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• 152****0821

  估計(jì)會(huì)繼續(xù)漲吧

  查看全文↓ 2013-02-21 14:35:03
• 133****8029

  漲，整體趨勢(shì)是漲的情況下，南寧房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)暴漲的。這個(gè)不用懷疑啊。

  查看全文↓ 2013-02-21 14:34:56

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的原因有哪些？未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)如何？
  答

  中國(guó)房?jī)r(jià)上漲，政策、經(jīng)濟(jì)、供需都是原因。未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)難測(cè)，建議投資者關(guān)注政策動(dòng)向，結(jié)合個(gè)人資金狀況和風(fēng)險(xiǎn)承受能力，謹(jǐn)慎判斷投資決策。

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• 問(wèn) 房?jī)r(jià)今年會(huì)掉嗎 中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的原因有什么
  答

  2015年中國(guó)房地產(chǎn)重新火爆的原因，在于政策層面的扶持。政策利好可謂多管齊下。其中包括，限購(gòu)限貸政策在絕大多數(shù)名存實(shí)亡；涉房貸款利率持續(xù)下行且發(fā)放節(jié)奏提速；普遍二孩住宅的落地等。這些政策的疊加使得中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售在2015年重新升溫。升溫呈現(xiàn)出一二線好，三四線平平；住宅銷(xiāo)售較好，非住宅平平；銷(xiāo)售端較好，投資端平平的特點(diǎn)。 2015年房地產(chǎn)致誰(shuí)喜誰(shuí)憂(yōu)？ 喜的是開(kāi)發(fā)商，憂(yōu)的是購(gòu)房者和地方政府。在1998到2013年間，中國(guó)房地產(chǎn)始終存在投資和銷(xiāo)售的良好互動(dòng)，即銷(xiāo)售改善2－3個(gè)季度之后，投資端也會(huì)改善，開(kāi)發(fā)商會(huì)更樂(lè)意購(gòu)置土地和新開(kāi)工。但目前這一定律已失效，2014年第4季度以來(lái)，樓市銷(xiāo)售火爆和投資低迷并存，房地產(chǎn)投資增速徘徊在3%左右的冷清格局沒(méi)出現(xiàn)任何改善的跡象。開(kāi)發(fā)商比較喜悅，銷(xiāo)售面積和金額的持續(xù)改善，利率的下行使得房地產(chǎn)現(xiàn)金流顯著改善。一線城市房?jī)r(jià)收入比的持續(xù)下行，使得購(gòu)房者長(zhǎng)期的財(cái)務(wù)壓力被低利率所掩蓋。同時(shí)，地方政府也根本無(wú)法取得類(lèi)似2014年土地出讓收益超4萬(wàn)億的輝煌，僅能通過(guò)房地產(chǎn)契稅等涉房稅費(fèi)聊以作慰。 值得一提的是，開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況得到了極大的改善。其中貢獻(xiàn)**大的是利率下行和銷(xiāo)售價(jià)格上升。粗略估計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)涉及的資金約20萬(wàn)億，其中約2/3為借入資金，開(kāi)發(fā)商的銀行開(kāi)發(fā)貸、信托等非銀機(jī)構(gòu)和其他借款等三大渠道的融資，可能各有約4萬(wàn)多億。哪怕1個(gè)百分點(diǎn)的利率下行，也給開(kāi)發(fā)商節(jié)約了不低于千億元的財(cái)務(wù)成本。此外，2015年在商品房建造成本沒(méi)有上升的背景下，銷(xiāo)售價(jià)格至少提升了7%以上，按全年銷(xiāo)售金額推算開(kāi)發(fā)商至少額外獲得了6000億元的銷(xiāo)售利潤(rùn)。兩項(xiàng)合計(jì)，2015年凈利潤(rùn)同比改善在33%以下的開(kāi)發(fā)商算是差勁的了。 2016年樓市火爆還會(huì)繼續(xù)嗎？ 短期興奮點(diǎn)在于，2016年住房金融體制的改革是必要，也許塊塊分割的住房公積金中心能夠有所改觀，成立國(guó)家住宅銀行的主體也未可知。美國(guó)兩房本質(zhì)上屬于政府支持型企業(yè)，其主要業(yè)務(wù)是給中低收入群體，少數(shù)族裔和貧困地區(qū)的購(gòu)房者，在購(gòu)置普通住宅時(shí)提供信用擔(dān)保，普通住房貸款，以及住宅按揭貸款證券化等。如果中國(guó)政府決心效仿美國(guó)的兩房模式，則這種改革會(huì)對(duì)加速中國(guó)普通住宅，以及保障房中的可售部分的存貨出清帶來(lái)很大支持。甚至有可能在“十三五”期間，形成一個(gè)總資產(chǎn)達(dá)到10萬(wàn)億級(jí)的大型新金融機(jī)構(gòu)。 中期興奮點(diǎn)在于，未來(lái)五年的房地產(chǎn)軟著陸的政策意圖。目前中國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存驚人，在建加上待售，再加上棚改帶來(lái)的增量，三者合計(jì)庫(kù)存可能已超過(guò)80億平米，而目前每年刪除的銷(xiāo)售面積大約在13－15億平米。樓市軟著陸絕非易事?！笆濉币?guī)劃綱要提出了要努力增加居民財(cái)產(chǎn)性收入，這里令人產(chǎn)生一個(gè)預(yù)期，在2018年之前，房產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅的開(kāi)征可能性不大。短期和中期的興奮點(diǎn)，以及和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)疲弱相匹配的低利率，決定了未來(lái)2－3年，開(kāi)發(fā)商仍是幸福的。 中國(guó)樓市更長(zhǎng)久的未來(lái)如何？ 研究者的能力始終是十分有限的，要猜測(cè)未來(lái)10年的樓市，通常和講夢(mèng)話差不多。我的夢(mèng)話是，10年樓市幾乎肯定難以持續(xù)輝煌。 理由之一是，中國(guó)戶(hù)均住宅的擁有率已超過(guò)1套，目前房地產(chǎn)需求已是改善型為主，首次置業(yè)為輔，投資性購(gòu)房的比率可能已低至5%以下，未來(lái)中國(guó)地產(chǎn)**大的需求，取決于房屋更新率。 理由之二是，中國(guó)看來(lái)正向消費(fèi)大國(guó)轉(zhuǎn)型，消費(fèi)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)逐漸提升，而制造業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)逐漸下降，到2020年推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)7成以上的動(dòng)力可能來(lái)自消費(fèi)，政府稅費(fèi)汲取的源泉，也會(huì)自然從向企業(yè)收取稅費(fèi)，轉(zhuǎn)向向住戶(hù)部門(mén)收取稅費(fèi)，“十三五”之后，房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅對(duì)地方政府的重要性毋庸置疑。 理由之三是，經(jīng)過(guò)“十三五”引導(dǎo)地產(chǎn)軟著陸的政策即便取得成效，樓市也將是對(duì)未來(lái)高度透支的。 由是觀之，可以判斷是：中國(guó)樓市在2016年仍將熱鬧下去，看起來(lái)是二年熱，五年平，十年跌。中國(guó)房地產(chǎn)云霧繚繞的峰頂，遠(yuǎn)遠(yuǎn)地并不難看到。 2016年別指望房?jī)r(jià)會(huì)掉，**多漲得比較慢 很多專(zhuān)家學(xué)者認(rèn)為房?jī)r(jià)是不會(huì)下降的，作為購(gòu)房者，如果你200萬(wàn)買(mǎi)的房子，現(xiàn)在要你150萬(wàn)賣(mài)出去，你愿意嗎？在目前房地產(chǎn)行情中，二手房沒(méi)人賣(mài)，新房卻有人買(mǎi)。所以房?jī)r(jià)只能漲價(jià)，新房的房?jī)r(jià)更不會(huì)掉價(jià)，所以別指望房?jī)r(jià)會(huì)掉，**多漲的比較慢。 2016年買(mǎi)房需謹(jǐn)慎，什么時(shí)候住什么時(shí)候買(mǎi)為前提，在房?jī)r(jià)已失去增值的潛力時(shí)，應(yīng)當(dāng)多關(guān)注保值房源。一線城市可以觀望2016年房地產(chǎn)行情再買(mǎi)。國(guó)家救市政策頻出，反而映射了房地產(chǎn)還會(huì)出現(xiàn)更多優(yōu)惠措施。房?jī)r(jià)控了10年漲了10年，現(xiàn)在又放松了，你覺(jué)得會(huì)怎樣呢？

• 問(wèn) 美聯(lián)中國(guó)預(yù)測(cè)明年全國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)上漲5%至10%，你相信么？
  答

  漲那么多么？

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• 問(wèn) 2016年中國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)怎么樣 會(huì)上漲嗎
  答

  2015年，全國(guó)很多城市房?jī)r(jià)止跌上漲了。你所在的城市，房?jī)r(jià)上漲了嗎？但這已不重要的了，更重要的是，大家都很關(guān)心：2016年的房?jī)r(jià)走勢(shì)。 影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的因素非常多：包括人口、城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟(jì)增速、居民收入、貨幣信貸政策、財(cái)稅政策、地產(chǎn)調(diào)控政策、房屋建設(shè)量、住宅需求量等。甚至美國(guó)加息，寶能強(qiáng)吻萬(wàn)科，也會(huì)傳遞到房?jī)r(jià)變化中。 那么，對(duì)于非專(zhuān)業(yè)人士，有沒(méi)有什么方法，一眼就能看清2016年房?jī)r(jià)走勢(shì)？各位看官，你炒股嗎，會(huì)看k線圖嗎？ 老實(shí)說(shuō)，k線圖太復(fù)雜，看了也很難預(yù)測(cè)未來(lái)幾個(gè)月的股價(jià)。但老楊想給大家看一張房?jī)r(jià)圖，與股市k線圖不同，看了這張圖，再加上對(duì)貨幣面和政策面的把握，基本能預(yù)測(cè)到2016年房?jī)r(jià)走勢(shì)。 這是全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比變化圖。由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每月公布，總體上能比較好的反映價(jià)格走勢(shì)，環(huán)比是指這個(gè)月比上個(gè)月，環(huán)比為正，意味著房?jī)r(jià)正在上漲，環(huán)比為負(fù)，則房?jī)r(jià)下跌。 這個(gè)房?jī)r(jià)指數(shù)的變化，如果以年度區(qū)間來(lái)看，頗有規(guī)律。而且，幾年前，我將它劃分為五個(gè)區(qū)間，凡是超過(guò)1%時(shí)，說(shuō)明房?jī)r(jià)過(guò)熱，必有緊縮型調(diào)控出現(xiàn)，抑制高房?jī)r(jià)；凡是跌幅超過(guò)0.2%時(shí)，說(shuō)明房?jī)r(jià)過(guò)冷，必有刺激性政策出臺(tái)，穩(wěn)定樓市。 近幾年，上述規(guī)律屢屢被驗(yàn)證，成為我的房地產(chǎn)短周期理論的一個(gè)組成部分，可謂秘笈一個(gè)。 過(guò)去十年，經(jīng)歷了三個(gè)房地產(chǎn)短周期，房?jī)r(jià)上漲了三波，下跌了三波，而當(dāng)前處于第四波上漲期。 三個(gè)房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅**高點(diǎn)，也就是房?jī)r(jià)**熱的那個(gè)月份。第一個(gè)，2007年9月，峰值為1.5%。第二個(gè)，2010年1月，峰值為1.4%。第三個(gè)，2013年3月，峰值為1.1%。 三個(gè)房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅**低點(diǎn)，也就是房?jī)r(jià)**冷的那個(gè)月份。第一個(gè)，2008年12月，下跌0.5%。第二個(gè)，2012年3月，下跌0.3%。第三個(gè)2014年8月，下跌1.2%。 從大趨勢(shì)上看，短周期的房?jī)r(jià)上漲的峰值，下一個(gè)比上一個(gè)?。环?jī)r(jià)下跌的谷值，下一個(gè)比上一個(gè)大。這說(shuō)明中國(guó)房?jī)r(jià)確實(shí)呈走弱的趨勢(shì)。這也側(cè)證：中國(guó)樓市早已告別黃金十年，進(jìn)入白銀十年。 2014年5月至今2015年4月，70城房?jī)r(jià)連續(xù)下跌了12個(gè)月。今年5月房?jī)r(jià)“上拐”，保持上漲至今，**新的11月數(shù)據(jù)是上漲0.2%。 那么，2016年將會(huì)怎么走？基本沒(méi)什么懸念，70城房?jī)r(jià)環(huán)比將保持正增長(zhǎng)，也即繼續(xù)上漲！ 股市分析，主要有兩種方法：一是技術(shù)分析，就是看各種圖；二是基本面分析，看宏觀面、行業(yè)面、企業(yè)面。 與之相類(lèi)，從技術(shù)面分析，70城房?jī)r(jià)走勢(shì)的規(guī)律注定：2016年會(huì)繼續(xù)上漲，因?yàn)樯蠞q時(shí)間還不夠長(zhǎng)嘛。而且漲幅還偏小，剛剛進(jìn)入合理區(qū)間。 從基本面分析，2016年，我國(guó)貨幣繼續(xù)寬松，房地產(chǎn)新政繼續(xù)出臺(tái)，中央都說(shuō)了要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，政策面暖風(fēng)依舊，70城房?jī)r(jià)沒(méi)理由不繼續(xù)上漲。 當(dāng)然，這只是70個(gè)大中城市的總體房?jī)r(jià)走勢(shì)。2016年，可能你所在的那個(gè)中小城市，房?jī)r(jià)依然沒(méi)什么起色。那也不必著急，中小城市的房?jī)r(jià)大趨勢(shì)是走穩(wěn)。至少不會(huì)大跌了。至于“崩盤(pán)論”，那是騙人的。

• 問(wèn) 中國(guó)房?jī)r(jià)還能繼續(xù)上漲嗎
  答

  中國(guó)人的平均家庭資產(chǎn)，房地產(chǎn)已經(jīng)到了74％ 從這里看，已經(jīng)沒(méi)有上升空間，三四線城市庫(kù)存高企，加上現(xiàn)在中國(guó)購(gòu)房主力已經(jīng)過(guò)度到獨(dú)生子女一代，人口紅利消失，未來(lái)難樂(lè)觀，目前的短期上漲，應(yīng)該視為一線城市持續(xù)涌入外來(lái)人口，以及國(guó)內(nèi)資產(chǎn)配置荒帶來(lái)的末升段，和金融市場(chǎng)任何產(chǎn)品的末升段一樣，上漲往往集中而快速，二三線城市的跟漲更是沒(méi)有基本面支持的資金行情。但是也正因?yàn)檫@樣。房?jī)r(jià)暴跌會(huì)引起中國(guó)居民財(cái)富的縮水，也會(huì)讓跟房地產(chǎn)相關(guān)的水泥鋼鐵，建材，基建行業(yè)下跌，同時(shí)家庭財(cái)富縮水帶來(lái)的是購(gòu)買(mǎi)力的下降，那服務(wù)業(yè)，消費(fèi)業(yè)都會(huì)被拖累，我國(guó)還要保持6.5的gdp增速，所以不可能暴跌

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