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• 155****3735

  目前國家沒有出臺(tái)安置房買賣的規(guī)定,因此,安置房買賣有一定的風(fēng)險(xiǎn),且無法公證,所以,如確實(shí)需要購買,應(yīng)找專業(yè)律師為您寫房屋買賣合同,律師會(huì)為您考慮出售方的主體資格等問題,及以后可能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)如何保障您的權(quán)益。
  
  憑拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議、目前賣買雙方的各自倆夫妻身份證及四人去公證處辦理。 　
  
  房屋買賣合同是一種民事法律行為，因此只要滿足雙方主體適格、雙方意思表示真實(shí)一致以及不違反國家法律法規(guī)及社會(huì)公共利益即被認(rèn)為是有效的。
  
  公證是公證機(jī)構(gòu)根據(jù)自然人、法人或者其他組織的申請(qǐng)，依照法定程序?qū)γ袷路尚袨?、有法律意義的事實(shí)和文書的真實(shí)性、合法性予以證明的活動(dòng)。
  
  不需要公證就能生效的法律行為，通過公證過后，具有更強(qiáng)的證據(jù)力，但并不代表著公證賦予了其法律效力。
  
  房屋買賣合同便是屬于這種類型。因此，房屋買賣合同的法律效力不受是否公證影響，但公證過的房屋買賣合同具有更強(qiáng)的證據(jù)力，法院一般予以直接采用?！　?br/>
  根據(jù)相關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)辦理房屋買賣合同公證，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交以下證明材料：申請(qǐng)人的居民身份證件及復(fù)印件;委托代理人代辦的，代理人應(yīng)提交身份證件和授權(quán)委托書; 　賣方要提供房屋所有權(quán)證書及復(fù)印件; 出賣共有房屋，賣方應(yīng)提交其他共有人同意出賣的書面意見;
  
  房屋買賣合同文本;當(dāng)事人可以請(qǐng)公證機(jī)關(guān)代為草擬;，單位購買私房的，買方應(yīng)當(dāng)提交房屋管理部門批準(zhǔn)買房的批準(zhǔn)文件。

  查看全文↓ 2019-10-21 06:40:16
• 143****6176

  　　看房屋的性質(zhì)是什么。買賣合同中是否約定房產(chǎn)證過戶問題，以及違約責(zé)任等。公證沒有什么意義，關(guān)鍵是自己權(quán)利的保障。
  　　一次拆遷評(píng)估中，估價(jià)結(jié)果既有整體價(jià)格，更要有分戶結(jié)論。要處理好估價(jià)對(duì)象的這一整體與個(gè)體的關(guān)系，一個(gè)小區(qū)拆遷評(píng)估中往往要以“棟”為對(duì)象，求出 “棟”的基準(zhǔn)價(jià)格，然后再將此價(jià)格修正到各個(gè)單元，且每一單元的價(jià)格又必須因其不同的樓層、朝向、采光、戶型等諸多因素分別考慮。

  查看全文↓ 2019-10-21 06:40:12
• 132****6310

  2015年4月，丁某通過房產(chǎn)中介向錢某購買位于航頭鎮(zhèn)的拆遷安置房屋一套，合同約定了房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款、房款支付時(shí)間、房屋交付時(shí)間等。因拆遷安置房在房屋產(chǎn)權(quán)證辦理后三年內(nèi)不能交易過戶，為了房屋買賣合同今后能夠順利履行，減少對(duì)交易風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，買賣雙方在房屋中介的指導(dǎo)下，又辦理了房屋交易過戶所需的委托公證書，同時(shí)錢某還將房屋產(chǎn)權(quán)證交給了丁某。丁某支付了全部房屋轉(zhuǎn)讓款，并搬進(jìn)房屋內(nèi)居住生活。
  
  2018年2月，該房屋滿足全部房屋過戶條件，但錢某卻拒絕過戶，之后又不知去向。丁某在房產(chǎn)中介的幫助下查詢到錢某曾在房屋滿足過戶條件時(shí)，向小額貸款公司借款并辦理了房產(chǎn)抵押，為房屋過戶設(shè)置障礙。
  
  丁某無奈至社區(qū)中心尋求法律幫助。
  
  律 師 解 答
  
  
  問：合同有效無效？
  
  答：房屋買賣合同是買賣雙方的真實(shí)意思表示，依法成立，且未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)屬有效。該合同對(duì)買賣雙方均具有法律約束力，雙方均應(yīng)按照合同約定履行各自的合同義務(wù)。
  
  
  
  問：丁某該怎么辦？
  
  答：首先，雙方應(yīng)該協(xié)商解決，丁某已經(jīng)付清了購房款，他的合同義務(wù)已經(jīng)履行完畢，錢某應(yīng)當(dāng)配合辦理過戶。同時(shí)，丁某有權(quán)要求錢某向小額貸款公司清償債務(wù)注銷抵押權(quán)。如若協(xié)商不成，丁某可向人民法院提起訴訟，要求錢某繼續(xù)履行房屋買賣合同。
  
  
  
  律師說法
  
  由于拆遷安置房有3年禁止交易期的限制，故拆遷安置房屋相對(duì)普通的商品房?jī)r(jià)格都會(huì)偏低一些，所以購房者會(huì)更愿意選擇購買安置房。但由于禁止交易期的存在，房屋買賣合同簽訂后到**終房屋過戶往往有較長的時(shí)間，這段時(shí)間里會(huì)發(fā)生各種問題而導(dǎo)致**終能否過戶存在諸多不確定因素，也就是我們通常講的“風(fēng)險(xiǎn)”。而這種風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的問題已經(jīng)在現(xiàn)實(shí)中頻頻出現(xiàn)。
  
  【風(fēng)險(xiǎn)一】：賣方的資格
  
  拆遷安置房的權(quán)利人到底是誰？戶主？戶主夫妻？同住人？
  
  一般來說，在簽訂買賣合同時(shí)，絕大部分安置房都還沒辦理房產(chǎn)證，這個(gè)時(shí)候很多買方就會(huì)忽略一個(gè)問題，那就是簽合同的賣方到底應(yīng)該是誰？
  
  房屋動(dòng)拆遷一般是針對(duì)一個(gè)家庭戶的，所以可能存在多名被安置人員。而在安置房屋辦理小產(chǎn)證之前，所有被安置人員都應(yīng)當(dāng)是房屋權(quán)利人。因此，如果在簽訂買賣合同時(shí)，只有戶主或者部分被安置人員簽字，那么一旦家庭內(nèi)部成員對(duì)安置房屋的分配產(chǎn)生爭(zhēng)議，這份買賣合同將面臨無效的風(fēng)險(xiǎn)。
  
  因此，簽訂拆遷安置房買賣合同，需審核簽訂雙方的主體資格。
  
  【風(fēng)險(xiǎn)二】：約定和法定過戶條件具備了，卻過不了戶
  
  狀況1：賣方反悔了
  拆遷安置房買賣中碰到**多的問題就是：賣方到期不配合過戶。在經(jīng)歷了漫長的等待后，好不容易等到可以過戶了，賣方又以各種理由推拖，其實(shí)說白了就是“房?jī)r(jià)漲了，當(dāng)初賣太便宜了，我反悔了”。
  
  狀況2：一房?jī)少u了
  隨著房?jī)r(jià)的“水漲船高”，有些賣方可能直接將房屋高價(jià)賣給第三人，并辦理了過戶手續(xù)。這個(gè)時(shí)候第一個(gè)買家的合同目的已經(jīng)無法實(shí)現(xiàn)，剩下的只能是主張返還購房款及要求賠償了。
  
  狀況3：過戶前房屋被抵押查封了
  雖然買方支付了全部購房款，也實(shí)際搬到了安置房中居住，但是根據(jù)法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬是根據(jù)登記為準(zhǔn)的，即“過完戶這房子才算你的”。因此，在安置房滿足過戶條件前，也可能出現(xiàn)賣方自己經(jīng)濟(jì)狀況出現(xiàn)問題將房屋進(jìn)行抵押，或者房屋被其他債權(quán)人申請(qǐng)查封的情況。甚至有賣方惡意向第三方舉債，制造虛假債務(wù)，以達(dá)到將房屋抵押或查封的目的。當(dāng)房屋被抵押或查封后，房屋是無法再辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)的，只有將房屋上的抵押權(quán)注銷或滌除、將房屋上的查封解除，才可以繼續(xù)辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。這時(shí)買方可能將面臨再額外支付一筆不小的費(fèi)用，用以替賣方滌除抵押權(quán)或解除查封，或者是通過法院訴訟以撤銷賣方的惡意舉債。
  
  狀況4：賣方去世
  所謂夜長夢(mèng)多，在交易過程中很可能發(fā)生權(quán)利人過世的情況，那么房屋過戶之前還得先處理繼承問題。
  
  【風(fēng)險(xiǎn)三】：買方的購房資格
  
  上海市對(duì)于房屋買賣是有限購政策的，尤其是外省市戶籍的人員。買方在購買安置房時(shí)可能具備購房資格，但是由于安置房辦理過戶的周期較長，很可能在這期間政策發(fā)生變化或者買方自身情況發(fā)生變化，購房資格達(dá)不到了。這時(shí)候就會(huì)變成合同客觀不能繼續(xù)履行而要解除，且賣方是沒有責(zé)任的。
  
  律師建議：
  
  現(xiàn)實(shí)中許多買家基于拆遷安置房的房?jī)r(jià)便宜、自身經(jīng)濟(jì)條件有限等原因，選擇購買拆遷安置房，但因?yàn)橄嚓P(guān)法律法規(guī)、政策的規(guī)定，致使拆遷安置房的買賣存在較大風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重的可能導(dǎo)致買家**終房財(cái)兩失。
  
  所以，購買拆遷安置房時(shí)需謹(jǐn)慎。買方需認(rèn)真考察賣方的動(dòng)拆遷安置協(xié)議、安置房的性質(zhì)、賣方本人的經(jīng)濟(jì)情況等；簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)約定明確的交房時(shí)間、過戶時(shí)間；有時(shí)候約定高額的違約金也能在一定程度上約束賣方。切忌盲目購買，以免房財(cái)兩失。

  查看全文↓ 2019-10-21 06:40:08
• 134****5505

  話說早在去年的這個(gè)時(shí)候，房哥平臺(tái)發(fā)布了一篇關(guān)于市區(qū)二手房買賣流程的文章（詳情戳?：干貨收藏，市區(qū)二手房買賣的套路都在這兒......），簡(jiǎn)要介紹了市區(qū)普通二手房的正規(guī)買賣流程。
  
  
  
  在茫茫二手房交易市場(chǎng)中，安置房也算主力軍。這次房探小哥就給大家講講安置房的交易流程與注意事項(xiàng)。今天，咱們主要分享的是尚未有產(chǎn)權(quán)證的二手房一般是如何交易的。
  
  
  
  在告訴大家交易流程之前，我們先要弄清一個(gè)概念。市場(chǎng)上在售的安置房可以分為兩種：
  
  
  
  A.已經(jīng)有產(chǎn)權(quán)的安置房：
  這種安置房已經(jīng)獲得產(chǎn)權(quán)證，交易流程與市面上普通房源無異。
  
  B.未取得產(chǎn)權(quán)的安置房：
  安置房從摸文到獲得產(chǎn)權(quán)，要經(jīng)過幾年的漫長等待，期間會(huì)有大量的房源流入市場(chǎng)。由于這種安置房還沒下產(chǎn)權(quán)證，因此無法在房管局進(jìn)行正常的登記過戶，交易流程不同尋常，還存在一定風(fēng)險(xiǎn)。
  
  但是，這種存在風(fēng)險(xiǎn)的交易行為在二手房市場(chǎng)上非常普遍。一方面，房子可能已經(jīng)交付，買方可以實(shí)地看房；另一方面，如果賣方急需用錢，等不及下達(dá)不懂產(chǎn)權(quán)證書，便及早地將房源推入市場(chǎng)。
  
  
  
  那么，怎樣做才可以盡可能地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)呢？別急，咱們先從安置房交易流程上來捋一捋~
  
  
  
  老規(guī)矩，先上流程圖。▼
  
  
  
  
  
  1
  
  摸 文
  
  
  
  摸文即拆遷戶通過類似抓鬮的方式獲得安置房的樓層、門牌等確切位置信息。此時(shí)拆遷戶們?nèi)魷?zhǔn)備出手房源的，可以將這些信息掛到市場(chǎng)上。
  
  
  
  認(rèn)購順序號(hào)，即摸文票，拆遷戶拿到摸文票去摸文。▼
  
  安置房2633.png

  查看全文↓ 2019-10-21 06:40:03

相關(guān)問題

• 問 安置房公證費(fèi)用多少錢?拆遷安置房買賣后，可以公證嗎？
  答

  安全。公證了效力更好。安置房買賣根據(jù)自身情況，可以自行決定是否需要公證，但實(shí)際中大多數(shù)時(shí)候是沒有公證的。不過公證了，可以防反悔或加價(jià)。憑拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議、目前賣買雙方的各自倆夫妻身份證及四人去公證處辦理。房屋買賣合同是一種民事法律行為，因此只要滿足雙方主體適格、雙方意思表示真實(shí)一致以及不違反國家法律法規(guī)及社會(huì)公共利益即被認(rèn)為是有效的。而公證是公證機(jī)構(gòu)根據(jù)自然人、法人或者其他組織的申請(qǐng)，依照法定程序?qū)γ袷路尚袨?、有法律意義的事實(shí)和文書的真實(shí)性、合法性予以證明的活動(dòng)。那些必須通過公證機(jī)構(gòu)公證證明的法律行為，只有公證后方能發(fā)生效力，否則無效。而不需要公證就能生效的法律行為，通過公證過后，具有更強(qiáng)的證據(jù)力，但并不代表著公證賦予了其法律效力。房屋買賣合同便是屬于這種類型。因此，房屋買賣合同的法律效力不受是否公證影響，但公證過的房屋買賣合同具有更強(qiáng)的證據(jù)力，法院一般予以直接采用。

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??安置房買賣在什么地方公證？拆遷安置房買賣后，可以公證嗎？
  答

  房屋買賣合同是一種民事法律行為，因此只要滿足雙方主體適格、雙方意思表示真實(shí)一致以及不違反國家法律法規(guī)及社會(huì)公共利益即被認(rèn)為是有效的。而公證是公證機(jī)構(gòu)根據(jù)自然人、法人或者其他組織的申請(qǐng)，依照法定程序?qū)γ袷路尚袨?、有法律意義的事實(shí)和文書的真實(shí)性、合法性予以證明的活動(dòng)。那些必須通過公證機(jī)構(gòu)公證證明的法律行為，只有公證后方能發(fā)生效力，否則無效。而不需要公證就能生效的法律行為，通過公證過后，具有更強(qiáng)的證據(jù)力，但并不代表著公證賦予了其法律效力。房屋買賣合同便是屬于這種類型。因此，房屋買賣合同的法律效力不受是否公證影響，但公證過的房屋買賣合同具有更強(qiáng)的證據(jù)力，法院一般予以直接采用。

  全部3個(gè)回答>
• 問 安置房公證費(fèi)用多少錢?關(guān)于拆遷安置房公證
  答

  您好！可以公證，是雙方合意，意思表示真實(shí)且不違反法律的合同是有效的。但是由于安置房限制流轉(zhuǎn)等政策，您需要先了解清楚該房屋的狀態(tài)等再做決定。

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??什么樣性質(zhì)的安置房才可以公證？拆遷安置房買賣后，可以公證嗎？
  答

  　　看房屋的性質(zhì)是什么。買賣合同中是否約定房產(chǎn)證過戶問題，以及違約責(zé)任等。公證沒有什么意義，關(guān)鍵是自己權(quán)利的保障?！　∫淮尾疬w評(píng)估中，估價(jià)結(jié)果既有整體價(jià)格，更要有分戶結(jié)論。要處理好估價(jià)對(duì)象的這一整體與個(gè)體的關(guān)系，一個(gè)小區(qū)拆遷評(píng)估中往往要以“棟”為對(duì)象，求出 “棟”的基準(zhǔn)價(jià)格，然后再將此價(jià)格修正到各個(gè)單元，且每一單元的價(jià)格又必須因其不同的樓層、朝向、采光、戶型等諸多因素分別考慮。

  全部3個(gè)回答>
• 問 安置房公證要多少錢?我要買安置房，可以公證嗎
  答

  拆遷房5年內(nèi)不允許過戶，可以公正為贈(zèng)與，公證費(fèi)用按房屋價(jià)值比例收取，建議5年后采取二手房交易的方式過戶，不過5年后過戶需按照當(dāng)時(shí)市場(chǎng)行情繳納稅金，另外，現(xiàn)在二手房交易必須把錢打到專有賬戶，**起碼你得準(zhǔn)備幾十萬在手里 不過這房子屬于另一個(gè)女人的，屬于婚前財(cái)產(chǎn)，不可能到你手里的

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