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• 142****8448

  據(jù)2008年城市地價(jià)監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，中國(guó)地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例基本保持在20%-40%之間，29個(gè)重點(diǎn)城市的地價(jià)房?jī)r(jià)比均值為31.8%。2009年富力地產(chǎn)拿到朝陽(yáng)區(qū)廣渠門(mén)外10號(hào)地塊時(shí)，土地成本為14097元/平米，銷(xiāo)售均價(jià)為45500元/平米，土地成本占售價(jià)31%左右。2010年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)拿到大望京一號(hào)地塊時(shí)，土地成本為24000元/平米，銷(xiāo)售均價(jià)為65000元/平米，土地成本占售價(jià)36%左右。2011年四季度揚(yáng)州萬(wàn)科城土地成本為4865元/平米，銷(xiāo)售均價(jià)9000元/平米，土地成本占售價(jià)54%。

  查看全文↓ 2012-11-27 16:33:55
• 133****5184

  房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅費(fèi) 房地產(chǎn)行業(yè)包含12種相關(guān)稅種，開(kāi)發(fā)商在各項(xiàng)環(huán)節(jié)需繳納50余種行政性費(fèi)用。其中營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅和土地增值稅約占項(xiàng)目銷(xiāo)售收入13.75%，加上企業(yè)所需繳納的契稅、印花稅等，占項(xiàng)目銷(xiāo)售收入的15%左右。

  查看全文↓ 2012-11-27 16:33:46
• 142****9864

  中國(guó)房?jī)r(jià)主要是由土地出讓金、稅費(fèi)、房屋建設(shè)成本和企業(yè)凈利潤(rùn)4部分構(gòu)成，其中土地出讓金和稅費(fèi)占房?jī)r(jià)五成以上，房屋建設(shè)成本占三成以上 凈利潤(rùn)約占一成左右。

  查看全文↓ 2012-11-27 16:33:34
• 134****3849

  1、房屋建設(shè)成本 2009年濟(jì)南某房地產(chǎn)項(xiàng)目建安成本為2157元/平米，商品房售價(jià)5500元/平米，建安費(fèi)用占房?jī)r(jià)39.2%。鄭州某房地產(chǎn)項(xiàng)目建安成本為1500元/平米，商品房售價(jià)5000元/平米，建安費(fèi)用占房?jī)r(jià)30%。 2、房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤(rùn)利率 從各房企2011年年報(bào)、2012年半年報(bào)中發(fā)現(xiàn)，房企凈利率呈下降趨勢(shì)，其中萬(wàn)科2011年凈利率為16.42%，而2012年則下降到12%左右；保利2011年年報(bào)時(shí)凈利率為12.96%，2012年上半年為12%左右。3、土地出讓金。

  查看全文↓ 2012-11-27 16:33:29

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 比較想知道商品房?jī)r(jià)格是怎么構(gòu)成的，明明低價(jià)那么便宜，房?jī)r(jià)就那么貴了？
  答

  20萬(wàn)

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• 問(wèn) 房?jī)r(jià)是由誰(shuí)定的 高房?jī)r(jià)是怎么樣形成的
  答

  不知道大家有沒(méi)有過(guò)這樣的疑問(wèn)，房?jī)r(jià)到底是誰(shuí)定的？又是怎么定的。今天，業(yè)內(nèi)人士為你解讀房?jī)r(jià)，揭曉房?jī)r(jià)的秘密，快來(lái)看！ 房子從開(kāi)始設(shè)計(jì)、施工到交付驗(yàn)，每一個(gè)工種，每一項(xiàng)施工都有定額預(yù)算。砌一塊磚、挖一條溝、抹一面墻、跑一根電線、安一扇門(mén)、裝一扇窗等等都有預(yù)算定額管著。所以，一間房從設(shè)計(jì)到完工直接成本也就固定下來(lái)了。 一般來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)中包含土地出讓金、稅收和城市增容、教育資源附加以及開(kāi)工手續(xù)之類(lèi)的許可證費(fèi)用、地下防空設(shè)施費(fèi)、土地勘察費(fèi)用、環(huán)評(píng)費(fèi)用等等。上述費(fèi)用中除了土地出讓金需要招拍掛來(lái)確定，其他的費(fèi)用都是“禿子頭上的虱子”——明擺著的。 開(kāi)發(fā)商**高的成本就是土地出讓金，建造房屋實(shí)際用不到拿自己的錢(qián)。為了抬高土地出讓金的招標(biāo)價(jià)格，地方財(cái)政允許出讓金在中標(biāo)后可以適當(dāng)緩交，以吸引更多買(mǎi)家競(jìng)標(biāo)。在這種情況下，就出現(xiàn)了各種工程分包。 一級(jí)開(kāi)發(fā)商承接工程后然后將項(xiàng)目分成若干子項(xiàng)目轉(zhuǎn)包給別人是因?yàn)樽禹?xiàng)轉(zhuǎn)包后開(kāi)發(fā)生實(shí)際上也同時(shí)把所有的施工費(fèi)用也甩給子項(xiàng)分包商。也就是別人先出錢(qián)出力給開(kāi)發(fā)商干活。實(shí)際上類(lèi)似傳銷(xiāo)，項(xiàng)目都包出去以后，開(kāi)發(fā)商的自由資金和購(gòu)房戶預(yù)交款全部都留在開(kāi)發(fā)商的手里部分充作土地出讓金，其余就再開(kāi)發(fā)。 好懂不？不明白的看比方：一個(gè)小區(qū)20棟樓。開(kāi)發(fā)商頂多5-6棟樓的預(yù)收款就可以保證整個(gè)小區(qū)先后開(kāi)工。這樣，那些樓再收的預(yù)付款又可以搞別的工程項(xiàng)目。就這樣“驢打滾的搞下去”，開(kāi)發(fā)商就可以短時(shí)間“做強(qiáng)做大”。中國(guó)從其雞毛開(kāi)發(fā)商到巨頭開(kāi)發(fā)商全是這一個(gè)路子。為什么只有中國(guó)才有這“預(yù)售房”，就是這個(gè)道理。 都說(shuō)任大炮說(shuō)話得罪人，可他人品強(qiáng)——從不打誑語(yǔ)。這房?jī)r(jià)別指望一擼到底，看好了就房子就買(mǎi)，反正銀行存錢(qián)的利息也不高，辦個(gè)**不吃多大的虧——幾年的貨幣貶值也就“財(cái)務(wù)平衡了”。當(dāng)年那些大喊房地產(chǎn)崩盤(pán)，泡沫散盡，房?jī)r(jià)回歸的。鬼知道怎么算的？ 中國(guó)的人口基數(shù)在那擺著，流動(dòng)人口在增加著；中國(guó)的平均住房水平離發(fā)達(dá)國(guó)家還有很大距離，實(shí)際的購(gòu)房剛性需求在那擺著，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資需求還在那觀望著。不是不買(mǎi)房，而是想住房的買(mǎi)不起，想投資的吃不準(zhǔn)政策。時(shí)機(jī)一到，那些售樓處會(huì)立馬擠破門(mén)。何況還有這么多中國(guó)大媽的畢生積蓄在虎視眈眈。

• 問(wèn) 為什么房?jī)r(jià)這么高 高房?jī)r(jià)原因你了解多少
  答

  我們只是看到房?jī)r(jià)那么高，房地產(chǎn)商腰包那么鼓！建一個(gè)房子的成本到底多少？付那么多錢(qián)你知道都付給誰(shuí)了嗎？ 城市房?jī)r(jià)（主要指買(mǎi)賣(mài)價(jià)格）主要是由九項(xiàng)因素構(gòu)成的：土地取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)、配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)、稅費(fèi)、利息和利潤(rùn)。 1、土地取得費(fèi) 用因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地取得方式的不同，可以有多種形式。以土地使用權(quán)出讓方式取得的城市熟地，土地取得費(fèi)即為土地使用權(quán)出讓金;以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得的城市熟地，土地取得費(fèi)即為土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。由于國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)采用行政劃撥的優(yōu)惠政策，取得土地的費(fèi)用很低，因而房?jī)r(jià)相對(duì)較低。 2、前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商委托設(shè)計(jì)、監(jiān)理、審計(jì)等專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行工作所需的費(fèi)用和施工前期所必須要進(jìn)行的各項(xiàng)手續(xù)性工作所需花費(fèi)的費(fèi)用。以上海為例，包括項(xiàng)目可行性研究費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)理費(fèi)、代理施工招投標(biāo)費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)工程執(zhí)照費(fèi)、工程預(yù)決算審計(jì)費(fèi)、新型墻體材料專(zhuān)用基金、竣工檔案保證金、人防費(fèi)、“三通一平”費(fèi)、移建拆除費(fèi)、人防費(fèi)、綠化費(fèi)、臨時(shí)用水用電費(fèi)、臨時(shí)占路費(fèi)等。 3、配套費(fèi) 配套費(fèi)是為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施和公建設(shè)施配套而必須投入的費(fèi)用。其中城市基礎(chǔ)設(shè)施指道路、排污水系統(tǒng)、供電、供水、供氣、電話、通訊等設(shè)施，當(dāng)房地產(chǎn)為住宅項(xiàng)目，會(huì)花費(fèi)公建設(shè)施配套費(fèi)。這些設(shè)施又可分為“大配套”和“街坊內(nèi)配套”兩種，大配套指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地塊以外的，街坊內(nèi)配套指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的地塊以內(nèi)的。配套費(fèi)在不同城市的具體名稱(chēng)各不相同。從規(guī)范的角度講，今后大市政配套設(shè)施費(fèi)等公共產(chǎn)品的費(fèi)用，應(yīng)逐步改為由城市財(cái)政承擔(dān)。 4、建筑安裝工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi)是為進(jìn)行建筑安裝工程而必須向建筑承包商支付的費(fèi)用，它包括直接工程費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤(rùn)和稅金。其中，直接工程費(fèi)包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)、施工現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)（如臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、管理人員工資費(fèi)、工程排污費(fèi)等）。間接費(fèi)主要有建筑施工企業(yè)管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用和其他費(fèi)用。 5、管理費(fèi) 管理費(fèi)指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的辦公費(fèi)和人員工資福利費(fèi)等在某一個(gè)項(xiàng)目上的分?jǐn)偂? 6、銷(xiāo)售費(fèi) 銷(xiāo)售費(fèi)指為了進(jìn)行房地產(chǎn)銷(xiāo)售而必然發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、銷(xiāo)售代理費(fèi)、辦公費(fèi)等。 7、利息 利息通常是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款利息。 8、稅金 稅金主要有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和其他相關(guān)稅等。 9、利潤(rùn) 利潤(rùn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資應(yīng)獲得的回報(bào)。它是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售收入扣除開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本（包括土地取得成本）以后的余額，以上九項(xiàng)因素反映了中國(guó)城市房?jī)r(jià)構(gòu)成狀況，每一項(xiàng)因素的變動(dòng)都可能影響房?jī)r(jià)總水平，所以房?jī)r(jià)是在不斷變動(dòng)中的動(dòng)態(tài)概念，所謂房?jī)r(jià)的基本穩(wěn)定也是相對(duì)的。 以上九項(xiàng)就是房?jī)r(jià)的基本購(gòu)成，除了土地價(jià)格和建筑物價(jià)格外，房?jī)r(jià)的構(gòu)成要素還有不少，你都了解了嗎？

• 問(wèn) ??我想知道房?jī)r(jià)是如何確定的?
  答

  房?jī)r(jià)收入比、住房可支付性指數(shù)和房?jī)r(jià)租金比是國(guó)際上用于評(píng)價(jià)房?jī)r(jià)合理水平的三類(lèi)指標(biāo)。以房?jī)r(jià)收入比的多年均值作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，目前我國(guó)城鎮(zhèn)新建商品住宅的銷(xiāo)售均價(jià)總體處于正常水平，但北京等部分城市的房?jī)r(jià)則明顯偏高。

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• 問(wèn) 房?jī)r(jià)是如何構(gòu)成的？房?jī)r(jià)那么高為什么還要買(mǎi)？
  答

  如果剛需的工資漲幅沒(méi)有房?jī)r(jià)漲幅高（必然），肯定買(mǎi)房越來(lái)越困難，直至你絕望然后放棄買(mǎi)房。馬云說(shuō)以后房子如蔥就是讓大家別買(mǎi)房以免推高房?jī)r(jià)，他好悄悄布局這個(gè)（實(shí)現(xiàn)未來(lái)20-30年計(jì)劃）。現(xiàn)在人人都能買(mǎi)房意味著人人都實(shí)現(xiàn)了財(cái)富增值，這不是斷了銀行、巨頭、富人、國(guó)家的財(cái)路嗎？經(jīng)過(guò)我粗略測(cè)算，從20-30周期來(lái)看，如果剛需逐漸都租房的話，銀行、房地產(chǎn)商、租賃財(cái)團(tuán)、綜合巨頭、國(guó)家稅收等在房地產(chǎn)方面動(dòng)的收益率遠(yuǎn)比通過(guò)銀行直接放貸款給剛需的收益更高?，F(xiàn)在剛需每月40%-50%的收入用于還房貸，**后還能落下一套房子；而以后房租越來(lái)越高也要每月40%-50%的收入用于租房，但**后剛需卻一無(wú)所有，這樣各利益集團(tuán)才能**有效的榨取剛需，實(shí)現(xiàn)**大化的利潤(rùn)，這就是租售同權(quán)為啥這么受到鼓吹的原因?。?！比如目前上海市區(qū)房月租高達(dá)90-130元/平，三口之家70-90平租房的話月租金～10000元。若用這個(gè)錢(qián)按揭貸款可貸款130～200萬(wàn)，**三成的話能買(mǎi)180-200萬(wàn)的房子，實(shí)在買(mǎi)不起大的在市區(qū)買(mǎi)40平左右也行啊，雖說(shuō)小些總歸屬于自己，或者轉(zhuǎn)租

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