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• 133****2416

  先，遇到延遲交房，應(yīng)仔細(xì)查看您與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同，看合同中對延遲交房是否有相關(guān)規(guī)定。如果合同中對延遲交房有規(guī)定，按照合同中約定的條款執(zhí)行。如果合同中對延遲交房沒有明確規(guī)定，購房者是可以退房的。
  其次，應(yīng)了解延期交房的認(rèn)定及賠償標(biāo)準(zhǔn)，除特殊情況外，出賣人未按合同約定的期限將商品房交付買受人使用，則要承擔(dān)違約責(zé)任。賠償中開發(fā)商索賠天數(shù)為實際交房日與合同約定交房日的差，一般雙方協(xié)商的違約金賠償金額為已交房款的萬分之一，如果協(xié)商解除合同，出賣人應(yīng)在三十天內(nèi)向買受人退還全部付款，并支付1%的違約金，如果協(xié)商繼續(xù)履行合同，一般雙方協(xié)商的違約金賠償金額為已交房款的萬分之一。
  遭遇延期交房該如何索賠維權(quán)？業(yè)內(nèi)人士支招，應(yīng)注意搜集開發(fā)商延期交房的證據(jù)，保留延期交房的額外損失證據(jù)，還應(yīng)注意訴訟實效，了解延遲交房退房條件，開放商延遲交付超過30-90天，買受人就有權(quán)要求退房，一般情況下開發(fā)商應(yīng)向買受人雙倍退還定金或支付房款利息。

  查看全文↓ 2019-10-23 06:41:11
• 145****8779

  1、業(yè)主按合同約定索賠便是，要求按總房價的日千分之一賠償損失。開發(fā)商不履行違約責(zé)任的，可上訴到法院獲取支持。
  2、開發(fā)商只能從可以免責(zé)的范疇來減少賠償，如不可抗力因素導(dǎo)致的延期，像冰災(zāi)、地震什么的，但這些自然災(zāi)害造成的影響究竟有多大需要政府權(quán)力部門認(rèn)定的，不是開發(fā)商說了算的。所以開發(fā)商要取得有關(guān)權(quán)力部門認(rèn)定的文件才行。至于拆遷受阻不是不可抗力因素范疇，不能作為免責(zé)的依據(jù)。
  3、這個沒什么好詳細(xì)的，合同上關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任已經(jīng)寫得很清楚了，且是合法的，按合同辦就是，沒有約定的情況下再去找法律依據(jù)還差不多。

  查看全文↓ 2019-10-23 06:41:06
• 141****7775

  
  買房本是一件高興的事，但開發(fā)商逾期交房，真是讓人難以接受。原本定好的結(jié)婚的日子，接父母的日子，接孩子回家的日子…所有的計劃都被打亂了。
  
  
  
  
  
  
  
  開發(fā)商延期交房，業(yè)主怎么維護(hù)權(quán)益
  
  
  
  （1）維權(quán)前先弄清逾期原因
  
  開發(fā)商逾期交房的情況在樓市交易中較為常見。業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商逾期交房的原因有很多，其中包括:不可抗力的因素;開發(fā)商實力不足;建筑方和開發(fā)商有資金糾紛，施工中止導(dǎo)致;因市政配套無法到位，樓盤小區(qū)配套無法如期完成;業(yè)主在收房前發(fā)現(xiàn)樓盤有各種問題而拒絕收房;開發(fā)商擅自變更規(guī)劃;開發(fā)商的樓盤還未經(jīng)過有關(guān)驗收部門組織驗收合格等等。因此在維權(quán)前一定要了解逾期交房的原因。
  
  一般對于開發(fā)商自己的原因?qū)е碌挠馄诮环?，并符合合同條款約定的時間，購房者可以要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。如果非因為開發(fā)的責(zé)任導(dǎo)致的逾期交房，例如:自然災(zāi)害、政府一些政策的調(diào)整、法律的變更、買房人自己的原因等，開發(fā)商的責(zé)任可相應(yīng)地減輕或免除。
  
  （2）可按合同約定索賠或退房
  
  在了解了逾期交房的原因后，購房者還需要仔細(xì)查看與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同，看合同中對逾期交房是否有明確的規(guī)定。
  
  一般商品房買賣合同中都對逾期交房有相應(yīng)的時間和違約金的約定。例如，在逾期不超過一定的天數(shù)，出賣人需要按日向買受人支付相應(yīng)的違約金，合同繼續(xù)履行。逾期超過一定天數(shù)后，買受人有權(quán)解除合同。
  
  如果合同中有違約責(zé)任約定，購房者可要求開發(fā)商按照違約條款來承擔(dān)責(zé)任。也就是說，如果逾期交房不超過合同約定時間的，購房者可向開發(fā)商索要相應(yīng)的違約金，而逾期交房超過約定時間的，購房者可有權(quán)要求退房。
  
  對于購房時辦理按揭貸款的購房者來說，如開發(fā)商逾期交房超過約定時間的也可審請解除合同，如開發(fā)商不同意可到法院訴訟。
  
  

  查看全文↓ 2019-10-23 06:41:01
• 155****6786

  在現(xiàn)實生活中，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)逾期交房情形時，其是否一定要承擔(dān)違約責(zé)任，向購房者支付違約金？若需支付違約金，違約金又應(yīng)如何計算？下面就對這兩方面的問題分別予以探討。
  
  
  
  一、房地產(chǎn)開發(fā)商逾期交房時，是否一定要向購房者承擔(dān)違約責(zé)任？
  
  
  
  當(dāng)出現(xiàn)逾期交房時，開發(fā)商可以基于哪些事由主張免責(zé)？現(xiàn)實中包括兩方面，第一個方面為不可抗力，即施工期間遭遇不能預(yù)見、不能避免并且不能克服的客觀情況。第二個方面則基于的是大部分開發(fā)商與購房者在購房合同中另行約定的因第三方原因可以免除開發(fā)商逾期交房違約責(zé)任的條款，例如因市政基礎(chǔ)設(shè)施原因或公共設(shè)施原因?qū)е碌挠馄诮环靠梢悦獬_發(fā)商的違約責(zé)任。主要包括：
  
  
  
  1.惡劣天氣
  
  
  開發(fā)商能否因惡劣天氣主張免責(zé)，應(yīng)主要注意以下兩點：
  
  
  
  第一，該惡劣天氣是否屬于開發(fā)商與購房者簽訂購房合同時能夠預(yù)見到的客觀情況，即惡劣天氣是否一律屬于“不可抗力”？在現(xiàn)實中應(yīng)根據(jù)每個地區(qū)的不同情況進(jìn)行判斷，比如臺風(fēng)在內(nèi)陸屬于比較少見的自然現(xiàn)象，因此內(nèi)陸地區(qū)遭遇一定級別的臺風(fēng)并導(dǎo)致對房屋施工構(gòu)成實質(zhì)性影響、進(jìn)而導(dǎo)致逾期交房的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為不可抗力；但在東南沿海，臺風(fēng)卻是一種比較常見的自然現(xiàn)象，相關(guān)單位、個人以及管理部門往往都會在臺風(fēng)季節(jié)到來前制定好應(yīng)對預(yù)案，故開發(fā)商在確定交房期限時應(yīng)當(dāng)就一般性臺風(fēng)對施工的影響作出預(yù)判并予以考慮，在非超級臺風(fēng)或極端惡劣天氣的情況下，開發(fā)商以臺風(fēng)事由進(jìn)行免責(zé)抗辯，一般難以得到法院支持。
  
  
  
  第二，惡劣天氣是否足以導(dǎo)致開發(fā)商延期施工?以《廣東省氣象災(zāi)害防御條例》為例，該條例第二十條規(guī)定“臺風(fēng)黃色、橙色、紅色或者暴雨紅色預(yù)警信號生效期間，除必需在崗的工作人員外，用人單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)工作地點、工作性質(zhì)、防災(zāi)避災(zāi)需要等情況安排工作人員推遲上班、提前下班或者停工，并為在崗工作人員以及因天氣原因滯留單位的工作人員提供必要的避險措施”，因此開發(fā)商要主張免責(zé)，不僅應(yīng)證明存在足以影響施工的氣象事由，還應(yīng)證明該事由確已實際影響到了施工。
  
  
  
  在司法實踐中，開發(fā)商要提供氣象臺證明、臺風(fēng)信息等相關(guān)氣象資料證明惡劣天氣確有發(fā)生，還需提供監(jiān)理日志、施工日志等材料證明該天氣已實際影響到施工，且該監(jiān)理、施工日志對當(dāng)日天氣情況的描述要明確具體并有該日天氣影響施工的起止時間，**后還要有記錄人、工程負(fù)責(zé)人和監(jiān)理單位在內(nèi)的其他相關(guān)方簽字，否則法院很難認(rèn)定二者存在因果關(guān)系。
  
  
  
  2.政府行為
  
  
  現(xiàn)實中，因政府行為導(dǎo)致施工延期的情況五花八門，開發(fā)商能否一律主張免責(zé)，要分別予以分析：
  
  
  
  1. 基于社會公共利益作出的政府行為，包括建設(shè)工程期間因全國性中考、高考不允許施工，以及迎接重大社會活動導(dǎo)致停工等。
  
  
  
  目前司法實踐中有兩種觀點，第一種觀點認(rèn)為該情況屬于不可抗力；第二種觀點認(rèn)為該情況屬于簽署合同時即可預(yù)見的可能影響施工的因素，不能作為開發(fā)商延期交房的理由。筆者認(rèn)為不能一概而論，類似中高考這樣每年都會例行發(fā)生的因素或者在簽訂合同前已經(jīng)確定會發(fā)生影響工期的因素，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)予以預(yù)見并合理安排工期，不能以此為由主張免責(zé)；但如果是施工期間遭遇臨時舉辦并影響施工的大型活動，宜合理認(rèn)定為不可抗力，免除開發(fā)商相應(yīng)責(zé)任。
  
  
  
  2. 基于對特定人、特定領(lǐng)域作出的政府行為。在司法實踐中，該情況往往是開發(fā)商逾期交房的主要原因之一，且一旦出現(xiàn)，對工程施工的影響時間也較長，其中包括政府規(guī)劃調(diào)整、市政配套設(shè)施不到位等。
  
  
  
  比如某案例中，所涉房地產(chǎn)開發(fā)項目中的進(jìn)線電纜工程屬于市政配套設(shè)施范疇，開發(fā)商依法委托國有獨資公司進(jìn)行該項目進(jìn)線電纜及總變電所安裝工程的施工，但因該施工線路經(jīng)過某地段時遭遇某居委會以工程進(jìn)入其居委會紅線范圍予以阻擾，導(dǎo)致工程無法按期進(jìn)行。主流觀點認(rèn)為房屋開發(fā)建設(shè)所涉及的水電煤燃暖等市政基礎(chǔ)設(shè)施項目均需由相關(guān)政府管理部門審批，且施工方多為與政府管理部門具有一定聯(lián)系的國有壟斷企業(yè)，具有較為濃厚的行政色彩，很多時候不受市場規(guī)則與合同約定的控制，當(dāng)該情況出現(xiàn)時開發(fā)商無法單獨處理，故基于公平責(zé)任原則，宜認(rèn)定為情勢變更，允許開發(fā)商對合同進(jìn)行變更或解除合同。
  
  
  
  3.“釘子戶”問題
  
  
  因“釘子戶”問題導(dǎo)致無法或延時開工，該情況一般是由于拆遷原因?qū)е?。開發(fā)商是否能夠免責(zé)，存在兩種觀點，第一種觀點認(rèn)為該情形應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為不可抗力，因為拆遷屬于政府或人民法院行為，開發(fā)商無法控制。但第二種觀點認(rèn)為拆遷安置問題與房屋交付問題屬不同法律關(guān)系，除重大市政工程外，不應(yīng)認(rèn)定為政府或人民法院根據(jù)維護(hù)公共利益而采取的行為，因此不構(gòu)成不可抗力。筆者認(rèn)為第二種觀點更為合理，并且開發(fā)商與購房者簽訂購房合同時，一般對存在“釘子戶”的事實是明知的，對“釘子戶”可能無法拆遷或逾期拆遷造成工程建設(shè)和房屋交付遲延的影響完全可以預(yù)見到，因而此種情形不宜認(rèn)定為不可抗力。
  
  
  
  4.施工中重大技術(shù)難題
  
  
  對于開發(fā)商施工時遭遇重大技術(shù)難題，比如某案例中施工時，因工程污水管鋪設(shè)涉及地下巨石，如按正常爆破，施工的工期為20-25天，但因工程鄰近居民小區(qū)，無法采用爆破施工方式，所以只能采取人工挖鑿形式，導(dǎo)致增加工期57天，開發(fā)商因此主張免責(zé)并得到了法院的支持。但筆者認(rèn)為如此處理并非完全合理，因為國家對于施工資質(zhì)有嚴(yán)格要求，如果在施工前，相關(guān)地質(zhì)勘查報告對該項目地塊的地質(zhì)情形已有反映，則開發(fā)商應(yīng)當(dāng)予以注意并預(yù)見，從而與購房者合理確定交房時間；但當(dāng)?shù)刭|(zhì)勘查報告并沒有反映時，則應(yīng)認(rèn)定為開發(fā)商遭遇了不能預(yù)見、不能避免并且不能克服的客觀情況，宜按不可抗力處理。

  查看全文↓ 2019-10-23 06:40:57
• 135****7226

  【編者按】
  
  
  為了幫助市民答疑解惑，滿足公眾的法律服務(wù)需求，搭建更便捷的法律服務(wù)平臺，“上海法治聲音”集合后臺眾多的律師和律所，推出“我要問律師”欄目。在這里，只要你有問題，“上海法治聲音”將推薦專業(yè)律師免費解答。問答內(nèi)容還將同步在“百度新聞上海頻道”、“上海手機(jī)報”、“上海法治聲音”網(wǎng)站（www.lawsvoice.com）發(fā)布。聯(lián)系我們：可在“上海法治聲音”微信上留言，可撥打電話021—63225642，或發(fā)送郵箱[email protected]有問必答。
  
  
  
  
  
  【音粉求助】
  
  
  
  
  
  章先生是動遷戶，兩年前和甲方簽訂合約，他們是原拆原造，在原來的基地上重新建造然后再讓章先生住進(jìn)去，合同內(nèi)約定2014年10月交房，但是約定交房日期已過，現(xiàn)在還沒有建好，預(yù)計要到明年才能交房。章先生想問：“這種情況對方是否算是違約了，可否以違約為由起訴甲方？”
  
  
  
  
  【律師解答】
  
  
  
  
  “上海法治聲音”為了丁女士的問題咨詢了上海市申房律師事務(wù)的孫洪林律師。孫律師表示：《合同法》規(guī)定，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。若章先生與甲方的合同中明確約定了該房屋交付和安置房房地產(chǎn)權(quán)證辦理的具體日期，那么甲方應(yīng)依約履行相應(yīng)的義務(wù)。如果甲方?jīng)]有依據(jù)合同約定的期限交付房屋和辦理安置房房地產(chǎn)權(quán)證，屬于不履行合同義務(wù)或者履行義務(wù)不符合約定的，那么甲方應(yīng)依據(jù)合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
  
  
  
  但在實踐中，有的拆遷人與被拆遷人簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》中對于期房只約定安置過渡期限暫定的月份，約定過渡費預(yù)發(fā)的月份，以后以入戶通知之日為過渡費截止日期按實計算；在《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》中并未約定安置房交付及安置房房地產(chǎn)權(quán)證辦理的具體日期。對于超過約定臨時安置過渡期的，一般由拆遷人按照政策規(guī)定增發(fā)過渡費予以解決。
  
  
  
  因此，對于章先生遇到的情況是否算是違約，是否以違約為由起訴甲方，應(yīng)依據(jù)以雙方簽訂的合約的內(nèi)容，不能一概而論，要具體問題具體分析。
  
  
  
  
  
  
  相關(guān)法條——《合同法》
  第八條　依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。
  
  第一百零七條　當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
  
  
  
  
  
  孫洪林
  上海市政法委案件評查員
  上海市住房保障和房屋管理局行政復(fù)議委員會委員
  上海市申房律師事務(wù)所主任
  
  
  上海市申房律師事務(wù)所
  
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  查看全文↓ 2019-10-23 06:40:52

相關(guān)問題

• 問 ?? 超期交房應(yīng)該怎樣主張賠償
  答

  由此可知，合同中約定的違約金是主張賠償?shù)闹匾獥l款，所以，建議購房人在簽訂合同一定要仔細(xì)閱讀該條款，以免出約定不清的情況。 沒有約定具體的“違約金”， 則需按照法定賠付！ 很多房屋買賣合同只是約定了延期交房應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，但沒有寫明賠償數(shù)額或計算方法，開發(fā)商想以此減少自己的責(zé)任，但法律法規(guī)有相應(yīng)的規(guī)定，可按照同地段、同類房屋租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)賠付業(yè)主的損失。 由此可知，在違約金的計算方法中，若合同約定的違約責(zé)任高于實際損失，那么，應(yīng)該以實際損失為準(zhǔn)；若合同約定的違約責(zé)任低于實際損失或沒有約定損失，那么，是以實際損失為準(zhǔn)。 違約金約定無論高低，對于業(yè)主而言，都應(yīng)“謀定而后動，知止而有得”。提示 一旦出現(xiàn)延期交房的情況，應(yīng)注意搜集開發(fā)商延期交房的證據(jù)，保留因延期交房引發(fā)直接損失的證據(jù)，除此之外，還應(yīng)注意訴訟時效，準(zhǔn)備完畢后，再通過集體訴訟的方式合理維權(quán)，

  全部4個回答>
• 問 超期交房應(yīng)該怎樣主張賠償
  答

  建議先看下商品房買賣合同里的相關(guān)條款，有約定的按照約定處理，無約定的與開發(fā)商協(xié)商處理。如果協(xié)商未果，可以收集開發(fā)商延期交房的證據(jù)，向法院提起訴訟，要求開發(fā)商賠償。每逾期一日按房價款的一定比例(如萬分之三)作為違約金，直到賣方實際交付之日止，逾期超過一定期限的(如3—6個月)，則買方有權(quán)解除合同，賣方除應(yīng)向買方退還房價款本息外還應(yīng)雙倍返還定金，支付逾期期間的違約金。

  全部3個回答>
• 問 超期交房應(yīng)該怎樣主張賠償?延期交房 如何賠償
  答

  關(guān)商品房買賣而引發(fā)的法律糾紛層出不窮，掌握有關(guān)法律知識很有必要。例如，開發(fā)商延期交房如何賠償？下文將就此問題展開分析與討論，希望對您有所幫助。按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定，出賣人延期交付房屋的，應(yīng)當(dāng)支付違約金或者賠償損失。當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。那么，違約金、賠償損失、解除合同可同時主張嗎?事實上，如果合同中約定的延期交房的違約金較高，發(fā)生糾紛訴諸司法后，開發(fā)商以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;如果合同中約定的延期交房的違約金過低，購房者可以請求增加，法院會支持以違約造成的實際損失確定違約金數(shù)額。以上規(guī)定可知，合同既約定違約金又約定了賠償損失的，不能同時適用，可擇一較高者適用。

  全部5個回答>
• 問 超期交房應(yīng)該怎樣主張賠償?開發(fā)商逾期交房，業(yè)主應(yīng)該怎樣維權(quán)？
  答

  你可以索賠，具體要看合同上對逾期交房是怎么約定的?？梢砸筚r償，但關(guān)鍵得看合同是如何約定的，建議將合同及相關(guān)資料帶。解答如下：可以要求賠償。但具體的如何賠要看雙方的房屋買賣合同是如何約定的。如果房主逾期交房，業(yè)已構(gòu)成了違約，但能否要求賠償及可以賠償多少則要看你們之間的合同是如何約定的，另外你要考慮自己存在不存在先履行義務(wù)尚未履行等情況致使買主享有合同抗辯權(quán)。建議你攜帶有關(guān)資料當(dāng)。

  全部5個回答>
• 問 ??上海市**新拆遷房屋逾期未交房怎么算賠償合適呢？有什么建議呢？
  答

  1、業(yè)主按合同約定索賠便是，要求按總房價的日千分之一賠償損失。開發(fā)商不履行違約責(zé)任的，可上訴到法院獲取支持。2、開發(fā)商只能從可以免責(zé)的范疇來減少賠償，如不可抗力因素導(dǎo)致的延期，像冰災(zāi)、地震什么的，但這些自然災(zāi)害造成的影響究竟有多大需要政府權(quán)力部門認(rèn)定的，不是開發(fā)商說了算的。所以開發(fā)商要取得有關(guān)權(quán)力部門認(rèn)定的文件才行。至于拆遷受阻不是不可抗力因素范疇，不能作為免責(zé)的依據(jù)。3、這個沒什么好詳細(xì)的，合同上關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任已經(jīng)寫得很清楚了，且是合法的，按合同辦就是，沒有約定的情況下再去找法律依據(jù)還差不多。

  全部3個回答>