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• 154****6475

  違約責(zé)任 關(guān)于本條款，筆者特別提醒您注意的是對預(yù)期違約的約定，在現(xiàn)存的各種商品房購銷合同文本中，即使是由主管部門推行的條款相當(dāng)善的格式合同當(dāng)中，對于違約責(zé)任也只是做了一般約定，即約定如果開發(fā)商不能按期交房，應(yīng)如何賠償購房者的經(jīng)濟(jì)損失。根據(jù)一般的違約條款，購房者只能等到合同約定時(shí)間到期后，方可要求賠償或退款，而這個(gè)期間不但包括溫長的協(xié)商、談判或是訴訟期限，非常不利于購房者的權(quán)利保護(hù)。而事先在合同中訂立“預(yù)期違約”條款后，如果再發(fā)生工程的實(shí)際進(jìn)度與約定進(jìn)度嚴(yán)重不符情況時(shí)，購房者可按合同規(guī)定提前終止合同，并要求開發(fā)商即時(shí)賠付經(jīng)濟(jì)損失或退還房款。協(xié)商不成，可直接采取起訴、仲裁等司法救濟(jì)方法，這在時(shí)間、實(shí)體上都更切實(shí)保護(hù)了購房者的權(quán)利。 雙方簽署《商品房預(yù)售合同》后，您**好還應(yīng)該了解開發(fā)商是否在合同訂立后３０日內(nèi)到房產(chǎn)管理部門辦理登記、備案手續(xù)，以便從程序上保證該合同的法律效力。

  查看全文↓ 2013-01-14 15:38:44
• 135****2757

  首先需要認(rèn)真查驗(yàn)?zāi)x中房產(chǎn)的合法預(yù)售證證件。 我國目前對商品房預(yù)售實(shí)行的是許可證制度，《商品房預(yù)售許可證》是政府對房產(chǎn)公司預(yù)售行為進(jìn)行有效監(jiān)管的法定證件，也是開發(fā)商資信狀況的重要證明。 房產(chǎn)公司如果在沒有取得許可證的情況下出售期房，則該行為直接違反了建設(shè)部《城市面上商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，屬于違法行為，所以您在購買期房時(shí)應(yīng)當(dāng)要求房產(chǎn)公司出示《商品房預(yù)售許可證》，如果該公司不能提供《許可證》您完全有理由拒絕簽訂任書面協(xié)議或依該協(xié)議支會任何款項(xiàng)。 要謹(jǐn)慎簽署購房協(xié)議并詳盡規(guī)定可能涉及的全部事項(xiàng)： 竣工日期及房屋的交會時(shí)間。 對于期限房來說，購房者**關(guān)心的事情莫過于何時(shí)入住，而開發(fā)商往往不能按時(shí)交房，少則延誤一兩個(gè)月，多則一兩年，購房者巨額房款全部交付，而入住無望，賠償艱難實(shí)在苦不堪言。因此必須嚴(yán)格規(guī)定房產(chǎn)的交付日期及入住程序，并對延期交房的免責(zé)條款就是指房產(chǎn)公司在約定的期限不能交房而不被視為違約的情況，比如洪水、地震等自然災(zāi)害等不能預(yù)見的原因造成的無法避免的延期交房，是可以接受的免責(zé)條件。免責(zé)條件決不能籠統(tǒng)約定，只能明確限定一種或幾種，以免開發(fā)商在日后以“設(shè)計(jì)變更”或“資金問題”作為不能按期房的免責(zé)理由，以逃避責(zé)任。 詳細(xì)約定付款的時(shí)間及方式。 建議 **好采用分期付款的方式支付房款，這樣不公可以減輕經(jīng)濟(jì)壓力，同時(shí)也是對開發(fā)商如期履行合同**好的約束。雙方可約定按房產(chǎn)的工程進(jìn)度逐筆付款，直至取得房屋所有產(chǎn)權(quán)證書后的若干個(gè)工作日內(nèi)付清**后一筆款項(xiàng)。

  查看全文↓ 2013-01-14 15:38:40

相關(guān)問題

• 問 **購房簽訂購房協(xié)議應(yīng)該注意哪些事項(xiàng)?
  答

  關(guān)于發(fā)展商在促銷過程中的承諾。為配合商品房 的 銷售，發(fā)展商或個(gè)別銷售人員都會通過口頭介紹、廣告宣傳等方式在促銷過程中就與商品房有關(guān)的小區(qū)環(huán)境、會所、托幼、**、醫(yī)院、停車位、物業(yè)管理等方面作 出承諾。上述因素直接影響購房者的居住和生活質(zhì)量，實(shí)際是構(gòu)成房屋價(jià)格的一部分，如果不能兌現(xiàn)，必定會使購房者的期望值大打折扣。對于發(fā)展商作出的種種承 諾，一定要不厭其煩，一一在補(bǔ)充協(xié)議中予以落實(shí)，并明確發(fā)展商違反該約定的違約責(zé)任。

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• 問 購買期房簽訂購房補(bǔ)充條款應(yīng)該注意什么？
  答

  在補(bǔ)充條款簽訂的時(shí)候應(yīng)該把握幾個(gè)問題?！　　　〉谝?，應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去，這是維護(hù)購房者合法權(quán)益的一個(gè)很重要的方式?！　　　〉诙?，明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。因?yàn)橘忎N合同里通常沒有說多長時(shí)間把產(chǎn)權(quán)證辦下來，這通常在補(bǔ)充條款里約定?！　　　〉谌?，要明確按揭辦不下來的話，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責(zé)任是什么?！　　　〉谒?，明確關(guān)于公攤建筑面積。現(xiàn)在面積爭議**多的就是公用面積的分?jǐn)倖栴}，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現(xiàn)在有很多贈與這個(gè)，贈與那個(gè)，實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積?！　　　〉谖澹瑧?yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是精裝修，那么就必須對裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等?！　　　〉诹鞔_退房的責(zé)任。購房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。　　　　**后，購房者在購買商品房的時(shí)候是否需要聘請律師。在商品房的買賣中確實(shí)涉及到很多專業(yè)方面的法律知識，普遍的購房者很難一下子了解熟悉這些問題，因此為了減少風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)防買賣合同中的陷井，建議購房者在購房的過程中聘請律師，把相關(guān)的事情請律師辦，雖然要支付一些費(fèi)用，但會降低風(fēng)險(xiǎn)。

• 問 怎樣簽訂購房合同 簽訂購房合同應(yīng)該注意的問題有哪些
  答

  簽完認(rèn)購書后，按下來就是簽訂正式的購房合同，在擬定的時(shí)間、地點(diǎn)，購房者備齊所有憑證，與開發(fā)商或代理商正式簽訂購房合同。那么，購房合同如何簽，購房合同包括哪些內(nèi)容，簽訂購房合同應(yīng)該注意哪些問題呢？下面就來為您具體講一講。 購房合同的主要內(nèi)容包括以下幾方面。 購房合同如何簽 1、甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷房、外銷房等。 2、房價(jià)，包括稅費(fèi)、面積差異的處理、價(jià)格與費(fèi)用調(diào)整的特殊約定等。 3、付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時(shí)間、付款額、違約責(zé)任等。 4、交付約定，包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計(jì)變更的約定、房屋交接與違約方責(zé)任等。 5、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、承諾及違約責(zé)任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭議的處理等。 6、產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定。 7、保修責(zé)任。 8、乙方使用權(quán)限。 9、雙方認(rèn)定的爭議仲裁機(jī)構(gòu)。 10、違約賠償責(zé)任。 11其他相關(guān)事項(xiàng)及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。 在簽訂上述各項(xiàng)條款時(shí)，購房者尤其需要關(guān)注以下幾項(xiàng)基本問題。 第一，購房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)、各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突。 文字表述要清晰、準(zhǔn)確;簽訂合同的買賣雙方身份、 責(zé)任要明確人，如合同中的甲方(賣方)不能是代理商或律 師樓，而應(yīng)是項(xiàng)目產(chǎn)項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位，也不能以 上級主管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人是法人代 表本人，或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。 第二，合同上的項(xiàng)目名稱，一定要與項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。 標(biāo)明項(xiàng)目位置時(shí)，一定要具體、明確，如××市××區(qū)××街××號××花園××號××樓層×× 房。房屋的戶型、面積一定要標(biāo)示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分?jǐn)傇瓌t等要明確說明，如在建筑面積上，還要標(biāo)明使用率。 第三，房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細(xì)、具體。 如技術(shù)的等級、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類、負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)能力等一一予以說明。水、暖、電、通訊等設(shè)施要說明安裝到什 么程度。 第四，其他如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細(xì)加以說明。 同時(shí)合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦 法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并對房屋整 體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。 第五，違約責(zé)任的約定一定要對等。 一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項(xiàng)包括：簽訂認(rèn)購收后， 購房者不買房或要求換房，開發(fā)商不按期交房;面積變動超 過約定幅度;房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求，保修不到位; 產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不全或不能按期辦理。

• 問 購買期房簽訂購房合同要注意什么
  答

  簽約時(shí)帶上《商品房預(yù)售合同文本》或《商品房購房合同文本》（網(wǎng)上有），好與開發(fā)商提供的格式合同相對照

  全部5個(gè)回答>
• 問 購買新建商品房時(shí)簽訂購房合同應(yīng)該注意哪些問題?
  答

  注意補(bǔ)充協(xié)議。明確違約責(zé)任和一些口頭承諾。

  全部2個(gè)回答>