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  更換物業(yè)管理企業(yè)的程序我國物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定，選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的行使者為業(yè)主委員會，同時(shí)規(guī)定有權(quán)更換物業(yè)管理企業(yè)的主體也為業(yè)主委員會，因此業(yè)主要求更換物業(yè)管理企業(yè)的，均必須通過業(yè)主管理委員會并實(shí)施一定的程序后實(shí)行。1、法定更換物業(yè)管理企業(yè)的條件所需程序。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)法定更換物業(yè)管理企業(yè)條件時(shí)，即物業(yè)管理企業(yè)喪失一定的經(jīng)營資格和經(jīng)營資質(zhì)時(shí)，其與業(yè)主委員會或者業(yè)主所簽訂的《物業(yè)管理委托合同》自動解除，業(yè)主委員會可以按照選聘物業(yè)管理企業(yè)的條件和程序重新通過招標(biāo)的方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。2、約定更換物業(yè)管理企業(yè)的條件所需程序。當(dāng)《物業(yè)管理委托合同》所約定的事由出現(xiàn)造成需要更換物業(yè)管理企業(yè)，可以由業(yè)主委員會根據(jù)《物業(yè)管理委托合同》的約定直接進(jìn)行，也可以由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主或者物業(yè)使用人的投訴，進(jìn)行具體運(yùn)作之后，解除與物業(yè)管理企業(yè)的合同。業(yè)主委員會可以按照選聘物業(yè)管理企業(yè)的條件和程序，重新通過招標(biāo)的方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主委員會通過招標(biāo)方式更換物業(yè)管理企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)就哪些事項(xiàng)形成決議？根據(jù)不同情況，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前決定以下事項(xiàng)：（1）授權(quán)業(yè)主委員會或委托招標(biāo)***機(jī)構(gòu)組織招標(biāo)；（2）確定采取公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)方式；（3）授權(quán)業(yè)主委員會直接確定中標(biāo)人或由評標(biāo)委員會推薦中標(biāo)候選人名單后，由業(yè)主大會**終確定中標(biāo)人；（4）物業(yè)服務(wù)價(jià)格幅度或水平。

  查看全文↓ 2013-04-08 17:28:59

相關(guān)問題

• 問 我小區(qū)的物業(yè)公司竟然擅自提高物業(yè)管理費(fèi)，實(shí)在太可惡了！這種做法應(yīng)該是違規(guī)的吧？
  答

  物業(yè)管理公司在未征得業(yè)主同意的情況下，單方面自行決定提高管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的做法是不當(dāng)?shù)摹Ｎ飿I(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)通過書面方式征求業(yè)主的意見，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并到物價(jià)局進(jìn)行備案。

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• 問 如何更換物業(yè)公司?
  答

  物業(yè)管理公司更換是一項(xiàng)極為困難并具有一定風(fēng)險(xiǎn)的工作，為使更換物業(yè)公司的行為具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)，首先應(yīng)召開產(chǎn)權(quán)人大會并做好保密工作，防止過渡期出現(xiàn)管理真空，同時(shí)也應(yīng)避免出現(xiàn)有關(guān)財(cái)務(wù)賬務(wù)修改和資金轉(zhuǎn)移，使產(chǎn)權(quán)人和使用人利益受到損害。其次將更換物業(yè)管理公司的意見和安排報(bào)小區(qū)辦，取得指導(dǎo)和支持。 原物管的撤出是非常困難的，如發(fā)生拒不交出物業(yè)的情況，需要請政府主管部門協(xié)調(diào)。交接工作是一項(xiàng)繁瑣細(xì)致的工作，精心安排交接內(nèi)容、日程、使工作條理化、清晰化，把有損于產(chǎn)權(quán)人、使用人利益的幾率降到**低。

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• 問 更換物業(yè)公司也會有風(fēng)險(xiǎn)嗎？
  答

  更換物管企業(yè)的過程中，經(jīng)常出現(xiàn)的“風(fēng)險(xiǎn)”有５種情況：（１）原物管企業(yè)拒不退出，導(dǎo)致新物管企業(yè)難以進(jìn)入。（２）原物管企業(yè)提出高額外補(bǔ)償。（３）交接不配合，導(dǎo)致物業(yè)管理工作無法延續(xù)。（４）因管理真空導(dǎo)致部分業(yè)主對更換持不同意見甚或引發(fā)對業(yè)主委員會的詰難。（５）引發(fā)法律訴訟。引發(fā)法律訴訟不是壞事，但在客觀上給交接工作造成波折。

• 問 什么情況下可以更換物業(yè)公司？
  答

  一）更換程序的合法性 小區(qū)管理委員會是代表小區(qū)產(chǎn)權(quán)人、使用人利益，負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查小區(qū)物業(yè)管理工作的非法人社團(tuán)。所以必須依法確立業(yè)主委員會合法的法律地位。另一個(gè)是有關(guān)更換事宜，要經(jīng)小區(qū)產(chǎn)權(quán)人大會通過。在保證廣大產(chǎn)權(quán)人、使用人支持的前提下召開產(chǎn)權(quán)人大會，形成決議，使更換物業(yè)公司的行動具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)。二）取得多方面的支持調(diào)和相關(guān)單位的關(guān)系，包括發(fā)展商、業(yè)委會、原物管企業(yè)、新物管企業(yè)間的關(guān)系，使其盡可能取得一致性意見，對于順利更換 ，尤為重要。其他方面的支持主要是指法律支持、物管顧問、財(cái)務(wù)顧問提供的專業(yè)支持。還有政府主管部門提供的政策支持、指導(dǎo)。

• 問 太華公寓物業(yè)公司是什么?物業(yè)費(fèi)怎么收?
  答

  一共有 A座和B座。和新中驛三座。物業(yè)是4.8元和6.8元/平。平均價(jià)格是3萬左右。看樓層朝向不等。

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