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• 138****9273

  公房（公有住房、公產(chǎn)住宅）是指由政府和國(guó)有企、事業(yè)單位投資興建、銷(xiāo)售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有。公有住宅主要由本地政府建設(shè)，主要向城市居民出租、出售，由企業(yè)建設(shè)的住宅，向本企業(yè)職工出租、出售。公房的大量存在是由于我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)行住房福利化的結(jié)果。在住房貨幣化改革過(guò)程中，公房出售，租金提升已成趨勢(shì)，但今后國(guó)家仍將興建廉價(jià)公房以供城市居民中低收入者租住。
  公房出售后，產(chǎn)權(quán)即歸私人所有，即成為所謂“房改房”。 這里所說(shuō)的公房不包括在京中央和國(guó)家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及中央在京企事業(yè)單位職工已購(gòu)公有住房。 公有住房的出售政府和國(guó)有企、事業(yè)單位投資興建的住宅，向職工、居民個(gè)人出售的房改措施。

  查看全文↓ 2012-12-21 17:02:35

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 哪些公有住房可以出售？
  答

  （1）鋼混、磚混和非別墅式磚木結(jié)構(gòu)的成套住房，包括成套的平房和二層樓住房；（2）非成套鋼混、磚混結(jié)構(gòu)的公有住房(不包括杭房局［1995］40號(hào)文規(guī)定暫緩出售的延安路等十個(gè)路段內(nèi)的臨街底層住宅)；（3）在核定拆遷用地范圍后，被拆遷人未簽定協(xié)議且房屋未拆除之前的非成套簡(jiǎn)易磚混、磚木、木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)及其他暫緩出售的公有住房(包括杭房局［1995］40號(hào)文規(guī)定暫緩出售的延安路等十個(gè)路段內(nèi)的臨街底層住宅)。

• 問(wèn) 什么是公有住房？公有住房可以出售嗎？
  答

  公有住房可以出售嗎?1.目前我國(guó)公有住房出售是有很多條件限制的，但是目前尚沒(méi)有關(guān)于公有住房買(mǎi)賣(mài)的一般性規(guī)定。從實(shí)踐中的情況來(lái)看，公有房屋的買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)賣(mài)雙方必須持有房屋所在地城市人民政府規(guī)定的證明文件。任何單位或個(gè)人不得擅自買(mǎi)賣(mài)公有住房。公有房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。公有房屋買(mǎi)賣(mài)必須經(jīng)過(guò)交易審核后，方可辦理所有權(quán)登記。出售公有房屋所得價(jià)款應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定使用。國(guó)有房屋實(shí)行有償轉(zhuǎn)讓，不得無(wú)償劃撥，國(guó)家另有規(guī)定的除外。出售公有房屋時(shí)，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。公有房屋出售給外國(guó)人的，應(yīng)當(dāng)符合涉外房屋買(mǎi)賣(mài)的有關(guān)規(guī)定。建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)現(xiàn)有公有住房改革的通知》(建住房〔1999〕209號(hào))中規(guī)定，城鎮(zhèn)成套現(xiàn)有公有住房，一般除按照規(guī)劃近期需要拆除改造的住房;黨政、科研機(jī)關(guān)及大專院校內(nèi)與機(jī)關(guān)、辦公不可分割的住房;具有歷史紀(jì)念意義的住房;嚴(yán)重?fù)p壞房、危舊房;以及當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的其他不宜出售的住房外，均屬于可售公有住房范圍。具體可售公有住房與不宜出售公有住房范圍，由各地人民政府確定并公布。凡屬各地房屋管理部門(mén)直管的成套公有住房，除按規(guī)定不宜出售的外，均應(yīng)向有購(gòu)房意愿的現(xiàn)住戶出售。2.現(xiàn)在很多地方規(guī)定，一些國(guó)有單位可以按照市場(chǎng)價(jià)出售。例如可以參考北京市《關(guān)于房改售房若干問(wèn)題的通知》(京國(guó)土房管字〔2000〕178 號(hào))文件，市國(guó)土房管局、市房改辦發(fā)布了《關(guān)于單位按市場(chǎng)價(jià)出售公有住房有關(guān)問(wèn)題的通知》(京國(guó)土房管改字〔2001〕586號(hào))的有關(guān)規(guī)定。單位按市場(chǎng)價(jià)出售公有住房，必須取得權(quán)屬證明，也就是具有確權(quán)證明和經(jīng)部門(mén)審核同意簽注意見(jiàn)并加蓋公章的具結(jié)保證書(shū)，才可向職工出售公有住房，如果沒(méi)有取得權(quán)屬證明的，須在辦理權(quán)屬證明之后，由產(chǎn)權(quán)單位按照公有住房出售方案審批管理權(quán)限，上報(bào)主管房改部門(mén)，由房改主管部門(mén)審查后符合政策的，由房改部門(mén)批準(zhǔn)同意出售。房屋買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人之間必須簽訂公有住房買(mǎi)賣(mài)合同。產(chǎn)權(quán)單位和職工正式簽訂合同，并持批準(zhǔn)文件到房屋所在地轄區(qū)內(nèi)地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理過(guò)戶手續(xù)。根據(jù)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格和住房屬性不同，職工按照市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)公房，支付了與商品房同等的價(jià)格，土地性質(zhì)也是出讓方式，所以在向職工發(fā)放房屋所有權(quán)證時(shí)，按照商品房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)辦理產(chǎn)權(quán)，發(fā)給商品房產(chǎn)權(quán)證。3.盡管由于買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物在性質(zhì)上的特殊，但是一旦進(jìn)入買(mǎi)賣(mài)領(lǐng)域，那么國(guó)家也是一個(gè)私法主體，公有房屋的買(mǎi)賣(mài)應(yīng)該適用《合同法》的規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)雙方是平等的民事主體。雖然我國(guó)規(guī)定以產(chǎn)權(quán)證書(shū)登記為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的標(biāo)準(zhǔn)，但在實(shí)際生活中，房改房屋開(kāi)始賣(mài)到辦理房產(chǎn)證之間，一般需要很長(zhǎng)的時(shí)間，在未辦理產(chǎn)權(quán)證前，購(gòu)房職工往往已經(jīng)全部或者部分向售房單位交付購(gòu)房?jī)r(jià)款。那么根據(jù)《合同法》的規(guī)定，一方(購(gòu)房職工)已經(jīng)履行了主要義務(wù)(付款)，雙方就應(yīng)該相互配合，將合同認(rèn)真、全面地履行完畢，直到完成手續(xù)。不能認(rèn)為產(chǎn)權(quán)登記，就可以撤銷(xiāo)合同，職工也就沒(méi)有權(quán)益保障。4.已購(gòu)公有住房能否自由進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)?已購(gòu)公有住房,是指本市城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和市人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策的規(guī)定,按照成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià) (含標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠辦法,下同)購(gòu)買(mǎi)的公有住房。城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和市人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策的規(guī)定, 按照成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房,應(yīng)當(dāng)視為已購(gòu)公有住房。對(duì)于已購(gòu)公有住房的再次銷(xiāo)售問(wèn)題,從一般原理看,由于公有住房進(jìn)行銷(xiāo)售后就進(jìn)入了私有領(lǐng)域,私人所有的財(cái)產(chǎn),權(quán)利人可自由處分,所以已購(gòu)公有住房可以自由買(mǎi)賣(mài)這是一般原則。但是在現(xiàn)實(shí)中由于很多已購(gòu)公有住房是通過(guò)福利和改革受益的結(jié)果,所以在目前各地對(duì)已購(gòu)公有住房的銷(xiāo)售還有一定的限制,譬如北京市有關(guān)文件規(guī)定,已經(jīng)取得房屋所有權(quán)證書(shū)的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房可以進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售,但是有下列情形之一的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房不得進(jìn)入市場(chǎng)出售：(1)以低于城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房屋價(jià)款的;(2)已經(jīng)被列入拆遷公告范圍內(nèi)的;(3)所有權(quán)共用的房屋,其他共用人不同意出售的;(4)有所有權(quán)糾紛的;(5)已經(jīng)抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的;(6)上市出售后會(huì)形成新的住房困難的;(7)擅自改變房屋使用性質(zhì)的;(8)被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的;(9)法律法規(guī)以及市人民政府規(guī)定的其他不得出售的情形。另外,房屋所有權(quán)人要求進(jìn)入市場(chǎng)出售已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的,可以向房屋所在地的區(qū)縣房屋局提出書(shū)面申請(qǐng),區(qū)縣房屋土地管理局應(yīng)當(dāng)自受理已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售申請(qǐng)之日起15日內(nèi)做出批準(zhǔn)或者不予批準(zhǔn)的決定;做出不予批準(zhǔn)決定的,應(yīng)當(dāng)書(shū)面說(shuō)明理由。

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• 問(wèn) 西安哪些公有住房屬于房改政策規(guī)定的出售范圍？
  答

  凡建國(guó)后竣工的獨(dú)用成套多層和高層公有住房，獨(dú)用成套公有老公寓住房，獨(dú)用成套公有新式里弄住房，均可向住所地具有本市常住戶口的公有住房承租人或同住成年人出售。

• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)不可售公有住房包括哪些住房?
  答

  第一、目前我國(guó)公有住房出售是有很多條件限制的，但是目前尚沒(méi)有關(guān)于公有住房買(mǎi)賣(mài)的一般性規(guī)定。從實(shí)踐中的情況來(lái)看，公有房屋的買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)賣(mài)雙方必須持有房屋所在地城市人民政府規(guī)定的證明文件。任何單位或個(gè)人不得擅自買(mǎi)賣(mài)公有住房。公有房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。公有房屋買(mǎi)賣(mài)必須經(jīng)過(guò)交易審核后，方可辦理所有權(quán)登記。出售公有房屋所得價(jià)款應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定使用。國(guó)有房屋實(shí)行有償轉(zhuǎn)讓，不得無(wú)償劃撥，國(guó)家另有規(guī)定的除外。出售公有房屋時(shí)，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。公有房屋出售給外國(guó)人的，應(yīng)當(dāng)符合涉外房屋買(mǎi)賣(mài)的有關(guān)規(guī)定。建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)現(xiàn)有公有住房改革的通知》(建住房〔1999〕209號(hào))中規(guī)定，城鎮(zhèn)成套現(xiàn)有公有住房，一般除按照規(guī)劃近期需要拆除改造的住房;黨政、科研機(jī)關(guān)及大專院校內(nèi)與機(jī)關(guān)、辦公不可分割的住房;具有歷史紀(jì)念意義的住房;嚴(yán)重?fù)p壞房、危舊房;以及當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的其他不宜出售的住房外，均屬于可售公有住房范圍。具體可售公有住房與不宜出售公有住房范圍，由各地人民政府確定并公布。凡屬各地房屋管理部門(mén)直管的成套公有住房，除按規(guī)定不宜出售的外，均應(yīng)向有購(gòu)房意愿的現(xiàn)住戶出售。第二、現(xiàn)在很多地方規(guī)定，一些國(guó)有單位可以按照市場(chǎng)價(jià)出售房改房。例如可以參考北京市《關(guān)于房改售房若干問(wèn)題的通知》(京國(guó)土房管字〔2000〕178號(hào))文件，市國(guó)土房管局、市房改辦發(fā)布了《關(guān)于單位按市場(chǎng)價(jià)出售公有住房有關(guān)問(wèn)題的通知》(京國(guó)土房管改字〔2001〕586號(hào))的有關(guān)規(guī)定。單位按市場(chǎng)價(jià)出售公有住房，必須取得權(quán)屬證明，也就是具有確權(quán)證明和經(jīng)權(quán)屬登記部門(mén)審核同意簽注意見(jiàn)并加蓋公章的具結(jié)保證書(shū)，才可向職工出售公有住房，如果沒(méi)有取得權(quán)屬證明的，須在辦理權(quán)屬證明之后，由產(chǎn)權(quán)單位按照公有住房出售方案審批管理權(quán)限，上報(bào)主管房改部門(mén)，由房改主管部門(mén)審查后符合政策的，由房改部門(mén)批準(zhǔn)同意出售。房屋買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人之間必須簽訂公有住房買(mǎi)賣(mài)合同。產(chǎn)權(quán)單位和職工正式簽訂公房買(mǎi)賣(mài)合同，并持批準(zhǔn)文件到房屋所在地轄區(qū)內(nèi)地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理過(guò)戶手續(xù)。根據(jù)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格和住房屬性不同，職工按照市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)公房，支付了與商品房同等的價(jià)格，土地性質(zhì)也是出讓方式，所以在向職工發(fā)放房屋所有權(quán)證時(shí)，按照商品房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)辦理產(chǎn)權(quán)，發(fā)給商品房產(chǎn)權(quán)證。第三、盡管由于買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物在性質(zhì)上的特殊，但是一旦進(jìn)入買(mǎi)賣(mài)領(lǐng)域，那么國(guó)家也是一個(gè)私法主體，公有房屋的買(mǎi)賣(mài)應(yīng)該適用《合同法》的規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)雙方是平等的民事主體。雖然我國(guó)規(guī)定以產(chǎn)權(quán)證書(shū)登記為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的標(biāo)準(zhǔn)，但在實(shí)際生活中，房改房屋開(kāi)始賣(mài)到辦理房產(chǎn)證之間，一般需要很長(zhǎng)的時(shí)間，在未辦理產(chǎn)權(quán)證前，購(gòu)房職工往往已經(jīng)全部或者部分向售房單位交付購(gòu)房?jī)r(jià)款。那么根據(jù)《合同法》的規(guī)定，一方(購(gòu)房職工)已經(jīng)履行了主要義務(wù)(付款)，雙方就應(yīng)該相互配合，將合同認(rèn)真、全面地履行完畢，直到完成產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。不能認(rèn)為產(chǎn)權(quán)登記，就可以撤銷(xiāo)合同，職工也就沒(méi)有權(quán)益保障。二、出售公有住房需要注意什么問(wèn)題？已購(gòu)公房是否可以自由買(mǎi)賣(mài)的問(wèn)題。已購(gòu)公有住房,是指本市城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和市人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策的規(guī)定,按照成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)(含標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠辦法,下同)購(gòu)買(mǎi)的公有住房。城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和市人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策的規(guī)定, 按照成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房,應(yīng)當(dāng)視為已購(gòu)公有住房。對(duì)于已購(gòu)公有住房的再次銷(xiāo)售問(wèn)題,從一般原理看,由于公有住房進(jìn)行銷(xiāo)售后就進(jìn)入了私有領(lǐng)域,私人所有的財(cái)產(chǎn),權(quán)利人可自由處分,所以已購(gòu)公有住房可以自由買(mǎi)賣(mài)這是一般原則。但是在現(xiàn)實(shí)中由于很多已購(gòu)公有住房是通過(guò)福利和改革受益的結(jié)果,所以在目前各地對(duì)已購(gòu)公有住房的銷(xiāo)售還有一定的限制,譬如北京市有關(guān)文件規(guī)定,已經(jīng)取得房屋所有權(quán)證書(shū)的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房可以進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售,但是有下列情形之一的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房不得進(jìn)入市場(chǎng)出售：(1)以低于城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房屋價(jià)款的;(2)已經(jīng)被列入拆遷公告范圍內(nèi)的;(3)所有權(quán)共用的房屋,其他共用人不同意出售的;(4)有所有權(quán)糾紛的;(5)已經(jīng)抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的;(6)上市出售后會(huì)形成新的住房困難的;(7)擅自改變房屋使用性質(zhì)的;(8)被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的;(9)法律法規(guī)以及市人民政府規(guī)定的其他不得出售的情形。此外,房屋所有權(quán)人要求進(jìn)入市場(chǎng)出售已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的,可以向房屋所在地的區(qū)縣房屋土地管理局提出書(shū)面申請(qǐng),區(qū)縣房屋土地管理局應(yīng)當(dāng)自受理已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售申請(qǐng)之日起15日內(nèi)做出批準(zhǔn)或者不予批準(zhǔn)的決定;做出不予批準(zhǔn)決定的,應(yīng)當(dāng)書(shū)面說(shuō)明理由。

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• 問(wèn) ??問(wèn)一下不可售公有住房包括哪些住房?
  答

  　1.個(gè)人產(chǎn)權(quán)房　　指依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證收的房屋，包括二級(jí)市場(chǎng)的商品房和三級(jí)市場(chǎng)補(bǔ)過(guò)地價(jià)的私產(chǎn)權(quán)房（注：私產(chǎn)權(quán)房有兩種，一種是補(bǔ)過(guò)地價(jià)的，一種是沒(méi)有補(bǔ)過(guò)地價(jià)的，沒(méi)有補(bǔ)過(guò)地價(jià)上市出售必須先補(bǔ)地價(jià)。）　　個(gè)人產(chǎn)權(quán)房置換委托依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》等有關(guān)規(guī)定進(jìn)行操作?！　?.已售公房　　指本市職工自1994年以為按上海市出售公有住房方案購(gòu)買(mǎi)的并已取得房地產(chǎn)權(quán)證或房屋所有權(quán)證的公有住房?！　∫咽酃恐脫Q委托依據(jù)《上海市擴(kuò)大職工所購(gòu)公有住房上市出售實(shí)施意見(jiàn)》等有關(guān)規(guī)定進(jìn)行操作。　　3.可售公房　　可售公房是指按本市現(xiàn)行房改政策已納入可出售范圍而尚未出售的獨(dú)用成套公有住房。　　可售公房置換委托依據(jù)《上海市擴(kuò)大職工所購(gòu)公有住房上市出售的實(shí)施意見(jiàn)》、《關(guān)于可售公有住房上市出售的試行辦法》和《可售公有住房上市出售工作程序》等有關(guān)規(guī)定進(jìn)行操作?！　?.不可售公房　　指按本市房改政策尚未納入出售范圍的公有住房，但不包括整幢獨(dú)用的公有花園住房。它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住宅等不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。

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