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• 138****2796

  預(yù)訂協(xié)議也是合同，如果其中標(biāo)明買賣雙方、房號、價格和違約責(zé)任等實質(zhì)性要件，開發(fā)商就必須履約。購房者應(yīng)當(dāng)注意，“訂金”和“定金”一字之差，卻有很大差別。

  查看全文↓ 2012-10-31 17:58:23

相關(guān)問題

• 問 房價上漲賣家不賣了　二手定金糾紛如何處理
  答

  在二手房買賣中，當(dāng)買方簽署了定金協(xié)議，交付了定金后，如賣方以“尚未簽訂買賣合同”為由，不愿簽訂《房屋買賣合同》，買方應(yīng)如何維護(hù)自身權(quán)益?是履行《定金協(xié)議》，還是繼續(xù)簽訂并履行《房屋買賣合同》?案情： 房價上漲了，賣家不賣了買賣雙方簽訂了《定金協(xié)議》，約定賣方將其名下110平方米的房屋，以64萬元的價格賣給買方。雙方約定定金為5萬元，預(yù)付房款45萬元(含定金)，余款待買方取得房產(chǎn)證后5日內(nèi)由貸款銀行直接劃入賣方賬戶。如買方反悔則沒收定金;若賣方反悔則雙倍返還定金。當(dāng)天，賣方把房及有關(guān)資料給買方，買方也將45萬元支付給賣方。五個月后，賣方書面通知中介公司，請轉(zhuǎn)告買方，《定金協(xié)議》暫緩執(zhí)行，需要買賣雙方另行協(xié)商等。5天后，買方起訴到法院，訴稱賣方因房價上漲而不愿再繼續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并擅自撬門換鎖不讓買方裝修和入住。請求法院判決雙方的二手房買賣合同繼續(xù)履行，并賠償經(jīng)濟(jì)損失。爭議焦點：定金協(xié)議是否就是買賣合同買方認(rèn)為雙方簽訂的合同雖名為《定金協(xié)議》，但內(nèi)容包括了房屋坐落地址、室號、面積等基本狀況、房價款、付款時間及付款方式、房屋交付、產(chǎn)權(quán)過戶等房屋買賣合同所應(yīng)當(dāng)具備的條款，其實質(zhì)是一份買賣合同。雙方履行了合同大部分義務(wù)，自己也支付了70%的房款，房屋也在自己的實際使用中。賣方則辯稱，雙方所簽署的是《定金協(xié)議》，在上述協(xié)議中約定待取得房屋產(chǎn)權(quán)證后再簽訂買賣合同。但雙方意見有分歧，至今未簽訂買賣合同，在雙方簽訂《定金協(xié)議》時賣方尚未取得房產(chǎn)證，不具備轉(zhuǎn)讓房屋的法定條件。法院判決：合同有效，賣方必須交房法院審理后認(rèn)為，該《定金協(xié)議》雖名稱是定金合同，但此《定金協(xié)議》已基本涵蓋了買賣合同的主要條款，雙方的真實意圖是簽署買賣合同，只是賣方尚未取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，這才冠以定金協(xié)議之名。買方除了支付定金外，還支付了大部分購房款，賣方也把房屋交付給買方使用。雙方實際履行的內(nèi)容超越了定金合同的范疇，而涉及買賣合同的權(quán)利義務(wù)。遂認(rèn)定該《定金協(xié)議》的性質(zhì)是房屋買賣合同，現(xiàn)賣方取得了房屋產(chǎn)權(quán)證，該買賣合同當(dāng)屬有效，于是一審判決賣方繼續(xù)交房給買方。律師點評：合同性質(zhì)不僅僅看名稱律師認(rèn)為，在實際生活中，看待合同的性質(zhì)不僅看合同的名稱，還應(yīng)根據(jù)合同的具體內(nèi)容，并結(jié)合雙方的簽約目的，實際履行情況予以綜合認(rèn)定。從本案中可以看出，名稱是定金協(xié)議，但在內(nèi)容上不僅包括了定金數(shù)額、定金支付日期等定金合同的內(nèi)容，還包括了房屋交付、房款支付日期及方式、產(chǎn)權(quán)過戶等買賣合同的相關(guān)內(nèi)容，此外，《定金協(xié)議》雖然也約定了雙方均可反悔的違約責(zé)任條款，但在合同能夠繼續(xù)履行的情況下，賣方作為違約方無權(quán)主動要求適用該條款，來承擔(dān)較低違約責(zé)任，達(dá)到毀約的目的。法律規(guī)定了買賣合同雙方，應(yīng)本著誠實信用原則來履行合同。

• 問 房價上漲賣家不賣了　二手定金糾紛如何處理
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  律師認(rèn)為，在實際生活中，看待合同的性質(zhì)不僅看合同的名稱，還應(yīng)根據(jù)合同的具體內(nèi)容，并結(jié)合雙方的簽約目的，實際履行情況予以綜合認(rèn)定。從本案中可以看出，名稱是定金協(xié)議，但在內(nèi)容上不僅包括了定金數(shù)額、定金支付日期等定金合同的內(nèi)容，還包括了房屋交付、房款支付日期及方式、產(chǎn)權(quán)過戶等買賣合同的相關(guān)內(nèi)容，此外，《定金協(xié)議》雖然也約定了雙方均可反悔的違約責(zé)任條款，但在合同能夠繼續(xù)履行的情況下，賣方作為違約方無權(quán)主動要求適用該條款，來承擔(dān)較低違約責(zé)任，達(dá)到毀約的目的。法律規(guī)定了買賣合同雙方，應(yīng)本著誠實信用原則來履行合同。

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• 問 買房交了定金可以退嗎？買房的定金要怎么退？
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  沒有簽訂合同，通?？梢砸囟ń穑梢院烷_發(fā)商協(xié)商解決。不構(gòu)成違約。交了購房定金沒有簽合同,要分情況確定是否退錢：1、若果是購房者違約的，不能退錢；2、若開發(fā)商違約的，可以退錢；3、若不可歸責(zé)兩方的責(zé)任，可以退錢；雙方簽購房訂單后交納的定金為立約定金，目的是為了擔(dān)保合同的簽訂。

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• 問 商品房定金糾紛要怎么處理？
  答

  商品房認(rèn)購書所涉定金性質(zhì)定金具有人保和物保的雙重性，可分為立約定金、成約定金、證約定金、違約定金及解約定金等五大類型。張付杰律師認(rèn)為，認(rèn)購書中的定金所起的作用是保證認(rèn)購人將來訂立商品房買賣合同，并擔(dān)保開發(fā)商履行認(rèn)購書中預(yù)留商品房義務(wù)的作用，具有立約定金的性質(zhì)。

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• 問 商品房定金糾紛要怎么處理？
  答

  一、商品房認(rèn)購書性質(zhì)由于現(xiàn)行法律規(guī)定并未明確界定商品房認(rèn)購書的性質(zhì)，目前大致有三種觀點：一是認(rèn)購書是一種意向書；二是認(rèn)購書本身即為正式的買賣合同；三是認(rèn)購書為商品房買賣合同的預(yù)約合同。張付杰律師認(rèn)為，商品房認(rèn)購書具備了一般買賣合同的基本要素，旨在先行約明部分合同條款，固定雙方交易機(jī)會，在條件成熟時簽訂正式的商品房買賣合同，且明確了認(rèn)購人與開發(fā)商獨立的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，應(yīng)屬商品房買賣合同（本約合同）的預(yù)約合同，即當(dāng)事人雙方約定將來訂立商品房買賣合同的契約。二、商品房認(rèn)購書所涉定金性質(zhì)定金具有人保和物保的雙重性，可分為立約定金、成約定金、證約定金、違約定金及解約定金等五大類型。張付杰律師認(rèn)為，認(rèn)購書中的定金所起的作用是保證認(rèn)購人將來訂立商品房買賣合同，并擔(dān)保開發(fā)商履行認(rèn)購書中預(yù)留商品房義務(wù)的作用，具有立約定金的性質(zhì)。三、商品房認(rèn)購書說明條款效力實踐中，大多商品房認(rèn)購書會在“說明欄”載明：在簽訂本認(rèn)購協(xié)議書之前出賣人已向認(rèn)購人明示《商品房預(yù)售許可證》、擬簽訂的《商品房買賣合同》及合同附件、補(bǔ)充協(xié)議；出賣人已仔細(xì)閱讀合同的所有約定條款、選填內(nèi)容，認(rèn)購人對上述合同約定條款、選填內(nèi)容無異議或者類似內(nèi)容（以下簡稱說明條款）。法院在判決中，對認(rèn)購書中說明條款的法律效力的認(rèn)定不一。張付杰律師認(rèn)為，商品房認(rèn)購書系預(yù)約合同，賦予當(dāng)事人雙方的主要權(quán)利義務(wù)是在約定的期限內(nèi)繼續(xù)談判磋商其他合同條款并簽訂正式買賣合同，因而繼續(xù)磋商是認(rèn)購人的一項主要合同權(quán)利，而認(rèn)購書中的說明條款在很大程度上使認(rèn)購人及格式條款承諾人對繼續(xù)協(xié)商的契約自由原則受到較大限制，因而說明條款屬于限制開發(fā)商責(zé)任和排除認(rèn)購人主要合同權(quán)利的格式條款。根據(jù)合同法第四十條規(guī)定，提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的格式條款無效，但出于維護(hù)交易穩(wěn)定和當(dāng)事人意思自治，且不輕易否定合同效力的精神，法院在審理過程中，對格式條款無效的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)日趨嚴(yán)格?！逗贤ㄋ痉ń忉專ǘ返谑畻l規(guī)定，提供格式條款的一方當(dāng)事人違反合同法第三十九條第一款的規(guī)定，并具有該法第四十條規(guī)定的情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該格式條款無效。從該條內(nèi)容看，格式條款即使具有合同法第四十條規(guī)定的免除己方責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的情形并非必然無效，還必須滿足提供格式條款的一方當(dāng)事人未盡合同法第三十九條規(guī)定的提示和說明義務(wù)的條件。四、簽訂認(rèn)購書后未簽正式買賣合同情形下定金如何處理張付杰律師多承辦的類似案件中，法院在審理當(dāng)事人雙方簽訂認(rèn)購書后，因故未簽訂正式買賣合同引發(fā)的定金糾紛時，基本會根據(jù)個案的不同情形，有區(qū)別的認(rèn)定是否適用定金罰則。一般會出現(xiàn)以下幾種情形：1、適用定金罰則無權(quán)要求定金返還根據(jù)《**高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》（以下簡稱《擔(dān)保法司法解釋》第一百一十五條之規(guī)定，給付定金的一方拒絕訂立合同的，無權(quán)要求返還定金。此種情形又具體包括：在認(rèn)購書中沒有說明條款或雙方當(dāng)事人對說明條款無異議的情形下，認(rèn)購人無正當(dāng)理由拒不簽訂商品房買賣合同的，其無權(quán)要求返還定金；在認(rèn)購人對說明條款有異議但開發(fā)商已舉證證明其已履行合理提示與說明義務(wù)的情形下，若認(rèn)購人仍以雙方對正式合同中載明的條款內(nèi)容不能達(dá)成一致為由拒絕簽訂商品房買賣合同的，其無權(quán)要求返還定金；認(rèn)購人提出磋商的條款系商品房正式買賣合同及合同附件、補(bǔ)充協(xié)議中沒有約定的條款且該條款內(nèi)容不合理的，若當(dāng)事人雙方未就該條款內(nèi)容協(xié)商一致且認(rèn)購人據(jù)此拒簽商品房買賣合同的，認(rèn)購人無權(quán)要求返還定金。2、不適用定金罰則定金退還根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。該情形又包括：在當(dāng)事人雙方簽訂認(rèn)購書后到簽訂正式買賣合同前的期限內(nèi)發(fā)生了不可抗力事由或其他當(dāng)事人意志以外因素的，如簽訂商品房認(rèn)購書后，開發(fā)項目被政府行政決定取消、緩建，開發(fā)商的主體資格喪失，自然災(zāi)害導(dǎo)致開發(fā)項目滅失等，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還認(rèn)購人定金；認(rèn)購人提出磋商的條款系商品房正式買賣合同及合同附件、補(bǔ)充協(xié)議中沒有約定的條款且該條款內(nèi)容合理的，若當(dāng)事人雙方未就該條款內(nèi)容協(xié)商一致且認(rèn)購人據(jù)此拒簽商品房買賣合同的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還認(rèn)購人定金。此外，在認(rèn)購人對說明條款有異議且開發(fā)商不能舉證證明其已盡合理提示與說明義務(wù)的情形下，認(rèn)購人與開發(fā)商就正式合同中載明的條款內(nèi)容不能協(xié)商一致且認(rèn)購人提出的理由正當(dāng)合理的，若認(rèn)購人由此拒絕簽訂商品房買賣合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還認(rèn)購人定金。3、適用定金罰則定金雙倍返還在此類糾紛中，開發(fā)商若無正當(dāng)理由拒不簽訂商品房買賣合同的，視為《擔(dān)保法司法解釋》）第一百一十五條所稱的“接收定金的一方拒絕訂立合同的”情形，此時應(yīng)判令開發(fā)商向認(rèn)購人雙倍返還定金。

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