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  按照雙方當(dāng)事人的合同約定，買受人在接收房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)有權(quán)察看房屋達(dá)到合同約定交付條件的有關(guān)證明文件，因此，無(wú)論是出賣人在交房時(shí)沒(méi)有出示這些證明文件，還是買受人明知房屋沒(méi)有達(dá)到合同約定的交付條件而同意接收房屋，雙方當(dāng)事人都以自己的實(shí)際行為變更了合同關(guān)于房屋交付條件及程序的約定，那么，如果房屋達(dá)到交付條件的時(shí)間超過(guò)了合同約定的時(shí)間，買受人不能再依照合同的約定追究出賣人逾期交房的違約責(zé)任。

  查看全文↓ 2012-12-28 16:47:52

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 在房屋沒(méi)有達(dá)到合同約定的交付使用條件的時(shí)候就將房屋交付了，而買受人接收了房屋。如果房屋達(dá)到交付條件的時(shí)間超過(guò)了合同約定的時(shí)間，買受人能否要求出賣人承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任？
  答

  按照雙方當(dāng)事人的合同約定，買受人在接收房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)有權(quán)察看房屋達(dá)到合同約定交付條件的有關(guān)證明文件，因此，無(wú)論是出賣人在交房時(shí)沒(méi)有出示這些證明文件，還是買受人明知房屋沒(méi)有達(dá)到合同約定的交付條件而同意接收房屋，雙方當(dāng)事人都以自己的實(shí)際行為變更了合同關(guān)于房屋交付條件及程序的約定，那么，如果房屋達(dá)到交付條件的時(shí)間超過(guò)了合同約定的時(shí)間，買受人不能再依照合同的約定追究出賣人逾期交房的違約責(zé)任。

• 問(wèn) 如果房屋達(dá)到交付條件，但超過(guò)了合同約定的時(shí)間，買受人能否要求出賣人承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任？
  答

  按照雙方當(dāng)事人的合同約定，買受人在接收房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)有權(quán)察看房屋達(dá)到合同約定交付條件的有關(guān)證明文件，因此，無(wú)論是出賣人在交房時(shí)沒(méi)有出示這些證明文件，還是買受人明知房屋沒(méi)有達(dá)到合同約定的交付條件而同意接收房屋，雙方當(dāng)事人都以自己的實(shí)際行為變更了合同關(guān)于房屋交付條件及程序的約定，那么，如果房屋達(dá)到交付條件的時(shí)間超過(guò)了合同約定的時(shí)間，買受人不能再依照合同的約定追究出賣人逾期交房的違約責(zé)任。

• 問(wèn) 房屋交付使用時(shí)需達(dá)到哪些條件？
  答

  房屋竣工驗(yàn)收合格才能交付使用，因此商品房經(jīng)驗(yàn)收合格唯一有效法定的證明文件是《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》。如開(kāi)發(fā)商在辦理房屋交接手續(xù)時(shí)，不能根據(jù)合同約定和法律規(guī)定取得并出示擬交付房屋的《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》，購(gòu)房者有權(quán)拒收該房屋，由此產(chǎn)生的逾期交房的違約責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。房屋竣工驗(yàn)收合格的標(biāo)準(zhǔn)有：（一）竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家強(qiáng)制性質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。住宅所包含的地基基礎(chǔ)，主體結(jié)構(gòu)，消防設(shè)施，人防工程，電梯、燃?xì)夤艿馈⑺?、智能系統(tǒng)等配套和附屬設(shè)施，小區(qū)道路、綠化、配電室等室外工程均屬于住宅小區(qū)的分部、分項(xiàng)工程，這些分部、分項(xiàng)工程均應(yīng)一一驗(yàn)收合格，缺一不可;而且，應(yīng)當(dāng)由具備地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、消防、燃?xì)狻㈦娞?、防雷、智能建筑等專業(yè)資格的人員和單位參與驗(yàn)收，并對(duì)建設(shè)工程各分部、分項(xiàng)工程質(zhì)量提出明確的驗(yàn)收意見(jiàn)和結(jié)論。（二）竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定的程序和要求進(jìn)行。根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》而專門制定的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》詳細(xì)規(guī)定了竣工驗(yàn)收的組織形式、前提條件、驗(yàn)收內(nèi)容、驗(yàn)收程序、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告等要求，凡在我國(guó)境內(nèi)新建、擴(kuò)建、改建的各類房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的竣工驗(yàn)收，均應(yīng)當(dāng)遵守該規(guī)定。（三）建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)完成法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的驗(yàn)收內(nèi)容和要求后才可交付使用?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用?！鄙鲜鲞@些強(qiáng)制性規(guī)定，在竣工驗(yàn)收時(shí)必須遵守，否則，不得交付使用。合同中若有與之相沖突的約定也是無(wú)效的。除了上述法定交房條件應(yīng)當(dāng)遵守外，合同中約定的交房條件也應(yīng)當(dāng)遵守。同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)特別注意在符合交房條件后，開(kāi)發(fā)商尚應(yīng)以約定的方式通知買房人接收房屋。

• 問(wèn) 房屋交付使用的條件是什么呢？
  答

  （一）房屋需經(jīng)過(guò)驗(yàn)收合格。《城市房地產(chǎn)管理法》第27條“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”。何為驗(yàn)收合格？根據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條的規(guī)定，驗(yàn)收是指由建設(shè)單位組織的，由勘察，設(shè)計(jì)，施工，監(jiān)理等單位參加的并分別簽署的工程技術(shù)資料和現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)資料等。根據(jù)《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》第7條“工程竣工驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)提出竣工驗(yàn)收合格報(bào)告。也就是說(shuō)，驗(yàn)收合格以建設(shè)單位的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告為準(zhǔn)。并不是以工程驗(yàn)收竣工行政備案為準(zhǔn)。（二）具備《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第31條“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保險(xiǎn)責(zé)任?！埃ㄈ┓课莸呐涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付的條件?！渡唐贩夸N售管理辦法》第7條，其中，第6項(xiàng)“供水、供熱、燃?xì)狻⒐╇?、通訊等配套設(shè)施具備交付的條件，其他的配套設(shè)施具備交付使用的條件或者已經(jīng)確定施工進(jìn)度和交付日期”。從基本的生活常理出發(fā)，房屋竣工合格，并不意味者立即交付使用，因?yàn)樵诔鞘校绻痪邆浠镜纳钆涮自O(shè)施，那么房屋也是沒(méi)辦法使用的，比如，供水，供電，等。而銷售辦法把供水等5項(xiàng)列為必須具備的條件，這個(gè)只能從生活常理出發(fā)來(lái)考慮此條款應(yīng)有，比如，南方的房屋也未必有供熱，有些情況通訊可能正在接通過(guò)程中，也應(yīng)認(rèn)定當(dāng)具備“配套設(shè)施交付使用的條件”。至于其他的配套設(shè)施的條件，如道路，花園等，應(yīng)當(dāng)具備施工進(jìn)度和交付日期就可以。

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• 問(wèn) 由于開(kāi)發(fā)商的原因致使房屋未達(dá)到交付使用條件，業(yè)主不收房是不要可以不用交物業(yè)費(fèi)？
  答

  《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納”是指按照正常程序建設(shè)單位尚未出售或尚未通知業(yè)主收房，或由于商品房出售人原因致使房屋未達(dá)到交付使用條件等情況下，因買受人并未購(gòu)買或（非自身原因所致）未收房而并未享受物業(yè)服務(wù)，故在此前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。但這并不意味著買受人可以利用這樣的規(guī)定而故意拖延收房。一般情況下，若買受人無(wú)正當(dāng)理由拒絕收房的，以出賣人書面通知收房的日期為房屋交付日，此后物業(yè)服務(wù)費(fèi)由買受人承擔(dān)，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)也轉(zhuǎn)由買受人承擔(dān)。新版的《浙江省商品房買賣合同示范文本》第十二條對(duì)買受人原因?qū)е路课菸茨馨雌诮桓兜模€可約定買受人的違約責(zé)任。故，買受人萬(wàn)不可以為只要拖延收房就可遲交物業(yè)費(fèi)。