已有4個回答

• 157****4824

  為防止一房二賣情況的發(fā)生，物權法設定了預告登記制度。預告登記是指當事人約定買賣期房或者轉讓其他不動產(chǎn)物權時，為了限制房主再次處分該不動產(chǎn)，保障債權人將來取得物權而作的登記。
  如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或進行抵押。
  預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。不過，預告登記的有效期限并非無限長，物權法同時規(guī)定，預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。
  因此，要防止一房二賣，只進行預告登記還不夠的，還要及時辦理產(chǎn)權過戶，辦出自己的產(chǎn)證，才能徹底保證房屋的物權。
  二手房網(wǎng)簽也可以使房產(chǎn)交易透明化，通過規(guī)范合同文本，充分保障買賣雙方當事人的合法利益，通過備案有效防止一房二賣。
  同時，買房者在簽訂購房合同時，應盡量能夠明確“一房二賣”等禁止性規(guī)定，并加重此種行為的違約責任。法律依據(jù)：《中華人民共和國物權法》第二十條【預告登記】當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。
  預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。

  查看全文↓ 2019-09-18 00:25:59
• 134****4450

  一房多賣，是指房產(chǎn)所有人與兩個或者兩個以上購房者簽訂購房合同，將同一房屋賣于不同的購房者。
  
  一房多賣，是二手房市場不規(guī)范的產(chǎn)物，購房者交了錢才知道房子早已賣給了別人。房子無法拿到，錢也無法追討，損失太大了。
  
  
  
  那么我們應該避免遇上“一房多賣”呢？
  
  首先，交定金前，購房者應該查詢房產(chǎn)的所有權人。
  
  一套房子不可能同時歸屬到很多人名下的（共有產(chǎn)權人除外），過戶前，只要你確定房產(chǎn)所有權人是和你交易的賣家就行了。
  
  至于房屋產(chǎn)權查詢，則需要產(chǎn)權本人持房產(chǎn)證原件和身份證件去房管部門查詢。買家也可同去，以便核實房源產(chǎn)權是否為賣家所有。

  查看全文↓ 2019-09-18 00:25:53
• 157****3377

  2018年5月份，賈紅（化名）通過21世紀中介購買了一套龍湖春江酈城的二手房，一心盼著交房，不料卻等來房主一房五賣的消息。包括賈紅在內(nèi)的五家人，在不同時間段從不同的渠道分別以120萬元不等的價格買了這套房子。這套房屬于未下證就交易狀態(tài)，至今房子沒有過戶給任何一家，為了留住這套房五家人都搬了進去。
  
  五家中有三家都是通過中介購買，卻一點都沒發(fā)現(xiàn)問題。行業(yè)人士表示，中介公司確實很難查到一房多賣的信息，這種未交房就出售的房子本身風險就大，無論是購買還是出售需慎重。
  
  目前，原房主因涉嫌詐騙已經(jīng)被刑事拘留。
  
  
  
  
  
  五家人住一套房
  
  2019年5月，已經(jīng)過了約定的交房時間，賈紅沒等來交房的消息卻接到一通警方電話。警方告知其買房子被騙了，更為震驚的是，這套房子現(xiàn)在屬于五戶人購買的狀態(tài)。這個消息無疑是一道晴天霹靂，接完電話，賈紅大腦一片空白，許久都緩不過神來。
  
  賈紅和丈夫是一對年輕小夫妻，2018年5月份，他們通過21世紀不動產(chǎn)看到龍湖春江酈城14號樓二單元1602的一套房子在出售，總價為126萬元。房子地段好，總價相對于同地段的其他房屋價格也算優(yōu)惠，夫妻兩人商量過后很快聯(lián)系了中介。當時房子需要交83萬元的**，兩人工作僅四年，沒有多少積蓄，為了盡快搶購到這套房子，雙方的父母東拼西湊，好不容易湊齊了**，其中賈紅的公婆還賣了老家一套房子。
  
  賈紅他們購買的這套房子屬于期房，購買時還未交房，根據(jù)開發(fā)商的承諾，房子于今年4月底交房。但到了4月份，賈紅遲遲沒能等到中介通知交房的消息，詢問中介，獲得的消息是房主出差了，五一之后才能回來。幾乎在同一時間段，其他四家購房者也從不同的渠道獲得消息，有的是房主出差了，有的是房主的身份證丟失，交房時間得延遲到今年5月份。
  
  **先發(fā)現(xiàn)問題的是另外兩名房主李先生和劉先生，兩人在出售該房屋時得知彼此都買了這棟房子，準備報警時得到消息房主自首了。直到得到警方的確切消息，大家才恍然大悟上當受騙了，原來房子賣給了不止兩個人。

  查看全文↓ 2019-09-18 00:25:49
• 134****8732

  案例名稱：李某與北京易家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司等房屋買賣合同糾紛
  
  案號: (2018）京01民終6131號
  
  審理法院：北京市第一中級人民法院
  
  裁判要旨：出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，在合同均有效且均未辦理房屋所有權轉移登記的前提下，買受人均要求繼續(xù)履行合同的，應當支持已經(jīng)實際合法占有該房屋的買受人繼續(xù)履行合同。
  
  基本案情
  
  曹某忠于2010年5月28日，取得安置房1601號房屋，但尚不能進行房屋所有權登記變更。2015年4月23日，曹某忠、韓某與曹某軍簽訂《房屋買賣居間合同》和《房屋買賣居間合同補充協(xié)議》，2015年5月19日，曹某忠、韓某向曹某軍交付了1601號房屋的鑰匙和電卡。曹某軍未實際在1601號房屋居住。法院于2016年5月5日作出（2015）門民初字第4239號民事判決書，判決曹某軍與曹某忠、韓某于2015年4月23日簽訂的《房屋買賣居間合同》及《房屋買賣居間合同補充協(xié)議》有效。
  
  2014年12月1日，李某與曹某忠、韓某簽訂《房屋買賣合同》、《補充協(xié)議》及《居間成交確認書》，約定曹某忠將1601號房屋賣給李某。法院于2016年5月5日做出（2015）門民初字第4838號民事判決書，判決李某與曹某忠、韓某于2014年12月1日簽訂的《房屋買賣合同》、《補充協(xié)議》及《居間成交確認書》有效。
  
  房屋占有使用情況：2015年12月2日，1601號房屋因韓某的民間借貸案件被人民法院查封。2015年12月28日李某提起案外人執(zhí)行異議之訴，要求停止對1601號房屋的執(zhí)行并解除查封。就李某在法院查封之前是否已經(jīng)合法占有1601號房屋做出如下認定：（1）曹某忠、韓某雖于2014年12月1日將1601號房屋的鑰匙一把交給李某，但李某、韓某均認可1601號房屋的剩余鑰匙尚在曹某忠、韓某手中，曹某忠、韓某可以隨時進入1601號房屋。（2）雙方簽訂《房屋買賣合同》時曾口頭約定，曹某忠、韓某將于2015年春節(jié)將1601號房屋購回。（3）李某購買房屋后，未及時更換門鎖，曹某忠、韓某亦未從房屋中正式搬出。綜合考慮上述情況，李某并未排除曹某忠、韓某對1601號房屋的實際占有和控制，不能視為李某已經(jīng)合法占有了房屋。該案于2016年9月13日判決駁回了李某的訴訟請求。
  
  2016年6月13日，曹某軍提起案外人執(zhí)行異議之訴，要求停止對1601號房屋的執(zhí)行并解除查封。就曹某軍在法院查封之前是否已經(jīng)合法占有1601號房屋作出如下認定：（1）簽訂合同前，曹某軍在曹某忠、韓某、易家公司工作人員的帶領下合法進入房屋了解房屋狀況，曹某忠、韓某未反對賣房且配合看房事宜；（2）合同簽訂后，曹某忠、韓某于2015年5月19日向曹某軍交付了鑰匙和電卡，并簽訂了物業(yè)交割單；（3）2015年5月19日，曹某忠、韓某及易家公司員工在場時，曹某軍更換了房屋出入大門的門鎖，曹某忠、韓某失去了對1601號房屋的合法控制；（4）更換房屋鑰匙后，曹某軍前夫王某辦理了1601號房屋的燃氣過戶手續(xù)；（5）曹某軍與裝修公司員工多次前往1601號房屋測量尺寸并簽訂了裝修報價合同。綜合考慮上述情況，可以看出原房屋權利人曹某忠、韓某已正式將房屋交付給了曹某軍，使其二人喪失了對1601號房屋的實際控制，曹某軍通過合法方式客觀上實現(xiàn)了對1601號房屋的管理和支配。法院于2016年9月8日判決停止對1601號房屋的執(zhí)行。
  
  裁判結果
  
  一審法院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務。無權占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，權利人可以請求返還原物。依據(jù)《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》（京高法發(fā)[2010]458號，2010-12-22，現(xiàn)行有效）第13條第1款規(guī)定，曹某忠、韓某先后與李某、曹某軍就1601號房屋簽訂了房屋買賣合同。李某述稱曹某忠、韓某已經(jīng)將1601號房屋交付給自己，但李某未提交證據(jù)證明。根據(jù)已查明的事實和生效判決認定，曹某忠、韓某將1601號房屋先交付給曹某軍，曹某軍實現(xiàn)了對房屋法律意義上的管理和支配，后李某通過撬鎖的方式占有1601號房屋的行為并不是合法的交付。在1601號房屋未辦理房屋所有權登記手續(xù)，李某、曹某軍均與曹某忠、韓某就1601號房屋簽訂房屋買賣合同的情況下，曹某忠、韓某先將1601號房屋交付給曹某軍，曹某軍已經(jīng)合法占有1601號房屋，故為維護社會誠信及交易的和平秩序，曹某軍與曹某忠、韓某訂立的合同應當?shù)玫絻?yōu)先履行。雖然曹某忠、韓某已將1601號房屋交付曹某軍，但房屋中存放有曹某忠、韓某的物品，故曹某忠、韓某仍然負有騰退房屋的義務。另外，曹某軍作為涉案房屋的合法占有人有權請求李某騰退1601號房屋。
  
  二審法院認為李某的上訴請求不能成立，應予駁回，維持一審判決。
  
  張律師解讀
  
  1.一房多賣均未辦理所有權轉移登記的，支持已經(jīng)合法占有房屋的買受人履行合同。北京的高速發(fā)展帶動了商品房買賣市場的繁榮，不少人投身北京的房產(chǎn)投資，二手房交易數(shù)量激增。了解二手房買賣的相關法律法規(guī)對規(guī)避購房風險十分重要。本案就是一個一房多賣的典型案例，《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第13條就是針對一房多賣現(xiàn)象做出的規(guī)定，在一房多賣中，大部分的買受人都是以實際履行合同、取得房屋所有權為目的，但是一物一權的原則決定了只有一個買受人能夠**終獲得房屋所有權，那么如何確定這個買受人是誰？該《指導意見》規(guī)定，在數(shù)份買賣合同均有效的前提下，確定履行合同的買受人的順序是：（1）已經(jīng)辦理房屋所有權轉移登記的；（2）均未辦理房屋所有權轉移登記，已經(jīng)實際合法占有房屋的；（3）均未辦理房屋所有權轉移登記，又未合法占有房屋，應綜合考慮各買受人實際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。

  查看全文↓ 2019-09-18 00:25:45

相關問題

• 問 如何查詢一房多賣?買二手房怎么核實房源是否被“一房多賣”
  答

  可以到當?shù)亟ㄎW(wǎng)站查詢 ，選擇期房查詢---然后在“已網(wǎng)上簽約預售合同登記備案查詢”里面輸入相應的合同號，購房人姓名，以及查詢密碼，查詢密碼由開發(fā)商提供，直接問售樓處即可，如果確認后出現(xiàn)您的相關信息，就說明已經(jīng)網(wǎng)簽過了而，　　如果是交付之后，那么盡快去辦理房產(chǎn)證，只要房產(chǎn)證到手，已經(jīng)過戶到你的名下，那么這個房子就肯定沒有多賣?！　≡谫I房子之前就應該多做工作，了解房子的相關情況，比如開發(fā)商的資信狀況；開發(fā)商此前開發(fā)的其它樓盤的質量、銷售、服務情況；本樓盤的拆遷安置情況；本樓盤是否已經(jīng)設立了在建工程抵押；是否有他人已經(jīng)在房地產(chǎn)管理部門辦理了商品房預售備案登記等等

  全部4個回答>
• 問 房子被一房多賣如何要回?買二手房怎么核實房源是否被“一房多賣”
  答

  一房多賣屬于經(jīng)濟詐騙罪，由于現(xiàn)在的房子價值普遍比較高，所以基本都上升到刑事犯罪。一般情況下，就是等法院審判結果了。公安局立案調(diào)查有結果當然好，但不排除有的關系戶花錢拖關系，我勸你可以先提起訴訟。

  全部4個回答>
• 問 二手房一房多賣怎么辦?買二手房怎么核實房源是否被“一房多賣”
  答

  一、防止一房多賣的方法：1、交定金前，購房者應該查詢房產(chǎn)的所有權人?！∫惶追孔硬豢赡芡瑫r歸屬到很多人名下的(共有產(chǎn)權人除外)，過戶前，只要你確定房產(chǎn)所有權人是和你交易的賣家就行了。至于房屋產(chǎn)權查詢，則需要產(chǎn)權本人持房產(chǎn)證原件和身份證件去房管部門查詢。買家也可同去，以便核實房源產(chǎn)權是否為賣家所有。如果你要求查詢房源產(chǎn)權狀況，房東卻以各種理由推脫，你就得小心了。雖然不一定是“一房多賣”，但至少產(chǎn)權可能存在問題。2、及時網(wǎng)簽。通過網(wǎng)簽鎖定房源買賣是防止“一房多賣”的重要手段。二、一房多賣的處理原則一房多賣會產(chǎn)生兩種后果：第一種，已經(jīng)完成過戶的購房者將獲得商品房所有權。凡是辦理登記過戶手續(xù)的購房人，已經(jīng)合法取得該房產(chǎn)的所有權，其他購房人無法再要求過戶。另外，如果辦理過戶的購房者被認定為和賣房人惡意勾結過戶，其他購房者則可以主張該過戶手續(xù)無效，房屋交易無效。第二種，沒有完成過戶手續(xù)的購房人可追求賣房者違約責任。由于僅僅完成了購房合同簽訂，但房屋所有權并沒有過戶。這種情況下，購房者即使付了全款，也只能追求違約責任。

  全部5個回答>
• 問 怎么能查到是一房多賣？
  答

  可以上網(wǎng)查.國土局網(wǎng)站可以查戶名.你輸入這個房產(chǎn)證號就可以了 .國土局備案的一般都不會有一房多賣的現(xiàn)象

  全部4個回答>
• 問 怎么能查到是一房多賣?開發(fā)商一房多賣 如何查詢 ？
  答

  　　可以到當?shù)亟ㄎW(wǎng)站查詢 ，選擇期房查詢---然后在“已網(wǎng)上簽約預售合同登記備案查詢”里面輸入相應的合同號，購房人姓名，以及查詢密碼，查詢密碼由開發(fā)商提供，直接問售樓處即可，如果確認后出現(xiàn)您的相關信息，就說明已經(jīng)網(wǎng)簽過了而，　　如果是交付之后，那么盡快去辦理房產(chǎn)證，只要房產(chǎn)證到手，已經(jīng)過戶到你的名下，那么這個房子就肯定沒有多賣?！　≡谫I房子之前就應該多做工作，了解房子的相關情況，比如開發(fā)商的資信狀況；開發(fā)商此前開發(fā)的其它樓盤的質量、銷售、服務情況；本樓盤的拆遷安置情況；本樓盤是否已經(jīng)設立了在建工程抵押；是否有他人已經(jīng)在房地產(chǎn)管理部門辦理了商品房預售備案登記等等

  全部5個回答>