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• 135****3781

  為防止一房二賣情況的發(fā)生，物權(quán)法設(shè)定了預(yù)告登記制度。預(yù)告登記是指當事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)時，為了限制房主再次處分該不動產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。
  如在商品房預(yù)售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或進行抵押。
  預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。不過，預(yù)告登記的有效期限并非無限長，物權(quán)法同時規(guī)定，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。
  因此，要防止一房二賣，只進行預(yù)告登記還不夠的，還要及時辦理產(chǎn)權(quán)過戶，辦出自己的產(chǎn)證，才能徹底保證房屋的物權(quán)。
  二手房網(wǎng)簽也可以使房產(chǎn)交易透明化，通過規(guī)范合同文本，充分保障買賣雙方當事人的合法利益，通過備案有效防止一房二賣。
  同時，買房者在簽訂購房合同時，應(yīng)盡量能夠明確“一房二賣”等禁止性規(guī)定，并加重此種行為的違約責任。法律依據(jù)：《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條【預(yù)告登記】當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。
  預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。

  查看全文↓ 2019-09-24 05:41:01
• 154****7106

  1、已經(jīng)辦理過戶手續(xù)的購房人獲得商品房的所有權(quán)。商品房作為不動產(chǎn)，其所有權(quán)的轉(zhuǎn)移必須登記，而且是以登記為生效要件。凡是辦理的過戶登記的購房人已經(jīng)合法取得了該商品房的所有權(quán)，其他購房人不能對其主張權(quán)利。
  
  當然，如果辦理過戶手續(xù)的購房人是與房屋出賣人惡意勾結(jié)，簽訂房屋買賣合同并過戶的，其他購房人可以主張商品房買賣合同無效，因該合同取得的房屋應(yīng)當返還。
  
  2、未辦理過戶登記的其他購房人依法可以追究商品房出賣人的違約責任。未辦理所有權(quán)過戶手續(xù)的商品房買賣，僅僅使買賣合同發(fā)生法律效力，但房屋的所有權(quán)并沒有轉(zhuǎn)移。所以，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
  
  導(dǎo)致原商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)、無法取得房屋的購房人以及出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，導(dǎo)致后來簽訂商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)，不能取得房屋的購房人，均可以要求商品房出賣人承擔違約責任。
  
  包括返還已付購房款和利息、賠償損失、并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
  
  3、合同一經(jīng)簽訂，關(guān)于房屋買賣的法律關(guān)系就具有唯一性和排他性，開發(fā)商又將房屋賣給他人，屬于嚴重的違約行為，購房者在選擇簽訂購買該房屋，事先可能是付出了一定的財力和精力的，如果不能購買該房屋再選擇其他房屋，也會給購房者帶來一定的市場風險。
  
  所以開發(fā)商一房二賣的情況下，購房者可以到法院起訴開發(fā)商，要求開發(fā)商繼續(xù)履行雙方簽訂的認購協(xié)議，同時還有權(quán)要求開發(fā)商支付違約金。

  查看全文↓ 2019-09-24 05:40:57
• 155****9805

  “一房二賣”的房子到底歸誰？
  
  如果購房者遇見了“一房二賣”的情況，并不能因為自己是先訂立合同的人，便主張房子歸自己所有，具體還要分以下情況進行討論：
  
  1、當事人中的一方已辦理過戶
  
  根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。也就是說，不管你是先訂立房屋買賣合同的人，還是后訂立買賣合同的人，只要一方已經(jīng)辦理了過戶，房子便歸其所有。
  
  2、當事人均未辦理過戶且未交房
  
  按照《物權(quán)法》規(guī)定，當事人簽訂房屋買賣或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。所以，如果當事人都還沒有辦理房屋過戶登記手續(xù)，且房屋也未交付，房屋所有權(quán)便歸已辦理預(yù)告登記的一方所有。
  
  3、當事人均未辦理過戶及預(yù)告登記手續(xù)
  
  根據(jù)《解釋》的規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。所以，如果當事人都沒有辦理過戶手續(xù)和預(yù)告登記手續(xù)，那么房屋便歸先行實際占有房屋的人所有。
  
  4、當事人均未辦理過戶及預(yù)告登記手續(xù)且未交房
  
  如果當事人都沒有辦理過戶手續(xù)和預(yù)告登記手續(xù)，而且房屋也還沒有交付，那么房子便歸先支付了房屋價款的人所有。
  
  遇此情況，購房者如何維權(quán)？
  
  這需要根據(jù)出售方是開發(fā)商還是二手房業(yè)主來進行討論，具體如下：

  查看全文↓ 2019-09-24 05:40:53
• 151****8048

  房屋買賣的過程中存在很多不確定的因素，所以發(fā)生自己意料之外的事情也是很常見的，作為購房者，如果想要減少購房風險的發(fā)生，只能自己提前多了解一些相關(guān)的內(nèi)容，做好防范措施，特別是針對房屋產(chǎn)權(quán)的問題，二手房買賣過程中發(fā)生的產(chǎn)權(quán)糾紛就不少，今天小編就來講講，什么情況下可能會遇到一房多賣？如何避免呢？
  
  
  
  
  
  
  
  什么情況下可能遇到一房多賣？
  
  
  
  1、購買沒有房產(chǎn)證的房子
  
  
  
  購買沒有房產(chǎn)證的房子就很容易遇到一房多賣的情況，因為沒有房產(chǎn)證就不能辦理過戶手續(xù)，這種情況下，賣家就很有可能收了你的錢之后，再聯(lián)系其他的買家。雖然沒有房產(chǎn)證的房子價格很便宜，但購房者可千萬不能貪這點便宜，購買了沒有房產(chǎn)證的房子，隨時都要擔心房子下一秒就不是自己的了。
  
  
  
  2、房子還沒過戶
  
  
  
  購買帶有房產(chǎn)證的房子也可能會遇到一房多賣的情況，只要房子還沒有過戶就不是屬于你的，賣家還是可以將房子再出售給別人。所以在辦理購房手續(xù)的過程中，購房者一定要積極督促賣家辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并且利用購房合同對其進行約束，如果對方明顯在拖延辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的時間，則購房者可以根據(jù)購房合同索賠。
  
  
  
  如何避免遇到一房多賣的情況？
  
  
  
  1、進行預(yù)告登記
  
  
  
  房屋預(yù)告登記的作用有很多，其中一種就是可以有效地防止一房多賣的情況發(fā)生。如果你購買的是期房，在等待房屋交接的這段時間里，開發(fā)商很有可能也會將你購買的房子賣給其他人，但如果你辦理了房屋預(yù)告登記，開發(fā)商在沒有得到你的書面同意的話，就沒有權(quán)利處分該房屋，并且房屋登記機構(gòu)也不予辦理，從而達到限制開發(fā)商一房多賣的目的。
  
  
  
  2、及時辦理網(wǎng)簽
  
  
  
  在房屋買賣交易的過程中還有一種方式可以有效的預(yù)防房子被賣給多個購房者，那就是網(wǎng)簽，網(wǎng)簽可以使房產(chǎn)交易透明化，通過規(guī)范合同文本，充分保障買賣雙方當事人的合法利益。由于網(wǎng)簽這種方式是公開透明化的，辦理了網(wǎng)簽手續(xù)的房屋，購房者就可以在網(wǎng)上查詢到該房屋的交易狀況，另外購房者在簽訂購房合同時，也可以加重一房多賣的違約責任。
  
  

  查看全文↓ 2019-09-24 05:40:49
• 145****1632

  卻遭遇“一房兩賣”，
  
  實在令人無法接受。
  
  如何維護自己的合法權(quán)益，
  
  正面的經(jīng)驗與反面的教訓(xùn)令人警醒。
  
  
  反面教訓(xùn)
  
  
  合同履行的優(yōu)先性是否與簽訂合同順序有關(guān)？
  
  
  2015年12月，李莫愁與楊過簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定楊過將其所有的203號房屋出售給李莫愁。李莫愁按約定支付楊過定金10萬元。
  
  2016年3月14日，楊過與沈萬三又簽了一份合同，將203號房屋出售給沈萬三并辦理了網(wǎng)簽手續(xù)。沈萬三支付定金38萬元，隨后辦理了按揭貸款手續(xù)，并繳納了相關(guān)稅費。
  
  2016年3月21日，李莫愁向楊過交付購房款，楊過以各種理由拒收。后來李莫愁得知楊過已將房屋另行出售，遂向法院提起訴訟，請求法院判決楊過繼續(xù)履行合同并協(xié)助過戶、賠償損失。
  
  北京市東城區(qū)法院一審判決駁回李莫愁的訴訟請求。
  
  李莫愁不服提起上訴，北京市二中院經(jīng)審理維持原判。
  
  李莫愁明明先簽訂了有效合同，
  
  而且也付了10萬塊，
  
  為什么打官司還敗訴了呢？
  
  
  
  
  
  
  案例解析
  
  李莫愁與楊過及楊過與沈萬三簽訂的合同，都是雙方真實意思表示，不違反法律法規(guī)規(guī)定，均合法有效，因此李莫愁與沈萬三都是203號房屋的合法買受人。
  
  這兩人都還沒有辦理房屋過戶登記，也沒有實際占有房屋，但從合同的履行程度來講，李莫愁只支付了10萬元的定金，而沈萬三支付了定金38萬元，并且辦理了按揭貸款審批手續(xù)、繳納了相關(guān)稅費，顯然沈萬三履行合同的程度更深。
  
  

  查看全文↓ 2019-09-24 05:40:45

相關(guān)問題

• 問 碰到一房多賣怎么辦?一房多賣怎么處理
  答

  當然，如果辦理過戶手續(xù)的購房人是與房屋出賣人惡意勾結(jié)，簽訂房屋買賣合同并過戶的，其他購房人可以主張商品房買賣合同無效，因該合同取得的房屋應(yīng)當返還。2、未辦理過戶登記的其他購房人依法可以追究商品房出賣人的違約責任。未辦理所有權(quán)過戶手續(xù)的商品房買賣，僅僅使買賣合同發(fā)生法律效力，但房屋的所有權(quán)并沒有轉(zhuǎn)移。所以，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。導(dǎo)致原商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)、無法取得房屋的購房人以及出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，導(dǎo)致后來簽訂商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)，不能取得房屋的購房人，均可以要求商品房出賣人承擔違約責任。包括返還已付購房款和利息、賠償損失、并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。3、合同一經(jīng)簽訂，關(guān)于房屋買賣的法律關(guān)系就具有唯一性和排他性，開發(fā)商又將房屋賣給他人，屬于嚴重的違約行為，購房者在選擇簽訂購買該房屋，事先可能是付出了一定的財力和精力的，如果不能購買該房屋再選擇其他房屋，也會給購房者帶來一定的市場風險。所以開發(fā)商一房二賣的情況下，購房者可以到法院起訴開發(fā)商，要求開發(fā)商繼續(xù)履行雙方簽訂的認購協(xié)議，同時還有權(quán)要求開發(fā)商支付違約金。

  全部5個回答>
• 問 碰到一房多賣怎么辦？
  答

  1、前后合同均未履行或均已履行時，出賣人可以自由選擇。因為商品房未辦理過戶登記手續(xù)之前，各買受人享有平等債權(quán)。債權(quán)平等不僅體現(xiàn)在出賣人與各買受人之間，也體現(xiàn)在各買受人之間，任一買受人都不享有優(yōu)先于其他買受人的權(quán)利，均可請求出賣人履行合同，但不能直接支配標的物。出賣人向前后買受人均已履行合同，比如向一買受人交付房屋，向另一買受人交付鑰匙時，應(yīng)當由出賣人選擇向何買受人履行過戶登記手續(xù)。2、如果后買受人與出賣人并無惡意串通前提下，后買受人是善意的并且房屋已過戶給后買受人，導(dǎo)致先買受人無法獲得房屋，這時，先買受人只能依據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條來主張權(quán)利。該條規(guī)定：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（1）二手房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（2）二手房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人?！?、如果后買受人與出賣人惡意串通且將房屋過戶給后買受人，而后買受人又出賣過戶給其他善意第三人的，根據(jù)物權(quán)公示主義，先買受人不能在依據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定主張合同無效。該條規(guī)定：這時，先買受人已無法取得房屋，只能依據(jù)第八條行使相應(yīng)權(quán)利救濟。該條規(guī)定：“買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持?！币虼耍I受人只能根據(jù)第八條來行使相應(yīng)權(quán)利救濟，如果買受人在維權(quán)過程中遇到其他問題，購房者應(yīng)該及時向房產(chǎn)糾紛專業(yè)律師咨詢。

  全部3個回答>
• 問 二手房一房多賣怎么辦?買二手房：“一房多賣”糾紛怎么解決？
  答

  一、防止一房多賣的方法：1、交定金前，購房者應(yīng)該查詢房產(chǎn)的所有權(quán)人。　一套房子不可能同時歸屬到很多人名下的(共有產(chǎn)權(quán)人除外)，過戶前，只要你確定房產(chǎn)所有權(quán)人是和你交易的賣家就行了。至于房屋產(chǎn)權(quán)查詢，則需要產(chǎn)權(quán)本人持房產(chǎn)證原件和身份證件去房管部門查詢。買家也可同去，以便核實房源產(chǎn)權(quán)是否為賣家所有。如果你要求查詢房源產(chǎn)權(quán)狀況，房東卻以各種理由推脫，你就得小心了。雖然不一定是“一房多賣”，但至少產(chǎn)權(quán)可能存在問題。2、及時網(wǎng)簽。通過網(wǎng)簽鎖定房源買賣是防止“一房多賣”的重要手段。二、一房多賣的處理原則一房多賣會產(chǎn)生兩種后果：第一種，已經(jīng)完成過戶的購房者將獲得商品房所有權(quán)。凡是辦理登記過戶手續(xù)的購房人，已經(jīng)合法取得該房產(chǎn)的所有權(quán)，其他購房人無法再要求過戶。另外，如果辦理過戶的購房者被認定為和賣房人惡意勾結(jié)過戶，其他購房者則可以主張該過戶手續(xù)無效，房屋交易無效。第二種，沒有完成過戶手續(xù)的購房人可追求賣房者違約責任。由于僅僅完成了購房合同簽訂，但房屋所有權(quán)并沒有過戶。這種情況下，購房者即使付了全款，也只能追求違約責任。

  全部5個回答>
• 問 二手房一房多賣怎么辦？
  答

  一套房子不可能同時歸屬到很多人名下的(共有產(chǎn)權(quán)人除外)，過戶前，只要你確定房產(chǎn)所有權(quán)人是和你交易的賣家就行了。至于房屋產(chǎn)權(quán)查詢，則需要產(chǎn)權(quán)本人持房產(chǎn)證原件和身份證件去房管部門查詢。買家也可同去，以便核實房源產(chǎn)權(quán)是否為賣家所有。如果你要求查詢房源產(chǎn)權(quán)狀況，房東卻以各種理由推脫，你就得小心了。雖然不一定是“一房多賣”，但至少產(chǎn)權(quán)可能存在問題。其次，及時網(wǎng)簽。通過網(wǎng)簽鎖定房源買賣是防止“一房多賣”的重要手段，如果中介敢配合房主解除網(wǎng)簽合同并完成“一房多賣”，則會面臨被取消網(wǎng)簽資格。

  全部3個回答>
• 問 二手房一房多賣怎么辦
  答

  如何避免被“一房二賣”？法官建議市民，買房時應(yīng)選擇產(chǎn)權(quán)明晰、符合上市交易條件、不存在過戶障礙的房屋。同時，買房人應(yīng)審查房屋的權(quán)利狀態(tài)，確定房屋有無抵押、共有權(quán)人是否同意出售、有沒有訴訟或法院查封等權(quán)利受限情況。還要注意查看房屋是否被他人占用、是否出租甚至存在他人戶口，有條件定要親自實地查驗房屋。 此外，在二手房交易過程中，買房人應(yīng)盡量縮短交易周期，及時辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，出現(xiàn)一房二賣糾紛及時主張權(quán)利，及時申請訴訟保全。 法官建議，二手房交易如果買賣房屋后無法立即辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，買房人可申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力，也排除了賣房人將房屋一房二賣過戶給其他人的可能。

  全部4個回答>