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• 137****9192

  剛需購置二手房產(chǎn)，需注意以下5個點(diǎn)：一、 選擇正規(guī)的中介公司，大大小小的中介機(jī)構(gòu)如雨后春筍，迅速在城區(qū)各個地方開業(yè)。有的就是一個門面，幾張租房賣房廣告。中介公司謊報房齡，詐騙訂金的現(xiàn)象也有發(fā)生。二、 看房要仔細(xì)，二手房和新房不同，新房一般是毛坯房，房子的結(jié)構(gòu)、問題比較容易檢驗(yàn)，但二手房有些是裝修房，房齡以及房屋的漏洞并不容易看出來。三、 審查房源，二手房在交易之前已經(jīng)有一個房主，房屋的性質(zhì)相對于新房來說，較難確定，很容易出現(xiàn)一房多賣和空手套白狼，因此，購買前審查房屋的產(chǎn)權(quán)，尤為重要。四、 簽訂買賣合同，簽訂買賣合同，是二手房買賣的核心環(huán)節(jié)。因?yàn)榉績r的波動，經(jīng)常會出現(xiàn)賣家簽完合同又毀約的情況。而在此前，買方可能已經(jīng)預(yù)先向賣方或中介公司支付了一部分價款，這就要嚴(yán)格區(qū)分定金和訂金了。五、 過戶，這是二手房買賣中**重要的環(huán)節(jié)，這個環(huán)節(jié)完成才算是一錘定音。目前，二手房過戶難原因有以下幾種：一是，房屋屬于共有，但共有人不能同時到場，二是，房屋沒有及時過戶，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)不明。在這里也要特別提醒購買二手房的市民，一定要及時過戶，確保產(chǎn)權(quán)到手。

  查看全文↓ 2013-01-16 10:26:16

相關(guān)問題

• 問 購二手房，需注意哪些事項(xiàng)？
  答

  1、首先購買房屋前要審查該房屋的權(quán)屬，這一點(diǎn)尤為重要，可以和賣方一起到房管部門核實(shí)，也可委托律師去調(diào)查核實(shí)。（主要審查該房產(chǎn)有無抵押及共有人情況），如果有共有人必須讓共有人在買賣合同上簽字。      2、注意審查房屋價款、其他費(fèi)用及傭金，實(shí)踐中，多數(shù)二手房買賣都是通過房產(chǎn)中介進(jìn)行的，**好在中介機(jī)構(gòu)的組織下直接與出賣人就房價進(jìn)行協(xié)商。除房價之外，還要明確交易稅費(fèi)的承擔(dān)，另外，有些房屋有附屬設(shè)施的，也應(yīng)該明確價款。而對中介傭金也應(yīng)明確約定，并有必要對交易失敗后傭金的退還情況做出約定。      3、在簽訂買賣合同時必須對付款方式進(jìn)行明確、具體的約定，這是實(shí)踐中產(chǎn)生糾紛較多的一點(diǎn)。房款的支付條件和支付時間都應(yīng)該明確、具體的約定。另外，如采取按揭貸款購房的方式進(jìn)行購房的，對沒有批準(zhǔn)的解決方法也要約定，避免以后產(chǎn)生糾紛。     4、對交房的交房時間、交房條件、相關(guān)費(fèi)用的支付等都要進(jìn)行嚴(yán)格的審查，并在合同中明確約定交房時間，交房條件及水、電、煤氣、物業(yè)管理費(fèi)、維修基金等相關(guān)費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。 5、對于購買房屋的面積、配套房及車庫面積、地址、房產(chǎn)證號在購房合同中都應(yīng)寫清楚。      6、注意違約責(zé)任條款和救濟(jì)方式，確定違約責(zé)任條款有利于防止違約行為的產(chǎn)生，維護(hù)守約方的權(quán)益，合同應(yīng)該對如何承擔(dān)違約責(zé)任，違約金、訂金或賠償金的計(jì)算與給付、免責(zé)情景、擔(dān)保方式進(jìn)行明確的約定。

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• 問 購買二手房需注意啥
  答

  買二手房必須注意的十六大細(xì)節(jié)很多人的一生要經(jīng)歷多次置業(yè)，在經(jīng)濟(jì)條件不是太寬裕的時候，買套各方面還不錯而價格較之新房要便宜的二手房也是不錯的居住和投資方式?？墒怯捎谑嵌址浚痛嬖诤芏鄦栴}，如何買到稱心如意的二手房呢，我在這里總結(jié)了一下，該注意的方面還真不少，打算買二手房的人請你不妨做個參考。也請房產(chǎn)朋友做個評價。 一、產(chǎn)權(quán)清晰產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人為一個人；搞清楚所賣房屋的性質(zhì)；產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否不符；驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本而且到市房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的合法性。 二、房屋結(jié)構(gòu)是否有私搭私建部分；是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊的情況；屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；是否改動過房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)；如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間；陽臺是否是屋主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應(yīng)該怎么算的問題。三、居住空間觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點(diǎn)；管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡?墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題。四、房屋配套打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓；打開電視看一看圖像是否清楚；確認(rèn)房子的供電容量；觀察戶內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象；電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線；煤氣的接通情況；小區(qū)有無熱水供應(yīng)，或者房屋本身帶有熱水器。五、裝修狀況原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何；是不是需要全部打掉；了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。六、物業(yè)管理水、電、煤的費(fèi)用如何收取，是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶；觀察電梯的品牌、速度及管理方式；觀察公共樓道的整潔程度及布局；小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心，小區(qū)綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。七、居住費(fèi)用水、電、煤、暖的價格；物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)；車位的費(fèi)用。八、舊房歷史哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限，哪些人住過，什么背景，是哪種用途，是否發(fā)生過不好的事情，是否欠人錢，或者發(fā)生過盜竊案，是否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用以及水、電、煤、暖的費(fèi)用。九、鄰里情況好鄰居會讓你生活愉快；在不同的時間在社區(qū)內(nèi)看人來人往，通過衣著和生活規(guī)律判斷人的社會層次；拜訪上、下、左、右的鄰居，了解他們在此居住是否順心；與居委會或者傳達(dá)室的值班人員聊天，了解情況。十、房屋價值自己通過對市場上的公房的反復(fù)比較判斷房屋的價值；委托信得過的中介公司或者評估事務(wù)所進(jìn)行評估；銀行提供按揭時會做價值評估，這個價格可以看成房屋的**低保值價。十一、貸款條件二手房按揭的條件是：滿18歲，有城鎮(zhèn)戶口，本市、外地均可；能提供穩(wěn)定的收入支付本息的證明；愿意將所賣的房子作為抵押，或者能提供其他符合條件的抵押；所購房屋產(chǎn)權(quán)所屬真實(shí)可靠；支付有關(guān)手續(xù)費(fèi)。十二、產(chǎn)權(quán)的完整性確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒有抵押?包括私下抵押?、共有人等等，要知道即使在法律十分完善的香港，也會出現(xiàn)這樣的糾紛；只可相信自己的眼睛，一定要在過完戶以后才能將房款轉(zhuǎn)移到原戶主手上。十三、產(chǎn)權(quán)交接找個雙方都信得過的單位，如信譽(yù)較好的擔(dān)保公司，等過戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬戶十四、產(chǎn)權(quán)的過戶必須要經(jīng)市房產(chǎn)管理局辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)后才算完成過戶手續(xù)，有中介公司、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程；從買房的角度來說，一定要產(chǎn)權(quán)過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約。十五、應(yīng)不應(yīng)該找中介公司公房上市采取兩頭把關(guān)、中間放開的政策，中間的交易過程完全由中介公司來操作；中介公司的二手房信息要比個人更全面，但是目前來看信息的準(zhǔn)確程度還需要驗(yàn)證；在把你的業(yè)務(wù)交給中介公司之前應(yīng)該了解：中介公司提供的服務(wù)有哪幾項(xiàng)?是否可以幫助申請二手房按揭?買賣過程中若發(fā)生了問題，中介公司是否有義務(wù)、有能力負(fù)責(zé)賠償損失；中介公司的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少?是否能保證買到稱心的二手房?十六、了解中介公司誠信中介公司應(yīng)該提供兩證：有效的工商局頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，市房產(chǎn)管理局頒發(fā)的中介代理行證書；資質(zhì)證書是行業(yè)管理部門頒發(fā)的，對保證中介公司的可靠性更有作用。

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• 問 剛需購房時，需注意的注意事項(xiàng)有哪些？
  答

  需注意以下幾個事項(xiàng)：第一，產(chǎn)權(quán)購房者首先要弄清所購房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬。因產(chǎn)權(quán)歸屬不清楚或產(chǎn)權(quán)糾紛未了結(jié)的房屋，購置時務(wù)必謹(jǐn)慎對待，**好不要涉足。第二，質(zhì)量不少購房者由于工作繁忙或偏聽了地產(chǎn)商的一語承諾，沒有對建房現(xiàn)場作實(shí)地考察，結(jié)果到入住時才發(fā)現(xiàn)與想象的不一樣。因此，消費(fèi)者要注意了解房地產(chǎn)公司的信譽(yù)，對無質(zhì)量鑒定驗(yàn)收合格證書的住宅，切勿輕意購買。第三，設(shè)計(jì)眼下因設(shè)計(jì)欠佳而空置的商品房比例很大。對住房的設(shè)計(jì)，購買者主要考慮兩方面：一是面積大小，二是內(nèi)部的格局。這兩方面都既要兼顧現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)條件、家庭特點(diǎn)，又要為未來留有相當(dāng)?shù)挠嗟?。用于投資的購房，面積要比一般大眾房大20平方米以上，設(shè)計(jì)要超前、新穎，采光、通風(fēng)等條件都要良好，這樣，會增加房子的競爭力。第四，房屋自身的其他條件如樓房、朝向、布局、結(jié)構(gòu)等等。這些對房屋價格均有重要影響。第五，房內(nèi)附屬設(shè)施雖然房價主要是依據(jù)住房的面積、樓層、朝向和地理位置而定，但房內(nèi)附屬設(shè)施的檔次，也直接影響到房價。購房者應(yīng)注意如下設(shè)施：室內(nèi)裝修、電話線路、空調(diào)動力線、電視接收共用天線、天然氣管道、上下水管道和暖氣管道等。

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• 問 這二手房簽約的時，需注意哪些事項(xiàng)？
  答

  一、 當(dāng)事人的名稱或姓名、住所　　這里主要是寫清當(dāng)事人的具體情況。地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況;雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查;應(yīng)寫明是否共有財產(chǎn)、是否夫妻共同財產(chǎn)或家庭共同財產(chǎn)?！　《?標(biāo)的　　這里應(yīng)寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況;同時還應(yīng)寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬(要與第一條銜接);是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵;房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)關(guān)況?！　∪?、 價款這也是很主要的內(nèi)容，主要寫明總價款;付款方式、付款條件;如何申請按揭貸款;定位;尾款等?！　∷?、 履行期限、地點(diǎn)、方式主要寫明交房時間、條件;辦理相關(guān)手續(xù)的過程;雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評估機(jī)構(gòu)等服務(wù);各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)偂！　∥濉?違約責(zé)任　　主要說明哪些系違約情形;如何承擔(dān)違約責(zé)任;違約金、定金、賠償?shù)挠?jì)算與給付;在什么情況下可以免責(zé);擔(dān)保的形式;對違約金或定金的選擇適用問題?！　×?、 解決爭議的方式　　主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款?！　∑?、 合同生效條款雙方在此約定合同生效時間;生效或失效條件;生效或失效期限;當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件;合同無效或被撤消后，財產(chǎn)如何進(jìn)行返還?！　“?、 合同中止、終止或解除條款　　明確約定合同中止、終止或解除的條件;上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù);解除權(quán)的行使期限;合同中止、終止或解除后，財產(chǎn)如何進(jìn)行返還?！　【?、 合同的變更或轉(zhuǎn)讓在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條件。　　十、 附件在此說明本合同有哪些附件;附件的效力等。如果可能，建議聘請專業(yè)律師起草、修訂合同，這樣效果比較好。

• 問 購二手期房需注意哪些事項(xiàng)？
  答

  購二手期房需注意以下幾個點(diǎn)：1、買賣雙方簽訂買賣合同后，往往會選擇在公證機(jī)關(guān)的公證下簽訂買賣合同，認(rèn)為公證過的合同賣方就不能違約了，其實(shí)即使違約買方也不可以向法院要求強(qiáng)制過戶。但是辦理公證能有效的維護(hù)我們利益。2、期房買賣，通常有兩種交易模式：一是買賣雙方直接與開發(fā)商辦理更名手續(xù)，即買方直接與開發(fā)商簽訂預(yù)售商品房買賣合同，賣方完全退出交易，由買方取代原先賣方的地位；二是由買賣雙方簽訂合同，其名為買賣合同，實(shí)質(zhì)卻是債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。3、防止出讓方一房二賣。為防止賣方在與買方簽完合同后，又將房子賣給他人，導(dǎo)致買方的置業(yè)期望落空，買賣雙方可以約定：賣方將與開發(fā)商簽訂的預(yù)售合同、發(fā)票等正本交予中介公司或律師事務(wù)所保管，此舉可以**大限度避免一房二賣情況的發(fā)生。4、稅費(fèi)由誰承擔(dān)？買賣雙方如果對稅費(fèi)承擔(dān)沒有事先約定，極易產(chǎn)生糾紛。如果約定稅費(fèi)都有買方承擔(dān)，賣方只要一個到手價，那么買方一定要做好比買一般二手房繳納較多稅費(fèi)的思想準(zhǔn)備。