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• 138****3469

  ：出售公有住房的成本價(jià)是指各市縣按照公有住房的年平均成本測(cè)算的價(jià)格。

  查看全文↓ 2012-12-21 17:04:59
• 155****1648

  公有住房出售向中低收入家庭出售公有住房實(shí)行成本價(jià)，其應(yīng)當(dāng)包括下列七項(xiàng)因素：
  （1）住房的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)；
  （2）勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；
  （3）建設(shè)工程費(fèi)；
  （4）住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；
  （5）管理費(fèi)；
  （6）貸款利息；
  （7）稅金。如果出售的公有住房為舊房，其成本價(jià)按照售房當(dāng)年新房的成本價(jià)進(jìn)行折舊。折舊年限以50年計(jì)算，如果舊房的使用年限超過(guò)30年的，只以30年計(jì)算折舊；經(jīng)過(guò)大修或者設(shè)備更新的舊房，按有關(guān)的規(guī)定進(jìn)行評(píng)估確定。

  查看全文↓ 2012-12-21 17:04:45

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 目前徐州公有住房出售成本價(jià)是多少，有哪些優(yōu)惠？
  答

  目前，徐州市區(qū)仍按2003年度出售現(xiàn)有公有住房每平方米建筑面積成本價(jià)830元執(zhí)行。實(shí)際售價(jià)根據(jù)住房所在地段、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、成新折扣和工齡折扣計(jì)算。取消現(xiàn)住房折扣和一次性付款折扣。自房屋竣工年份起，每年成新折扣率為2％，經(jīng)過(guò)大修、翻建、改建的，則以大修、翻建、改建竣工的年份為準(zhǔn)。房屋竣工不滿一年的，折扣按一年計(jì)算，折扣年限超過(guò)30年的，按30年計(jì)算。工齡折扣的年限按承租人1992年（含1992年）以前的工齡計(jì)算，年工齡折扣率為承租人工齡的1.2％或承租人夫婦雙方工齡之和的0.6％。根據(jù)《徐州市市區(qū)出售現(xiàn)有公有住房實(shí)施辦法》徐房發(fā)〔2003〕56號(hào)規(guī)定?，F(xiàn)有公有住房每平方米建筑面積成本價(jià)為830元。實(shí)際售價(jià)根據(jù)住房所在地段、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、成新折扣和工齡折扣計(jì)算。

• 問(wèn) 職工以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房，上市出售時(shí)是否要征求原產(chǎn)權(quán)單位的意見(jiàn)?
  答

  凡按房改成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房申請(qǐng)上市出售的，除職工個(gè)人與原產(chǎn)權(quán)單位在買(mǎi)賣合同中有明確約定的以外，可以不征求原產(chǎn)權(quán)單位意見(jiàn)。

• 問(wèn) 哪些公有住房可以出售？
  答

  （1）鋼混、磚混和非別墅式磚木結(jié)構(gòu)的成套住房，包括成套的平房和二層樓住房；（2）非成套鋼混、磚混結(jié)構(gòu)的公有住房(不包括杭房局［1995］40號(hào)文規(guī)定暫緩出售的延安路等十個(gè)路段內(nèi)的臨街底層住宅)；（3）在核定拆遷用地范圍后，被拆遷人未簽定協(xié)議且房屋未拆除之前的非成套簡(jiǎn)易磚混、磚木、木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)及其他暫緩出售的公有住房(包括杭房局［1995］40號(hào)文規(guī)定暫緩出售的延安路等十個(gè)路段內(nèi)的臨街底層住宅)。

• 問(wèn) 一般單位的房屋有成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)嗎？
  答

  1。標(biāo)準(zhǔn)價(jià)與成本價(jià)房是指房改中職工家庭購(gòu)買(mǎi)的單位公有住宅用房，通常根據(jù)職工的工作年限及所購(gòu)房屋的實(shí)際情況，售房單位給予一定折扣，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房的價(jià)格低于成本價(jià)房，房改初期購(gòu)房時(shí)多采用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)。以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房屋產(chǎn)權(quán)是單位和職工家庭共有產(chǎn)權(quán)。在房屋需要進(jìn)行買(mǎi)賣轉(zhuǎn)讓時(shí)，必須與單位協(xié)商，除補(bǔ)交相應(yīng)的土地出讓金外，還要給予單位相應(yīng)的效益。單位有權(quán)限價(jià)出售并享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。近兩年國(guó)家提倡用成本價(jià)購(gòu)房，以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的單位住房，所有權(quán)屬職工家庭，可以上市轉(zhuǎn)讓或繼承，屆時(shí)需補(bǔ)交土地出讓金并按規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)。2。成本價(jià)是按照當(dāng)?shù)卣鶞?zhǔn)的房改費(fèi)用買(mǎi)斷的產(chǎn)權(quán)類別，可以直接上市出售（直接交納土地出讓金）；而標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)是當(dāng)?shù)卣蛘邌挝粚?duì)于參加房改的員工予以低于當(dāng)?shù)匾?guī)定的成本價(jià)優(yōu)惠出售給員工的房產(chǎn)，需要先交納一部分費(fèi)用補(bǔ)足成本價(jià)才能出售。

• 問(wèn) 什么是公有住房？公有住房可以出售嗎？
  答

  公有住房可以出售嗎?1.目前我國(guó)公有住房出售是有很多條件限制的，但是目前尚沒(méi)有關(guān)于公有住房買(mǎi)賣的一般性規(guī)定。從實(shí)踐中的情況來(lái)看，公有房屋的買(mǎi)賣，買(mǎi)賣雙方必須持有房屋所在地城市人民政府規(guī)定的證明文件。任何單位或個(gè)人不得擅自買(mǎi)賣公有住房。公有房屋買(mǎi)賣時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。公有房屋買(mǎi)賣必須經(jīng)過(guò)交易審核后，方可辦理所有權(quán)登記。出售公有房屋所得價(jià)款應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定使用。國(guó)有房屋實(shí)行有償轉(zhuǎn)讓，不得無(wú)償劃撥，國(guó)家另有規(guī)定的除外。出售公有房屋時(shí)，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。公有房屋出售給外國(guó)人的，應(yīng)當(dāng)符合涉外房屋買(mǎi)賣的有關(guān)規(guī)定。建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)現(xiàn)有公有住房改革的通知》(建住房〔1999〕209號(hào))中規(guī)定，城鎮(zhèn)成套現(xiàn)有公有住房，一般除按照規(guī)劃近期需要拆除改造的住房;黨政、科研機(jī)關(guān)及大專院校內(nèi)與機(jī)關(guān)、辦公不可分割的住房;具有歷史紀(jì)念意義的住房;嚴(yán)重?fù)p壞房、危舊房;以及當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的其他不宜出售的住房外，均屬于可售公有住房范圍。具體可售公有住房與不宜出售公有住房范圍，由各地人民政府確定并公布。凡屬各地房屋管理部門(mén)直管的成套公有住房，除按規(guī)定不宜出售的外，均應(yīng)向有購(gòu)房意愿的現(xiàn)住戶出售。2.現(xiàn)在很多地方規(guī)定，一些國(guó)有單位可以按照市場(chǎng)價(jià)出售。例如可以參考北京市《關(guān)于房改售房若干問(wèn)題的通知》(京國(guó)土房管字〔2000〕178 號(hào))文件，市國(guó)土房管局、市房改辦發(fā)布了《關(guān)于單位按市場(chǎng)價(jià)出售公有住房有關(guān)問(wèn)題的通知》(京國(guó)土房管改字〔2001〕586號(hào))的有關(guān)規(guī)定。單位按市場(chǎng)價(jià)出售公有住房，必須取得權(quán)屬證明，也就是具有確權(quán)證明和經(jīng)部門(mén)審核同意簽注意見(jiàn)并加蓋公章的具結(jié)保證書(shū)，才可向職工出售公有住房，如果沒(méi)有取得權(quán)屬證明的，須在辦理權(quán)屬證明之后，由產(chǎn)權(quán)單位按照公有住房出售方案審批管理權(quán)限，上報(bào)主管房改部門(mén)，由房改主管部門(mén)審查后符合政策的，由房改部門(mén)批準(zhǔn)同意出售。房屋買(mǎi)賣當(dāng)事人之間必須簽訂公有住房買(mǎi)賣合同。產(chǎn)權(quán)單位和職工正式簽訂合同，并持批準(zhǔn)文件到房屋所在地轄區(qū)內(nèi)地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理過(guò)戶手續(xù)。根據(jù)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格和住房屬性不同，職工按照市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)公房，支付了與商品房同等的價(jià)格，土地性質(zhì)也是出讓方式，所以在向職工發(fā)放房屋所有權(quán)證時(shí)，按照商品房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)辦理產(chǎn)權(quán)，發(fā)給商品房產(chǎn)權(quán)證。3.盡管由于買(mǎi)賣合同的標(biāo)的物在性質(zhì)上的特殊，但是一旦進(jìn)入買(mǎi)賣領(lǐng)域，那么國(guó)家也是一個(gè)私法主體，公有房屋的買(mǎi)賣應(yīng)該適用《合同法》的規(guī)定，買(mǎi)賣雙方是平等的民事主體。雖然我國(guó)規(guī)定以產(chǎn)權(quán)證書(shū)登記為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的標(biāo)準(zhǔn)，但在實(shí)際生活中，房改房屋開(kāi)始賣到辦理房產(chǎn)證之間，一般需要很長(zhǎng)的時(shí)間，在未辦理產(chǎn)權(quán)證前，購(gòu)房職工往往已經(jīng)全部或者部分向售房單位交付購(gòu)房?jī)r(jià)款。那么根據(jù)《合同法》的規(guī)定，一方(購(gòu)房職工)已經(jīng)履行了主要義務(wù)(付款)，雙方就應(yīng)該相互配合，將合同認(rèn)真、全面地履行完畢，直到完成手續(xù)。不能認(rèn)為產(chǎn)權(quán)登記，就可以撤銷合同，職工也就沒(méi)有權(quán)益保障。4.已購(gòu)公有住房能否自由進(jìn)行買(mǎi)賣?已購(gòu)公有住房,是指本市城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和市人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策的規(guī)定,按照成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià) (含標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠辦法,下同)購(gòu)買(mǎi)的公有住房。城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和市人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策的規(guī)定, 按照成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房,應(yīng)當(dāng)視為已購(gòu)公有住房。對(duì)于已購(gòu)公有住房的再次銷售問(wèn)題,從一般原理看,由于公有住房進(jìn)行銷售后就進(jìn)入了私有領(lǐng)域,私人所有的財(cái)產(chǎn),權(quán)利人可自由處分,所以已購(gòu)公有住房可以自由買(mǎi)賣這是一般原則。但是在現(xiàn)實(shí)中由于很多已購(gòu)公有住房是通過(guò)福利和改革受益的結(jié)果,所以在目前各地對(duì)已購(gòu)公有住房的銷售還有一定的限制,譬如北京市有關(guān)文件規(guī)定,已經(jīng)取得房屋所有權(quán)證書(shū)的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房可以進(jìn)入市場(chǎng)銷售,但是有下列情形之一的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房不得進(jìn)入市場(chǎng)出售：(1)以低于城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房屋價(jià)款的;(2)已經(jīng)被列入拆遷公告范圍內(nèi)的;(3)所有權(quán)共用的房屋,其他共用人不同意出售的;(4)有所有權(quán)糾紛的;(5)已經(jīng)抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的;(6)上市出售后會(huì)形成新的住房困難的;(7)擅自改變房屋使用性質(zhì)的;(8)被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的;(9)法律法規(guī)以及市人民政府規(guī)定的其他不得出售的情形。另外,房屋所有權(quán)人要求進(jìn)入市場(chǎng)出售已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的,可以向房屋所在地的區(qū)縣房屋局提出書(shū)面申請(qǐng),區(qū)縣房屋土地管理局應(yīng)當(dāng)自受理已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售申請(qǐng)之日起15日內(nèi)做出批準(zhǔn)或者不予批準(zhǔn)的決定;做出不予批準(zhǔn)決定的,應(yīng)當(dāng)書(shū)面說(shuō)明理由。

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