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• 148****9035

  年末買(mǎi)房，應(yīng)規(guī)避以下七類(lèi)無(wú)效房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同：（1）無(wú)民事行為能力人所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。根據(jù)我國(guó)《民法通則》的規(guī)定，無(wú)民事行為能力人由其法定代辦人代辦實(shí)施民事行為，因此，無(wú)民事行為能力人的房屋買(mǎi)賣(mài)均應(yīng)由其法定代辦人代簽訂合同，他們不能獨(dú)立簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，否則，屬無(wú)效合同。（2）限制行為能力人未取得法定代辦人的同意簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。限制行為能力人只能進(jìn)行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng)，他們進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)當(dāng)由其法定代辦人代為簽訂合同或取得法定代辦人的同意。沒(méi)有法定代辦人的同意，限制行為能力人自己簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。（3）以欺詐簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。這是指一方當(dāng)事人以捏造事實(shí)或隱瞞真相等欺騙手段，致使對(duì)方當(dāng)事人發(fā)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。（4）以脅迫的手段簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。指一方當(dāng)事人以使對(duì)方財(cái)產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產(chǎn)生恐怖而簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。（5）乘人之危簽訂的經(jīng)濟(jì)合同。是指一方當(dāng)事人乘對(duì)方處于危難之際或利用對(duì)方的迫切需要，強(qiáng)迫對(duì)方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。（6）雙方當(dāng)事人惡意串通，損害國(guó)家、集體或他人利益所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。是指雙方當(dāng)事人故意串通，損害國(guó)家、集體或第三人的利益簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。（7）當(dāng)事人之間沒(méi)有簽訂書(shū)面房屋買(mǎi)賣(mài)合同，又無(wú)據(jù)可查的，亦認(rèn)定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

  查看全文↓ 2012-12-14 10:53:42

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房屋買(mǎi)賣(mài)合同不因還末辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記而無(wú)效
  答

  您是買(mǎi)賣(mài)合同,還是預(yù)售合同。產(chǎn)證這些有么?還是去房地中心查一下吧。

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• 問(wèn) 房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情形有哪些，如何解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同
  答

  法律應(yīng)明確規(guī)定出賣(mài)人于出賣(mài)標(biāo)的物前負(fù)有將出賣(mài)意圖通知優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的義務(wù)，同時(shí)對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使期限予以明確規(guī)定。一般而言，該期限過(guò)長(zhǎng)不利于交易迅速進(jìn)行和維護(hù)交易安全，也容易增加遭受情勢(shì)變更的機(jī)會(huì)；期限過(guò)短又不利于先買(mǎi)權(quán)人權(quán)衡利弊，不利于其利益的保護(hù)。將來(lái)立法可考慮依優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之標(biāo)的為動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)而規(guī)定不同的行使期限，比如可規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)先買(mǎi)權(quán)人應(yīng)自收到通知之日起十日內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，動(dòng)產(chǎn)先買(mǎi)權(quán)人應(yīng)自收到通知之日起五日內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。當(dāng)事人可以事先約定行使的具體期限，但不得少于前述法定期限。如果出賣(mài)人不履行通知義務(wù)，就將財(cái)產(chǎn)賣(mài)給了第三人或者出賣(mài)人履行了通知義務(wù)，但在先買(mǎi)權(quán)人行使權(quán)利期間內(nèi)，在先買(mǎi)權(quán)人尚未作出是否購(gòu)買(mǎi)之意思表示之前就將財(cái)產(chǎn)出賣(mài)給第三人，先買(mǎi)權(quán)人應(yīng)當(dāng)享有向人民法院申請(qǐng)撤銷(xiāo)出賣(mài)人與第三人買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的期間，即所謂的除斥期間，對(duì)于該期間，國(guó)外民法規(guī)定不一，有的5年，有的2年考慮到我國(guó)《合同法》第55條已規(guī)定對(duì)可撤銷(xiāo)合同的撤銷(xiāo)權(quán)，其除斥期間為一年，故將來(lái)立法可以規(guī)定行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的除斥期間為一年，自先買(mǎi)權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其先買(mǎi)權(quán)被侵害之日起計(jì)算，逾此期限，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)即歸于消滅。

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• 問(wèn) 2012年末買(mǎi)房什么時(shí)候出手**合適？
  答

  第一，買(mǎi)近不買(mǎi)遠(yuǎn)。因?yàn)橐院笊习喑鲂刑⒄`時(shí)間，路上會(huì)浪費(fèi)很多時(shí)間，生活指數(shù)也會(huì)受到影響。第二，買(mǎi)小不買(mǎi)大，因?yàn)榉績(jī)r(jià)太貴了。第三，買(mǎi)舊不買(mǎi)新。買(mǎi)二手房有一些好處。比如舊的小區(qū)沒(méi)有物業(yè)，很便宜。舊的小區(qū)居住的空間大，公共空間少，比較實(shí)用。戶(hù)型設(shè)計(jì)上，舊的小區(qū)臥室大，客廳小，現(xiàn)在的房子是客廳大，臥室小。以上幾點(diǎn)，保證了購(gòu)房者在資金有限的情況下，滿(mǎn)足了基本的居住需求。

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• 問(wèn) 房屋買(mǎi)賣(mài)合同可以代簽嗎，哪些房屋買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的？
  答

  合同是可以有效的 只要你默認(rèn)合同就可以了《民法通則》第六十六條：本人知道他人以本人名義實(shí)施民事行為而不作否認(rèn)表示的，視為同意。

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• 問(wèn) 房屋買(mǎi)賣(mài)合同中哪些屬于無(wú)效合同
  答

         房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的無(wú)效合同有這些：1、房產(chǎn)和地產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓的。2、沒(méi)有辦理登記過(guò)戶(hù)手續(xù)的。3、產(chǎn)權(quán)主體存在問(wèn)題的。4、沒(méi)有保障優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的。5、單位集體違反規(guī)定買(mǎi)房。6、交易過(guò)程有欺詐行為。7、轉(zhuǎn)讓不得轉(zhuǎn)讓的地產(chǎn)。　　1、房產(chǎn)和地產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓的。房屋是附著在土地上的，房屋和土地具有不可分離的特點(diǎn)，所以房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也要一起轉(zhuǎn)讓。如果房產(chǎn)所有權(quán)和土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給了不同的當(dāng)事人，或者交易時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)但是沒(méi)有轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，那么這種買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的。　　2、沒(méi)有辦理登記過(guò)戶(hù)手續(xù)的。房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以簽訂合同后買(mǎi)賣(mài)雙方到房管部門(mén)登記過(guò)戶(hù)作為標(biāo)志，如果沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)，那么房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法生效，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移也沒(méi)有法律效力。所以即使房屋交付了，也是無(wú)效的。所以在房款全部交齊之前一定要辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)?！　?、產(chǎn)權(quán)主體存在問(wèn)題的。房屋的產(chǎn)權(quán)所有人主體才能出售該房屋，不是所有權(quán)人的，買(mǎi)賣(mài)無(wú)效，房屋的產(chǎn)權(quán)為共有的，那么所有的產(chǎn)權(quán)共有人同意之后才能出售。出售時(shí)需提供同意證明?！　?、沒(méi)有保障優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是指在房屋出租的情況下，承租人有權(quán)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)此房屋，還有就是房屋所有權(quán)為共有的情況下，共有產(chǎn)權(quán)人也有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，如果房屋所有權(quán)人出售房屋時(shí)侵犯了他人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，那么享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的人可以向法院申請(qǐng)宣告買(mǎi)賣(mài)無(wú)效?！　?、單位集體違反規(guī)定買(mǎi)房。單位集體如企事業(yè)單位，機(jī)關(guān)團(tuán)隊(duì)等，購(gòu)買(mǎi)城市私有房屋是違反規(guī)定的，如果有特殊需求要購(gòu)買(mǎi)，那么需要政府的批準(zhǔn)才可以。違反規(guī)定的購(gòu)買(mǎi)行為是無(wú)效的。　　6、交易過(guò)程有欺詐行為。城市私有房屋的買(mǎi)賣(mài)應(yīng)當(dāng)按照政府的相關(guān)規(guī)定，按照質(zhì)量來(lái)進(jìn)行定價(jià)，房管機(jī)關(guān)在同意后，交易才能生效，雙方不得反悔，應(yīng)當(dāng)按照合同的規(guī)定進(jìn)行交易，如果在房屋質(zhì)量或者其他方面存在欺詐行為的，那么購(gòu)買(mǎi)者可以提出重新協(xié)商定價(jià)，如果協(xié)商未果，可以向法院提起訴訟。　　7、轉(zhuǎn)讓不得轉(zhuǎn)讓的地產(chǎn)。某些地產(chǎn)是法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓此類(lèi)地產(chǎn)就是屬于違法行為，自然也是無(wú)效的。　　房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂的時(shí)候一定要注意保護(hù)自己的權(quán)益，避免上當(dāng)受騙，一定要在簽訂前再三確認(rèn)房屋的各種情況，檢查合同條款，避免無(wú)效合同的情況出現(xiàn)。