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• 145****3627

  你與賣方自愿簽訂的合同,雙方意思真實,又各自履行了合同義務,是已經(jīng)履行了主要義務的有效合同即使沒有進行物權變更登記,合同也是有效的。我國法律沒有規(guī)定房屋買賣合同必須辦理批準登記才生效?，F(xiàn)實中有許多人認為不辦過戶手續(xù),買賣合同即是無效的,這種認識違背《合同法》第四十四條的規(guī)定，是錯誤的。當然如果圖省錢，不辦過戶手續(xù)，也是有一定害處的。

  查看全文↓ 2013-01-09 15:47:04
• 136****3700

  這是不保險的，建議還是辦理過戶比較好，謹防一房多賣。

  查看全文↓ 2013-01-09 15:43:50

相關問題

• 問 請問二手房買賣，不辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)合同有效嗎?
  答

  你好！根據(jù)我國合同法等規(guī)定： 1)只要出賣人是房屋所有權人，雙方自愿訂立書面合同的，房屋買賣合同就成立、生效，但房屋買賣需進行產(chǎn)權過戶登記才產(chǎn)生權屬變更的法律效果。產(chǎn)權過戶登記是履行房地產(chǎn)買賣合同、實現(xiàn)合同目的的行為。 2)未進行產(chǎn)權過戶登記不發(fā)生產(chǎn)權轉讓的效果，但并不影響房地產(chǎn)轉讓合同的成立和生效。

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• 問 二手房合同面積與房產(chǎn)證上不符，合同還有效嗎？
  答

  房屋面積以房產(chǎn)證登記的為準，所簽訂的買賣合同也應當與產(chǎn)權登記的面積一致。如果是因為雙方的失誤造成合同面積偏小，可以協(xié)商解決房價問題，如果雙方都是本著誠信交易的，相信如此低級的錯誤一定可以得到圓滿解決。

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• 問 沒有房產(chǎn)證所簽的二手房合同有效么
  答

  1、合同效力 根據(jù)《合同法》的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉讓。2、  合同無效的過錯認定  3、  賠償數(shù)額的確定 因出賣人A過錯導致合同無效，B不能取得所購房屋的所有權?，F(xiàn)B欲取得相同的房屋，經(jīng)評估現(xiàn)房價值為370萬元，交易差額20萬元應為B的損失，訴訟請求在此范圍之內(nèi)的應予支持。

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• 問 什么是二手房陰陽合同 二手房陰陽合同有效嗎
  答

  購房避稅：二手房陰陽合同無效 （作者：張志勝，北京律師） 一、基本案情 2008 年 3 月，張某通過北京某知名房產(chǎn)中介公司（下稱中介公司）購買二手房，該房屋坐落在北京市朝陽區(qū)雙橋某社區(qū)，建筑面積 105 平米，單價約 10000 元人民 / 平方米，總價 1100000 元人民。簽訂合同時，中介公司聲稱：可以做一個“避稅合同”，讓張某少繳稅；房主李某不愿意，要求合同單價與總價如實填寫，經(jīng)過中介公司工作人員的耐心“講解”，勉強簽字同意。 2008 年 4 月 15 日 ，買賣雙方及中介公司工作人員共同簽訂三份協(xié)議：《房屋買賣合同》、《補充協(xié)議》、《居間合同》。《房屋買賣合同》約定：房屋單價與總價按照《補充協(xié)議》的約定計算。《補充協(xié)議》中約定：房屋單價 5000 元 / 平方米，綜合補償金 575000 元，總價 1100000 元人民幣，** 40 萬元，在合同簽訂之日起 30 日內(nèi)支付；余款在辦理過戶手續(xù)時支付。 2008 年 5 月，北京市房價開始下跌，張某開始猶豫不決； 2008 年 5 月 10 日 ，張某明確告知李某，雙方之間的合同無效，并要求李某返還張某支付的“定金” 20000 元人民幣；同時，張某要求中介公司返還中介費 40000 元人民幣。李某覺得非?！霸┣?---- 難道自己賣房還賣出了毛??？中介公司更是理直氣壯：你張某自己違約，我們不會退還任何費用。 2008 年 6 月，張某將李某和中介公司告上法庭，請求法院判令合同無效并要求李某返還定金支付利息；要求中介公司返還中介費，賠償損失。 2008 年 8 月，北京市朝陽區(qū)人民法院合并審理，作出判決：（ 1 ）張某與李某之間的房屋買賣合同無效；（ 2 ）李某返還張某定金 2 萬元；（ 3 ）中介公司返還中介費 40000 元；（ 4 ）駁回張某其他訴訟請求。 二、律師評論 1 、二手房買賣中，“避稅”合同、陰陽合同無效。眼下，房產(chǎn)中介公司在促成交易后，唆使買賣雙方簽訂所謂的避稅合同 ---- 通過分解房屋總價的方式達到買受人或出賣人少繳稅費的目的。當事人對此行為也是將信將疑，加上中介人員的“講解”，便同意了這個“慣例”。此行為嚴重侵害了國家利益，屬于無效合同（合同法第 52 條第 2 項）。 2 、“避稅”合同、陰陽合同無效之后果。合同被認定為無效后，恢復原狀是基本的后果：返還財產(chǎn)或折價補償（合同法第 58 條）。合同無效，有過錯的一方應當承擔賠償責任，與依約定行使解除權的情形相似：合同一方因為對方違約而行使解除權后，對方并不因此免除違約責任。本案中，合同雙方惡意串通，都存在過錯，因而，法院并沒有支持張某的賠償請求。 3 、“避稅”合同、陰陽合同無效，中介公司應當承擔責任。作為居間合同的當事人，中介公司故意提供虛假情況，損害委托人的利益，不得要求支付報酬，并應當承擔損害賠償責任（合同法第 425 條第 2 款）。因此，本案中，中介公司退還中介費是沒有疑問的。但是，中介公司如何承擔損害賠償責任，在多大程度上承擔責任，這兩個問題，法律并沒有明確規(guī)定。 4 、合同無效，房價漲跌的損失由誰承擔。雙方簽訂合同至合同被認定為無效期間，房價可能發(fā)生變化：房價上漲，購房人可能需要支付更多的金錢才能買到同樣大小的房屋；房價下跌，賣房人的房屋貶值，遭受損失。這部分損失，劃定責任承擔時，應當視情況而定：作為守約方，可以要求對方承擔責任；但是，雙方都有惡意的時候，此類損害賠償?shù)囊蠛茈y得到支持。 三、法律依據(jù) 1 、《中華人民共和國合同法》第 52 條第 2 項：有下列情形之一的，合同無效：（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的； 2 、《中華人民共和國合同法》第 58 條：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。 3 、《中華人民共和國合同法》第 425 條第 2 款：居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供需家情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。 （原創(chuàng)作品，切勿抄襲，侵權必究） 作者簡介：張志勝律師，中共黨員，法學碩士，中華全國律師協(xié)會會員，北京市律師協(xié)會會員，北京知名學者型律師，曾接受中央人民廣播電臺、中國青年報等媒體專訪； 2005 年，被司法部選調(diào)參加司法考試 ( 律師執(zhí)業(yè)資格考試 ) 閱卷，主閱論述題第三題。 2006 年參加美國華盛頓大學重點項目調(diào)研。張律師從事律師行業(yè)多年來 , 一直專注于經(jīng)濟糾紛與刑事辯護的處理，成功辦理案件上百起，積累了豐富的辦案經(jīng)驗。 聯(lián)系電話： 010-67675113 ， ， ；張律師主頁： http://www.yyylaw.com ；駕車或乘車路線：京廣橋下車即到。  

• 問 ??買二手房合同簽了購房合同有效嗎？
  答

  有效（1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。 （2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。 （3）、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產(chǎn)權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權或部分產(chǎn)權又未得到其他產(chǎn)權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。 （4）、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。 （5）繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。 （6）、辦理產(chǎn)權轉移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產(chǎn)權證。 （7）、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。 （8）、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

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