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  物權(quán)種類和內(nèi)容有：實(shí)務(wù)操作中的預(yù)購商品房貸款抵押，所依據(jù)的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》屬于部門規(guī)章，而《物權(quán)法》第5條規(guī)定的“物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定”中的“法律”應(yīng)當(dāng)做嚴(yán)格意義上的理解，即只有全國人大及全國人大常委會通過的法律，才能確定物權(quán)的種類和內(nèi)容。

  查看全文↓ 2012-12-11 18:27:21

相關(guān)問題

• 問 商品房合同面積和實(shí)際面積不符合,應(yīng)該怎么處理?
  答

  國家對房屋面積縮小和增加有規(guī)定的?！渡唐贩夸N售管理辦法》按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價款（二）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。綜上看你的面積是否超過3%或根據(jù)合同約定是否要補(bǔ)差價。一般房屋面積計算是使用面積加公攤面積來計算。也就是說你120平方的房屋，實(shí)際可能只110平方其他攤面積

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• 問 商品房貸款種類有哪些
  答

  目前住房貸款的種類有3種：按揭貸款、住房公積金貸款和組合貸款。按揭貸款的條件：借款人必須同時具備下列條件：1.有合法的身份；2.有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；3.有合法有效的購買、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款行要求提供的其他證明文件；4.有所購（大修）住房全部價款20%以上的自籌資金，并保證用于支付所購（大修）住房的**款；5.有貸款行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人；6.貸款行規(guī)定的其他條件。

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• 問 所買商品房層高不符合約定怎么辦
  答

  可以起訴，要求返還部分購房款。但是請您注意，需要算上樓板厚度。一般而言，商品房的樓板厚度為12-15厘米。同時，如果您主張退房，在一般情況下，當(dāng)出賣人交付使用的房屋層高誤差比絕對值超出3%，買受人有權(quán)請求解除合同、返還已付購房款及利息的。

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• 問 ??所買商品房層高不符合約定怎么辦？
  答

  其實(shí)，關(guān)于層高的問題，在法律法規(guī)和司法解釋中均沒有具體的規(guī)定，但是實(shí)踐中也常常出現(xiàn)此類糾紛，對于此類的問題確認(rèn)一般不存在障礙，但是對違約責(zé)任的處理和處罰便無法可依。對此合同法也無明確規(guī)定，只能參照合同法關(guān)于違約責(zé)任的一般規(guī)定處理。但是實(shí)踐中除了本案的一般性住房外，對于有錯層，跳空層的復(fù)式結(jié)構(gòu)房屋總層高如何認(rèn)定，可以參照本案的一般處理，但是如果是部分達(dá)不到要求，就需要審查每一間的層高是否達(dá)到國家的GB規(guī)定，如果達(dá)到了，就不用按照上述辦法進(jìn)行賠償。因為這種房屋系內(nèi)部結(jié)構(gòu)易于變動和內(nèi)部設(shè)計的因數(shù)導(dǎo)致，而不是基本框架的問題，在認(rèn)定開發(fā)商違約時應(yīng)當(dāng)具體分析。

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• 問 建筑設(shè)計不符合規(guī)定,可以退房嗎
  答

  房屋交付使用后，發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題怎么辦?是否可以要求退房?根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房屋入住后，發(fā)現(xiàn)有以下情況的，可以要求退房：(一)房屋主體質(zhì)量不合格。我國法律規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。也就是說，購房者在收房時或入住后認(rèn)為房屋結(jié)構(gòu)有明顯的質(zhì)量問題，可以請相關(guān)機(jī)構(gòu)檢驗，如果經(jīng)檢驗確屬主題質(zhì)量不合格，購買人有權(quán)退房并讓開發(fā)商賠償損失。房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格是房屋的“硬傷”，出現(xiàn)這種情況，開發(fā)商難以拿到《竣工備案表》去交房，所以交房時出現(xiàn)主體質(zhì)量不合格的情況不多見。(二)房屋質(zhì)量導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用。根據(jù)我國相關(guān)的司法解釋，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，購房人要求退房并要求開發(fā)商賠償損失的，法院也會支持。一般認(rèn)定房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因?qū)е路績?nèi)空氣質(zhì)量差影響室內(nèi)居住人的健康、房內(nèi)噪聲影響居住等。可見，對于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題，或者問題嚴(yán)重導(dǎo)致影響居住，比如頂層漏雨修了多次還是漏雨不能居住，使用不符質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的建筑材料致使隔音效果很差，影響了業(yè)主正常居住使用等問題，購房者可以退房。但是對于墻皮脫落、屋內(nèi)漏水等由于工程質(zhì)量而出現(xiàn)的問題，只能要求開發(fā)商承擔(dān)維修責(zé)任，但不能因此而要求退房。

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