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  共用部位，是指物業(yè)管理區(qū)域內屬全體業(yè)主或單幢物業(yè)的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、房屋承重結構、室外墻面、屋面等部位。

  查看全文↓ 2012-11-21 18:41:03

相關問題

• 問 房產(chǎn)哪些部位是屬于房屋的共用部位？
  答

  如果根據(jù)《徐州市物業(yè)維修基金管理辦法》第十九條規(guī)定：公用部位是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?，戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

• 問 房屋共用部位業(yè)主擁有什么權利義務 房屋共用部位是什么
  答

  現(xiàn)實中，關于業(yè)主對建筑物專有部分以外的共用部位，是否僅享有權利，不承擔義務；業(yè)主是否可以放棄對共用部位的權利為由，不履行義務；業(yè)主轉讓建筑物內的住宅、經(jīng)營性用房，其對建筑物共用部位享有的共有和共同管理的權利是否一并轉讓等問題，看法不一。 建筑物專有部分以外的共用部位 物權法明確規(guī)定業(yè)主對專有部分以外的共用部位既享有權利，又承擔義務。這一權利義務包括兩部分內容。一是業(yè)主對專有部分以外的共用部位享有共有權，二是業(yè)主對專有部分以外的共用部位享有共同管理的權利。 業(yè)主對專有部分以外的共用部位享有共有權，即每個業(yè)主在法律對所有權未作特殊規(guī)定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共用部位，對道路、綠地、公用設施、物業(yè)管理用房以及其他公共場所等共用部位享有占有、使用、收益或者處分的權利。但是，如何行使占有、使用、收益或者處分的權利，還要依據(jù)物權法及相關法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。例如，本法第80條規(guī)定，建筑物共用部位的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。業(yè)主對專有部分以外的共用部位的共有權，還包括對共用部位共負義務。同樣，業(yè)主對共用部位如何承擔義務，也要依據(jù)物權法及相關法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定。例如依據(jù)本法第83條的規(guī)定，業(yè)主對共用部位承擔的義務有，不得在共用部位任意棄置垃圾、違章搭建，不得隨意侵占通道等。又如，《物業(yè)管理條例》第55條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設施進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)豐大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。 業(yè)主對專有部分以外的共用部位不僅享有共有的權利，還享有共同管理的權利，有權對共用部位與共用設備設施的使用、收益、維護等事項行使管理的權利，同時對共用部位的管理也負有相應的義務。 由于業(yè)主對專有部分以外的共用部位既享有權利，又負有義務，有的業(yè)主就可能以放棄權利為由，不履行義務。對此，本條明確規(guī)定，業(yè)主不得以放棄權利為由不履行義務。例如，業(yè)主不得以不使用電梯為由，不交納電梯維修費用；在集中供暖的情況下，不得以冬季不在此住宅居住為由，不交納暖氣費用。 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權是一個集合權，包括對專有部分享有的所有權、對建筑區(qū)劃內的共用部位享有的共有權和共同管理的權利，這三種權利具有不可分離性。在這三種權利中．業(yè)主對專有部分的所有權占主導地位，是業(yè)主對專有部分以外的共用部位享有共有權以及對共用部位享有共同管理權的前提與基礎。沒有業(yè)主對專有部分的所有權，就無法產(chǎn)生業(yè)主對專有部分以外共用部位的共有權，以及對共用部位的共同管理的權利。如果業(yè)主喪失了對專有部分的所有權，也就喪失了對共用部位的共有權及對共用部位的共同管理的權利。因此本條規(guī)定，業(yè)主轉讓建筑物內的住宅、經(jīng)營性用房，其對共用部位享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

• 問 什么是物業(yè)維修資金？哪些算共用部位和共用設施維修金？
  答

  維修資金是指用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內業(yè)主或者單幢住宅內業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

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• 問 共用部位公共設施如何管理 共用部位公共設施是一樣的嗎
  答

  當有人在你居住的小區(qū)樓前空地上建起一個經(jīng)營性收費停車場，你在有償使用該場的同時，還要負擔這塊地的清潔費用，你能泰然處之嗎？當某日物業(yè)公司通知你交納原本不屬于樓房公共部分物業(yè)管理費用時，你愿承擔這筆費用嗎？只有了解了小區(qū)共用部位和公共設施的區(qū)別后，住戶才能明明白白地地交物業(yè)管理費。 從住宅建筑本身來看，建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》第八條：“公用建筑面積由以下兩部分組成： 1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整體建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積； 2、兩套單元與公用建筑空間之間的分隔墻，以及外墻墻體水平投影面積的一半。” 顯然，分攤到商品房房價中的由購買房屋者負擔的小區(qū)配套設施包括小區(qū)內公共綠地、花園、道路及樓房前后左右的空地。 從商品住宅樓分攤的土地面積來看： 1、樓房基礎實際占用的土地即樓基部分，樓內所有住戶均對這部分土地使用權按份額共有。 2、樓前滴水或樓基至公用道路之間的土地和樓后由樓基至化糞池或公共道路之間的土地即樓房周圍為該樓服務的土地，應為樓內住戶按份額共有。 3、商品樓房價在小區(qū)內的公共用地的取得費用已分攤到房價之中，所以，其小區(qū)內的公共用地也應為小區(qū)內所有住戶按份額共有。 正因為住宅小區(qū)的共用部位和公共設施的建設費用**終是以進入房價的形式由購房者來承擔的，所以購房者對共用部位和公共設施既擁有自己享有的權利；又有交納相關物業(yè)管理費的義務。 由此可見： 1、住宅小區(qū)業(yè)主對房屋的所有權，包括占有、使用、收益和處分權利。對于自有房屋，由于產(chǎn)權歸屬個人明確；而對于住宅小區(qū)的共有部分和公用設施，由于其為全體產(chǎn)權人所有必須由全體業(yè)主同意后才會有效。 2、住宅小區(qū)的共有部分和公用設施，任何業(yè)主只能與其他業(yè)主共同使用，共同承擔義務，共同維護，不能在共有部分和公用設施所占用土地上建筑任何屬于其自用的建筑物或構筑物，任何單位和個人都不得在此范圍內建筑任何為其創(chuàng)利的經(jīng)營性設施。 3、在小區(qū)樓房出售前，其共有部分和公用設施的所有權歸開發(fā)商，一旦樓房售出給業(yè)主，則表明小區(qū)樓房的共有部分和公用設施所有權也隨同房屋一樣被轉移給業(yè)主，而對共有部分和公用設施的任何變動，都需通過全體業(yè)主的同意。 4、當業(yè)主入住小區(qū)達到40％以上時，要組建業(yè)主管理委員會，召開業(yè)主代表大會，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托管理合同，并明確共有、公有部分的范圍。

• 問 住房共用部位和共用設施的維修如何組織實施？
  答

  《青島市城市房屋共用部位和共用設施維修管理暫行辦法》（市政府令134號）第六條規(guī)定：“已實行物業(yè)管理的房屋,由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理單位或者組織業(yè)主實施房屋維修。未實行物業(yè)管理的房屋,由所在地街道辦事處組織業(yè)主選舉成立業(yè)主委員會,負責委托維修單位或者組織業(yè)主實施房屋維修;業(yè)主委員會成立之前,暫由房屋所在地的居民委員會代行業(yè)主委員會組織房屋維修的職責?！币呀⒎课莨灿貌课患霸O施維修基金的,業(yè)主可按按規(guī)定到房屋維修基金管理機構提取維修基金,支付房屋維修費用;提取的維修基金不足以支付房屋維修費用的,差額部分由業(yè)主支付。