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• 135****4112

  一、還沒清貸款的二手房交易渠道
  1、貸款按揭轉(zhuǎn)移。
  **簡單的方法就是將余下的貸款轉(zhuǎn)到買房人名下，先去銀行征得銀行同意方可，如果客戶要換銀行做貸款會更麻煩。隨著房貸政策收緊，銀行對“轉(zhuǎn)按揭”限制會更多，只有少數(shù)銀行可以做，這種方法有一定的局限性。
  2、全款交易。
  讓原房主先還清全部貸款，全款交易到買房人名下，這是**安全、**直接的方法。
  3、用抵押物申請抵押貸款還清房貸。
  如果以上兩條都沒辦法操作的話，原房主可以使用一些資產(chǎn)去抵押，在銀行去進(jìn)行抵押貸款，先結(jié)清貸款。房屋交易完成后，可以使用賣房的錢去償還貸款。
  二、避免交易風(fēng)險可采取以下方式
  1、合同中明確寫清楚房屋歸屬、還款方式。
  在簽訂合同簽要仔細(xì)看合同，在合同里要明確寫出房屋價格、權(quán)屬、稅費(fèi)，解除抵押過戶期間出現(xiàn)的違約問題、違約責(zé)任落實(shí)到購房合同中，出現(xiàn)問題比較好維權(quán)。
  2、去房產(chǎn)局進(jìn)行預(yù)告登記。
  所謂預(yù)告登記，是指當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，而按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請預(yù)告登記。
  買賣雙方完成預(yù)告登記后，房主不能沒經(jīng)過買房人同意，就隨便把房子抵押、做擔(dān)保、變更房屋權(quán)屬人，即便是已經(jīng)跟第三方簽了抵押合同、擔(dān)保合同，合同也無效。在預(yù)告登記之后，房主還是可以繼續(xù)出租房屋獲得收益，直到買家辦理完過戶。這樣就能有效防止房主一房二賣，既保障了買房人權(quán)益，也保障了房主權(quán)益。
  不過要提醒注意的是，預(yù)告登記是有有效期的，預(yù)告登記的有效期是三個月，在這三個月內(nèi)要完成不動產(chǎn)登記，也就是產(chǎn)權(quán)登記。如果時間來不及也沒關(guān)系，可以反復(fù)申請預(yù)告登記，因?yàn)槟壳胺缮线€沒有對預(yù)告登記的次數(shù)進(jìn)行限制。需要注意的是，二手的經(jīng)適房不能進(jìn)行預(yù)告登記。
  3、產(chǎn)權(quán)登記后，通過“宗地號”查詢房屋詳細(xì)信息。
  買賣雙方在預(yù)造登記三個月內(nèi)完成了產(chǎn)權(quán)登記后，可以通過“宗地號”查詢房產(chǎn)詳細(xì)信息，宗地號又稱地號，像房屋產(chǎn)權(quán)，土地性質(zhì)，抵押、查封等基本信息都可以查到，買房人可以通過這種方法獲得更加權(quán)威、真實(shí)的房屋信息，防止被欺騙。

  查看全文↓ 2019-09-05 10:25:08
• 132****0360

  二手房按揭安全嗎？
  1、買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》在合同中，約定買方通過二手房貸款的方式支付房款并約定**款及貸款的比例。
  2、買賣雙方到房屋所在區(qū)縣的房地產(chǎn)交易市場現(xiàn)場打印《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，并且同時由買賣雙方到當(dāng)?shù)胤抗芫脂F(xiàn)場簽訂《私產(chǎn)房屋代收代付協(xié)議》，用以明確交易資金代收代付的委托關(guān)系。
  3、由于二手房的特殊性，買方需要先找評估公司對所購房產(chǎn)進(jìn)行評估，銀行會根據(jù)房屋交易價和評估價中較低者作為放貸的依據(jù)。
  4、為了保證貸款的安全性，一般銀行會要求買方提供擔(dān)保擔(dān)保人，可以是有經(jīng)濟(jì)能力的個人也可以是專業(yè)的擔(dān)保公司。
  5、買方持《私產(chǎn)房屋代收代付協(xié)議》到貸款銀行交存**款，并取得交存**款的證明同時可向該銀行申請二手房貸款，并提交全部貸款申請資料。
  6、銀行審核通過后買方與銀行簽訂借款合同銀行通知賣方貸款可付。
  7、買賣雙方帶房產(chǎn)證原件及復(fù)印件，買賣契約及復(fù)印件買賣雙方的身份證等資料到房產(chǎn)局辦理過戶手續(xù)，并帶舊土地證到土地局辦理換證手續(xù)。
  8、買方帶上房產(chǎn)證、土地證、過戶收據(jù)、經(jīng)鑒證的買賣契約、契稅發(fā)票等材料到房產(chǎn)局辦理房產(chǎn)的抵押手續(xù)。
  9、銀行收到抵押證明后放款，貸款發(fā)放完畢買方人向房管部門領(lǐng)取新的房產(chǎn)證。
  10、購房者按照規(guī)定的還款方式按時歸還借款，在還清所有貸款后購房者辦理抵押登記注銷手續(xù)。
  二手房按揭安全嗎？二手房買賣要注意什么？
  二手房買賣要注意什么？
  1、如通過房屋中介購房，購房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽(yù)度的中介機(jī)構(gòu)，必要時可查閱中介機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的"兩證"，一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書。
  2、仔細(xì)核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個字也不能錯。
  3、如購買公房，須了解所購公房是成本價還是標(biāo)準(zhǔn)價，標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房在出讓時須按成本價補(bǔ)足費(fèi)用。由于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購買權(quán)，因此，應(yīng)要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；另外，軍隊、醫(yī)院、**的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售。
  4、如果所購房屋是已購公房或經(jīng)濟(jì)適用房，還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批準(zhǔn)書。

  查看全文↓ 2019-09-05 10:24:59
• 138****4570

  、簽署三方合同交定金(寫好成交價、預(yù)定過戶時間、預(yù)計交樓時間、交樓標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)誰管、違約責(zé)任);
  2、如果你幫他還款的話，可以把30萬交給業(yè)主去還款、要他開好收據(jù)、同時補(bǔ)充個協(xié)議證明你是交了30萬到業(yè)主手上幫他還款，到過戶時在(按揭買房)首期樓款減去;(一次性買房)在總樓價了減免，包括之前一起給的定金一起算;
  3、業(yè)主開具的收據(jù)那些一定要有他本人的簽名、按手印、30萬要通過銀行轉(zhuǎn)賬給他、把轉(zhuǎn)賬記錄保存好，也可以通過第三方監(jiān)管(中介、銀行)辦理;
  4、如果你還不放心的話、可以通過拍照、錄音或者找律師見證、到公正處做公證、證明你已經(jīng)給了業(yè)主那么多錢，如果違約根據(jù)合同違約責(zé)任辦理，具體條款簽三方約時確定。

  查看全文↓ 2019-09-05 10:24:49

相關(guān)問題

• 問 ??二手按揭房怎么交易?二手房貸款沒有還清怎么交易**安全?
  答

  一、贖樓可能會面臨哪些風(fēng)險？第一、賣家不止有一筆貸款你的**出去了，房子的貸款可能還沒還清。陷入兩難境地，進(jìn)，拿不到房子，退，收不回**。除了銀行貸款，賣家有可能還將房屋做抵押借了別的錢。賣家拿到你的**去還錢，但只是杯水車薪。第二、賣家挪用**款賣家并沒有如約去辦理解抵押手續(xù)，而是把錢用作他處，甚至?xí)岢鲈俳o一筆房款去解抵押的無理要求。**麻煩的是，業(yè)主因?yàn)闆]去解抵押而導(dǎo)致房屋被查封，因?yàn)椴榉夥繜o法過戶，好則耗時費(fèi)力，差則錢房兩失。所以，當(dāng)房東提出要先付**以便還清貸款解抵押的時候，買房的各位一定要注意了。二、如果你特別想買這套房子，而房東也確實(shí)手頭拮據(jù)，拿不出來來錢來解押房子，可以使用以下方法來解決：1、中介墊資解押房主先找到中介將銀行的放貸還完，然后將房子賣給要買房子的人，收到錢以后他將資金還給中介。在這個過程中，中介會收取賣房子的人一定的利息，一般幾十萬至上百萬不等，哪怕幾天，甚至十幾天，都是要收取一定的手續(xù)費(fèi)的。由于中介也是幫著雙方辦理買賣房屋，所以中介掌握著雙方的資金流向，對于中介來說墊付資金很安全?，F(xiàn)在許多大點(diǎn)的中介都支持這種贖樓方式。2、轉(zhuǎn)按揭（即將貸款轉(zhuǎn)移到買家身上）轉(zhuǎn)按揭是指在借款人出售作為抵押物的房屋，經(jīng)貸款銀行同意，由房屋的購買人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款。也就是說出售方若想有貸款的房子，需要將房子的按揭轉(zhuǎn)給買方，讓買方繼續(xù)償還賣方的按揭貸款。轉(zhuǎn)按揭的手續(xù)流程相當(dāng)復(fù)雜，存在同行轉(zhuǎn)按揭和跨行轉(zhuǎn)按揭的情況，這種方法在使用中受到很多限制，目前能做轉(zhuǎn)按揭的銀行很少。3、再次貸款來繳清剩余貸款賣家可以考慮用其名下的抵押物（如其他房產(chǎn)）向銀行或者資金機(jī)構(gòu)申請抵押貸款，以結(jié)清按揭貸款。等買家付了房屋全款之后再還清銀行抵押貸款，但是需要利息或者手續(xù)費(fèi)。

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• 問 ??二手房買賣過戶交易，如何付款比較安全？
  答

  中介代收不安全　　一些不法中介公司往往聲稱稱賣方讓他們代收，而且辦手續(xù)會快一些。購房者不了解過戶程序，出于信任就打款。而中介拿到錢后就人去鏤空，過戶手續(xù)也不可能再辦。。自行交接也有麻煩　　與賣家直接交易，看似省去了中介那一道，但也有賣家在交易時暗藏貓膩。比如賣方利用購房者買房心切的心理，要求直接收取房屋全款，但在房屋登記部門交件時，付了錢的購房者才知道，賣方房屋早被法院查封，根本無法辦理過戶手續(xù)。而賣家早已逃之夭夭。房產(chǎn)證辦了也被騙　　購房者辦了房產(chǎn)證后，以為不會有問題，于是就把全部房款一次性付給了賣家。然而，極有可能出現(xiàn)后續(xù)麻煩，就是之前的房產(chǎn)證共有人實(shí)際上不止一個，原賣家一人是不能賣的。這就給購房者留下了后患。規(guī)避風(fēng)險建議托管　　為了避免上述風(fēng)險，建議買賣雙方和中介公司選擇存量房交易資金托管。　　1、防止中介機(jī)構(gòu)挪用客戶資金；　　2、有效防止房屋被查封后，不能辦理交易過戶登記的風(fēng)險；　　3、有效防止買方代償賣方貸款后房屋被查封，不能辦理過戶手續(xù)的風(fēng)險；　　4、解決賣方過戶后房屋被查封而不能辦理按揭手續(xù)導(dǎo)致房款不能全部取得的后顧之憂；　　5、解決賣方由于買方申請按揭貸款，但未獲得銀行足額貸款而導(dǎo)致房款不能及時全額取得的顧慮；　　6、簡化房屋登記流程，縮短房屋交易時間，達(dá)到“一手交房，一手交錢”的目的，保護(hù)買賣雙方的合法權(quán)益。

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• 問 怎樣交易二手房？怎樣確保二手房買賣交易安全?
  答

  找正規(guī)的中介公司成交，不追求大型連鎖中介，資質(zhì)齊全的中介公司都可以，不要占小便宜，不要相信旁門左道，注意以下細(xì)節(jié)：1、房屋手續(xù)是否齊全　　房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。2、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰　　有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。3、交易房屋是否在租　　有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈ù蟛糠謬揖J(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。4、土地情況是否清晰　　二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點(diǎn)不劃算。5、市政規(guī)劃是否影響　　有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。6、福利房屋是否合法　　房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。7、單位房屋是否侵權(quán)　　一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對于標(biāo)準(zhǔn)價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。8、物管費(fèi)用是否拖欠　　有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。9、中介公司是否違規(guī)　　有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時，為買受人提供零**的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。10、合同約定是否明確　　二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。

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• 問 如何安全買二手房?怎樣確保二手房買賣交易安全?
  答

  找正規(guī)的中介公司成交，不追求大型連鎖中介，資質(zhì)齊全的中介公司都可以，不要占小便宜，不要相信旁門左道，注意以下細(xì)節(jié)：1、房屋手續(xù)是否齊全　　房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。2、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰　　有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。3、交易房屋是否在租　　有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈ù蟛糠謬揖J(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。4、土地情況是否清晰　　二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點(diǎn)不劃算。5、市政規(guī)劃是否影響　　有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。6、福利房屋是否合法　　房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。7、單位房屋是否侵權(quán)　　一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對于標(biāo)準(zhǔn)價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。8、物管費(fèi)用是否拖欠　　有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。9、中介公司是否違規(guī)　　有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時，為買受人提供零**的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。10、合同約定是否明確　　二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。

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• 問 如何保障二手房交易安全？
  答

  第一，要確保房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)沒有其他糾紛事項(xiàng)，業(yè)主家人是否同意賣房。第二，和業(yè)主夫妻雙方簽一套購房定金合同并（里面體現(xiàn)購房價格及過戶時間）交付部分定金，接受業(yè)主的定金收條。（或委托房產(chǎn)中介公司）。第三，1、如果是按揭銀行會對房子進(jìn)行評估，出一個評估值給你貸款，款批下了再過戶，過完戶銀行接到受理單會通知具體放款時間將所貸的款打到業(yè)主的賬戶上。 2、 如果是一次付款，那就過完戶當(dāng)天結(jié)清余款。

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