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• 157****2575

  
  1)、訴訟時效。合同的訴訟時效就是指合同的一方當(dāng)事人在法定期間不行使自己的權(quán)利即喪失了請求法院依訴訟程序強制義務(wù)人履行義務(wù)的權(quán)利。也就是說，合同的權(quán)利人在訴訟時效期間不起訴的便失去了勝訴權(quán)。合同作為民事合同的一種，訴訟時效適用于民法通則中一般的時效規(guī)定，即訴訟時效期間為二年(法律另有規(guī)定的除外)，從權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時起計算。確立訴訟時效制度，對于促使當(dāng)事人積極主張自己的權(quán)利，以及時結(jié)束法律關(guān)系不確定狀態(tài)，解決合同糾紛，穩(wěn)定社會經(jīng)濟(jì)秩序都是十分必要的。實行這一制度，要求合同當(dāng)事人一定要在法定的訴訟時效期間內(nèi)，及時行使自己的訴訟權(quán)利。當(dāng)然，如果超過訴訟時效期間，對方當(dāng)事人自愿履行的，可以不受訴訟時效的限制。另外，民法通則還規(guī)定了訴訟時效的中止和中斷。按照民法通則第一百三十九條規(guī)定，訴訟時效的中止是指在訴訟時效期間的**后六個月內(nèi)，因不可抗力或者其他障礙不能行使請求權(quán)的情況。從中止時效的原因消除之日起，訴訟時效期間繼續(xù)計算。按照民法通則第一百四十九條規(guī)定，訴訟時效中斷是指訴訟時效因提起訴訟、當(dāng)事人一方提出要求或者同意履行義務(wù)而中斷。從中斷時起，訴訟時效期間重新計算。如果符合這兩項規(guī)定的，當(dāng)事人仍可以在規(guī)定的期限內(nèi)行使自己的訴訟權(quán)利。
  

  查看全文↓ 2019-07-02 13:48:04
• 152****3501

  1、定金糾紛
  定金糾紛是房產(chǎn)糾紛中的一個很常見的種類，合同簽訂時定金一定要以書面的形式進(jìn)行約定才有法律效力。定金的約定要全面，特別是對定金退回的適用情況進(jìn)行明確的說明。合同法中適用定金罰則，如果購房者不履行債務(wù)，沒有權(quán)利要求售房者返還定金。售房者如果不履行債務(wù)，需要向購房者返還雙倍定金。
  2、一房二賣糾紛
  一房二賣也是房產(chǎn)交易中常見的糾紛，簡單來說，一房二賣就是售房者將同樣的房子賣給兩個人。避免一房二賣，需要注意以下幾個方面：首先，購房者要保證定金是交給售房者;其次，查看售房者的身份證明、房屋所有權(quán)情況，**好將房屋所有權(quán)證書提存;第三，房子交易的款項不要一次性付清;**后，網(wǎng)簽要及時。
  3、二手房買賣中承租人糾紛
  合同簽訂完之后，很可能會出現(xiàn)承租人主張優(yōu)先購買權(quán)，而導(dǎo)致原先的買賣合同無效，因此為購房者帶來了一系列的糾紛。所以，購房者買房之前，一定要做好調(diào)查，確保是否有承租人的存在，如果有，應(yīng)該要求承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面承諾。
  4、房屋質(zhì)量糾紛
  房屋質(zhì)量一般在房屋交付之后購房者才容易發(fā)現(xiàn)，比如一些裂縫、滲漏等問題。如果您遇到這樣的情況，有以下解決辦法：第一，向建設(shè)行政主管部門投訴;第二，雙方協(xié)商調(diào)解;第三，向仲裁機構(gòu)提起仲裁;第四，拿起法律武器，維護(hù)自己正當(dāng)權(quán)益。
  5、中介費糾紛
  很多人買房是通過中介，因此通過中介簽訂的房屋買賣合同很有可能因為一些原因無法履行，這個時候購房者想要要回中介費，但是中介機構(gòu)卻不退。對于這樣的問題，需要具體分析，應(yīng)該查看合同沒有履行的原因是否是中介方面的問題。簽訂協(xié)議的時候，**好在協(xié)議中約定好中介費的退回情況。

  查看全文↓ 2019-07-02 13:48:00
• 152****5465

  二手房買賣合同出現(xiàn)瑕疵要根據(jù)不同的瑕疵來決定解決方式，具體為：
  (一)格式合同中對違約金標(biāo)準(zhǔn)約定過高。定金罰則和違約金條款通常并存于格式合同中，且違約金約定為轉(zhuǎn)讓成交價的20%，按照該比例若違約少則要承擔(dān)十幾萬的違約金、多則數(shù)百萬，遠(yuǎn)高于適用定金罰則獲得的賠償，導(dǎo)致雙方因守約方主張適用違約金條款而產(chǎn)生較大分歧。判決違約方承擔(dān)巨額的違約金明顯有失公平，違約方會主張違約金過高要求調(diào)整，法院在判決中通常會予以調(diào)整，導(dǎo)致守約方往往以合同系雙方真實意思表示為由提起上訴。對此，建議買賣雙方及居間方的權(quán)利義務(wù)予以明確約定;降低違約金標(biāo)準(zhǔn)，將違約金定為轉(zhuǎn)讓成交價的5%-10%，既可防止合同當(dāng)事人隨意違約，也可防止違約金條款成為中介方串通合同一方非法獲利的工具;
  (二)未約定無法申請到預(yù)期貸款導(dǎo)致合同無法履行時的責(zé)任承擔(dān)。受國家調(diào)整房貸政策影響，買方未能申請到預(yù)期貸款，遂以情勢變更為由訴請解除合同，要求賣方返還定金;賣方則認(rèn)為此屬于商業(yè)風(fēng)險，要求買方承擔(dān)違約責(zé)任。房產(chǎn)中介未根據(jù)政策調(diào)整及時修改、增補合同條款，對此情形未作約定，導(dǎo)致雙方產(chǎn)生糾紛。對因國家房貸政策的調(diào)整而導(dǎo)致的買方無法申請到預(yù)期貸款的情形下是否解除合同作出明確的約定。
  (三)合同中未約定居間方的權(quán)利義務(wù)。
  有的格式合同中未載明居間方名稱，也沒有居間方簽章，但又明確約定賣方應(yīng)將定金托管于第三方(居間方)處;即使載明了中介的名稱，對其權(quán)利義務(wù)也未作任何約定。買賣雙方一旦基于中介方的行為發(fā)生糾紛，難以追究中介方的責(zé)任。對此，買、賣及中介三方必須簽訂居間合同，加強對房產(chǎn)中介的監(jiān)管，明確其負(fù)有對合同主要條款釋明的義務(wù)，并就重要及特殊約定事項作出特別提示，約束和規(guī)范房產(chǎn)中介的行為。

  查看全文↓ 2019-07-02 13:47:53

相關(guān)問題

• 問 購房合同有爭議怎么辦
  答

  在《合同法》中也有相應(yīng)的法律條款，來解決新政產(chǎn)生的二手房糾紛。在《合同法若干問題的解釋（二）》第二十六條：合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。

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• 問 ??購房合同有什么要求？誰能說說呢？
  答

  1.基本的“五證”齊全。一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了預(yù)售證許可證，則通常開發(fā)商也具有了房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、建設(shè)工程開發(fā)許可證、工程規(guī)劃許可證共五證。這是買房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵?！　?.使用規(guī)范的合同文本。一定要參照**好是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文本中所列條款認(rèn)真填寫，了解各項具體內(nèi)容。不要隨意去簽訂開發(fā)商自己定的《定購協(xié)議書》還交一筆訂金。就算很多人都這樣做，但這并非購房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權(quán)利義務(wù)不平等的，對自己尤其不利。**好能夠直接與開發(fā)商簽預(yù)售合同就好。這個步驟，一定不能馬虎??！否則到時吃大虧就慘了?！　?.相關(guān)證明文件有效。如果是買期房（在建、未完成建設(shè)、不能交付使用的房屋）要查看開發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購之房在預(yù)售范圍內(nèi)；買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證（預(yù)售許可證之后取得，即由期房變現(xiàn)房了）和《新建住宅交付使用許可證》。并且還要核對一下其營業(yè)執(zhí)照和開發(fā)資質(zhì)證書，要注意這些證照文件的單位名稱是否一致。　　4.另外，買期房要約定條件和時限。所謂交房有兩個意思：一是房屋使用權(quán)即實物交付；另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同中對實物交付和產(chǎn)權(quán)過戶均約定清楚，不能接受沒有取得《新建住宅交付使用許可證》的房屋使用交付。　　5.明確具體時間和違約責(zé)任。對于期房，由于資金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。如果不是規(guī)范的《文本》，則開發(fā)商在合同上務(wù)必會大做文章，對買房者極為不利。如只注明竣工日期，而不無交付使用日期；運用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂合同時，一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時交房所需承擔(dān)的責(zé)任?！　?.檢查房屋質(zhì)量。在簽約時，應(yīng)查看并檢查《住宅使用說明書》和《商品住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容，并將《商品住宅質(zhì)量保證書》作為合同的附件，檢查是否有開發(fā)商對質(zhì)量問題的責(zé)任?！　?.明確物業(yè)管理事項。一個不好的物業(yè)管理公司，一定讓你永遠(yuǎn)覺得不舒暢。所以要多看看物業(yè)管理公司具體如何，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費標(biāo)準(zhǔn)。　　重點約定違約責(zé)任。對于期房，甚至現(xiàn)房，都有可能與開發(fā)商的描述不一樣，此時應(yīng)該明確合同違約或與描述不一致時開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。可參考：簽約后購房者要求退房、不按期付款；開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房；面積變動超過約定幅度；質(zhì)量不符合要求；辦理過戶手續(xù)時不符合規(guī)定和約定等。別漏了違約責(zé)任的平等性。

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• 問 簽完購房合同后悔了怎么辦？誰能說說呢？
  答

  1、和中介簽了買房合同不想買了可以退房。2、買房和中介簽訂的一般只是認(rèn)購書、意向書或訂金協(xié)議書，只要還沒有交定金或房款，可以解除合同，但中介的費用是要付的。3、如果簽訂買房合同交了定金，違約退房通常定金是退不了的?！稉?dān)保法》第八十九條　當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

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• 問 ??購房合同貸款已還完,過戶怎么辦？誰能說說呢？
  答

  1. 找銀行確定貸款不予批準(zhǔn)的原因；2. 找置業(yè)顧問，能不能換其他銀行申請貸款；3. 如果所有銀行都放不了款，可依據(jù)購房合同中的相關(guān)條款解決。4. 辦不下貸款是可以協(xié)商解除購房合同的，具體看購房合同的相關(guān)約定。至于能否解除合同，還要結(jié)合貸款申請失敗的原因等具體情況分析。

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• 問 ??購房合同網(wǎng)簽價格錯誤怎么辦？誰能說說呢？
  答

  網(wǎng)上簽約的程序為：1.交易雙方當(dāng)事人根據(jù)網(wǎng)上公示的商品房定金協(xié)議或買賣合同文本協(xié)商擬定相關(guān)條款2.由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，打印經(jīng)雙方確認(rèn)的協(xié)議或合同3.雙方當(dāng)事人簽字（蓋章）4.在電子樓盤表上注明該商品房已被預(yù)訂或簽約。每一宗交易的網(wǎng)上操作程序應(yīng)在24小時內(nèi)完成。

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