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• 147****2036

  在商品房買賣糾紛中，面積問題所占比例**大。某些不太“規(guī)矩”的房地產(chǎn)商利用購房人沒有能力復(fù)測整幢建筑的建筑面積的弱點(diǎn)，在面積上大搞貓膩兒，一方面讓購房人補(bǔ)繳3的購房款，另一方面讓購房人少得3套內(nèi)建筑面積。房地產(chǎn)商的做法不僅使購房人要為增加的看不清的公攤面積補(bǔ)交購房款，還要長年為其支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)和供暖費(fèi)等各種費(fèi)用，可以說這個(gè)莫名其妙的花銷要伴隨購房人一生。
  購房人要避免在面積問題上吃虧，就要在約定合同第三、四、五條上下些功夫。
  面積概念要搞清
  已由具有房產(chǎn)測繪資格的單位實(shí)施測繪，并且測繪成果已經(jīng)過房地產(chǎn)行政主管部門審核通過的建筑面積為產(chǎn)權(quán)登記面積。購買預(yù)售商品房的購房人一般應(yīng)劃掉合同第三條中［產(chǎn)權(quán)登記］選項(xiàng)，保留［合同約定］選項(xiàng)，并務(wù)必在合同第三條中同時(shí)約定清楚建筑面積和套內(nèi)建筑面積，有可能的話可再爭取多約定一個(gè)套內(nèi)使用面積，以便自己測量，并明確陽臺(tái)是［封閉式］，還是［非封閉式］。
  商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)使用面積和套內(nèi)墻體面積及陽臺(tái)面積組成。人們常說的使用率是套內(nèi)使用面積與建筑面積之比。一般情況下設(shè)計(jì)合理的樓房使用率，高層塔樓住宅約在72—75之間，高層板樓住宅約在78—80之間，多層住宅建筑約在85左右。購房人買樓前可先通過計(jì)算自己所買房子的使用率，來判斷房子的設(shè)計(jì)和價(jià)格是否合理？
  購房人在約定套內(nèi)建筑面積時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：
  1.套內(nèi)建筑面積含套內(nèi)墻體面積，盡管外墻只有一半厚度計(jì)入套內(nèi)建筑面積，但對(duì)磚結(jié)構(gòu)的房子來說，底層的墻體厚，上層的墻體薄，所以同樣的單元，樓上樓下的套內(nèi)使用面積還是有差別的；同一層來講，即使相同的套內(nèi)建筑面積，把角的單元比夾在中間的單元套內(nèi)使用面積也會(huì)小一些。
  2.即使是套內(nèi)使用面積也不是地毯面積，因?yàn)榉块g里的管道井是要計(jì)入套內(nèi)使用面積的。因此購房人買房時(shí)**好讓房地產(chǎn)商標(biāo)清楚管道井的面積有多大。由于現(xiàn)在提倡戶外查表，暖氣也將分戶計(jì)量，過去老房子里的很多豎管在新房子里會(huì)變成橫管，購房人買房時(shí)要小心管道井是否只放著你買的房子的豎管，別把公共的豎管井計(jì)到自己的套內(nèi)建筑面積里。
  3.套內(nèi)建筑面積還包括陽臺(tái)建筑面積。購房人要搞清封閉式陽臺(tái)的面積按其外圍水平投影面積計(jì)算；非封閉式陽臺(tái)的面積按其外圍水平投影面積的一半計(jì)算。購房人還應(yīng)知道陽臺(tái)的封閉方式是以經(jīng)過報(bào)批的商品房規(guī)劃設(shè)計(jì)圖為準(zhǔn)，房地產(chǎn)商不能擅自變更其封閉方式。已出售的房子，半封閉陽臺(tái)是不能隨便改為全封閉陽臺(tái)的。
  4.按規(guī)定有些面積可以計(jì)算面積，有些面積是不可以計(jì)算面積的。為避免不必要的糾紛，購房人買房時(shí)**好向房地產(chǎn)商問清楚所有“不完整”(低于層高)高度的面積哪些算套內(nèi)建筑面積。比如：現(xiàn)在比較時(shí)髦的“飄窗”算進(jìn)了套內(nèi)建筑面積多少？蓋在房子里的分體空調(diào)機(jī)位算沒算進(jìn)套內(nèi)建筑面積？還有房間里有樓梯的、閣樓的，那些面積如何算套內(nèi)建筑面積？
  按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)也不可忽視公攤面積
  由于《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第三十四條做出了“預(yù)售商品住宅的，應(yīng)當(dāng)按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)”的強(qiáng)制性要求，簽訂購買商品住宅預(yù)售合同時(shí)，購房人和房地產(chǎn)商在約定第四條時(shí)只能選擇填寫新修改的合同范本中該條的“1.按套內(nèi)建筑面積計(jì)算”。
  在這里特別提醒購房人注意的是：按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，是增加面積透明度的一種計(jì)算單價(jià)的方法，絕不代表按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，購房人就沒有購買公攤面積。購房人千萬不要忽視對(duì)建筑面積的約定，建筑面積所含的分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e反映著購房人的共有產(chǎn)權(quán)，購房人應(yīng)要求房地產(chǎn)商按《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第三十五條規(guī)定，在附件二中把其預(yù)售商品住宅之前公示的“有資質(zhì)的測繪單位出具的商品房預(yù)售面積測繪技術(shù)報(bào)告書和下列分?jǐn)偳闆r：(一)被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、用途、所在位置、面積；(二)參與分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù)；(三)不分?jǐn)偟墓灿貌课弧比繉懬宄?br/>誤差處理方法怎樣約定
  由于合同示范文本第五條寫明：根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理，所以購房人在填寫第五條時(shí)應(yīng)填寫與第四條選擇的計(jì)價(jià)方式相對(duì)應(yīng)的面積確認(rèn)及面積差異處理。
  前面已經(jīng)提到，按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)不等于購房人沒有購買公攤面積，如果按合同范本第五條僅僅約定套內(nèi)建筑面積出現(xiàn)誤差的處理方法，無法杜絕某些房地產(chǎn)商搞新的面積貓膩兒，比如公攤面積縮小比例大于套內(nèi)建筑面積縮小比例，顯然購房人是要吃虧的。因此建議購房人參照《北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于商品住宅實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)有關(guān)問題的通知》中關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房面積出現(xiàn)誤差的處理方法，爭取和房地產(chǎn)商補(bǔ)充約定：“房屋竣工后，根據(jù)面積實(shí)測數(shù)據(jù)計(jì)算，以所購住房套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)結(jié)算的房價(jià)款大于以所購住房建筑面積價(jià)格計(jì)價(jià)結(jié)算的房價(jià)款時(shí)，按所購住房建筑面積價(jià)格結(jié)算房價(jià)款。”當(dāng)然能爭取和房地產(chǎn)商約定“‘建筑面積’和‘套內(nèi)建筑面積’的實(shí)測面積與合同約定面積的誤差發(fā)生不等比增長或反向變化時(shí)，由購房人選擇是以‘建筑面積’還是以‘套內(nèi)建筑面積’的誤差結(jié)算房價(jià)款，如果其中任一面積誤差絕對(duì)值超過3，購房人均有權(quán)利解除合同”更為理想。
  另外，購房人**好能夠約定層高出現(xiàn)誤差的具體處理方法，層高很可能成為房地產(chǎn)商另一個(gè)可鉆的空子。
  購房人一定要注意保留合同第五條中的“因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議”這句話，并明確約定退房情況下房地產(chǎn)商付給利息的具體利率。

  查看全文↓ 2019-07-16 21:55:59
• 139****3820

  一般商品房的銷售面積是套內(nèi)銷售面積和分?jǐn)偟墓妹娣e之和，是對(duì)購房者**為有用的是套內(nèi)的使用面積，因?yàn)檫@種面積是購房者真真切切能夠具體使用的。
  一般來說，使用面積占建筑面積的比例在60％～70％左右，比如說你買了100平米的房子，去掉公攤和墻體面積后也就剩下60～70多平米的使用面積了。

  查看全文↓ 2019-07-16 21:55:50
• 138****3838

  要經(jīng)濟(jì)實(shí)用,那就是兩室一廳,這樣孩子大了或者親戚朋友到家住都方便,面積要視自己的經(jīng)濟(jì)條件和房子的平面布局而定,有的房子兩室一廳70平方米左右就很好,廳和居室可以達(dá)到15平方米左右,當(dāng)然這必須是多層,高層如果是這樣就需要85平方米左右,因?yàn)楦邔庸珨偯娣e是多層的2倍以上.

  查看全文↓ 2019-07-16 21:55:42

相關(guān)問題

• 問 買房子多大面積合適
  答

  這個(gè)要看實(shí)際情況的，具體如下：①如果是一家三口的話，那可以購買一個(gè)100平左右的房子，這種房子也是可以裝修成2室1廳的。因?yàn)楸旧砑依锶丝诓皇呛芏?，所?00平左右的房子是完全足夠的。②假如說家里的人比較多，那可以考慮買一個(gè)150平米左右的房子，甚至是更大一些的房子。不過房子的面積越大的話，那總房價(jià)肯定也會(huì)越高，這一點(diǎn)是毋庸置疑的。③如果說自己的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不是特別的好，收入不算特別的穩(wěn)定，那也可以考慮買一個(gè)小戶型的房子，通常80平米左右是比較劃算的。④如果說自己的收入比較的高，且特別的穩(wěn)定，那也可以考慮購買一個(gè)大一些的房子，甚至可以考慮買一棟別墅，當(dāng)然，一般別墅的面積就比較大了，有的甚至?xí)_(dá)到好幾百平米。

• 問 ??現(xiàn)在買房子合適嗎?買房子多大面積合適?
  答

  這個(gè)問題太空了，要根據(jù)你自己的實(shí)際情況而定，建議你這樣考慮，首先要考慮是出于什么目的，自住還是投資。兩房還是三房，或者聯(lián)排，疊加。以自主需求為主的兩房在90平方一下，三房在120左右，當(dāng)然，如果不考慮經(jīng)濟(jì)因素，面積大了還是舒服的，但是也要適當(dāng)控制一下，比如，主臥室的面積盡量控制在20平方一下，次臥在15平方就行了，衛(wèi)生間在5-10平方就可以，廚房在10平方，都是很好的選擇，需要什么再聯(lián)系啊

  全部4個(gè)回答>
• 問 買房多大面積合適
  答

  這個(gè)要根據(jù)實(shí)際情況而定，主要如下：①要根據(jù)家中的人口而定。在買房的時(shí)候要看一下家里有多少人口，如果說家中人口比較多，那自然是需要購買一個(gè)大面積的房子，這樣才能夠滿足居住需求，比如說如果人口在5口以上的話，那至少也要買一個(gè)130平米以上的大房子。但如果家中的人口本身比較小，只有2~3口人，那可以買一個(gè)90平到100平左右的小戶型。②需要根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)情況而定。在買房時(shí)除了要看一下家里的居住人口以外，還得看一下自己的經(jīng)濟(jì)水平，要根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)情況來做出一個(gè)相應(yīng)的預(yù)算。如果自己的經(jīng)濟(jì)情況比較的好，閑置的資金比較的多，那么可以考慮買一個(gè)大房子，這樣住的也是更加舒適一些。但如果經(jīng)濟(jì)情況一般，那可以暫時(shí)考慮買一個(gè)小房。

• 問 ??房子到底該怎么買?買房子多大面積合適？
  答

  面積由房地產(chǎn)交易中心的測繪部門負(fù)責(zé)測量，預(yù)售前會(huì)測一次，是預(yù)測面積，買期房就是按照這個(gè)面積，交房時(shí)再測一次是實(shí)測面積，就是實(shí)際買到的房屋面積，如果面積大了，要按照合同價(jià)款補(bǔ)差價(jià)，小了退還差價(jià)，各地約定不同

  全部3個(gè)回答>
• 問 客廳多大面積合適呢？合適的面積是多少?。?/a>
  答

  客廳的面積一般要在25-40平方的面積，或者是占整個(gè)面積的30%?？蛷d的布置：1. 家具不宜過多：若客廳狹小，忌擺放大型的沙發(fā)、餐桌、組合杠、書柜、音響器材及電風(fēng)扇等，因?yàn)榭者^過于擠迫地?cái)[設(shè)家具，會(huì)讓客廳的流動(dòng)線不順暢。所謂流動(dòng)線，是指供人行走的通道，如果通道狹窄，加上是七轉(zhuǎn)八彎的會(huì)容易造成碰撞。2. 客廳沙發(fā)須放在吉位上：?客廳沙發(fā)擺放的**佳方位是業(yè)主命理的吉位，若同時(shí)也是房子的財(cái)位則更佳。擺放在此位置上有助于提升業(yè)主的財(cái)運(yùn)，同時(shí)有利于家人的健康。?3. 客廳晚上的時(shí)候燈光宜明亮而柔和：?古書有記載，明廳暗室。這句話道出了客廳須采光明亮、通風(fēng)的布置原則?？蛷d白天宜保持明亮、開窗通風(fēng)，同時(shí)，晚上在睡覺之前也應(yīng)該保持客廳燈光明亮。有些人在客廳看電視的時(shí)候，就將燈關(guān)掉，這樣做容易傷害視力，同時(shí)可能還會(huì)導(dǎo)致眼壓過高、憂郁癥等病癥 。

  全部5個(gè)回答>