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• 153****9973

  據(jù)《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條“具有下列情形之一：導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人”， 第九條“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。（二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實”的規(guī)定，在房屋交付時或辦理《房屋所有權證》、《土地使用證》時，購房人才知道開發(fā)商是否將其已購商品房事先已作抵押或購買后再作抵押，才能取得開發(fā)商故意隱瞞抵押事實或再抵押給第三人的事實。如果因開發(fā)商未能在交接房屋時或辦理兩證時解除抵押，購房人可以請求開發(fā)商返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求開發(fā)商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。因此，購房人除了認真理解《武漢市商品房買賣合同》第十三條“出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權糾紛和債權債務糾紛。因出賣人原因造成該商品房不能辦理產(chǎn)權登記或發(fā)生債權債務糾紛的，由出賣人承擔全部責任”外，**好能在合同附件六中約定因開發(fā)商原因造成所購商品房存在產(chǎn)權糾紛而導致不能辦理產(chǎn)權登記或發(fā)生債權債務糾紛。開發(fā)商應承擔全部責任的具體賠償金額和賠付時間，保證能得到應有民事補償。

  查看全文↓ 2013-03-02 12:03:07

相關問題

• 問 已抵押商品房能否買賣，如何規(guī)避風險？
  答

  開發(fā)商在開發(fā)商品房過程中為籌措資金，以土地或在建工程做擔保向銀行申請抵押貸款投入續(xù)建，達到法定條件經(jīng)批準后邊建邊將商品房預售出去，以預售所得款項償還銀行貸款，并解除原設定抵押，這是國內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)的通常做法?！吨腥A人民共和國擔保法》第四十九條規(guī)定“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物，應當通知抵押權人，并告知受讓人”。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第37七條規(guī)定“經(jīng)抵押權人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉讓或者出租”，“抵押房地產(chǎn)轉讓或者出租所得價款應當向抵押權人提前清償所擔保的債權。超過債權數(shù)額的部分，歸抵押人所有”。第36條規(guī)定“抵押權人有權按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督、檢查抵押房地產(chǎn)的管理情況”。由此可見，法律和規(guī)章并沒有禁止抵押人合法轉讓抵押物，只要是取得《武漢市商品房預售許可證》的商品房，被抵押的商品房是可以買賣的。

• 問 ??動遷房 買賣 如何 約定 過戶時間？如何規(guī)避風險？
  答

  （1）簽署房產(chǎn)買賣合同，約定在產(chǎn)權可以過戶的情況下，支付房款。并約定違約按購買價20%的違約金。 （2）簽署借款抵押合同。以賣房人為借款人、買房人為出借人；借款金額為購房價；約定利率為同期銀行貸款利率的4倍；還款期限為產(chǎn)權可以過戶之日，以動遷房作抵押擔保。（3）至交易中心辦理上述借款的抵押登記。 （4）支付借款（房款），一定是銀行轉賬。

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• 問 單位二手房買賣如何規(guī)避風險呢？
  答

  一、弄清二手房的產(chǎn)權情況在舊房交易中，產(chǎn)權證是**重要的。由于房屋不同于其他日用品，價值量巨大，法律對房屋的保護主要是對有合法產(chǎn)權的房屋進行保護。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定：“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度?！币虼耍徺I二手房時，一定要弄清楚房屋的權屬，凡是產(chǎn)權有糾紛的，或是部分產(chǎn)權（如以標準價購買的公有住房）、共有產(chǎn)權、產(chǎn)權不清、無產(chǎn)權的房子，即使房子再合適都不要購買，以免成交后拿不到房屋產(chǎn)權證，同時也會引起許多不必要的麻煩。另外，要特別注意產(chǎn)權證上的房主是否與賣房人是同一個人。在驗看產(chǎn)權證時，一定要查看正本并且要到房地產(chǎn)管理部門查詢此產(chǎn)權的真實性。當前對于軍隊、醫(yī)院、**的公有住房一般還不允許上市出售，因此對這類房子一定要確認有原單位公蓋同意出售才能放心購買。二、了解二手房的房屋結構二手房的房屋結構比較復雜，有些房子還經(jīng)過多次改造，結構一般較差。因此，購買二手房時，不僅要了解房屋建成的年代、建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權證上標明的相一致、房屋布局是否合理、設施設備是否齊全完好等情況，更要詳細考察房屋的結構情況，了解房屋有無破壞結構的裝修，有無私搭、改建造成主體結構損壞隱患的情況。另外，購買二手房還要對房屋進行實地考察，了解戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點，天花板是否有滲水的跡象，墻壁是否有裂紋或脫皮等明顯問題。如果存在上述問題，則不要購買，以免購買后既要加大維修費用，又時刻面臨不安全的危險。三、實地看看二手房的周邊環(huán)境和配套設施隨著人們生活水平的提高，對居住區(qū)環(huán)境及配套設施設備的要求也越來越高。新建房屋會隨著房屋竣工和入住的完成，逐步改善住區(qū)環(huán)境，一般會向更好的方向發(fā)展。而舊房子的周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年，一般很難改變。因此，購買舊房時，要認真考察房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，另外還有房屋周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面情況。對房屋配套設施設備的考察主要有：水質(zhì)、水壓，供電容量，燃氣供應，暖氣供應情況及收費標準，電視接收的清晰度等。另外還要觀察電梯的品牌、速度和管理方式，是否安全、便捷并提供24小時服務。如有機會**好走訪一些老鄰居，對房屋及周圍環(huán)境設施做更多的深入了解?？傊浞至私馐鄯咳耸鄯康恼鎸嵞康?，避免接手一個垃圾房。購買二手房的目的本是想改善一下居住條件，但是如果對二手房了解不全面，卻會給日后生活帶來更多煩惱。四、考察一下二手房的物業(yè)管理購買房屋是一次性的消費支出，而物業(yè)管理水平的高低則直接影響到日后長期的居住生活質(zhì)量。因此，人們不論購買新房還是舊房，都越來越關注房屋的管理水平。良好的物業(yè)管理不僅可以彌補房子的一些不足，還能給生活、工作帶來更多的便利。對物業(yè)管理的考察，主要是考察物業(yè)管理企業(yè)的信譽情況，要對其管理的物業(yè)進行走訪，看保安人員的基本素質(zhì)、保安裝備，管理人員的專業(yè)水平和服務態(tài)度，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適，各項設施設備是否完好、運行正常等，由此可以大致看出一個企業(yè)的管理水平，**終評價是以質(zhì)優(yōu)價廉為好。還要了解物業(yè)管理費用標準，水、電、氣、暖的價格以及停車位的收費標準等，了解是否建立了公共設施設備維修養(yǎng)護專項基金，以免日后支付龐大的維修養(yǎng)護費用，出現(xiàn)買得起房住不起房的情況發(fā)生。

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• 問 動遷房 買賣 如何 約定 過戶時間？怎么規(guī)避風險？
  答

  （1）簽署房產(chǎn)買賣合同，約定在產(chǎn)權可以過戶的情況下，支付房款。并約定違約按購買價20%的違約金。 （2）簽署借款抵押合同。以賣房人為借款人、買房人為出借人；借款金額為購房價；約定利率為同期銀行貸款利率的4倍；還款期限為產(chǎn)權可以過戶之日，以動遷房作抵押擔保。（3）至交易中心辦理上述借款的抵押登記。 （4）支付借款（房款），一定是銀行轉賬。

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• 問 海外房產(chǎn)投資如何規(guī)避風險？
  答

  海外投資對中國人來說是一個新鮮事物，所以一定要花時間去了解當?shù)貙Ψ康禺a(chǎn)的相關政策和信息，避免投資風險。投資風險這塊需要注意的幾個問題：第一、防止利用海外置業(yè)騙取購房者錢財；第二、和國內(nèi)不一樣，海外置業(yè)投資需要交納各種稅費，尤其是物業(yè)稅、房產(chǎn)稅，這些稅費因素不一定會使投資客有比較高的投資回報收益；第三、對于海外置業(yè) 宣傳中 移民、就業(yè)、上學等方面的承諾要仔細甄別。第四、中國人投資海外房產(chǎn)面臨的風險包括當?shù)氐亩愂照?、房價下跌和匯率變動等。第五、政治風險也需要海外置業(yè)者充分注意。