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• 156****2903

  
  由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權也必須同時轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。
  (二)產(chǎn)權未登記過戶——合同無效。
  房屋買賣合同的標的物所有權的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權轉(zhuǎn)移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房價款，并將房屋交付買方使用，當事人仍可提出合同無效的主張。
  (三)產(chǎn)權主體有問題——合同無效。
  出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。

  查看全文↓ 2019-07-02 14:20:00
• 142****7482

  依據(jù)現(xiàn)行法律，如果出售的房屋是共有財產(chǎn)，賣方在出售時，必須經(jīng)全體共有人協(xié)商并一致同意出售，否則，就有可能導致房屋買賣合同無效。
  1. 《物權法》第106條規(guī)定：“無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權：
  （一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；
  （二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；
  （三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。 ”
  2.我國法律已經(jīng)確立了不動產(chǎn)物權的善意取得制度。只要符合善意取得的條件，即買方受讓房屋時出于善意，并支付了合理對價并進行了登記，則從保護善意第三人、維護交易安全的目的出發(fā)，認定房屋買賣合同有效，允許買方取得房屋的所有權。
  提醒：
  1. 房屋出售時，權屬登記僅為一人的，買方有理由相信賣方是房屋的完全權利人，其與賣方之間簽訂的房屋買賣合同，應認定為有效；但如果證據(jù)證明買方與賣方惡意串通，損害其他共有人利益的除外；
  2. 2.房屋出售時，權利登記為多人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財產(chǎn)的法律規(guī)定，在其他權利人事后不予追認的情況下，應認定房屋買賣合同無效；但買方有理由相信賣方有代理權，符合表現(xiàn)代理構成條件的，應確認買賣合同有效。
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  查看全文↓ 2019-07-02 14:19:54
• 132****9100

  房屋預售也稱商品房預售，樓花買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。
  其實質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。

  查看全文↓ 2019-07-02 14:19:50

相關問題

• 問 ??購房合同怎么買賣法律認可
  答

  你定房的時候簽定的是 預定合同，所謂定，是指保證合同的履行的。和合同沒有關系。其實預售合同和購房合同是一樣的。分為兩種期房：商品房買賣合同或商品房預售合同 一般拿這個合同去房管局備案等，都是購房合同的名稱，只是各所在地市的稱謂不一樣在辦理房產(chǎn)證的時候，房管局測繪科是會重新測量面積，根本你的合同開發(fā)商出據(jù)補充協(xié)議，按測繪面積（一般正負3%的偏差，大了你補錢，少了退你錢，超出3%的白送或者雙倍補償

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• 問 ??請問，沒有房產(chǎn)證只有買賣合同法律認可嗎？
  答

  買沒有房產(chǎn)證的房子有何風險《房屋所有權證》是國家依法保護房屋所有權人合法權益的法律憑證，是產(chǎn)權人行使其合法權益的必備要件。未經(jīng)登記的房屋不受法律保護，同時也會給購房人帶來不必要的麻煩和損失。1、未經(jīng)登記的房屋不能買賣。即使私下成交，也不能辦理過戶手續(xù)。2、未經(jīng)登記的房屋不能抵押。以房屋抵押進行貸款，是一種銀行認可的安全融資方式，如果沒有產(chǎn)權證，房屋不能抵押，將影響做生意或投資。3、未經(jīng)登記的房屋不能出租。如果出租的房屋沒有產(chǎn)權證，租賃雙方發(fā)生糾紛(欠租或到期不騰房)，出租人的合法權益不能得到保護。4、未經(jīng)登記的房屋不能保護合法權益。當權利人因房屋產(chǎn)權問題與他人發(fā)生糾紛或遭到侵害時，由于無法向行政、仲裁或司法機關提供產(chǎn)權證，自己的權益得不到保護。5、未經(jīng)登記的房屋不能得到補償。一旦遭遇房屋拆遷補償，購房人會因沒有產(chǎn)權證而有可能得不到補償。6、未經(jīng)登記的房屋不能辦理繼承或贈與手續(xù)。房屋進行贈與或繼承時，要辦理公證手續(xù)。而按規(guī)定，沒有產(chǎn)權證，公證部門不予辦理相關手續(xù)，繼承人和受贈人的權益得不到保障。如果購房者在入住后不能取得房地產(chǎn)權證，其所購房屋的所有權尚處在一種不確定狀態(tài)，其將不能對該房屋進行買賣或贈與等。那么沒有房產(chǎn)證的房子到底能否購買呢，如果購買了沒有房產(chǎn)證的房子會有哪些風險呢，怎樣才能避免自己購買到?jīng)]有房產(chǎn)證的房子呢?這些**好與專業(yè)律師咨詢，也可以請其陪同購買房屋，以便于查看是否有房產(chǎn)證或辦理的可能。

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• 問 ??小產(chǎn)權房怎么繼承?它受法律認可嗎?
  答

  屬于第一種和第二種解釋的可以辦理房產(chǎn)證，是可以合法繼承的。按產(chǎn)權解釋分析，小產(chǎn)權能不能是繼承是分情況的：第一種解釋是針對發(fā)展商的產(chǎn)權而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權叫大產(chǎn)權，購房人的產(chǎn)權叫小產(chǎn)權，這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權是由發(fā)展商一個產(chǎn)權分割來的。第二種解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權，要補繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權房，經(jīng)濟適用房就是小產(chǎn)權房。第三種解釋是按產(chǎn)權證的發(fā)證機關來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權證的叫大產(chǎn)權，國家不發(fā)產(chǎn)權證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權，鄉(xiāng)產(chǎn)權并不構成真正法律意義上的產(chǎn)權。小產(chǎn)權，所謂“小產(chǎn)權”是民間的一種通俗叫法，在我國房地產(chǎn)相關法律、法規(guī)和制度上根本沒有這個概念。通常所謂的小產(chǎn)權房主要指兩類：其一是經(jīng)過國家相關政府部門的土地、規(guī)劃、建設環(huán)節(jié)審批，建設在農(nóng)村集體建設用地上的城中村改造房；其二是未經(jīng)過任何國家相關部門和環(huán)節(jié)審批，建設在租用土地或非法侵占的土地上的房屋。

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• 問 ??開發(fā)商怎么招商？誰知道呢？
  答

  現(xiàn)在的銷售人員拿其現(xiàn)在的銷售提成，而對于現(xiàn)在兼負責招商提成可以分為兩部分，如果現(xiàn)在招商已經(jīng)的完成的，可以給其全部招商提成，而如果現(xiàn)在的招商只進行了一部分，還需要后來專門的招商人員來共同完成得，提成可以銷售和招商各占50%，等該招商徹底完成發(fā)提成。

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• 問 以他人名義購房協(xié)議書法律認可嗎？誰可以來說說？
  答

  首先，提醒您以他人名義買房存在法律風險。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6款明確規(guī)定，“未依法登記領取權屬證書的”房產(chǎn)“不得轉(zhuǎn)讓”。以他人名義買房簽訂的《房屋買賣合同》從實質(zhì)上講，應屬于二手房買賣合同，特殊之處即在于雙方簽訂該合同時，該房屋所有人對該房并不具有所有權，這種情況在法律上屬于無權處分。

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