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• 135****6122

  所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。 另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房（與市場價比較而言）。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。

  查看全文↓ 2013-02-27 16:14:34
• 143****0795

  安置房購房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來說對已經(jīng)竣工的安置房可以查詢其“五證”，或到房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料等。不同類型的拆遷安置房，交易雙方承擔(dān)的交易風(fēng)險有所不同。第一類動拆遷安置房，由于交易時間長，受市場因素的影響，往往買家需要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險。主要體現(xiàn)在房價上漲后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或為合同的履行設(shè)置障礙。如果是購買還沒定位的安置房風(fēng)險就更大，買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置，但無法確定建好后安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境等，辦理過戶等手續(xù)時間也會更長。因此在購買此類房產(chǎn)時，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關(guān)重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對房屋的增購等費用的支付方式，遲延交房等都作出明確的約定。一般來說購置該類房屋，可以根據(jù)《民法通則》及《合同法》的相關(guān)規(guī)定，簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性，并對具體細(xì)節(jié)作出明確約定以防合同相對方反悔，**好由專業(yè)房產(chǎn)律師進行指導(dǎo)。

  查看全文↓ 2013-02-27 16:14:16

相關(guān)問題

• 問 簽訂商品房買賣合同需要注意什么？
  答

  一、查看開發(fā)商的主體資格是否合法1、查詢開發(fā)商是否有合法、有效的營業(yè)執(zhí)照，且是否具有商品房開發(fā)、銷售的經(jīng)營范圍。2、查詢開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。不具備開發(fā)資質(zhì)或開發(fā)資質(zhì)已過期或已被取締的企業(yè)不能作為出賣人與購房者簽訂《商品房買賣合同》，違者訂立的合同無效。3、查清出賣人與房地產(chǎn)開發(fā)商是否是同一主體，即出賣人是否有權(quán)出賣正在銷售的房產(chǎn)。二、檢查開發(fā)商的五證原件是否齊全1、《土地使用權(quán)證》《土地使用權(quán)證》應(yīng)以出讓方式取得，劃撥土地和集體土地均不得進行房地產(chǎn)開發(fā)。2、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》這是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》開發(fā)商如果沒有取得該證件，按照《城市規(guī)劃法》，其開發(fā)項目是違法的，將來無法取得房產(chǎn)證。4、《建設(shè)工程施工許可證》該證件是辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的必備要件，沒有該證，購房者根本無法取得產(chǎn)權(quán)證。5、《商品房銷售預(yù)售許可證》該證件是開發(fā)商對外銷售商品房合法證明文件，沒有取得該證件，開發(fā)商不得對外銷售商品房。注意證件載明的開發(fā)商與商品房買賣合同的出賣人是否為同一主體；注意該證件是否包含所要購買的樓盤；查驗該證件是否存在轉(zhuǎn)借、冒用他人許可證的情形。三、商品房的基本情況購房者除約定層高、面積、結(jié)構(gòu)等基本情況外，還應(yīng)當(dāng)核對合同附件所附房屋平面圖與開發(fā)商售樓資料介紹的是否相一致，另外應(yīng)約定商品房若達(dá)不到合同約定的要求開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。四、付款方式及期限購房者選擇一次性付款的，注意寫明付款時間；選擇分期付款的，注意寫清每期付款的金額與期限；選擇銀行按揭貸款付款的，寫明首期款的付款日期及數(shù)額、貸款的成數(shù)與年限。另外，在約定購房者逾期付款的違約責(zé)任時，購房者應(yīng)注意約定的責(zé)任如逾期期限、違約金比例要與開發(fā)商逾期交房的逾期期限、違約金比例相對等。五、面積差異處理對于商品房這種特殊的商品，應(yīng)當(dāng)允許合同約定的面積存在誤差，但是誤差不應(yīng)超過合理的范圍，法律規(guī)定為合同約定面積的3％。在簽訂商品房購買合同時，購房者應(yīng)注意開發(fā)商對面積誤差的約定處理辦法。六、“不可抗力”的理解與界定購房者注意合同中“銷售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”條款的表述。國家法律、法規(guī)規(guī)定的“不可抗力”是指不能預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、水災(zāi)、戰(zhàn)爭等。七、交付的商品房應(yīng)具備的條件建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格；取得法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件；用電、用水、用氣、道路等具備商品房正常使用的基本條件；約定在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到約定條件的處理條款。八、逾期交房的違約責(zé)任購房者應(yīng)注意以下幾點：1、逾期情況的天數(shù)不宜過長，一般應(yīng)以逾期90天作為解除合同的依據(jù)；2、違約金比例至少與購房者逾期交付購房款的違約金比例相對等；3、約定逾期后購房者保留解除合同的權(quán)利。九、設(shè)計變更約定因設(shè)計變更的原因?qū)е沦彿空咄朔康?，開發(fā)商在退還所購房者購房款外，對購房者的損失賠償不宜過低，至少按不能低于購房者購房貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)支付購房者利息。十、權(quán)利保證購房者注意開發(fā)商是否已將與本合同商品房有關(guān)的土地使用權(quán)及在建的商品房進行抵押或售予他人的情況聲明在合同中，并約定開發(fā)商的違約責(zé)任。十一、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)裝修、設(shè)備附件的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)盡量明確、具體。按《消法》的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商如未達(dá)到約定條件，是要“雙倍賠償”的。這樣的處理方式從開發(fā)商的角度來講有些過于苛刻，建議約定為：“經(jīng)雙方選定的鑒定部門確認(rèn)后，由出賣人在合理的期限內(nèi)恢復(fù)到約定標(biāo)準(zhǔn)，或賠償差價?！笔a(chǎn)權(quán)登記將辦理權(quán)屬證書的條件和期限進行約定，并要約定開發(fā)商的違約責(zé)任。如因開發(fā)商的原因在約定的時限內(nèi)無法辦好產(chǎn)權(quán)證，并且逾期到一定時間后，購房者有權(quán)解除購房合同。同時不論是否解除合同，開發(fā)產(chǎn)均應(yīng)承擔(dān)的一定的違約金，且不宜過低。十三、保修責(zé)任約定開發(fā)商按《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。十四、樓宇、小區(qū)的命名權(quán)及屋面、外墻面的所有權(quán)及使用權(quán)應(yīng)明確約定“樓宇、小區(qū)的命名權(quán)”在小區(qū)交房之前由開發(fā)商保留此項權(quán)利（因為此時由買受人或業(yè)主行使此項權(quán)利也不現(xiàn)實），而在交房之后歸小區(qū)的業(yè)主組織；而交付后的商品房外墻面、屋面所有權(quán)、使用權(quán)一律均歸買受人。十五、違約責(zé)任的對等問題在簽訂商品房預(yù)售合同中，有些開發(fā)商會列出有關(guān)購房者違約責(zé)任的苛刻條款，而卻千方百計避開賣方違約責(zé)任的約定；或雖約定了買賣雙方的違約責(zé)任，但雙方的違約責(zé)任約定不公平、不對等。在簽訂商品房預(yù)售合同時，購房者應(yīng)要求在合同中明確賣方的違約責(zé)任及賠償損失的計算方法，并要注意所約定的雙方違約責(zé)任一定要公平和對等。十六、注意開發(fā)商填好的補充條款現(xiàn)在的買賣合同，一般都有開發(fā)商加入補充條款，這些補充條款往往都是對開發(fā)商有利而購房者簽合同時沒有注意看的。對此，建議購房者認(rèn)真閱讀，如有異議，可以選擇更改；如更改不成，雙方又無法達(dá)成新的妥協(xié)，還不如不簽。

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• 問 房屋買賣合同簽訂時要注意什么？
  答

  7、竣工認(rèn)定：以取得《建設(shè)工程竣工驗收備案證明書》為準(zhǔn)。8、交付期限：約定出現(xiàn)延期的條件（事實）時出具證明的有效職能部門，如氣象局、供電局、自來水公司等，并約定通知買受人順延的時限和方式。9、交接：應(yīng)書面通知買受人辦理交接手續(xù)。須驗收合格才能交付。10、**重要的一點，產(chǎn)權(quán)登記的約定：現(xiàn)在二手房必須辦理產(chǎn)權(quán)證后才能轉(zhuǎn)讓，如果大家不想跟開發(fā)商長期抗戰(zhàn)的話，就約定：一年內(nèi)無法登記確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的，堅決退房！并可以要求開發(fā)商賠償損失。這條款是《福建省房屋消費者權(quán)益保護條例》第11條明文規(guī)定的，大家千萬要注意。如果開發(fā)商不敢或拒絕將這約定寫入合同的話，這房子還是不買為好。11、公攤部分：公攤部分、屋面使用權(quán)和外墻使用權(quán)歸全體業(yè)主所有，只是委托物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理。12、仲裁機構(gòu)：廈門仲裁委員會，名稱注意無“市”字。

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• 問 商品房買賣合同簽訂需要注意哪些 如何避開商品房買賣合同簽訂陷阱
  答

  你是否有買商品房的打算呢?如果有，那你知道商品房買賣合同簽訂時需要注意哪些事項呢?不知道的話那就一起來看看吧。 商品房買賣合同是保護購房者權(quán)益的重要法律憑證。商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會銷售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。其中，商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同(2001年4月4日由中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布，自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定：商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。 商品房買賣合同簽訂注意事項 (1)簽訂商品房買賣合同時購房者要具有強烈的合同意識，知道在合同中盡可能地爭取自己的合法權(quán)益。因此，在簽訂合同前一定要認(rèn)真、完整地閱讀合同：提出質(zhì)疑，對于不理解的地方要認(rèn)真調(diào)查清楚。 (2)簽訂合同前要了解開發(fā)商的基本情況，包括開發(fā)商的信譽、經(jīng)濟實力、資信狀況及歷年在房地產(chǎn)市場的開發(fā)業(yè)績，并要求開發(fā)商出示有關(guān)開發(fā)建設(shè)和銷售的證件，如營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書及“五證”等。 (3)合同文本是否規(guī)范。應(yīng)了解開發(fā)商所使用的合同文本是不是建設(shè)部和國家工商局聯(lián)合制定的統(tǒng)一的商品房買賣合同示范文本，如果不是，應(yīng)當(dāng)提出疑問并特別注意合同條款的內(nèi)容。 (4)所售商品房是否巳作了抵押。購房者在買房前，一定要弄清楚所購房屋的基本情況，如果房產(chǎn)在購買前就設(shè)定了抵押并不能如期解除抵押關(guān)系，抵押權(quán)人就有可能隨時要求實現(xiàn)抵押權(quán)，這樣，購房人不僅不能順利取得房產(chǎn)證，甚至?xí)萑胍粓黾m紛之中。 (5)購房者在簽訂合同時，要對開發(fā)商在售樓書、廣告中許諾的事項進行核實，并在合同中進行約定，否則購房人的權(quán)益很難得到保護。 (6)關(guān)于付款方式。如果在合同中選擇分期付款，應(yīng)盡可能增加付款次數(shù)、拉長付款的間隔時間，以便減少付款后逾期交房的風(fēng)險。 (7)關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)。購房者不能只單純地信任樣板間或廣告、售樓書等宣傳品中對裝修的許諾，而應(yīng)在購房合同中將房內(nèi)外的裝修和設(shè)備設(shè)施的種類、型號、品牌、顏色、位置、方向等內(nèi)容約定清楚，這樣才能**大限度地保護自己的利益。 (8)關(guān)于房屋面積。在簽合同時應(yīng)與開發(fā)商明確約定商品房的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、共有分?jǐn)偨ㄖ娣e及面積誤差比為多少，根據(jù)全國的建筑水平和(商品房銷售管理辦法)的規(guī)定，開發(fā)商有能力和義務(wù)將建筑面積的誤差比限定在3%以內(nèi)，購房者應(yīng)根據(jù)選擇的計價方式，對建筑面積的誤差比進行限定，并約定相關(guān)的違約責(zé)任。 (9)關(guān)于交房期限。開發(fā)商對延期交房常借故推脫責(zé)任，因此在簽約時購房者應(yīng)注意不可抗力以外的逾期交房原因，而不能讓開發(fā)商任意地列舉一些牽強的理由。 (10)違約責(zé)任。簽約的目的是為房屋出售后出現(xiàn)的違約情形而提前設(shè)置一些防范條款，對違約的內(nèi)容、違約的責(zé)任應(yīng)盡可能用可以衡量的標(biāo)準(zhǔn)確定下來，這樣便于操作。 (11)解決爭議的辦法。當(dāng)雙方當(dāng)事人不能協(xié)商解決爭議時，商品房買賣合同列舉了兩種解決辦法：一是提請仲裁，二是提起訴訟。兩者只能擇其一，如果雙方合法地選擇了仲裁條款，將不能再向法院起訴。 (12)簽訂補充協(xié)議。對商品房買賣合同中未盡事項要進一步補充，如：將開發(fā)商做出的口頭的或廣告中的承諾以補充協(xié)議的形式確定下來其內(nèi)容，只有這樣，才能有力地約束開發(fā)商，維護自己的權(quán)益。 以上就是小編為大家介紹的商品房買賣合同簽訂的注意事項，希望能夠幫助到您。

• 問 ??簽訂商品房買賣合同需要注意哪些？
  答

  1.驗證開發(fā)商的五證，二書應(yīng)該是交房時候的事了！《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（也叫建設(shè)工程開工證）、《商品房銷售預(yù)售許可證》！必須齊全才能簽，尤其是《商品房銷售預(yù)售許可證》！如果不全，可能辦不了產(chǎn)權(quán)證和土地證！2.開發(fā)商應(yīng)該公示《商品房銷售管理辦法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《商品房買賣合同范本》，這個你都要在簽商品房合同前提前索取，回去研究！開發(fā)商都是應(yīng)該提供給你的，網(wǎng)上也是都有的！如果簽的合同有出入，一定要問清！特別是其中關(guān)于面積變化的約定！3.在簽訂合同前繳納 房款或**款、代收契稅、維修基金、委托公證費，這些都是合理的費用，不要矯情了，老實繳納，契稅、維修基金多退少補！另外還有合同公證費，則是可以選擇，不是強制性的，建議繳納！4.簽訂合同時要核實房號、名字、身份證號是否無誤！空白處都要劃掉！而有些選擇性填寫處可能還空著。這些空白處為開發(fā)商日后作弊提供了條件。比如，標(biāo)準(zhǔn)合同第十五條“遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的，違約金每日按購房全款的萬分之三計算”，但您一不留神，開發(fā)商（售樓人員）便將此條款設(shè)計成按已付房款的萬分之三承擔(dān)違約責(zé)任。曾有遲延辦證一年多，只賠付96元的事例。還有的合同中寫明的違約條款表面上貌似公平，實際不公平。例如：約定任何一方解除購房合同都要支付總房款40％的違約金。這實際上只是限制購房人，開發(fā)商自己一般不可能將賣出去的房子再收回不賣。5.簽訂合同時，**好合同上甲方處和騎縫處要有開發(fā)商的公章，防止開發(fā)商偷換合同內(nèi)容！注意交工標(biāo)準(zhǔn)，盡量把開發(fā)商的承諾寫進合同！6.如果對合同不滿意，需要修改，一定要給開發(fā)商發(fā)律師函，必須馬上給予書面回應(yīng)，否則后果由開發(fā)商承擔(dān)！7.簽訂合同時簽訂《物業(yè)管理公約》！也是格式合同！你應(yīng)該留存！注意物業(yè)費是否是承諾的金額！

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• 問 房屋買賣合同簽訂需要注意什么呢？
  答

  買房必須謹(jǐn)慎，不能盲目投資，更不能貪圖小利或眼前利益。為使購房有所保障，沒有后顧之憂，購房者在買房時要與售房單位簽訂一份正式的經(jīng)過公證的房產(chǎn)買賣合同?！　∈孪冗€要做一番詳細(xì)的調(diào)查準(zhǔn)備工作。這些調(diào)查準(zhǔn)備工作的內(nèi)容，首先是審查的資格。從法律上講，即指是否具有合同簽約的主體資格。一個合格的應(yīng)該有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范圍的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、立項批復(fù)、國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃證、建設(shè)工程規(guī)劃證、開工證、內(nèi)（外）銷許可證，如果是現(xiàn)房，還應(yīng)有工程驗收合格證。購房者應(yīng)簽約前對上述證照向索要，查看審核。特別是國有土地使用權(quán)證、銷售許可證和房屋質(zhì)量合格證要認(rèn)真審查，必要時復(fù)印留存。只有具備了上述證照文件，才能證明其享有該房產(chǎn)開發(fā)的主體資格，其所簽訂的合同才能是合法有效的合同。　　購買商品房在審查土地使用證時，要注意看是否蓋有市房屋土地管理局的公章，是否是"有償使用＂。若標(biāo)有"臨時＂字樣，則說明開發(fā)單位還沒有正式取得土地使用權(quán)；如果缺少銷售許可證，則說明的銷售權(quán)利不具有合法性；另外在審查銷售許可證時，還應(yīng)查看上面批準(zhǔn)銷售的面積、地點、項目名稱、預(yù)售內(nèi)容等條款。　　如果以上這些要查驗的證照不齊，建議購房人**好不要與這樣的簽訂合同，因為買了這樣房子的后果，極有可能就是入住后拿不到房產(chǎn)證，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不完善造成生活不方便，或者是房子一拖再拖，購房人無法按時入住使用?！　‘?dāng)然，簽訂合同前僅了解這些手續(xù)文件是不夠的，還要對房產(chǎn)所在位置、環(huán)境、交通、社區(qū)規(guī)劃和物業(yè)管理及社區(qū)發(fā)展前景等多方面進行考察，只有這樣，所簽的合同不致盲目?！　∏捌谡{(diào)查了解工作完成之后，購房人要與簽訂正式的房產(chǎn)銷售合同。這一階段非常重要，如果購房合同簽訂得不夠謹(jǐn)慎，條款不夠清晰、準(zhǔn)確，那么就會給以后留下許多后患，使自己受到損失。

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