隨著城市化的發(fā)展,城市的規(guī)模的擴(kuò)大,城市拆遷的速度也在加快。于是拆遷安置房也就有了市場(chǎng)。但畢竟拆遷安置房和一般的商品房不同,且動(dòng)拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)大多不能一次性將一切手續(xù)辦理完畢,其后續(xù)手續(xù)通常要出售方配合辦理,這就為以后的糾紛產(chǎn)生留下隱患。因此如何購(gòu)置拆遷安置房?怎樣才可以有效的維護(hù)交易雙方的利益,就成了一些人的關(guān)注問(wèn)題。下面作一簡(jiǎn)要分析。所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開(kāi)發(fā)等原因進(jìn)行拆遷,而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因?yàn)槠浒仓脤?duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶,該類(lèi)房屋的買(mǎi)賣(mài)除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外,還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類(lèi):一類(lèi)是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。如黃埔江兩岸進(jìn)行的世博動(dòng)拆遷。按照有關(guān)方面的規(guī)定,被安置人獲得這種配套商品房的,房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有,但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。另一類(lèi)是因房產(chǎn)開(kāi)發(fā)等因素而拆遷,拆遷公司通過(guò)其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買(mǎi)的中低價(jià)位商品房(與市場(chǎng)價(jià)比較而言)。該類(lèi)商品房和一般的商品房相比沒(méi)有什么區(qū)別,屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn),沒(méi)有轉(zhuǎn)讓期限的限制,可以自由上市交易。因此購(gòu)置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì),一般來(lái)說(shuō)對(duì)已經(jīng)竣工的安置房可以查詢其“五證”,或到房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料等。不同類(lèi)型的拆遷安置房,交易雙方承擔(dān)的交易風(fēng)險(xiǎn)有所不同。第一類(lèi)動(dòng)拆遷安置房,由于交易時(shí)間長(zhǎng),受市場(chǎng)因素的影響,往往買(mǎi)家需要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲后家賣(mài)方有意反悔,找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益,或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。如果是購(gòu)買(mǎi)還沒(méi)定位的安置房風(fēng)險(xiǎn)就更大,買(mǎi)賣(mài)雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置,但無(wú)法確定建好后安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境等,辦理過(guò)戶等手續(xù)時(shí)間也會(huì)更長(zhǎng)。因此在購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房產(chǎn)時(shí),簽訂一份有效的具有可操作性的買(mǎi)賣(mài)合同就顯得至關(guān)重要。買(mǎi)賣(mài)合同除了要具備一般買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款外,還需要對(duì)房屋的增購(gòu)等費(fèi)用的支付方式,遲延交房等都作出明確的約定。一般來(lái)說(shuō)購(gòu)置該類(lèi)房屋,可以根據(jù)《民法通則》及《合同法》的相關(guān)規(guī)定,簽訂附條件的合同來(lái)保證買(mǎi)賣(mài)合同的有效性,并對(duì)具體細(xì)節(jié)作出明確約定以防合同相對(duì)方反悔,**好由專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師進(jìn)行指導(dǎo)。相對(duì)于第一類(lèi)安置房而言,第二類(lèi)的拆遷安置房則和一般的商品房交易一樣,風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。目前,許多農(nóng)村集體土地上的房屋被拆遷改造成了安置小區(qū),被拆遷戶通過(guò)拆遷一般能得到兩套甚至更多的房屋,除了自用外他們通常會(huì)選擇出售多余的房屋,而拆遷安置房相對(duì)低廉的價(jià)格也吸引了一部分購(gòu)房者。因此在民間形成了事實(shí)上的安置房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)。我國(guó)《物權(quán)法》第九條規(guī)定:不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。因此,拆遷安置房到底能不能買(mǎi)賣(mài)主要看它能不能在房產(chǎn)管理部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)登記。具體分以下幾種情況:一、雖是拆遷安置房但已經(jīng)領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū),這種房屋當(dāng)然可以進(jìn)行買(mǎi)賣(mài),其效力相當(dāng)于普通的商品房買(mǎi)賣(mài)。二、拆遷安置房在未領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)前發(fā)生的買(mǎi)賣(mài)。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第(六)款規(guī)定:未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。據(jù)此,如果雙方發(fā)生爭(zhēng)議訴訟至法院時(shí)爭(zhēng)議房屋上不具備領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)的條件,人民法院一般會(huì)因爭(zhēng)議房屋不具備權(quán)屬證書(shū)而認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,這就是你朋友所稱(chēng)的安置房不能買(mǎi)賣(mài)的緣由。但鑒于拆遷安置房必須要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間才能領(lǐng)到房屋權(quán)屬證書(shū),房?jī)r(jià)在此期間會(huì)有波動(dòng),因而違約方應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任,需要賠償守約方為此造成的房?jī)r(jià)上漲或下跌的損失。三、買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同時(shí)房屋不具備權(quán)屬證書(shū),但發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)該房屋已經(jīng)領(lǐng)取了權(quán)屬證書(shū)(包括可以領(lǐng)取而賣(mài)房人故意不去領(lǐng)?。┑那樾?,一般也視為買(mǎi)賣(mài)行為有效,可以通過(guò)法院訴訟,可以要求強(qiáng)制過(guò)戶。當(dāng)然在實(shí)踐中還存在一種特殊情況如:購(gòu)房者已經(jīng)裝修并且入住多年,即使合同被認(rèn)定為無(wú)效但是法院一般不做返還處理。 沒(méi)有產(chǎn)證不能過(guò)戶,但是可以提前賣(mài),和賣(mài)家簽協(xié)議,人家錢(qián)先給,約定三年后產(chǎn)證出來(lái)再過(guò)戶,不過(guò)買(mǎi)家風(fēng)險(xiǎn)比較大,你風(fēng)險(xiǎn)小,中間具體操作找中介給你完成,如果你三年后不賣(mài)的話,那你錢(qián)要退給人家還要賠償違約金的。 鑒于以上種種情形,建議你在購(gòu)買(mǎi)拆遷安置房時(shí)要審查房屋的權(quán)屬登記情況,根據(jù)不同的情況仔細(xì)考慮,慎重購(gòu)買(mǎi) 在購(gòu)買(mǎi)前,**好找專(zhuān)用的房產(chǎn)律師進(jìn)行咨詢,了解相關(guān)政策,做到未雨綢繆
拆遷安置房可以買(mǎi)賣(mài)嗎
154****8462 | 2023-02-15 11:13:40
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145****6617
拆遷安置房是可以買(mǎi)賣(mài)的,一些已經(jīng)擁有房屋所有產(chǎn)權(quán)證的拆遷房,可以和正常的商品房一樣上市交易,但如果說(shuō)拆遷房沒(méi)有房屋所有產(chǎn)權(quán)證或者是不滿足交易的時(shí)間,就不能夠上市交易,購(gòu)買(mǎi)這樣的房子存在的風(fēng)險(xiǎn)比較大。所以拆遷安置房本身享受過(guò)一定的優(yōu)惠政策之后,該房屋的買(mǎi)賣(mài)除了受到法律法規(guī)的規(guī)定之外,還受到當(dāng)?shù)卣叩募s束,在購(gòu)買(mǎi)之前最好先了解一下房屋的交易標(biāo)準(zhǔn)。
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安置房一般分為兩種:
1、因?yàn)橹卮笫姓こ虅?dòng)遷而建造到拆遷房,這種房屋的產(chǎn)權(quán)雖然歸屬于個(gè)人,但是在取得產(chǎn)權(quán),5年內(nèi)是不能夠上市交易的,人們有的只是有限產(chǎn)權(quán)。
2、因?yàn)榉慨a(chǎn)開(kāi)發(fā)等因素動(dòng)遷,動(dòng)遷公司為安置人購(gòu)買(mǎi)的中低價(jià)位商品房,這種房屋是個(gè)人的私有財(cái)產(chǎn),沒(méi)有轉(zhuǎn)讓期限的限制,可以自由的上市交易。
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有證的拆遷安置房當(dāng)然可以買(mǎi)賣(mài),交易也與普通商品房沒(méi)有差別
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問(wèn) 拆遷安置房可以買(mǎi)賣(mài)嗎答
我國(guó)《物權(quán)法》第九條規(guī)定:不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。因此,拆遷安置房到底能不能買(mǎi)賣(mài)主要看它能不能在房產(chǎn)管理部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)登記。具體分以下幾種情況:一、雖是拆遷安置房但已經(jīng)領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū),這種房屋當(dāng)然可以進(jìn)行買(mǎi)賣(mài),其效力相當(dāng)于普通的商品房買(mǎi)賣(mài)。二、拆遷安置房在未領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)前發(fā)生的買(mǎi)賣(mài)。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第(六)款規(guī)定:未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。據(jù)此,如果雙方發(fā)生爭(zhēng)議訴訟至法院時(shí)爭(zhēng)議房屋上不具備領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)的條件,人民法院一般會(huì)因爭(zhēng)議房屋不具備權(quán)屬證書(shū)而認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,這就是你朋友所稱(chēng)的安置房不能買(mǎi)賣(mài)的緣由。但鑒于拆遷安置房必須要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間才能領(lǐng)到房屋權(quán)屬證書(shū),房?jī)r(jià)在此期間會(huì)有波動(dòng),因而違約方應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任,需要賠償守約方為此造成的房?jī)r(jià)上漲或下跌的損失。三、買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同時(shí)房屋不具備權(quán)屬證書(shū),但發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)該房屋已經(jīng)領(lǐng)取了權(quán)屬證書(shū)(包括可以領(lǐng)取而賣(mài)房人故意不去領(lǐng)取)的情形,一般也視為買(mǎi)賣(mài)行為有效,可以通過(guò)法院訴訟,可以要求強(qiáng)制過(guò)戶。當(dāng)然在實(shí)踐中還存在一種特殊情況如:購(gòu)房者已經(jīng)裝修并且入住多年,即使合同被認(rèn)定為無(wú)效但是法院一般不做返還處理。鑒于以上種種情形,建議你在購(gòu)買(mǎi)拆遷安置房時(shí)要審查房屋的權(quán)屬登記情況,根據(jù)不同的情況仔細(xì)考慮,慎重購(gòu)買(mǎi)
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問(wèn) 重慶拆遷安置房可以買(mǎi)賣(mài)嗎?答
首先,從合同法的規(guī)定來(lái)說(shuō),動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)合同是合法有效的?!吨腥A人民共和國(guó)合同法》是1999年3月15日由第九屆全國(guó)人大第二次會(huì)議通過(guò)、同日國(guó)家主席令第15號(hào)公布,自1999年10月1日起施行的,是一部由**高立法機(jī)關(guān)全國(guó)人大制定通過(guò)的基本法律。所有的民商事合同都受《合同法》的調(diào)整和約束,只有婚姻、收養(yǎng)、監(jiān)護(hù)、繼承等有關(guān)身份關(guān)系的協(xié)議,適用其它法律的規(guī)定。有下列情形之一的合同無(wú)效:(1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國(guó)家利益;(2)惡意串通,損害國(guó)家、集體或者第三人利益;(3)以合法形式掩蓋非法目的;(4)損害社會(huì)公共利益;(5)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
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答
通常不可以的,因?yàn)椴荒苓^(guò)戶,無(wú)法保證自身權(quán)益,盡量不要購(gòu)買(mǎi)這樣的房屋?!《址拷灰字?,應(yīng)遵循一般的流程,買(mǎi)賣(mài)雙方要先形成合意,即達(dá)成一致意見(jiàn),再根據(jù)手續(xù)辦理過(guò)戶。具體來(lái)說(shuō),有以下幾個(gè)步驟:1、買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道,買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況,要求賣(mài)方提供合法的證件,包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。2、如賣(mài)方提供的房屋合法,可以上市交易,買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序),買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同(或稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)契約)。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商,對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后,雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。3、買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng),接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后,管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件,審查產(chǎn)權(quán),對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù),對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng),禁止上市交易。4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象,按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后,交易雙方才能辦理立契手續(xù)。5、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜,要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后,交易材料移送到發(fā)證部門(mén),買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。7、對(duì)貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù),銀行審核買(mǎi)方的資信,對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估,以確定買(mǎi)方的貸款額度,然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款,待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更,買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后,銀行將貸款一次性發(fā)放。8、買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款,賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。
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