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  (1)確認(rèn)開發(fā)商是否是有合法手續(xù)的房地產(chǎn)公司
  房地產(chǎn)公司銷售現(xiàn)房，按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)具備“五證”和“兩書”?！拔遄C”即：《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，“兩書”即：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，關(guān)鍵是檢查有無《商品房銷售證》。預(yù)售時應(yīng)具備“五證”，關(guān)鍵是檢查有無《商品房預(yù)售許可證》。 發(fā)展商應(yīng)當(dāng)明示的事項：一是開發(fā)資質(zhì)和營業(yè)執(zhí)照；二是商品房預(yù)售許可證及經(jīng)批準(zhǔn)銷售的平面圖、立面圖；三是項目開發(fā)進(jìn)度和竣工交付使用時間；四是項目及其配套設(shè)施的平面示意圖；五是商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)，公共和公用建筑面積的分?jǐn)偡椒?；六是預(yù)售商品房的價格和付款方法；七是商品房預(yù)售的專用賬戶；八是物業(yè)管理事項；九是法律、法規(guī)規(guī)定的；其他事項。 (2)簽訂認(rèn)購書
  在和開發(fā)商溝通洽談滿意之后，購房者會到售樓處簽訂認(rèn)購書，并交納定金。在簽訂認(rèn)購書前，作為銷售方的開發(fā)商應(yīng)將《簽約須知》及相關(guān)的宣傳資料和相關(guān)文件交給購房者，并應(yīng)實事求是地介紹項目的進(jìn)展情況。購房者一定要認(rèn)真閱讀《簽約須知》及有關(guān)的宣傳資料和相關(guān)文件。認(rèn)購書中應(yīng)約定簽訂正式購房合同時，因條款達(dá)不成一致意見，賣方應(yīng)退回定金。 (3)簽訂合同
  購房者在售樓處簽訂認(rèn)購書后，應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)到售樓處簽訂正式買賣契約。買賣契約規(guī)定買賣雙方的權(quán)利和義務(wù)。每個購房人花巨資購買房產(chǎn)，都要對契約的每一條進(jìn)行審查、詢問。在訂立商品房買賣合同之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；對示范文本的補充部分要格外重視。 (4)辦理預(yù)售登記及轉(zhuǎn)讓
  登記：辦理預(yù)售登記對保護(hù)房屋買賣雙方權(quán)益十分重要，對履約有所保障。只有辦理完預(yù)售、預(yù)購登記后協(xié)議才生效。簽訂契約30日內(nèi)，買賣雙方應(yīng)到房屋土地管理部門辦理預(yù)售預(yù)購登記手續(xù)。一般由開發(fā)商統(tǒng)一辦理，買賣雙方也可以共同委托律師辦理上述手續(xù)。
  轉(zhuǎn)讓：買方如轉(zhuǎn)讓其預(yù)購的商品房，買方與轉(zhuǎn)受人在預(yù)售契約上做背書。在背書簽字之日后，雙方持有關(guān)證件到房地產(chǎn)管理部門辦理登記，在轉(zhuǎn)讓登記上簽字。 (5)辦理人住
  在購房人入住前，發(fā)展商要統(tǒng)一審查其付款情況，確認(rèn)無誤后再簽收房屋交接驗收單。同時安排簽訂物業(yè)管理合同。合同中有接受物業(yè)管理公司管理的條款，所以人住前，必須安排買方與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，交納物業(yè)管理費用。需特別強調(diào)的是，簽收房屋后，視為購房人接受房屋，在開發(fā)商未取得竣工驗收或房屋質(zhì)量有問題時，均可拒絕簽收。
  (6)產(chǎn)權(quán)過戶、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證
  發(fā)展商**后要為業(yè)主辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，**終辦理房地產(chǎn)權(quán)證。

  查看全文↓ 2013-05-09 18:00:45

相關(guān)問題

• 問 商品房預(yù)售的一般步驟是怎樣的？
  答

  第一，預(yù)售人領(lǐng)取土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；第二，預(yù)售人辦理預(yù)售登記，領(lǐng)取預(yù)售許可證；第三，預(yù)售人同預(yù)購人簽訂商品房預(yù)售合同；第四，預(yù)售合同登記備案；第五，房屋交付后，辦理產(chǎn)權(quán)登記。

• 問 ??買商品房的步驟是什么?。?/a>
  答

  一個普通消費者購買房屋行為，可能是其動用資金數(shù)額較大的一種消費行為，購買了房屋后，也許十年、幾十年居住在此。對于這樣的消費行為，消費者會極為慎重的。在購買房屋的過程中，消費者應(yīng)該選擇**佳購房時機，詳細(xì)調(diào)查欲購房屋的情況，了解購房所涉及的法律問題和購房所應(yīng)辦理的各種手續(xù)，經(jīng)過深思熟慮后再作出購房決策?！　　　€人購買商品房一般要經(jīng)過以下幾個步驟：　　　一、制定購房預(yù)算　　　　購房者產(chǎn)生購買房屋的動機后，要估算一下自己的實際購買能力。首先要根據(jù)自己家庭的收入，扣除日常生活開支的金額，得到自己可以動用的資金數(shù)額；然后大致計算出購房后所需支付的維修費、物業(yè)管理費以及房產(chǎn)稅等費用，再考慮是否要向銀行貸款，銀行貸款利率的高低，銀行可提供的貸款數(shù)額等因素，**終確定出自己的實際購房經(jīng)濟(jì)實力。購房者再依據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實力，結(jié)合當(dāng)時房地產(chǎn)市場的行情，居住生活方便程度，工作單位的位置等因素，確定自己購買哪類房屋?！　　　《?、收集購房信息　　　　購房者初步確定了購房意向后，要大量收集有關(guān)房源的信息。購房者可以從各種有關(guān)房地產(chǎn)的媒體廣告、宣傳材料、售樓書中得到所需的房屋資料。購房者還可以通過參加房地產(chǎn)交易展示會，到房地產(chǎn)交易所或房地產(chǎn)代理商的辦事處調(diào)查，以及直接與房地產(chǎn)營銷人員進(jìn)行交流等方式獲取有關(guān)行情。對于收集到的大量房地產(chǎn)信息，購房者還要進(jìn)行仔細(xì)地分析和篩選。對廣告宣傳中的虛假成分，購房者要有辨識的能力，以防上當(dāng)受騙?！　　∪?、查詢房地產(chǎn)商的合法性　　　　在房地產(chǎn)市場上，有一些非法房地產(chǎn)商在沒有合法手續(xù)的情況下就銷售房地產(chǎn)，購買沒有辦理合法手續(xù)的房屋會給購房者帶來很大的損失。所以，購房者一定要對房地產(chǎn)商銷售行為的合法性進(jìn)行調(diào)查。購房者調(diào)查房地產(chǎn)商售房的手續(xù)是否完備、合法的**基本**簡單的辦法就是查看房地產(chǎn)商的“五證”，這“五證”就是：《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》和《商品房銷售許可證》。按國家有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)商只有在“五證”齊全的情況下，其銷售的房屋才屬合法范疇?！　　∷摹⑦M(jìn)行實地調(diào)查　　　　購房者根據(jù)所收集的購房信息，看中了某一處房屋后，一定要對欲購房屋進(jìn)行實地調(diào)查，眼見為實。購房者在觀看、考慮房屋時，務(wù)必全面仔細(xì)。在查看房屋的內(nèi)部時，要對房屋的建筑面積、使用面積的大小，房屋的 建筑質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)、裝修質(zhì)量，房屋的附屬設(shè)備是否完備，房間的隔聲效果如何，頂棚、墻壁、地面、門窗是否有損壞，內(nèi)部設(shè)計是否合理等方面進(jìn)行仔細(xì)考察。對房屋外部進(jìn)行查看時，要注意房屋的位置、朝向、外觀造型、樓梯、電梯、走廊等情況。另外，還要對戶外景觀、周邊環(huán)境、交通條件以及各種公共配套設(shè)施的設(shè)置等情況進(jìn)行了解。對在實地查看過程中購房者無法調(diào)查的情況，或在某些方面存在疑問，購房者還可以直接向現(xiàn)場的售樓人員詢問，真正做到心中有數(shù)。　　　五、簽訂房屋買賣合同和其他合同　　　　購房者的前期調(diào)查了解工作完成之后，對欲購房屋滿意，就可以與房地產(chǎn)商具體簽訂房屋買賣合同了。簽訂合同是購房者實施購房行為中**重要的一個階段。購房者一方如果合同簽訂得不夠謹(jǐn)慎，那么就有可能給以后留下許多后患，使自己受到損失。購房者在簽訂合同時一定要堅持使用國家認(rèn)定的商品房購銷合同的規(guī)范文本，不要使用房地產(chǎn)商單方面制定的合同文本，以防在合同中出現(xiàn)欺詐行為。購房者簽訂的合同中的各項條款一定要準(zhǔn)確、清晰，特別是有關(guān)房屋面積和購房者付款金額、付款方式等關(guān)鍵條款，如需要，買賣雙方可簽訂有關(guān)的補充協(xié)議。在簽訂合同過程中，購房者如無把握，可以聘請律師參與，為自己把關(guān)。在簽訂房屋買賣合同時，購房者還要簽訂其他有關(guān)合同。如購房者向銀行申請貸款來分期支付房價款，購房者應(yīng)與銀行簽訂抵押貸款合同。購房者所購房屋實施物業(yè)管理的，購房者還要簽訂一份物業(yè)管理合同。　　　　六、辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)　　　　按照我國有關(guān)房地產(chǎn)法規(guī)的規(guī)定，進(jìn)行房地產(chǎn)交易的單位和個人要到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理機關(guān)辦理登記、鑒證、評估和立契過戶手續(xù)。交易雙方當(dāng)事人簽訂的房屋買賣合同必須辦理以上手續(xù)才是合法的，否則就是無效合同。鑒證是指房地產(chǎn)交易管理部門對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)交易價格以及有關(guān)證件等進(jìn)行的審查、核實活動。在審查、核對時，如有必要，房地產(chǎn)管理部門還會對買賣的房地產(chǎn)進(jìn)行查勘和評估。在房地產(chǎn)管理部門審查完畢及房地產(chǎn)買賣當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費后，房地產(chǎn)管理部門就可以向當(dāng)事人核發(fā)過戶單。當(dāng)事人可憑過戶單辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書。

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• 問 購買商品房貸款流程一般是什么樣的？
  答

  貸款買房的流程購房者在簽訂購房合同，并取得交納房款的憑證后，持銀行規(guī)定的有關(guān)法律文件與發(fā)展商和銀行簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》明確按揭貸款數(shù)額、年期、利率、還款方式及其他權(quán)利義務(wù)。1、先與開發(fā)商簽定房屋買賣合同；2、根據(jù)開發(fā)商要求提供的資料：戶籍證明、身份證、婚姻證明復(fù)印件，由自己所在單位開具蓋有公司鮮章的收入證明（開發(fā)商所簽銀行的收入證明格式）交由開發(fā)商辦理；3、經(jīng)過銀行審批后通知和銀行簽定，就完成了。按揭貸款就是購房者以所購住房做抵押并由其所購買住房的房地產(chǎn)企業(yè)提供階段性擔(dān)保的個人住房貸款業(yè)務(wù)。按揭貸款中人們**關(guān)心的是條件及程序，首先辦理按揭貸款需要提供的資料：1、申請人和配偶的身份證、戶口原件及復(fù)印件3份（如申請人與配偶不屬于同一戶口的需另附婚姻關(guān)系證明）。2、購房協(xié)議書正本。3、房價30%或以上預(yù)付款收據(jù)原件及復(fù)印件各1份。4、申請人家庭收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明等，包括工資單、個人所得稅納稅單、單位開具的收入證明、銀行存單等。5、開發(fā)商的收款帳號1份。其貸款手續(xù)及程序是這樣的。

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• 問 一般退房的步驟是什么？
  答

  退房步驟：第一步：買房人發(fā)出退房通知。買房人提出退房要求的，可以通過掛號信、傳真或者電話的形式向開發(fā)商提出?！　　　〉诙剑憾酱匍_發(fā)商在提出退房要求后15日內(nèi)負(fù)責(zé)辦理購房人與貸款銀行解除或終止合同全部手續(xù)?！　　　〉谌剑洪_發(fā)商退還房款。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在買房人發(fā)出退房通知后將全部購房款返還給買受人，并且辦理完畢向公積金管理機構(gòu)或者貸款銀行的還款手續(xù)?！　　　〉谒牟剑恨k理停止向公積金管理機構(gòu)或貸款銀行還款的手續(xù)?！　　　∠M者與銀行解除借款合同，而在開發(fā)商退回全部房款后，購房人與開發(fā)商的買賣合同也意味著得以解除。此外，在購房者辦理按揭貸款時，銀行一般都會要求買家為其購房上保險，保險受益人為貸款銀行，所以**后一步就是解除借款合同后再辦理保險退保手續(xù)等。

• 問 買二手商品房一般的手續(xù)流程是怎樣的?
  答

  手續(xù)大致為：簽定買賣合同、立契過戶、產(chǎn)權(quán)辦理、土地使用權(quán)證辦理。涉及的稅、費主要有：契稅、登記費、交易稅。