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• 135****4198

  拆遷安置房可以買，但安置房不同于商品房，購買有一定風(fēng)險，有些事情還需注意。
  
  拆遷房主要分為兩大類：
  
  一類是因市政工程拆遷而配置的房屋,這類房子房屋產(chǎn)權(quán)屬于個人所有,但是在獲得產(chǎn)權(quán)證后5年內(nèi)不能上市交易。
  
  另外一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而拆遷的房子,這類房屋與普通商品房無異,屬于被安置人的私有財產(chǎn),可以自由上市交易。拆遷房因其安置對象是特定的拆遷安置戶,該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外,還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策約束。
  
  購買拆遷安置房需注意以下幾點：
  
  1、明確房屋的土地類型及性質(zhì)
  
  要注意是集體土地還是國有土地，如果是集體土地上的非集體組織成員，用于非自住目的，建議慎重，因為此類土地上的房屋，集體組織成員的權(quán)益才會受到保護(hù)。如果是非集體組織成員，再拆遷的話可能不會得到任何賠償。
  
  2、明確房屋對安置的拆遷對象有無限制或政策補貼
  
  特別是現(xiàn)在的“城中村”改造，由村集體組織建造的，對安置對象有明確限制。

  查看全文↓ 2019-10-28 10:02:13
• 144****1288

  1、首先你的拆遷房要過了規(guī)定的年限，才可以入市進(jìn)行交易（有的地方三年內(nèi)不得交易，有的地方五年內(nèi)不得交易，有的地方是在五年內(nèi)干脆暫不給辦理房產(chǎn)證）。
  2、對購房成交價格中相當(dāng)于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。應(yīng)納稅額計算公式為：應(yīng)納稅額=(計稅價格-被拆房屋拆遷補償款)×稅率。 房屋拆遷契稅優(yōu)惠政策的適用對象，包括被拆遷房屋的所有權(quán)人，或共有權(quán)人以及領(lǐng)取拆遷補償款的被拆遷公有住房的承租人。
  3、應(yīng)納稅在減去以上減免部分外，按商品房交易計算和繳納稅費。 賣方應(yīng)繳納稅費主要有： 稅務(wù)部門向賣方征收交易所產(chǎn)生的差價獲得的收入為計稅基數(shù)。 各類稅收共有8種，包括：增值稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅、契稅。其中，增值稅、城建稅、教育附加、地方教育附加稅，合計稅率為5.55%； 對居民個人轉(zhuǎn)讓普通住宅的，暫免征收土地增值稅；印花稅為房屋買賣成交價的0.15‰； 個人所得稅的計稅依據(jù)為以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，稅率為20%；普通住宅的契稅為2%，高檔商品房契稅為

  查看全文↓ 2019-10-28 10:02:08
• 142****8107

  
  
  “三舊”改造相關(guān)稅收政策問題探討
  
  本文結(jié)合實務(wù)中“三舊”改造案例對相關(guān)稅收政策問題進(jìn)行探討，主要基于：一是對“三舊”改造涉及的稅務(wù)問題進(jìn)行總結(jié)，用于個人學(xué)習(xí)；二是對改造主體在“三舊”改造中可能遇到的稅收風(fēng)險點進(jìn)行提示；三是“三舊”改造涉及的稅收政策諸多不明確，希望引起上級重視，減少稅收不確定性對納稅人決策的影響。文章只代表筆者個人觀點，僅供批判，原文的部分內(nèi)容發(fā)表于《注冊稅務(wù)師》雜志。
  
  隨著大型城市的發(fā)展和人口集聚，可以直接開發(fā)的“熟地”越來越少，且城市中部分區(qū)域需要拆遷、改造和升級，“三舊”改造就是針對城市退化現(xiàn)象而采取的干預(yù)措施，對舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房進(jìn)行改造，實現(xiàn)存量土地的資源整合和存量挖掘，促使城市“新陳代謝”，為城市經(jīng)濟發(fā)展尋求新的空間。目前“三舊”改造已逐漸成為一線城市重要的供地方式，相對于正常的房地產(chǎn)開發(fā)，“三舊”改造在土地供應(yīng)方式上更為多元、征用和拆遷更為簡便、土地收益的分配也更為多樣化，因而“三舊”改造更是對稅收政策適用帶來了諸多影響。
  
  第一類：政府主導(dǎo)模式
  
  案例一：政府直接收儲
  
  A公司擁有1宗工業(yè)用地，上蓋有建筑物，部分辦理了房產(chǎn)證，部分未辦理房產(chǎn)證。根據(jù)市政府會議紀(jì)要，該宗土地屬于“三舊”改造的范圍，并取得國土部門納入“三舊”改造的批復(fù)：“公開出讓、收益支持”，該宗土地交由市土地開發(fā)中心收儲，A公司獲得補償款為后續(xù)土地公開出讓價款的60%（先由市土地開發(fā)中心按照現(xiàn)行基準(zhǔn)地價的60%預(yù)付給A，后續(xù)多退少補）。土地完成收儲后，B公司通過招拍掛取得，國家出讓價款為1000萬。
  
  【案例簡析】：
  
  環(huán)節(jié)
  
  納稅主體
  
  所涉主要稅費
  
  政府收儲環(huán)節(jié)
  
  A公司
  
  增值稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅
  
  公開出讓環(huán)節(jié)
  
  B公司
  
  契稅、印花稅
  
  房地產(chǎn)開發(fā)銷售環(huán)節(jié)
  
  B公司
  
  增值稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅
  
  【疑難問題】：
  
  問題1：對A公司將土地使用權(quán)被國家收儲而取得的補償款是否應(yīng)征收增值稅？地上建筑物一并被國家收儲是否征收增值稅？
  
  根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號，以下簡稱“財稅[2016]36號文”）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條第（三十七）款規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅，該文件并未限定土地使用權(quán)歸還的具體形式，案例中土地開發(fā)中心代政府履行土地收儲職能，A公司取得的土地收回補償款可以符合該條規(guī)定，免征增值稅。另外，地上建筑物連同土地使用權(quán)一起被國家收儲，目前并沒有免征增值稅的規(guī)定，是否視作不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收增值稅，各地稅務(wù)機關(guān)把握不一。筆者認(rèn)為，地上建筑物與土地使用權(quán)作為不可分割的一部分，技術(shù)上也難以對補償款在土地使用權(quán)和地上建筑物之間劃分，從有利于城市更新、保持其他稅種一致性的角度，可以考慮一并免征增值稅。
  
  問題2：對A公司將土地使用權(quán)及地上建筑物被國家收儲而取得的補償款是否應(yīng)征收土地增值稅？
  
  根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十一條規(guī)定，對被征收單位或個人因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征收的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)免征土地增值稅。案例中A公司可以提供市政府會議紀(jì)要和國土部門“三舊”改造的批復(fù)，筆者認(rèn)為可以理解為符合城市實施規(guī)劃的需要免征土地增值稅。但是，實際中存在部分地方政府的土地收儲中心與企業(yè)自行協(xié)商，按市場價格收儲土地，后續(xù)根據(jù)實際需要再進(jìn)行規(guī)劃、利用的情況，不能證明因“城市實施規(guī)劃”、“國家建設(shè)的需要”，筆者認(rèn)為此種情況能否符合免征土地增值稅的規(guī)定需要慎重。
  
  問題3：假設(shè)通過“招拍掛”仍為A公司取得本宗土地，只需支付出讓金的40%，則A公司繳納契稅的計稅依據(jù)如何確定？后續(xù)開發(fā)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，A公司土地增值稅可以扣除土地成本是按照1000萬還是400萬？

  查看全文↓ 2019-10-28 10:01:54

相關(guān)問題

• 問 拆遷買安置房折扣多少購買拆遷安置房的注意點
  答

  建議別買，除非是親屬或者好的朋友。1.回遷房下來之后幾套房子應(yīng)該是一個房本（聽朋友說的）。2.沒有房產(chǎn)證，暫時過不了戶，只能寫協(xié)議。（不受法律保護(hù)）可以咨詢律師。這樣的房子風(fēng)險是很大的。擴展資料：動遷房買賣由于動遷房（所謂動遷房又稱動拆遷安置房，是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋）安置的對象是特定的動拆遷安置人，除受相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方性政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同 。

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• 問 ?? 拆遷買安置房折扣多少
  答

  　　開發(fā)企業(yè)將建造的商品房銷售給政府做為拆遷安置房的，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)銷售收入，依法繳納各項稅款。國家稅務(wù)總局未針對此經(jīng)營行為出臺專項稅收優(yōu)惠。若此企業(yè)符合現(xiàn)行稅收優(yōu)惠政策，依法辦理減免稅審批或備案手續(xù)后，可以享受減免稅。改造安置房用地免使用稅（1）對改造安置住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。同時，對改造安置住房經(jīng)營管理單位、開發(fā)商與改造安置住房相關(guān)的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。（2）在商品住房等開發(fā)項目中配套建造安置住房的，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料和拆遷安置補償協(xié)議，按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。（3）企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。同時，對經(jīng)營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續(xù)作為改造安置房源的，免征契稅。安置房稅收優(yōu)惠政策：個人購改造安置房享優(yōu)惠（1）對于個人，首次購買90平方米以下改造安置住房，可按1%的稅率計征契稅；購買超過90平方米，但符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的改造安置住房，按法定稅率減半計征契稅。（2）個人取得的拆遷補償款及因拆遷重新購置安置住房，可按有關(guān)規(guī)定享受個人所得稅和契稅減免。

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• 問 拆遷買安置房折扣多少拆遷安置房可以買嗎？買時要注意些什么？
  答

  安置房，不屬于正規(guī)商品房產(chǎn)，在本地房管沒有備案登記，。所以~~不需要繳納房產(chǎn)稅。安置房在房主持有滿五年之后，繳納土地出讓金和契稅等稅費之后，辦理下正規(guī)商品房房產(chǎn)證契稅證，以及土地證之后，才可以自由買賣交易，轉(zhuǎn)讓，。此時，你擁有該住房，依據(jù)本地法規(guī)，你就需要依法繳納稅費了

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• 問 拆遷安置房要交多少稅?拆遷安置房需要上稅嗎？
  答

  1、交易手續(xù)服務(wù)費：住宅6元/平方米(房改房、經(jīng)濟適用房、安居房減半收?。?元/平方米)；非住宅10元/平方米。買賣雙方各承擔(dān)一半?！　?、登記費：普通二手房住宅類為80元/套，買方承擔(dān)。　　3、土地收益金(代收)：房改房、經(jīng)濟適用房、安居工程房買賣過戶時收取，按房屋正常成交價的2%計征。賣方承擔(dān)?！　?、核檔費：50元/宗?！　?、契稅：稅率為3%，按正常交易成交價格計征；個人購買的自用普通住宅(建筑面積144平方米以下、容積率1.2以上、交易價格4290元/平方米)契稅稅率減半，按1.5%征收；拆遷居民因拆遷重新購置二手房的對相當(dāng)于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。買方承擔(dān)。　　6、印花稅：稅率1‰，按正常交易成交價格計征，交易雙方各承擔(dān)一半?！　?、營業(yè)稅及附加：個人購買不足兩年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人購買超過兩年(含兩年)的非普通住房或者不足兩年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人購買超過兩年(含兩年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅?！　?、個人所得稅：所購房屋不滿五年上市交易時收取，有兩種方式，①稅率20%，按財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得(本次交易價格-房屋原價-原繳納契稅-本次繳納營業(yè)稅-合理費用)計征；②未能提供原購房發(fā)票的按已成交價格的1%征收。賣方承擔(dān)。

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• 問 ??你好，請問買二手拆遷安置房，稅按多少繳納，謝謝
  答

  一般的情況購買二手房，交易過戶需要交納的稅費:一、 買房人應(yīng)繳納稅費:1、 契稅:房款的1.5% (面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%)2、 印花稅:房款的0.05%3、 交易費:3元/平方米4、 測繪費:1.36 元/平方米5、 權(quán)屬登記費及取證費:一般情況是在200元內(nèi)。二、 賣房人應(yīng)繳納稅費: 1、 交易費:3元/平方米2、 印花稅:房款的0.05%3、 營業(yè)稅:差價*5.5%(房產(chǎn)證未滿5年的) 4、 個人所得稅:房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%(房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除)中介費:一般是房款的2%~3%

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