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• 153****2073

  房地產(chǎn)行業(yè)有著資金密集型的特點，在當今銀行惜貸、融資渠道狹窄的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一方面需要政府出臺相關(guān)政策以建立多元化資金籌措體制；
  另一方面企業(yè)自身也要提高資金管理水平，提高資金使用效率。隨著國內(nèi)金融市場的進一步開放，資金將在房地產(chǎn)行業(yè)起著越來越重要的作用。加強資金鏈的穩(wěn)定性，也成為了房地產(chǎn)企業(yè)管理中需要解決的課題。

  查看全文↓ 2013-01-18 17:11:06
• 145****7304

  我國房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理現(xiàn)狀1、融資渠道狹窄。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目資金來源主要來自企業(yè)自有資金、銀行貸款、購房者訂金及預(yù)付款等。另外，銀行為購房者提供按揭貸款，所以現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金籌措的主要來源還是銀行貸款。2、銀行貸款要求提高，經(jīng)營狀況差的企業(yè)籌措資金難度提高。在目前銀行擁有大量存款，但惜貸的情況下，為保證貸款及時回收，商業(yè)貸款的要求勢必會提高。而業(yè)績不佳的企業(yè)在當今經(jīng)濟情況下，達不到規(guī)定的要求時，融資依然很難。3、在項目開發(fā)過程中，資金使用計劃性不強。項目成本管理水平低，導(dǎo)致項目實際成本超出計劃成本;開發(fā)過程中不可預(yù)見因素導(dǎo)致的變更事項，也增加了資金的浪費;而變更事項的反復(fù)會造成工期的拖延，從而造成資金的重復(fù)浪費。

  查看全文↓ 2013-01-18 17:10:56

相關(guān)問題

• 問 我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
  答

  我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀：銷售量持續(xù)增長，商品房銷售面積，銷售額以及銷售給個人的購房額持續(xù)上升，04年商品銷售量比03年增加4500萬平方米，為住房商品化最高值。年銷售額超過1萬億，為1998年的4倍多。個人購房所占比重持續(xù)增加，一直占90%，反映居民對住房需求旺盛的態(tài)勢。此外，房價大幅攀升，全國商品房價格 1998年至2003年，年均增長 59元。2004年大幅攀升，這一年增長了355元，達到了 2700 元每平方米。住房價格從98年至04年增長了695元，其中03到04年增長了352元，占50.6%。房價上漲是綜合因素導(dǎo)致的，這些因素包括土地價格上漲，建筑材料價格上漲，新建住宅品質(zhì)提升，中低位商品住房供應(yīng)比重下降，影響消費者對房價的預(yù)期，房地產(chǎn)市場存在著特定形式的壟斷，房地產(chǎn)業(yè)在我國屬于新興起的產(chǎn)業(yè)，較高的利潤是吸引資本向其流動的基本條件之一，是新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，宏觀調(diào)控措施總體上抑制了商品房供應(yīng)量的增加，推動了價格增長。

• 問 2018年我國房貸政策是怎樣的？
  答

  關(guān)于2018購房新政策主要有幾個要點：調(diào)整公積金貸款的利率、鼓勵租售并舉、居住證新政、農(nóng)戶購房有補助、戶籍軌制更始、稅費優(yōu)惠政策、貸款**降低。1、調(diào)整公積金貸款的利率2015年央行持續(xù)降息5次，購房者買房壓力真真的小了。若購房者在北京買房子都能省下幾十萬的利息。一些背著房奴包袱的購房者能減少很多還貸壓力。目前，期限在五年以下的公積金貸款，利率為2.75%;期限在五年以上的公積金貸款利率為3.25%。2、鼓勵租售并舉有關(guān)部門針對房屋租賃情況，給予補貼政策，鼓勵機構(gòu)投資者菜板庫存房成為租賃市場房源，從而減少庫存。2015年年底的中心經(jīng)濟事情會議明確指出，要成長住房租賃市場，鼓舞鼓勵自然人和各種機構(gòu)投資者采辦庫存商品房，成為租賃市場的房源供給者，鼓勵以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)買房。3、居住證新政居住證申請門檻降低，只要在事業(yè)地居住滿半年(部分地區(qū))，就可以領(lǐng)居住證。居住證卡伊為申請人的就業(yè)、社保、積分落戶和公積金等提供福利，以后想要落戶買房，也會更加容易。4、農(nóng)戶購房有補助為去房產(chǎn)庫存，政府鼓勵農(nóng)民工進城買房。目前，各地也加緊時間出臺各種農(nóng)民工進城買房的補貼政策。河南**先出臺農(nóng)民工進城買房補貼政策：農(nóng)民工進城買房可享受每平方米200元的補助，為農(nóng)民工省去一部分買房成本。5、戶籍軌制更始截至2015年11月底，50個典型城市新建商品房待售面積為3.73億平方米，全國整體商品房待售面積則達6.96億平方米。面對近7億平方米的樓市庫存，戶籍軌制更始成各地"去庫存"主要手段。所以，上海當局事情呈報明確提出，"對峙都市扶植重心向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，進一步提高郊區(qū)成長程度";河北省當局事情呈報提出，"到2020年戶籍人口、常住人口城鎮(zhèn)化率分別達到48%和67%"。6、稅費優(yōu)惠政策財政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布通知，2月22日起，調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策。①契稅：對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅；對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅;　并且新政策不再區(qū)分普通和非普通住宅(房屋建筑面積是否超過144平方米)。②營業(yè)稅：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。而此前政策僅對個人購買2年以上(含2年)的普通住房(單套建筑面積在144平方米以下)對外銷售免征營業(yè)稅。7、貸款**降低①公積金貸款：首套房**20%;二套房貸款**20%，部分城市30%。②商業(yè)貸款：首套房**25%，部分城市20%;二套房**30%。

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• 問 我國房價調(diào)控現(xiàn)狀及未來發(fā)展如何？
  答

  房地產(chǎn)調(diào)控并不一定會導(dǎo)致房價下降。就像美國次級債危機一樣，房價下跌將引發(fā)一系列金融問題，管理層調(diào)控的意圖絕不是想房價下跌。此外，提高房貸**比例、征收營業(yè)稅等等抑制需求的措施不僅效果不明顯，還間接刺激了房價上漲;緊縮地根的政策也是適得其反。而北京并不會因為奧運會結(jié)束而失去吸引全國優(yōu)秀人才的魅力。在這種宏觀背景下，這部分專家認為，房價不僅不會在未來兩年拐彎，甚至在未來10年也會繼續(xù)向上，唯一變化的只是房價增幅沒有現(xiàn)在這么大

• 問 不是資金鏈斷了嗎？
  答

  這個不可能啊，你看那里的消息啊

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• 問 中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀問題
  答

  一 中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟新的增長點，為中國經(jīng)濟的快速增長做出了貢獻。據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計，2003年直接拉動GDP增長1.3個百分點，間接拉動0.6～1.2個百分點。2003年中國房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)投資高速增長中，供銷兩旺，供求總量基本平衡，供應(yīng)結(jié)構(gòu)漸趨合理，價格走勢平穩(wěn)的良好勢頭。城鎮(zhèn)居民人均居住面積從1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年1～9月份房地產(chǎn)開發(fā)完成投資6495億元，同比增長32.8%，高于固定資產(chǎn)投資增幅（31.4%）1.4個百分點，占同期固定資產(chǎn)投資的25.1%。商品房施工面積增長27.8％，其中，新開工面積增長30.4％。購置土地面積23082萬平方米，同比增長44.7%，增幅平穩(wěn)下降。土地開發(fā)面積11368萬平方米，同比增長38.9%，與前兩年增幅持平。商品房竣工面積增長34.9％，銷售面積增長35.9%。銷售面積增幅大于同期竣工面積增幅1個百分點。通過2003年12月“國房景氣指數(shù)”所屬的八個分類指數(shù)的走勢與10月相較，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)2升6降的格局。其中，竣工面積、土地開發(fā)面積、商品房平均銷售價格、土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房空置面積和資金來源分類指數(shù)呈現(xiàn)下降趨勢；房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積分類指數(shù)繼續(xù)保持上揚勢頭。可以說，中國房地產(chǎn)市場總體上是健康的。但是，需要注意的是，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中仍然還存在一些不利因素，表現(xiàn)在以下幾個方面。二 中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中存在的主要問題①資源的浪費與流失。由于開發(fā)失控和無序發(fā)展，導(dǎo)致土地資源的大量浪費和國有資產(chǎn)的大量流失。1992～1993年的“開發(fā)區(qū)熱”和“房地產(chǎn)熱”高潮時全國形形色色的開發(fā)區(qū)達上萬個，規(guī)劃占地1.5萬平方公里，相當于全國當時的城市建成區(qū)總面積，而真正實現(xiàn)有效開發(fā)利用的僅為2％左右。②商品房空置量增加，而且正在進一步擴大。僅1993年底商品房空置面積達到5000萬平方米，此后這一指標持續(xù)上升，2000年達9000萬平方米。截止到2003年11月底商品房空置面積已突破1億平方米，同比增長6.5％，其中，空置一年以上商品房面積為4220萬平方米。國際慣例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中國房地產(chǎn)開發(fā)的空置房已超過了這個指標。雖然建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)多次強調(diào)消化空置房，許多地區(qū)空置房也有些下降，但總的情況來看，中國的空置商品房仍然繼續(xù)上升，現(xiàn)已接近20％。③房地產(chǎn)開發(fā)中的短期行為，對生態(tài)環(huán)境造成破壞。開發(fā)單位片面追求經(jīng)濟效益，致使建筑密度過高、容積率過高，缺少綠色空間，一些房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)忽視對生態(tài)環(huán)境的保護與建設(shè)。④房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與金融業(yè)關(guān)系尚未理順，房地產(chǎn)開發(fā)缺乏穩(wěn)定的資金來源。房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)體系欠完備，國外發(fā)達市場經(jīng)濟國家住房消費信貸一般占到整個房地產(chǎn)信貸總額的70％左右，而我國消費信貸占房地產(chǎn)信貸的比例不到10％，僅占銀行全部貸款總量的1％。實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展是中國房產(chǎn)業(yè)面臨的一項戰(zhàn)略任務(wù)。三 中國房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)性分析可持續(xù)發(fā)展的核心是“資源在當代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就是既要滿足當代人對房地產(chǎn)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展應(yīng)把房屋、業(yè)主和環(huán)境三要素作為一個整體，重視對自然資源的使用和保護，爭取實現(xiàn)向自然的索取與對自然的回報之間的平衡。其目標包括：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要與整個國民經(jīng)濟的整體發(fā)展相協(xié)調(diào)，也要與地方區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展相協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要滿足當代社會的需求，還要考慮后人開發(fā)的余地，決不能進行掠奪性開發(fā)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要使開發(fā)效益與資金效益得到較好的協(xié)調(diào)。從而實現(xiàn)土地資源的永續(xù)利用、住宅業(yè)的穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展、房地產(chǎn)市場完善與人居環(huán)境的改善等多方面目標和要求。從而,推進中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。①合理利用土地資源，避免浪費。土地資源是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的命脈。但土地資源是有限的，不可再生的。土地資源的永續(xù)利用是實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)市場發(fā)展與人居環(huán)境改善的基本前提，對于有限的土地資源，要按照可持續(xù)原則開發(fā)利用。在中國的城市化進程中，房地產(chǎn)開發(fā)通常是對城市邊緣土地進行開發(fā)，因此要注意保護好這一地區(qū)的農(nóng)用地，防止過多的農(nóng)用地成為城市建設(shè)用地。農(nóng)地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)用地必須符合土地利用規(guī)劃的規(guī)定，有關(guān)的政府部門應(yīng)該嚴格把關(guān)。對于已經(jīng)成為城市建設(shè)用地的農(nóng)用地，要提高其使用效率。嚴格執(zhí)行《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，即對未投資開發(fā)或投資未達到一定比例的土地，嚴禁轉(zhuǎn)讓；在一定時間內(nèi)不進行投資的，政府應(yīng)無償收回，從根本上抑制炒地皮、哄抬地價現(xiàn)象的發(fā)生。要根據(jù)城市規(guī)劃，對各類用地及郊區(qū)新入市的農(nóng)用地合理配置，以實現(xiàn)土地資源高效配置。②重視環(huán)境保護，維護生態(tài)平衡。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調(diào)。生態(tài)保護水平的差異，將會極大地影響房地產(chǎn)的價值，房地產(chǎn)生態(tài)價值的實現(xiàn)是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的必然要求。因此，要在開發(fā)的同時做好生態(tài)環(huán)境的保護和建設(shè)，使房地產(chǎn)業(yè)成為城市生態(tài)經(jīng)濟的有機組成部分。在開發(fā)的過程中要做好生態(tài)環(huán)境的保護和建設(shè)，塑造環(huán)境優(yōu)美、和諧的社區(qū)。在2003年9月中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會城市開發(fā)專業(yè)委員會在北京珠江國際城舉辦的“房地產(chǎn)文化研討會”上，專家學者們一直認為，21世紀的房地產(chǎn)競爭已經(jīng)逐漸上升到文化競爭，在知識經(jīng)濟條件下，文化力比政治力和技術(shù)力對房地產(chǎn)業(yè)的作用更持久，更廣泛，更深遠。③完善房地產(chǎn)金融體系，建立和發(fā)展房地產(chǎn)金融二級市場。長期以來金融信貸一直是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素，房地產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展一直面臨資金來源、期限錯配、資金流動性等的約束。為實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，必須完善房地產(chǎn)金融體系，著手研究建立住房抵押貸款二級市場，實現(xiàn)抵押貸款的證券化，將一、二級市場作為一個整體納入金融大循環(huán)，打通房地產(chǎn)市場與資本市場的聯(lián)系。根據(jù)統(tǒng)計，世界個人住房貸款占全社會貸款比為20%，但我國卻只有1.6%。鑒于我國房地產(chǎn)業(yè)有效需求不足的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)金融信貸應(yīng)更多地向消費信貸轉(zhuǎn)移，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)——消費的良性循環(huán)。④加快制度創(chuàng)新和科技創(chuàng)新。第一，長期以來，中國過分注重對增量房地產(chǎn)征稅，而忽視了對存量房地產(chǎn)征稅。優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的源泉。第二,企業(yè)在觀念、產(chǎn)品方面的創(chuàng)新。不能片面追求環(huán)境、降低容積率、人均居住用地超過規(guī)范要求。房地產(chǎn)業(yè)必須進行環(huán)境成本核算。由于中國執(zhí)行的是土地資源無價或低價、產(chǎn)品高價的價格政策，壓制了資源再生產(chǎn)活動的積極性，刺激了人們對土地的消費需要，乃至浪費。因此，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)從粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變。第三,是消費觀念的創(chuàng)新。受傳統(tǒng)觀念的影響，住房消費往往有梯度消費意識和借貸消費意識，導(dǎo)致中國房地產(chǎn)市場潛在需求大，有效需求相對不足。因此，更新消費觀念促進潛在需求的轉(zhuǎn)化，是保證房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的有效手段。第四,要注意在市場服務(wù)領(lǐng)域的創(chuàng)新。實現(xiàn)中介(經(jīng)紀)、物業(yè)管理有新的形式和內(nèi)容，住房貸款等繁瑣的手續(xù)要簡化、科學、利于操作。第五,中國房地產(chǎn)業(yè)目前已處于數(shù)量和質(zhì)量并重的時代，而作為創(chuàng)新主體的企業(yè)要生存并壯大，惟一的出路是創(chuàng)新。⑤加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督，健全房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)。在促進房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的過程中，政府有兩件必須要做的事情。一是減少房地產(chǎn)開發(fā)過程中的政府行為，根除腐敗，杜絕暗箱操作，嚴格執(zhí)法，取消不合理收費。二是逐漸完善房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)。目前，雖然中國已經(jīng)有《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)法》，實踐證明這兩部法律對于1990年代的房地產(chǎn)市場的規(guī)范起到很好的作用。但是，我們要注意到現(xiàn)在房地產(chǎn)已步入較為理性發(fā)展的階段，已購?fù)恋厥欠衲茉趦赡陜?nèi)開發(fā)應(yīng)當由企業(yè)根據(jù)市場狀況自己決定。有些企業(yè)擔心管理部門收回，而不顧市場需求強制性進行開發(fā)投資，把上一輪的過量批地變?yōu)樾乱惠喌倪^量開發(fā)，這種做法勢必帶來不良后果。這就要求政府要盡快修訂相關(guān)法律法規(guī)。此外，還要保證房地產(chǎn)法規(guī)與其他法律法規(guī)的協(xié)調(diào)配合，要在其他法律法規(guī)中充實有關(guān)房地產(chǎn)的內(nèi)容。四 中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展評價指標體系房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展評價指標體系是房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究中的一項重要的內(nèi)容，很多專家學者對此進行了探討。評價指標體系大都從人民生活、經(jīng)濟、環(huán)境三個方面進行綜合。根據(jù)胡學鋒（2000）提出的評價指標，人民生活方面主要反映收入增長及人口的增長與房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的相互促進作用，包括人均居住面積、居民住房成套率、居民居住面積、住房價格收入比、房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員增長率、銀行住房消費貸款增長率、城鎮(zhèn)人口增長率等7項指標。經(jīng)濟方面反映的是房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟發(fā)展之間的協(xié)調(diào)性和相互影響，有房地產(chǎn)業(yè)增加值、人均房地產(chǎn)業(yè)環(huán)保增加值、房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)?？傎Y產(chǎn)貢獻率、房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重、房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)保全員勞動生產(chǎn)率、房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)保成本費用利潤率、房地產(chǎn)價格指數(shù)、房地產(chǎn)銀行貸款償還率等8項指標。環(huán)境反映房地產(chǎn)業(yè)的生態(tài)效益，包括全社會房屋使用效率、房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)綠化覆蓋率、建筑垃圾及污水排放量、土地有效利用率、土地開發(fā)面積增長率、農(nóng)業(yè)用地被征用面積增長率等6項指標。

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