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• 154****3143

  在找到心儀房產(chǎn)之后,對房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進行認真審核,審核內(nèi)容包括:
  
  a、審核房主身份,確定產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房者身份一致;
  
  b、明確被售房屋的性質(zhì)與產(chǎn)權(quán)的完整性,判斷被售房屋是否抵押;了解房屋剩余使用期限及用途;
  
  c、了解房屋產(chǎn)權(quán)有無糾紛,得到房產(chǎn)原產(chǎn)權(quán)單位或共有人的同意出售證明;
  
  d、確定房產(chǎn)證日期,(判斷是否滿五年等)以了解交易該房產(chǎn)應(yīng)繳納的稅費金額。
  
  e、產(chǎn)權(quán)證上的面積與實際面積是否相符,驗證產(chǎn)權(quán)證的合法性與真實性。

  查看全文↓ 2019-10-17 21:29:17
• 142****1439

  定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外?！惫试瓌t上，交房僅僅意味著對房屋的移轉(zhuǎn)占有。由于不動產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)以產(chǎn)權(quán)過戶登記為要件，與動產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)以標的物交付行為的完成即意味著標的物所有權(quán)的移轉(zhuǎn)完全不同。因此，房屋的交付只是房屋買賣合同履行行為的一部分，完整的履行行為應(yīng)當包括出賣人交付房屋于買受人并使其取得該物所有權(quán)的行為。
  房屋交付與房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)是兩種不同性質(zhì)的履行行為，應(yīng)當予以區(qū)分。當然，按照上條規(guī)定，如果當事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉(zhuǎn)移占有房屋，而且同時要移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的，就應(yīng)當按照約定來確定當事人雙方的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容。
  在此約定下，出賣人不僅應(yīng)當在合同約定的期限內(nèi)將房屋移轉(zhuǎn)給買受人占用，而且還應(yīng)當將房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)于買受人，否則應(yīng)承擔違約責任。如果當事人僅約定了“房屋交付使用”的時間，而未明確約定其中包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，出賣人只要在約定的期限內(nèi)將房屋移轉(zhuǎn)給買受人占用，即“交鑰匙”，就應(yīng)認定出賣人按期履行了“房屋交付使用”的義務(wù)。
  交房必須達到法定的以及約定的交付使用條件交房，并不能簡單地從字面理解出賣人在約定的時間將房屋轉(zhuǎn)移于買受人占有。交房必須達到交付使用條件。
  交付使用條件，指的是房屋具備了按照房屋的性質(zhì)、用途使用的完整功能。在非商品房買賣情況下，由于非商品房通常不是新建房屋，往往具備了一般的交付使用條件，所以其交付使用條件的具備，主要看當事人是否對房屋的交付使用條件有特殊的約定。
  在商品房買賣情況下，由于商品房通常系新建，新建房屋要具備按照房屋的性質(zhì)、用途使用的完整的功能常常需要一個過程，因此，應(yīng)主要考察房屋是否具備了完整的使用功能。一般來說，新建商品房具備完整使用功能需要兩個要件：房屋已經(jīng)完工。主體結(jié)構(gòu)已封頂、完工，房屋的外裝修已完成；房屋的基本配套設(shè)施，如水、電、暖氣、電梯等已經(jīng)可以使用。出賣人就出售房屋已取得政府有關(guān)部門的竣工驗收手續(xù)，并能在交付時向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》以及《住宅使用說明書》。原則上，出賣人不能在約定時間交付房屋便構(gòu)成延期交房。

  查看全文↓ 2019-10-17 21:29:11
• 133****5259

  在買房的過程中，置業(yè)顧問經(jīng)常會提到樓盤的容積率是多少，容積率到底代表什么？容積率跟我們購買的房子又有什么關(guān)系？要如何計算呢？
  
  
  
  一
  
  什么是容積率？
  
  根據(jù)《建設(shè)用地容積率管理辦法》，容積率是指一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。比如說，在面積為100平方米的地塊上，每層建筑面積100平方米，建2層，總建筑面積200平方米，容積率就是2；如果建3層，總建筑面積300平方米，容積率就是3。
  
  簡單來說，在一定的地塊上，房子蓋的越多，層數(shù)越高，則整個項目的容積率越高。
  
  
  
  二
  
  容積率的計算公式是什么？
  
  容積率計算公式：容積率＝地上總建筑面積／規(guī)劃用地面積
  
  注：容積率代表一個小區(qū)的建筑密度，容積率越小，居住密度越小，相對舒服，容積率越大則相反。（當建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算）
  
  
  
  三
  
  容積率是多少才適宜居??？
  
  
  
  對于購房者來說，容積率大小直接影響居住舒適度，容積率較小，建筑密度一般也就較低，居住舒適度越高。容積率一般是由政府規(guī)定的，現(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細規(guī)劃，一般而言，容積率分為：
  
  

  查看全文↓ 2019-10-17 21:29:04
• 135****1828

  面對四面八方撲過來的各種交付問題，剛買房的你會如何完成交房的流程？
  
  
  
  在各種商品房交房標準里，看的暈頭轉(zhuǎn)向？
  
  
  
  深度君今日就給大伙普及商品房交房標準常識，輕松交房不是問題！
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  Q
  A
  &
  1問：何謂“交房時間”？
  
  
  
  所謂“交房時間”，是指出賣人在合同約定的期限內(nèi)使房屋達到合同約定的交付使用條件，并按照合同約定的方式通知買受人辦理房屋交接手續(xù)，買受人在通知所確定的期限內(nèi)辦理完畢房屋交接手續(xù)的過程。
  
  
  
  
  
  
  Q
  A
  &
  2問：交房過程中出賣人的主要義務(wù)有哪些？
  
  
  
  交房過程中出賣人的主要義務(wù)有：
  
  （1）在合同約定的期限內(nèi)使房屋達到合同約定的使用條件；（2）房屋達到交付使用條件后，應(yīng)當及時約定的方式通知買受人辦理房屋交接手續(xù)；
  
  （3）在交接時出示有關(guān)房屋達到交付使用條件的證明文件，并不得以任何非合同約定的條件阻礙交房。
  
  
  

  查看全文↓ 2019-10-17 21:28:57
• 151****8555

  否能夠向業(yè)主、向公司交出滿意的答卷，這一環(huán)節(jié)至關(guān)重要。2019年西南區(qū)域“8盤”交付，戰(zhàn)斗的號角已經(jīng)吹響，不知你是否已做好準備？本期風控菌就商品房交付環(huán)節(jié)的法律風險防范要求進行簡要闡述。
  
  ”
  
  
  
  一、交付前提
  
  根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條“房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標準和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。”因為法律、法規(guī)對于“驗收合格”并無準確定義，所以筆者概括總結(jié)具體交付條件為：
  
  1、建設(shè)、勘查、設(shè)計、施工、監(jiān)理等五方進行建設(shè)工程質(zhì)量的竣工驗收，并出具竣工驗收合格報告（此處不等同于完成竣工驗收備案，具體原因筆者后續(xù)刊文解讀）；
  
  2、經(jīng)規(guī)劃、消防、人防、環(huán)保等部門驗收合格，取得合格證；
  
  3、具備規(guī)劃設(shè)計要求的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施，配備相應(yīng)的物業(yè)管理，落實拆遷安置工作；
  
  4、達到商品房買賣合同約定的交樓標準，例如取得房屋面積實測報告書等；
  
  5、依據(jù)地方政策要求取得相應(yīng)的交付文件，例如“交樓許可證”等。

  查看全文↓ 2019-10-17 21:28:54

相關(guān)問題

• 問 樓怎樣才可以交房?怎樣才算完成商品房交付？
  答

  看你要怎么正規(guī)法了，現(xiàn)在要交房的時候拿產(chǎn)權(quán)證基本上不可能的，正規(guī)的交房主要是兩書齊全，還有就是讓你先看房，自己跳出毛病后讓他整改完你再和他交房

  全部5個回答>
• 問 ??怎么才算商品房完成交付？
  答

  、商品房交付條件有哪些：(一)工程竣工驗收合格(包括消防、環(huán)保合格)《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》、《合同法》中，均要求工程竣工驗收合格后方可交付使用。98年9月1日實施的《消防法》第10條規(guī)定了消防強制驗收制度，《環(huán)境保護法》第26條規(guī)定了環(huán)保強制驗收制度。98年7月20日，國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第17條規(guī)定，組織驗收的主體為房地產(chǎn)開發(fā)主管部門。但此后我國改革了竣工驗收制度，1999年施行的《合同法》第279條明確了開發(fā)商為組織竣工驗收和確認工程合格與否的主體。2000年1月30日，國務(wù)院發(fā)布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》(下稱《質(zhì)量條例》)作為《建筑法》和《合同法》的配套行政法規(guī)開始施行?！顿|(zhì)量條例》第16條規(guī)定，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收。該條款進一步對《合同法》第279條進行了闡述，從而使《建筑法》中未能明確的驗收主體**終認定為建設(shè)單位。(二)取得了竣工驗收備案表一些大城市制定的地方法規(guī)中已明確將取得《竣工備案表》作為開發(fā)商交付房屋的必備條件，例如《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第50條明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付預售商品房應(yīng)當取得建筑工程竣工驗收備案表。安徽省建設(shè)廳亦于2004年9月下發(fā)《關(guān)于加強城市房地產(chǎn)開發(fā)管理工作的通知》(建房[2004]275號)，規(guī)定未進行驗收備案或驗收備案不合格的竣工開發(fā)項目不得交付使用。由此可見，以取得《竣工備案表》作為交付房屋的條件之一既是廣大購房者的要求，也是一種趨勢所在。另外，建設(shè)部于2000年4月7日發(fā)布《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》第4條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門(以下簡稱備案機關(guān))備案”。第5條規(guī)定：“建設(shè)單位辦理工程竣工驗收備案應(yīng)當提交下列文件：(一)工程竣工驗收備案表;(二)工程竣工驗收報告;(三)法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件;(四)施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書。”(三)商品房的面積已完成**終測繪該法定條件的依據(jù)是，建設(shè)部于2001年04月04日頒布的《商品房銷售管理辦法》第34條規(guī)定，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。(四)水、電供應(yīng)正常，交通道路通暢，與施工場地有明顯分界隔離設(shè)施該法定條件在《合肥市物業(yè)管理條例》(2006年3月1日實施)第49條中有規(guī)定：入住條件由建設(shè)單位與業(yè)主在合同中約定，但必須達到水、電供應(yīng)正常，交通道路通暢，與施工場地有明顯分界隔離設(shè)施。此外，有人主張將《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的提供作為商品房交付法定條件之一，其依據(jù)是建設(shè)部于1998年5月20日所下發(fā)的《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》。筆者不贊同此種觀點，該“兩書”僅應(yīng)作為在交付時提供的資料，而沒有必要將其作為交付的法定條件。以上法定條件中，其中第一項法定條件即工程竣工驗收合格(包括環(huán)保、消防驗收合格)是強制性條件;而其他法定條件均具有行政管理性，若當事人約定與該部分交付條件相沖突，則以約定為準。怎么才算完成交付：對于房屋的交付，**高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十一條規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外?！惫试瓌t上，交房僅僅意味著對房屋的移轉(zhuǎn)占有。由于不動產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)以產(chǎn)權(quán)過戶登記為要件，與動產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)以標的物交付行為的完成即意味著標的物所有權(quán)的移轉(zhuǎn)完全不同。因此，房屋的交付只是房屋買賣合同履行行為的一部分，完整的履行行為應(yīng)當包括出賣人交付房屋于買受人并使其取得該物所有權(quán)的行為。房屋交付與房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)是兩種不同性質(zhì)的履行行為，應(yīng)當予以區(qū)分。當然，按照上條規(guī)定，如果當事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉(zhuǎn)移占有房屋，而且同時要移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的，就應(yīng)當按照約定來確定當事人雙方的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容。

  全部3個回答>
• 問 怎樣才算交房
  答

  業(yè)主購房后只要拿到“一證兩書”(房產(chǎn)證、住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書)就算交接完畢,手續(xù)齊全了。

  全部4個回答>
• 問 怎樣才算交房呢？
  答

  一、查看資料1、房屋的《住宅質(zhì)量保證書》（蓋章原件可帶走）2、《住宅使用說明書》（蓋章原件可帶走）3、《竣工驗收備案表》（蓋章原件）4、面積實測表/測繪單位實測面積明細（可為復印件但要有章）5、管線分布竣工圖（水、強電、弱電、結(jié)構(gòu)）/工程竣工圖紙或設(shè)計單位施工圖（可帶走）6、《建筑工程質(zhì)量認定書》7、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》8、簽字時注明“樓房狀況未明”二、樓房結(jié)構(gòu)1、檢查房屋有無裂縫。（1）查看房屋主臥及客廳靠近露臺的地面和頂上有無裂縫。與房間橫梁平行的裂縫，修補后不會妨礙使用。若裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋沉降嚴重，存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。（2）露臺處的兩側(cè)墻面是否有裂縫，若有亦屬嚴重質(zhì)量問題。房屋的結(jié)構(gòu)問題常出現(xiàn)在陽臺，萬一發(fā)現(xiàn)房間與陽臺的連接處有裂縫，很有可能是陽臺斷裂的先兆。（3）承重墻是否有裂縫，若裂縫貫穿整個墻面且穿到背后，存在危險隱患。（4）墻身、墻角接位、頂棚有無裂痕2、檢查空鼓。（1）檢查地面有無空殼開裂情況。敲所有的地面，特別是貼腳線一圈。輕敲各面若聽到空響的聲音，就是各面層與墻（地）面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。（2）檢查墻身、頂棚樓板是否有隆起或凹陷的地方，用木棍敲一下有無空聲。3、檢查傾斜與水平。（1）在房頂上用細繩栓上一重物，貼墻放下至墻腳，從四周檢查其傾斜程度。（2）目測大致地平。（3）檢查墻體平整度。墻身、頂棚樓板有無特別傾斜，是否彎曲、起浪4、測量房間的層高。建筑層高為2．8米，實際高度不能低于2．6米，層高3米的實際高度不能低于2．75米，住宅層高不能低于2．8米。

  全部3個回答>
• 問 怎樣才算交房?怎么才算是正規(guī)交房
  答

  　　一、交房指的是依據(jù)商品房買賣合同的約定,開發(fā)商在合同約定的交房期限內(nèi)將符合約定交付條件的住宅交付于買受人的行為。該合同約定的日期具有法律效力的。標志著小區(qū)物業(yè)管理建設(shè)正式啟動，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主、用戶共同管理和相互監(jiān)督局勢已然形成?！　《⒕唧w的房屋交付使用時間在買賣雙方簽訂的購房合同里應(yīng)該有明確的約定日期的，可以翻看購房合同里的具體約定時間。如果開發(fā)商如期未交付使用的話，開發(fā)商屬于違約行為。依據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，出賣人延期交付房屋的，應(yīng)當支付違約金或者賠償損失。當事人可以約定一方違約時應(yīng)當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。　　三、合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。

  全部5個回答>