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• 147****7148

  被抵押了的房子，雖然有受限制，但并不完全限制其買賣。如果賣房人要出售已經(jīng)被抵押的房屋，可以按照如下兩種方式處理：首先，賣房人應(yīng)當(dāng)取得抵押權(quán)人的同意，如果抵押權(quán)人同意賣房人出售已經(jīng)抵押的房屋，那么該抵押房屋是可以買賣的。
  在此種情形下，賣房人出售房屋得到的價(jià)款，除向抵押權(quán)人清償債務(wù)或向抵押權(quán)人約定的第三人提存后，剩余部分歸賣房人所有，不足部分就由賣房人繼續(xù)清償。
  其次，如果抵押權(quán)人不同意，則賣房人與買房人協(xié)商一致，也可以采取由買房人代為先行支付部分購房款，用于賣房人清償所欠抵押權(quán)人的款項(xiàng)后，抵押權(quán)人就可以去房產(chǎn)登記部門辦理解除抵押的手續(xù)，抵押解除后，房屋就可以正常交易，直接過戶給買房人。
  但是無論采取哪種方式買賣房屋，賣房人都應(yīng)當(dāng)事先如實(shí)告知買房人房屋存在抵押。法律依據(jù)：《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十九條【抵押權(quán)的效力對(duì)抵押物處分權(quán)的影響】抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；
  抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的

  查看全文↓ 2019-09-27 05:01:31
• 131****5832

  未還清貸款的房子還處于抵押狀態(tài)，是不能上市交易的，但是，在現(xiàn)實(shí)中，可以通過一些方法來實(shí)現(xiàn)。
  　　方法一：轉(zhuǎn)按揭
  　　所謂“轉(zhuǎn)按揭”，是指把個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。但據(jù)了解，目前能做轉(zhuǎn)按揭的銀行很少，北京等部分城市更是早就叫停了轉(zhuǎn)按揭，所以這種方法目前已經(jīng)很少有人使用。
  　　方法二：用買方的**款繳清剩余貸款
  　　這是當(dāng)下二手房交易中**多應(yīng)用的模式，適用于原房主貸款額度較低或已經(jīng)經(jīng)過大量歸還后所剩貸款數(shù)目不大的情況。通常情況下，買家會(huì)認(rèn)可**房產(chǎn)總成交額的30%至40%，賣方可以利用買方的**將剩余貸款付清，然后撤銷房產(chǎn)的抵押登記，進(jìn)行下一步交易。
  　　方法三：利用銀行貸款來繳清剩余貸款
  　　如果以上兩種方法都行不通，那么賣家可以考慮用其名下的抵押物（如其他房產(chǎn)）向銀行申請(qǐng)抵押貸款，以結(jié)清按揭貸款。等買家付了房屋全款之后再還清銀行抵押貸款。

  查看全文↓ 2019-09-27 05:01:26
• 151****3312

  2套或以上房產(chǎn)的占比已經(jīng)有較大幅度提升，房屋交易（包括房屋買賣、房屋贈(zèng)予等）已經(jīng)非常普遍。人們亦對(duì)房屋交易的法律風(fēng)險(xiǎn)非常關(guān)注，畢竟對(duì)一般家庭來講，房子都是非常重要的家庭資產(chǎn)。在房屋交易過程中，所涉及的法律知識(shí)和法律風(fēng)險(xiǎn)比較多，今天本文主要分析房屋有銀行抵押貸款時(shí)，未征得抵押權(quán)人同意，房屋交易行為（包括房屋買賣合同、房屋贈(zèng)予合同）是否有效？不少人包括部分法律工作者在內(nèi)可能會(huì)回答未征得抵押權(quán)人同意，房屋買賣合同、贈(zèng)予合同無效，并且舉出現(xiàn)行有效的法律規(guī)定來支持其觀點(diǎn)。鑒于上述理解上的誤區(qū)，以下將結(jié)合司法審判實(shí)務(wù)進(jìn)行梳理和講解，以普及相關(guān)法律知識(shí)。
  
  
  
  【核心觀點(diǎn)】
  
  設(shè)立抵押貸款的房屋所有人與第三人簽訂房屋買賣、贈(zèng)予合同系債權(quán)行為，只要交易各方達(dá)成合意，沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該等債權(quán)行為即合法有效，但不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果。
  
  
  
  【梳理要點(diǎn)】
  
  設(shè)立抵押貸款的房屋所有人與第三人簽訂房屋買賣、贈(zèng)予合同，只要不出現(xiàn)《合同法》第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定的違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的情形，房屋買賣、贈(zèng)予合同合法有效，受法律保護(hù)。對(duì)此，有人認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定，抵押期間抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)除外?；凇吨腥A人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條的規(guī)定，便有人提出有抵押貸款的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過抵押權(quán)人同意，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的，轉(zhuǎn)讓行為無效，進(jìn)一步指出這一觀點(diǎn)也符合《合同法》第五十二條第五項(xiàng)之規(guī)定，其實(shí)不然。具體分析如下：
  
  首先，法律規(guī)范有管理性規(guī)定和強(qiáng)制性規(guī)定之分，《**高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條規(guī)定，合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定?！段餀?quán)法》第一百九十一條的上述規(guī)定不屬于效力性強(qiáng)制規(guī)定，因此在抵押存續(xù)期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，轉(zhuǎn)讓抵押物的，不影響合同的效力。但在房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，在房屋抵押登記未被注銷的情況下，按照現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)房屋產(chǎn)權(quán)無法辦理過戶登記，在買受人不代為清償消滅抵押權(quán)前，買受人實(shí)際無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
  
  其次，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定和合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效。該條規(guī)定確定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果相分離的原則。轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)行為的實(shí)現(xiàn)，需要進(jìn)行兩個(gè)行為，一個(gè)是簽訂轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)買賣合同的債權(quán)行為，另一個(gè)是抵押財(cái)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)的物權(quán)行為，而轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)債權(quán)行為并不是必須經(jīng)過抵押權(quán)人的同意，只要抵押人與買受人或受贈(zèng)人達(dá)成合意即可，這種行為只是一種債權(quán)行為，并不會(huì)直接導(dǎo)致抵押財(cái)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示登記原則，只有辦理物權(quán)變更登記，方能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果。抵押人、買受人或受贈(zèng)人欲變更房屋產(chǎn)權(quán)，前提是清償?shù)盅嘿J款，否則，抵押房屋轉(zhuǎn)讓或贈(zèng)與行為不會(huì)導(dǎo)致抵押權(quán)的消滅。
  
  

  查看全文↓ 2019-09-27 05:01:22

相關(guān)問題

• 問 房屋有抵押貸款怎樣買賣
  答

  根據(jù)法律規(guī)定，已經(jīng)抵押給銀行的房子如果要進(jìn)行買賣，購房者是要通知銀行的，銀行同意買賣的，可以提前還貸解除抵押或者辦理轉(zhuǎn)按揭，從而實(shí)現(xiàn)房屋的買賣?！　【唧w的法律依據(jù)：　　首先，我國法律規(guī)定，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。 轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保;抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物?！　∑浯危盅喝宿D(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償?！　≡俅危盅簷?quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán);取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)人后可以向抵押人追償。

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• 問 房屋有抵押貸款怎樣買賣?有抵押貸款的房子怎么交易
  答

  未還清貸款的房子還處于抵押狀態(tài)，是不能上市交易的，但是，在現(xiàn)實(shí)中，可以通過一些方法來實(shí)現(xiàn)?！　》椒ㄒ唬恨D(zhuǎn)按揭　　所謂“轉(zhuǎn)按揭”，是指把個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。但據(jù)了解，目前能做轉(zhuǎn)按揭的銀行很少，北京等部分城市更是早就叫停了轉(zhuǎn)按揭，所以這種方法目前已經(jīng)很少有人使用?！　》椒ǘ河觅I方的**款繳清剩余貸款　　這是當(dāng)下二手房交易中**多應(yīng)用的模式，適用于原房主貸款額度較低或已經(jīng)經(jīng)過大量歸還后所剩貸款數(shù)目不大的情況。通常情況下，買家會(huì)認(rèn)可**房產(chǎn)總成交額的30%至40%，賣方可以利用買方的**將剩余貸款付清，然后撤銷房產(chǎn)的抵押登記，進(jìn)行下一步交易。　　方法三：利用銀行貸款來繳清剩余貸款　　如果以上兩種方法都行不通，那么賣家可以考慮用其名下的抵押物（如其他房產(chǎn)）向銀行申請(qǐng)抵押貸款，以結(jié)清按揭貸款。等買家付了房屋全款之后再還清銀行抵押貸款。

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• 問 房屋有抵押貸款怎樣買賣?小產(chǎn)權(quán)房能不能辦理抵押貸款，他還有哪些弊端
  答

  未還清貸款的房子還處于抵押狀態(tài)，是不能上市交易的，但是，在現(xiàn)實(shí)中，可以通過一些方法來實(shí)現(xiàn)。　　方法一：轉(zhuǎn)按揭　　所謂“轉(zhuǎn)按揭”，是指把個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。但據(jù)了解，目前能做轉(zhuǎn)按揭的銀行很少，北京等部分城市更是早就叫停了轉(zhuǎn)按揭，所以這種方法目前已經(jīng)很少有人使用。　　方法二：用買方的**款繳清剩余貸款　　這是當(dāng)下二手房交易中**多應(yīng)用的模式，適用于原房主貸款額度較低或已經(jīng)經(jīng)過大量歸還后所剩貸款數(shù)目不大的情況。通常情況下，買家會(huì)認(rèn)可**房產(chǎn)總成交額的30%至40%，賣方可以利用買方的**將剩余貸款付清，然后撤銷房產(chǎn)的抵押登記，進(jìn)行下一步交易?！　》椒ㄈ豪勉y行貸款來繳清剩余貸款　　如果以上兩種方法都行不通，那么賣家可以考慮用其名下的抵押物（如其他房產(chǎn)）向銀行申請(qǐng)抵押貸款，以結(jié)清按揭貸款。等買家付了房屋全款之后再還清銀行抵押貸款。

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• 問 房屋有抵押貸款怎樣買賣?要退房，銀行的貸款和利息怎么算
  答

  被抵押了的房子，雖然有受限制，但并不完全限制其買賣。如果賣房人要出售已經(jīng)被抵押的房屋，可以按照如下兩種方式處理：首先，賣房人應(yīng)當(dāng)取得抵押權(quán)人的同意，如果抵押權(quán)人同意賣房人出售已經(jīng)抵押的房屋，那么該抵押房屋是可以買賣的。在此種情形下，賣房人出售房屋得到的價(jià)款，除向抵押權(quán)人清償債務(wù)或向抵押權(quán)人約定的第三人提存后，剩余部分歸賣房人所有，不足部分就由賣房人繼續(xù)清償。其次，如果抵押權(quán)人不同意，則賣房人與買房人協(xié)商一致，也可以采取由買房人代為先行支付部分購房款，用于賣房人清償所欠抵押權(quán)人的款項(xiàng)后，抵押權(quán)人就可以去房產(chǎn)登記部門辦理解除抵押的手續(xù)，抵押解除后，房屋就可以正常交易，直接過戶給買房人。但是無論采取哪種方式買賣房屋，賣房人都應(yīng)當(dāng)事先如實(shí)告知買房人房屋存在抵押。法律依據(jù)：《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十九條【抵押權(quán)的效力對(duì)抵押物處分權(quán)的影響】抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人

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• 問 怎樣申請(qǐng)個(gè)人貸款抵押?如何申請(qǐng)個(gè)人房屋抵押貸款
  答

  一、 向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)1、借款人貸前咨詢：填寫居民住房抵押申請(qǐng)書，并提交銀行下列證明材料：借示人所在單位出具的借款人固定經(jīng)濟(jì)收入證明;借款擔(dān)保人的營業(yè)執(zhí)照和法人證明等資信證明文件。借款人具有法律效力的身份證明。符合法律規(guī)定的有關(guān)住房所有權(quán)證件或本人有權(quán)支配住房的證明;抵押房產(chǎn)的估價(jià)報(bào)告書、鑒定書和保險(xiǎn)單據(jù);購建住房的合同、協(xié)議或其他證明文件;貸款銀行要求提供的其他文件或材料。2、銀行對(duì)借款人的貸款申請(qǐng)、購房合同、協(xié)議及有關(guān)材料進(jìn)行審查。3、借款人將抵押房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書及保險(xiǎn)單或有價(jià)證券交銀行收押。4、借貸雙方擔(dān)保人簽訂住房抵押貸款合同并進(jìn)行公證。5、貸款合同簽訂并經(jīng)公證后，銀行對(duì)借貸人的存款和貸款通過轉(zhuǎn)帳方式劃入購房合同或協(xié)議指定的售房單位或建房單位。6、貸款結(jié)清，貸款結(jié)清包括正常結(jié)清和提前結(jié)清兩種。①正常結(jié)清：在貸款到期日（一次性還本付息類）或貸款**后一期（分期償還類）結(jié)清貸款；②提前結(jié)清：在貸款到期日前，借款人如提前部分或全部結(jié)清貸款，須按借款合同約定，提前向銀行提出申請(qǐng)，由銀行審批后到指定會(huì)計(jì)柜臺(tái)進(jìn)行還款。貸款結(jié)清后，借款人應(yīng)持本人有效身份證件和銀行出具的貸款結(jié)清憑證領(lǐng)回由銀行收押的法律憑證和有關(guān)證明文件，并持貸款結(jié)清憑證到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續(xù)。二、向房產(chǎn)抵押網(wǎng)絡(luò)借貸服務(wù)平臺(tái)申請(qǐng)

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