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• 156****7517

  農(nóng)村土地禁止買賣，買賣合同沒有法律效力的。
  根據(jù)《土地管理法》第七十三條規(guī)定，買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施；可以并處罰款；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

  查看全文↓ 2019-09-18 09:25:59
• 145****3353

  1、此類合同違反了法律的強制性規(guī)定。由于《房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓，因此要實現(xiàn)此類合同的目的，就必須使在集體土地上所建房屋的所有權(quán)與集體土地的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓，但是在《土地管理法》里卻明確規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，因此，在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同違反了法律(此處是指《土地管理法》)的強制性規(guī)定。根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，違反法律的強制性規(guī)定的合同無效，由此就可以得出此類合同無效的結(jié)論。
  　　2、由于合同標的不能而無效。除合法要件外，契約的標的可能、確定或可確定是合同生效的必備要件之一。所謂標的可能，是指合同所規(guī)定的債權(quán)人的權(quán)利或債務(wù)人的義務(wù)在客觀上有成為現(xiàn)實的可能性。假如標的無法實現(xiàn)，則不發(fā)生法律上的效力。 當事人簽訂的在集體土地上所建商品房的買賣合同，其標的是買受人交付價金、出賣人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)。但在現(xiàn)實生活中，由于房產(chǎn)管理部分只辦理城市國有土地上所建房屋的權(quán)屬證書，因此，在集體土地上所建的商品房無法按照約定進行所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，因為依照物權(quán)的公示公信原則，不動產(chǎn)物權(quán)的移轉(zhuǎn)必須以法定登記機關(guān)的物權(quán)移轉(zhuǎn)登記為要件，不經(jīng)登記變更物權(quán)歸屬始終不發(fā)生變化，也就是說這類合同的標的在客觀上沒有實現(xiàn)的可能性。這是一種債務(wù)人即使愿意履行也不履行的狀態(tài)。 基于這一原因，也可以確定此類合同無效。

  查看全文↓ 2019-09-18 09:25:53
• 145****6696

  集體土地個人無權(quán)買賣。所以，無論你是私下的還是公開的，都是依法無效的。
  

  查看全文↓ 2019-09-18 09:25:49
• 157****5642

  現(xiàn)在集體土地使用權(quán)還不能自由流通，未來的政策目前尚不明確。
  

  查看全文↓ 2019-09-18 09:25:45

相關(guān)問題

• 問 ?? 集體土地買賣有法律效力嗎
  答

  我國實行土地的公有制，城市市區(qū)的土地屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定為國有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。《地管理法》第六十三條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，但是，“符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”。1999年國務(wù)院辦公廳在《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，有關(guān)部門不得為違法購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。因而，集體土地上的房屋不能隨意買賣，而只能在符合上述規(guī)定的范圍內(nèi)方可轉(zhuǎn)讓。2003年2月20日的《人民法院報》以“城里人鄉(xiāng)下買房不合法被判無效”為標題，報道了江蘇海安法院審結(jié)的一起私房買賣糾紛案，法院判決房屋買賣無效，并責令當事人各自返還財產(chǎn)。

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• 問 ??集體土地上房屋買賣合同法律效力怎么認定呢？
  答

  因為合同主體的不同，在適用法律認定宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓合同效力時也會得出不同的結(jié)論。1、對農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員之間農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認定有效。因購買者是本集體經(jīng)濟組織成員，宅基地使用權(quán)可以在本集體成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)。因此，對本集體經(jīng)濟組織成員之間農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，只要轉(zhuǎn)讓雙方所訂立的轉(zhuǎn)讓合同符合合同法關(guān)于有效合同要件，就應(yīng)當認定轉(zhuǎn)讓合同有效。2、本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的房屋轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認定有效。我國相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但對農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無禁止性規(guī)定，而國家相關(guān)政策也無禁止向本集體經(jīng)濟組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，對這類農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，也應(yīng)依法認定為有效合同。3、對農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認定無效。國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理、嚴禁炒賣土地通知》和國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》均有明確規(guī)定，農(nóng)民住宅不得向城市居民出售。因此，對農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認定無效。對于農(nóng)村宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生后如何處理的問題，審判實踐中通常存在以下幾種情形：第一，對于發(fā)生在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，如果查明無欺詐、顯失公平情形存在，應(yīng)當認定房屋轉(zhuǎn)讓合同有效，駁回當事人要求退房退款的訴訟請求。第二，對于將房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準的，可認定合同有效，判決駁回當事人要求確認合同無效的訴訟請求。

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• 問 房屋買賣協(xié)議有法律效力嗎？
  答

  這個具體的得看您跟開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同里面的條款，不過一般商品房屋買賣合同是具有法律效力的而且開發(fā)商也是不會亂漲價的，如果您是在接房的時候因為房屋面積大于成交時候的面積漲價的話這個是屬于正常情況，但如果這個是發(fā)生在您接房之前，這個就得好好看看您的商品房買賣合同了！

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• 問 房屋買賣協(xié)議有法律效力嗎
  答

  房屋買賣協(xié)議有法律效力，房產(chǎn)協(xié)議實際上是合同的一種，是具有法律效力的，但是有效的協(xié)議必須同時滿足一定條件才行。1、必須是當事人真實意愿的反映。2、沒有違反相關(guān)的法律規(guī)定。3、沒有侵犯他人的利益。在生活實踐中，只有是當事人真實意愿的表達，并且沒有違反法律相關(guān)規(guī)定，沒有侵犯他人利益的保證書才算是有效，才會受到法律的保護。

• 問 ??房產(chǎn)公證有法律效力嗎？應(yīng)該怎么辦呢？
  答

  房產(chǎn)公證的是一份協(xié)議，不是住房產(chǎn)權(quán)。公證的協(xié)議，當然有法乏海催剿詘濟挫汐旦摟律效力，對當事人各方都有法律約束力。但是法律規(guī)定，住房的產(chǎn)權(quán)是屬于房產(chǎn)證登記人所有，權(quán)益受法律保護。

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