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  賣方逾期交房一般有兩種情況：一種是在合同約定的入住期日到來時，賣方未能完工并通知購房者入住;一種是房屋實際并未完工，未達到入住條件，賣方為按合同期日辦理入住，也通知購房者入住。　　一般而言，針對第一種情況直接約定逾期交付期間的違約金即可，但為防止出現(xiàn)第二種情況，買賣雙方為入住條件發(fā)生爭議，賣方拖延不解決，買方又未能按時辦理入住，導致更多的糾紛，因此，買賣雙方應明確約定：　　(1)賣方向買方交付房屋即通知買方入住時，應達到雙方約定的基本入住條件，首先，由賣方向買方交付《北京市建設工程質量合格證書》、《房屋質量保證書》、《房屋使用說明書》;其次，賣方承諾通水、電、氣的，應全部開通，提供的房屋裝修標準也應按合同約定達標;否則，視為未達到入住條件，入住日期按雙方約定的一定期限順延，該期限內(nèi)賣方應達到入住條件;否則視為違約、賣方逾期交房;　　(2)賣方行為已構成逾期交房的，每逾期一日按房價款的一定比例(如萬分之三)作為違約金，直到賣方實際交付之日止，逾期超過一定期限的(如3—6個月)，則買方有權解除合同，賣方除應向買方退還房價款本息外還應雙倍返還定金，支付逾期期間的違約金。

  查看全文↓ 2013-01-18 17:15:35

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• 問 賣方逾期交房違約責任應該怎樣約定？
  答

  賣方逾期交房一般有兩種情況：一種是在合同約定的入住期日到來時，賣方未能完工并通知購房者入住;一種是房屋實際并未完工，未達到入住條件，賣方為按合同期日辦理入住，也通知購房者入住。　　一般而言，針對第一種情況直接約定逾期交付期間的違約金即可，但為防止出現(xiàn)第二種情況，買賣雙方為入住條件發(fā)生爭議，賣方拖延不解決，買方又未能按時辦理入住，導致更多的糾紛，因此，買賣雙方應明確約定：　　(1)賣方向買方交付房屋即通知買方入住時，應達到雙方約定的基本入住條件，首先，由賣方向買方交付《北京市建設工程質量合格證書》、《房屋質量保證書》、《房屋使用說明書》;其次，賣方承諾通水、電、氣的，應全部開通，提供的房屋裝修標準也應按合同約定達標;否則，視為未達到入住條件，入住日期按雙方約定的一定期限順延，該期限內(nèi)賣方應達到入住條件;否則視為違約、賣方逾期交房;　　(2)賣方行為已構成逾期交房的，每逾期一日按房價款的一定比例(如萬分之三)作為違約金，直到賣方實際交付之日止，逾期超過一定期限的(如3—6個月)，則買方有權解除合同，賣方除應向買方退還房價款本息外還應雙倍返還定金，支付逾期期間的違約金。

• 問 逾期交房的違約責任是什么
  答

  除了法定的不可抗力以及合同約定的免責情形外，在合同約定的交付時間內(nèi)，開發(fā)商未能將房屋交付業(yè)主使用的，開發(fā)商要承擔逾期交房的違約責任。《山東省商品房銷售條例》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照商品房買賣合同的約定按期交付商品房；遲延交付的，應當承擔違約責任。經(jīng)催告在三個月內(nèi)仍未交付的，買受人有權解除合同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當賠償由此給買受人造成的實際損失。

• 問 買賣商品房時，商品房逾期交付的責任是如何確立的？
  答

  開發(fā)商逾期交房，首先1.要看開發(fā)商是否存在免責事由，即開發(fā)商是否遇到合同約定的免責事由。如果開發(fā)商逾期交房是因為發(fā)生了合同約定的免責事由，并及時履行了告知義務，則開發(fā)商可以不承擔逾期交房的責任。2.如果開發(fā)商沒有在合同約定的期限內(nèi)將發(fā)生了約定的免責事由告知購房者，開發(fā)商仍要承擔逾期違約責任。3.如果開發(fā)商逾期交房不存在免責事由，則開發(fā)商須承擔商品房逾期交付的責任。這個責任包括開發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購房者有權解除合同。通常在商品房買賣合同中對開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計算方法和支付條件及購房者解除合同的條件都有約定，原則上應按合同約定辦理。4.如果雙方在開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計算方法上沒有約定時，則據(jù)**高人民法院商品房買賣司法解釋規(guī)定：按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

• 問

  約定的逾期交房違約金都要依約支付，除非開發(fā)商存在免責事由，如地震、戰(zhàn)爭等這些由合同約定的不可抗力原因，并及時履行了告知義務，則可以不承擔逾期交房的違約責任; 如果對逾期交房的違約金如何計算沒有作出明確的約定，就應當按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的買受人所購同地段同類房屋租金標準來確定; 如果開發(fā)商逾期交房不存在免責事由，則開發(fā)商需承擔商品房逾期交付的責任，包括開發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下、達到一定期限時購房者有權解除合同等。通常在《商品房預售合同》中對開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計算方法和支付條件及購房者解除合同的條件都有約定，這時則應按合同約定。 三、商品房買賣中，面積誤差比絕對值3%(含3%)的規(guī)定。《司法解釋》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實結算，買房戶請求解除合同的，法律不予支持。面積誤差比絕對值超出3%，買房戶請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買房戶同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買房戶按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔，所有權歸買房戶;房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由房地產(chǎn)開發(fā)商返還買房戶，面積誤差比超過3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)商雙倍返還買房戶。 四、惡意欺詐，房產(chǎn)商將負懲罰性賠償責任?！端痉ń忉尅返?條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買房戶可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔不超過已付購房款1倍的賠償責任：故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。 五、三種類型房屋不適用《司法解釋》。政府組織建設的經(jīng)濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房等三種因其不能自由買賣，其交易要受到國家政策的調(diào)整，不適用《司法解釋》?！端痉ń忉尅穼⑵湔{(diào)整的范圍明確限定為商品房買賣行為， 六、房屋質量太差可解除合同或者要求開發(fā)商要負責按期修復?！端痉ń忉尅芬?guī)定，如果購買的商品房因質量問題嚴重影響正常居住使用，買房戶請求解除合同和賠償損失的，人民法院應予支持。同時，如果交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當承擔修復責任;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買房戶可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔。(因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經(jīng)核驗確屬不合格，買房戶請求解除合同和賠償損失的，人民法院也應該支持)。 相關閱讀： 購房違約金過高或者過低該如何調(diào)整？ 答：當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。[更多]

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