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• 144****7188

  《物權(quán)法》第九十三條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上單位、個(gè)人共有。共有包括按份共有和共同共有。” 《婚姻法》第十七條、第十八條、十九條規(guī)定，夫妻對(duì)房產(chǎn)所有權(quán)有多種形式，具體分為以下幾種：
  1、共同共有。夫妻雙方不分份額地享有和行使房屋所有權(quán)，包括：⑴夫妻雙方婚姻關(guān)系存續(xù)期間，由一方或雙方購置、自建、交換的房產(chǎn)，以及繼承所得的房產(chǎn)，而且雙方?jīng)]有明確規(guī)定的。⑵夫妻一方或雙方按遺囑或贈(zèng)與合同中沒有明確規(guī)定只歸夫或妻的房產(chǎn)。夫妻對(duì)共同所有的房產(chǎn)享有平等處理權(quán)，任何一方都不能無視他方擅自處理?！斗课莸怯涋k法》規(guī)定，共同所有的房屋，由共有人共同申請(qǐng)。因此夫妻雙方作為共有人都應(yīng)到房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。
  2、按份共有。夫妻雙方按確定份額對(duì)房產(chǎn)行使所有權(quán)。如甲、乙共同出資購買一棟房屋，甲出資20萬，乙出資10萬，甲、乙各按出資份額對(duì)該房享有權(quán)利、分擔(dān)義務(wù)?！段餀?quán)法》第九十四條規(guī)定：“按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)?！毙枰鞔_兩點(diǎn)：
  一、各共有人對(duì)共有房屋按各自份額享有所有權(quán)，其份額在共有關(guān)系產(chǎn)生時(shí)共有人就應(yīng)將之明確。
  二、按份共有不是指把共有房屋分為若干份，各共有人各自享有所有權(quán)，而是共有人對(duì)共有房屋整體按各自份額享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。各共有人雖然擁有一定份額，但共有人的權(quán)利并不僅限于共有房屋的某一部分，而是及于共有房屋的全部。如甲乙二人共有四間房屋，雙方各占二分之一，這并不是指甲乙二人分別占有兩間房屋，而是指兩個(gè)人都對(duì)這四間房屋享有權(quán)利，該權(quán)利的份額由共有人所占的份額，即各半進(jìn)行分配。 《婚姻法》第十九條賦予夫妻雙方可以對(duì)婚前婚后房產(chǎn)在不違背法律的前提下，約定歸一方所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。就是說夫妻雙方可以通過合法有效的約定改變房產(chǎn)的所有權(quán)形式。

  查看全文↓ 2013-04-12 11:59:36
• 151****3856

  我國《民法通則》及《物權(quán)法》規(guī)定，財(cái)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上的公民、法人共有。所謂共有，是指某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體共同享有所有權(quán)，換言之，是指多個(gè)權(quán)利主體對(duì)一物共同享有所有權(quán)。
  例如，兩個(gè)人共同所有的一棟房屋。

  查看全文↓ 2013-04-12 11:59:12

相關(guān)問題

• 問 什么是夫妻共有房產(chǎn)?包括幾種形式?
  答

  《婚姻法》第十七條、第十八條、十九條規(guī)定，夫妻對(duì)房產(chǎn)所有權(quán)有多種形式，具體分為以下幾種：1、共同共有。夫妻雙方不分份額地享有和行使房屋所有權(quán)，包括：⑴夫妻雙方婚姻關(guān)系存續(xù)期間，由一方或雙方購置、自建、交換的房產(chǎn)，以及繼承所得的房產(chǎn)，而且雙方?jīng)]有明確規(guī)定的。⑵夫妻一方或雙方按遺囑或贈(zèng)與合同中沒有明確規(guī)定只歸夫或妻的房產(chǎn)。夫妻對(duì)共同所有的房產(chǎn)享有平等處理權(quán)，任何一方都不能無視他方擅自處理。《房屋登記辦法》規(guī)定，共同所有的房屋，由共有人共同申請(qǐng)。因此夫妻雙方作為共有人都應(yīng)到房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。2、按份共有。夫妻雙方按確定份額對(duì)房產(chǎn)行使所有權(quán)。如甲、乙共同出資購買一棟房屋，甲出資20萬，乙出資10萬，甲、乙各按出資份額對(duì)該房享有權(quán)利、分擔(dān)義務(wù)。《物權(quán)法》第九十四條規(guī)定：“按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)?！毙枰鞔_兩點(diǎn)：一、各共有人對(duì)共有房屋按各自份額享有所有權(quán)，其份額在共有關(guān)系產(chǎn)生時(shí)共有人就應(yīng)將之明確。二、按份共有不是指把共有房屋分為若干份，各共有人各自享有所有權(quán)，而是共有人對(duì)共有房屋整體按各自份額享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。各共有人雖然擁有一定份額，但共有人的權(quán)利并不僅限于共有房屋的某一部分，而是及于共有房屋的全部。如甲乙二人共有四間房屋，雙方各占二分之一，這并不是指甲乙二人分別占有兩間房屋，而是指兩個(gè)人都對(duì)這四間房屋享有權(quán)利，該權(quán)利的份額由共有人所占的份額，即各半進(jìn)行分配?！痘橐龇ā返谑艞l賦予夫妻雙方可以對(duì)婚前婚后房產(chǎn)在不違背法律的前提下，約定歸一方所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。就是說夫妻雙方可以通過合法有效的約定改變房產(chǎn)的所有權(quán)形式。

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• 問 夫妻共有房產(chǎn)怎么分割
  答

  一、婚前還是婚后取得房產(chǎn)證在離婚房產(chǎn)分割時(shí)的糾紛問題　　房產(chǎn)證取得的時(shí)間點(diǎn)，在離婚房產(chǎn)分割時(shí)常常是雙方爭議的焦點(diǎn)，其中存在的問題大致表現(xiàn)為以下三種：　　(一)一方婚前支付了全部房款，并取得了產(chǎn)權(quán)證此種情況下法律關(guān)系比較簡單，據(jù)物權(quán)法規(guī)定，該房產(chǎn)屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)房屋增值部分及虧損屬于房屋產(chǎn)權(quán)人，如另一方有參與該房子的裝修等支出，構(gòu)成對(duì)該房產(chǎn)的舔附價(jià)值，對(duì)于裝修款，可以作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)予以分割?！　?二)一方婚前支付了所有房款，婚后取得產(chǎn)權(quán)證。此情形其實(shí)就是產(chǎn)權(quán)證取得與房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬有無關(guān)系的問題，目前婚姻法對(duì)此沒有明確規(guī)定。但我們認(rèn)為產(chǎn)權(quán)證雖然是物權(quán)憑證，是證明房產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的法定憑證，但并不意味著婚后取得房產(chǎn)證就是婚后房產(chǎn)，因?yàn)榉课菟袡?quán)是在簽訂購房協(xié)議時(shí)即確定下來，房產(chǎn)登記只是國家為了便于管理，使物權(quán)能夠具有公信公示力而進(jìn)行的行政行為。該房財(cái)產(chǎn)權(quán)益在婚前簽訂合同后就已經(jīng)取得，取得房產(chǎn)證的結(jié)果也是婚前訂立合同及付款行為所致，所以此情形也應(yīng)視為婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)?！　?三)雙方在婚姻存續(xù)期間共同購買房屋，但在離婚時(shí)尚未取得產(chǎn)權(quán)證。夫妻雙方在婚姻存續(xù)期間已經(jīng)簽訂買賣合同，但還未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的情況下離婚的，如果夫妻雙方作為買受人沒有交清全部購房款而沒有取得產(chǎn)權(quán)證，可以按照《婚姻法解釋(二)》第21條處理，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。當(dāng)事人取得完全所有權(quán)后，有爭議的，可以另行向人民法院起訴。如果已經(jīng)支付了全部房價(jià)款，房屋所有權(quán)法律關(guān)系比較清晰，只需完善權(quán)屬登記手續(xù)，人民法院可將以下情況認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，對(duì)房屋權(quán)屬、分割、補(bǔ)償問題予以處理：第一，在婚姻存續(xù)期間購買的，無論是以夫或妻的名義還是妻共同名義；第二，在婚前以夫妻雙方的名義購買；第三，在婚前以夫妻雙方的共同財(cái)產(chǎn)購買，屬于婚前共同財(cái)產(chǎn)，財(cái)產(chǎn)性質(zhì)存續(xù)到婚后仍為夫妻共同財(cái)產(chǎn)?！　《?、按揭購房在離婚房產(chǎn)分割時(shí)的糾紛問題　　在房屋價(jià)格飛漲的今天，夫妻雙方有很多是采取商業(yè)按揭貸款的方式購買房屋。商業(yè)按揭貸款大都要經(jīng)歷繳納**，銀行支付開發(fā)商剩余房款，夫妻一方或雙方按合同約定每月歸還銀行貸款的過程。在這個(gè)過稱中提起離婚訴訟，在房產(chǎn)分割問題上會(huì)出現(xiàn)一些復(fù)雜情況。　　(一)一方婚前按揭購房并取得房產(chǎn)證，婚后共同償還貸款的情況婚前取得房產(chǎn)證書，就意味著取得了房屋的所有權(quán)。離婚時(shí)房產(chǎn)直接歸屬于其中一方，但是這并不影響夫妻關(guān)系存續(xù)期間的財(cái)產(chǎn)增長部分作為共同財(cái)產(chǎn)分割。房屋所有權(quán)與房屋價(jià)值并不完等同。由于婚后償還貸款因素以及房屋**因素的介入，就房屋的價(jià)值而言，離婚時(shí)候的房產(chǎn)價(jià)格絕對(duì)大于結(jié)婚時(shí)候的價(jià)格?；榍耙环街Ц兜姆慨a(chǎn)價(jià)款應(yīng)當(dāng)屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，分割房產(chǎn)價(jià)值的時(shí)候應(yīng)當(dāng)首先予以扣除?；楹髢斶€的貸款、房屋的**部分作為夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)。夫妻雙方分割的共同財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是房屋實(shí)際價(jià)值減去婚前支付部分、尚未償還貸款后的差額部分?！　?二)一方婚前按揭貸款，婚后取得房產(chǎn)證，繼續(xù)還貸的情況這種狀況出現(xiàn)時(shí)應(yīng)分不同情況來區(qū)別對(duì)待。一種是一方婚前個(gè)人出**款，然后按揭貸款，在婚后取得房產(chǎn)證后仍然用個(gè)人財(cái)產(chǎn)還貸的情況。此時(shí)，房屋屬于夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)不參與財(cái)產(chǎn)分割。另一種情況在現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常見到，一方婚前個(gè)人出**款，婚后取得房產(chǎn)證后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還銀行貸款。在這種情形下，可以認(rèn)為房屋應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在離婚時(shí)要計(jì)算好婚前出資和婚后還貸中夫妻雙方的出資比例，來分割好此房產(chǎn)?！　?三)夫妻雙方婚后共同出資支付首期，以按揭貸款方式取得房屋產(chǎn)權(quán)證書后離婚的。在這種情況下，盡管已經(jīng)辦理了房屋所有權(quán)證書，但是業(yè)主并不實(shí)際掌握房產(chǎn)證，該房產(chǎn)證被抵押在銀行手里。也就是說，該房產(chǎn)還存在抵押權(quán)。在夫妻離婚涉及分割按揭房產(chǎn)時(shí)存在**款、已經(jīng)償還貸款、尚未償還貸款、房屋實(shí)際**等四個(gè)組成部分。因此，房屋的實(shí)際價(jià)值(合同價(jià)值與房屋**之和)減去尚未償還的銀行貸款后的剩余價(jià)值才是雙方的分配對(duì)象。由其中的一方取得房產(chǎn)，繼續(xù)向銀行償還貸款本金、利息，同時(shí)向另一方支付房屋價(jià)值的一半?！　∪?、父母出資購房在離婚房產(chǎn)分割時(shí)的糾紛問題　　在目前經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的情況下，尤其是第一批獨(dú)生子女進(jìn)入婚嫁年齡之后，父母對(duì)子女的關(guān)愛之心在財(cái)富尤其是房產(chǎn)上表現(xiàn)的更是淋漓盡致，如果父母以下列形式出資為子女購房，那么在子女離婚時(shí)房產(chǎn)如何分割？　　1.父母出資購買了一套房產(chǎn)，子或女的配偶未出錢，房屋所有權(quán)證上房屋所有人一欄記載了子或女的姓名。在這種情況下，如果父母是在子或女結(jié)婚之前為雙方購置的房屋出資，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為父母對(duì)子或女的個(gè)人贈(zèng)與，與子或女結(jié)婚之后的配偶無關(guān)，該房屋屬于子或女一方婚前財(cái)產(chǎn)，不參與離婚時(shí)的財(cái)產(chǎn)分割。此時(shí)，如果父母在子或女結(jié)婚之前為其出資購置房屋并明確表示該房屋是給子或女及其配偶雙方的，那么視為父母對(duì)子或女及其配偶雙方的贈(zèng)與，該房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在離婚時(shí)參與分配?！　〉侨绻踊蚺Y(jié)婚之后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為父母對(duì)子或女及其配偶雙方的贈(zèng)與，在子或女離婚時(shí)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)予以分割。上述規(guī)定在司法實(shí)踐當(dāng)中有一個(gè)難點(diǎn)需要把握，即結(jié)婚前后是否贈(zèng)與自己的子女或同時(shí)贈(zèng)與子女的配偶，舉證責(zé)任在分配上是不同的。按照**高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(二)第二十二條的規(guī)定中，對(duì)父母的“明確表示贈(zèng)與”，須在子或女購房前辦理或辦理房屋所有權(quán)證之前做出，并且應(yīng)有證據(jù)證明。如果父母在辦理房屋所有權(quán)證之后或在子女準(zhǔn)備離婚時(shí)才簽訂的對(duì)子或女的贈(zèng)與合同，這種做法實(shí)際上是侵害了子或女配偶一方的合法權(quán)益，這樣事后做出的贈(zèng)與合同可能不會(huì)被法院采納?！　?.父母出**款，其余房款由子或女通過銀行貸款支付，房屋所有權(quán)登記在子或女的名下。在這種情況下，父母出**款的行為與第一種情況相同，只不過父母出資的比例不是百分之百，而是一部分，這部分出資按上述第一種處理方式辦理。而另外的銀行貸款部分屬于夫妻的共同債務(wù)，按照婚姻法及其司法解釋關(guān)于共同債務(wù)的方式處理?！　?.父母出資一部分，子或女出資一部分，房屋所有權(quán)證登記在父母名下。在這種情況下，房屋的所有權(quán)屬于父母，該房屋不能作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。夫妻對(duì)購買該房屋的出資應(yīng)視為夫妻的共同債權(quán)分割的規(guī)定處理。對(duì)此，父母在為子女出資購房時(shí)一定要了解法律的相關(guān)規(guī)定，表達(dá)自己當(dāng)時(shí)真實(shí)的想法。子女在離婚時(shí)一定要考慮到父母出資購置的房屋在離婚時(shí)如何分割，了解相關(guān)規(guī)定之后就可以做到未雨綢繆，避免離婚時(shí)出現(xiàn)種種關(guān)于房產(chǎn)的麻煩狀況。

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• 問 夫妻共有房產(chǎn)如何登記?
  答

  程序：申請(qǐng)、受理、審核、記載于登記薄、發(fā)證登記申請(qǐng)符合下列條件的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以登記，將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿：(一)申請(qǐng)人與依法提交的材料記載的主體一致;(二)申請(qǐng)初始登記的房屋與申請(qǐng)人提交的規(guī)劃證明材料記載一致，申請(qǐng)其他登記的房屋與房屋登記簿記載一致;(三)申請(qǐng)登記的內(nèi)容與有關(guān)材料證明的事實(shí)一致;(四)申請(qǐng)登記的事項(xiàng)與房屋登記簿記載的房屋權(quán)利不沖突;(五)不存在本辦法規(guī)定的不予登記的情形。登記申請(qǐng)不符合前款所列條件的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記，并書面告知申請(qǐng)人不予登記的原因。房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為申請(qǐng)登記房屋的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料。

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• 問 夫妻一方擅自處理夫妻共有房產(chǎn)的，要怎么處理？
  答

  出賣人將登記在其個(gè)人名下的法定共有房屋，未經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意，擅自以自己名義轉(zhuǎn)讓給他人，買受人為善意的，可以認(rèn)定房屋買賣合同有效。出賣人為夫妻一方，轉(zhuǎn)讓房屋行為符合受讓人有理由相信夫或妻一方有處分權(quán)的，另一方不得以其不同意為由對(duì)抗受讓人。此種情形多發(fā)生在，存在多個(gè)共有人或房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但房產(chǎn)登記在一人或夫、妻一人名下，受讓人在購買時(shí)，已盡到適當(dāng)審查義務(wù)的，已核實(shí)房產(chǎn)證登記名稱與出賣人名稱相符的，不應(yīng)或不能發(fā)現(xiàn)房屋存在共有事實(shí)的情形，在這種情況下，應(yīng)保護(hù)受讓善意第三人的利益。

• 問 夫妻共有房產(chǎn)登記要如何去登記啊?
  答

  登記申請(qǐng)符合下列條件的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以登記，將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿： (一)申請(qǐng)人與依法提交的材料記載的主體一致; (二)申請(qǐng)初始登記的房屋與申請(qǐng)人提交的規(guī)劃證明材料記載一致，申請(qǐng)其他登記的房屋與房屋登記簿記載一致; (三)申請(qǐng)登記的內(nèi)容與有關(guān)材料證明的事實(shí)一致; (四)申請(qǐng)登記的事項(xiàng)與房屋登記簿記載的房屋權(quán)利不沖突; (五)不存在本辦法規(guī)定的不予登記的情形。登記申請(qǐng)不符合前款所列條件的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記，并書面告知申請(qǐng)人不予登記的原因。房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為申請(qǐng)登記房屋的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料。

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