市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。購房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗房地產(chǎn)商的《工程驗收證》?！　　渡唐贩款A(yù)售許可證》- 法律依據(jù)　　依據(jù)中華人民共和國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條：商品房預(yù)售應(yīng)當符合下列條件：一已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；二持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；三按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；四向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！　鴦?wù)院令第248號《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十三條：一已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；二持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；三按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；四已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！　〗ㄔO(shè)部令第131號《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條：商品房預(yù)售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。

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• 問 ??想要請教下房地產(chǎn)預(yù)售條件是什么？
  答

  　根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)符合下列條件：(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，土地使用權(quán)未經(jīng)抵押。(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)開發(fā)商如果違反城市規(guī)劃自建商品房并將其預(yù)售，真正受到損失的將會是善意購買人。(3)按提供預(yù)售的商品房計算，開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付時間。(4)已經(jīng)同金融機構(gòu)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。(5)已經(jīng)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明；向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當同時取得向境外銷售的批準文件。

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