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• 154****9302

  房?jī)r(jià)高的根本原因就是貨幣超發(fā)，流動(dòng)性過(guò)多，錢太多了;有一些人要保值就買房子，購(gòu)買力很強(qiáng)，就把房?jī)r(jià)炒上去了。但房屋還有另外一個(gè)使用價(jià)值就是讓人住，但為了消費(fèi)而買房的人卻買不起，這就是我們面臨的問(wèn)題。
  

  查看全文↓ 2019-06-28 09:18:43
• 156****7981

  第一先說(shuō)一下國(guó)家改革，其實(shí)剛開(kāi)始國(guó)家是為了擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。進(jìn)行了改革其中就有房改。在1954年在中國(guó)的《憲法》中是承認(rèn)國(guó)民擁有土地及相關(guān)生產(chǎn)資料的，只是在1982年被修改成土地國(guó)有化。從1988年進(jìn)行住房制度改革停止了住房實(shí)物分配，目的是為了啟動(dòng)居民住房消費(fèi)。98年國(guó)家出臺(tái)的國(guó)二十三條中規(guī)定80%是經(jīng)濟(jì)適用房10%的廉租房**好后剩下的10%才是商品房，有80%的經(jīng)濟(jì)適用房所以直到2003年房地產(chǎn)價(jià)格比較平穩(wěn)的，但這樣不能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。2003年政府“又”推出了國(guó)十八條，規(guī)定中把80%的經(jīng)濟(jì)適用房偷換概念成了具有保障性質(zhì)的商品房（教育，醫(yī)療，住房的改革現(xiàn)在看來(lái)一個(gè)比一個(gè)失敗）。到現(xiàn)在100%的商品房。2004年國(guó)土資源部頒布71號(hào)令2004年8月31號(hào)后所有經(jīng)營(yíng)性用地出讓全部實(shí)行招拍掛制。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是誰(shuí)出的價(jià)高土地就給誰(shuí)，給出的解釋是為了防止腐敗。可現(xiàn)在越來(lái)越多的腐敗跟房地產(chǎn)有關(guān)。04年后地價(jià)就像滾雪球一樣越滾越高。這就是為什么這幾年地王頻現(xiàn)的主要原因。而房?jī)r(jià)也就一路飆升。
  
  
  房?jī)r(jià)這么貴和稅收也有關(guān)系，以前大部分稅收收入留在地方。所以那時(shí)候地方不靠房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也搞得很好，也有錢去搞投資，也可以未老百姓辦不少好事?，F(xiàn)在地方只有小部分。地方?jīng)]有錢搞投資搞建設(shè)怎么辦，賣地。來(lái)錢快。他們的理由是中央拿走了六成稅卻干了三成的事，而地方拿了四成的稅卻干了七成的事。2009年全國(guó)土地出讓總價(jià)達(dá)15910.2億元，上海**高達(dá)821億相當(dāng)于每天進(jìn)賬2.5億，真正做到了日進(jìn)斗金。2010年就更離譜了達(dá)到了2.7萬(wàn)億。這就是我們常說(shuō)的土地財(cái)政的由來(lái)（也就明白了現(xiàn)在為什么這么多暴力拆遷）。地方為了GDP的考核，為了出政績(jī)，為了升遷。也就樂(lè)此不疲了。而且房地產(chǎn)還能帶動(dòng)幾十種行業(yè)的發(fā)展如鋼鐵水泥等等?？蛇@不是長(zhǎng)久之道，日本的房產(chǎn)泡沫和美國(guó)的次貸危機(jī)都是深刻的教訓(xùn)。應(yīng)該發(fā)展我們自己的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，才是出路。我們應(yīng)該培養(yǎng)像 華為等 這樣有創(chuàng)造力的公司。只有有自己的東西才會(huì)在世界上站住腳。當(dāng)然不是所有的地方都是一味的賣地。

  查看全文↓ 2019-06-28 09:18:34
• 148****7378

  房?jī)r(jià)漲幅居前的主要原因是: 一是市場(chǎng)需求基礎(chǔ)扎實(shí),有效總需求超過(guò)總供給,是拉動(dòng)住宅商品房?jī)r(jià)格快速上漲和漲幅居前的根本原因。據(jù)測(cè)算,近幾年,由于舊房拆遷、改善居住條件、新增人口購(gòu)房和投資型購(gòu)房等需求不斷增加,呈現(xiàn)出總需求大于總供給的賣方市場(chǎng)特征。 二是政府扶持,政策有效拉動(dòng),是拉動(dòng)住宅商品房?jī)r(jià)格快速上漲和漲幅居前的導(dǎo)向性原因。福利分房停止后,各級(jí)政府制定和實(shí)施了包括貨幣分房、舊城改造拆遷、開(kāi)放二手房市場(chǎng)、降低房產(chǎn)買賣稅費(fèi)、增加銀行住房按揭貸款和公積金貸款等政策,使人民群眾的購(gòu)房需求得到了有效釋放,進(jìn)而有效拉動(dòng)了住宅商品房?jī)r(jià)格快速上漲。 三是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁,民間購(gòu)買力旺盛,進(jìn)一步增強(qiáng)了消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的良好預(yù)期,房地產(chǎn)消費(fèi)信心大增。 四是城市化進(jìn)程推進(jìn),房地產(chǎn)成本與價(jià)值上升。城市化推進(jìn)是有效促進(jìn)住宅商品房?jī)r(jià)格快速上漲和漲幅居前的重要?jiǎng)恿?。其?土地價(jià)格上升**為明顯,加之近兩年推出的住宅商品房多在市區(qū)二、三類地段,又多是高層和小高層,檔次較高,環(huán)境綠化好等,房地產(chǎn)成本與價(jià)值自然要上升。 五是周邊城市房?jī)r(jià)普遍上漲,起到類比推動(dòng)效應(yīng)。杭州平均房?jī)r(jià)每平方米達(dá)5397元,溫州為5259元,上海房?jī)r(jià)更是進(jìn)入了高位,“炒房熱”替代了“炒股熱”。相比之下,寧波市房?jī)r(jià)相對(duì)適中。因此,在對(duì)房?jī)r(jià)普遍“看漲”的情況下,出現(xiàn)了無(wú)房者要買房,房小者要換大房,有錢者要投資購(gòu)房,從而住房需求不斷高漲。

  查看全文↓ 2019-06-28 09:18:27

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??為什么商品房?jī)r(jià)格貴??？
  答

  可能過(guò)于長(zhǎng)，請(qǐng)耐心看，真的很有用。 高房?jī)r(jià)問(wèn)題，近年來(lái)已經(jīng)成為一個(gè)舉國(guó)關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。當(dāng)許多人爭(zhēng)論房?jī)r(jià)“到底該不該漲”、“漲多少”這類與自身利益息息相關(guān)的問(wèn)題時(shí)，曹建海先生卻突破利益的羈絆，用系統(tǒng)的研究，為公眾打開(kāi)了一扇直擊根源和癥結(jié)的窗。 高房?jī)r(jià)下的房地產(chǎn)業(yè)在拯救中國(guó)經(jīng)濟(jì)嗎？高房?jī)r(jià)中的暴利被誰(shuí)攫取了？誰(shuí)是高房?jī)r(jià)的真正推手？公眾為何因?yàn)樽》繂?wèn)題承受著如此巨大的壓力？這一系列問(wèn)題的根源在哪里？又如何解決？ 曹建海先生在這本書中，都一一做了詳細(xì)的解答。 曹建海先生認(rèn)為：“高房?jī)r(jià)下的房地產(chǎn)業(yè)不僅不能成為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)**主要的動(dòng)力，而且必將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)興的**大障礙?！?其依據(jù)是：首先，高房?jī)r(jià)損害了居民消費(fèi)福利。在高房?jī)r(jià)下，出現(xiàn)了一些人住不起房甚至租不起房的局面，影響了一批城市年輕人的創(chuàng)業(yè)熱情；在高房?jī)r(jià)下，工人的工資即使上漲，也失去了改善生活的意義，他們不得不拿出其中的一大部分應(yīng)付房?jī)r(jià)或租金的上漲。 的確。中國(guó)內(nèi)需屢拉不動(dòng)，成為困擾中國(guó)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)死結(jié)，高房?jī)r(jià)起的副作用是顯而易見(jiàn)的。在許多城市，買一套房，相當(dāng)于吞噬掉一個(gè)中等收入家庭幾十年的全部收入。他們哪里還有能力消費(fèi)？至于那些按揭貸款者，在長(zhǎng)達(dá)10年、20年、30年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，背負(fù)著沉重的還貸壓力，平常不得不節(jié)衣縮食，高房?jī)r(jià)透支了他們未來(lái)幾十年的消費(fèi)能力！再加上社會(huì)保障機(jī)制的不健全，因此留下的巨大缺口仍要由他們來(lái)填補(bǔ)，內(nèi)需還怎么拉動(dòng)？ 許多專家、研究者、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，常常根據(jù)我國(guó)居民收入增長(zhǎng)的速度來(lái)論證高房?jī)r(jià)的合理性，但他們有意無(wú)意地忽略了：民眾收入的提高并不意味著購(gòu)買力的同步提高。因?yàn)椋鐣?huì)保障的不健全蠶食了民眾相當(dāng)一部分購(gòu)買力，更何況，民眾收入的增長(zhǎng)速度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于房?jī)r(jià)的漲速。 那么，這些年來(lái)，民眾為高房?jī)r(jià)、開(kāi)發(fā)商和地方政府的暴利（前者賣房、后者賣地）付出了多大代價(jià)呢？1998年至2009年，**保守的估計(jì)也超過(guò)10萬(wàn)億元！相當(dāng)于2.5個(gè)“4萬(wàn)億救市計(jì)劃”。倘若這些資金不被既得利益集團(tuán)掠奪，中國(guó)的內(nèi)需何以長(zhǎng)期萎靡不振？ 可想而知，當(dāng)這些巨額利潤(rùn)集中在開(kāi)發(fā)商和地方政府手中的時(shí)候，對(duì)民眾購(gòu)買力的蠶食作用是顯而易見(jiàn)的。中國(guó)內(nèi)需屢拉不起，中國(guó)消費(fèi)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于發(fā)達(dá)國(guó)家，也與此有關(guān)。財(cái)富向少數(shù)人集中的結(jié)果，是貧富差距的拉大和中國(guó)消費(fèi)能力的下降。 曹建海先生從中國(guó)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的角度，進(jìn)一步論證了其觀點(diǎn)。他認(rèn)為：“高額的房?jī)r(jià)使產(chǎn)業(yè)資本投資其他產(chǎn)業(yè)的收益率下降、風(fēng)險(xiǎn)加大，迫使產(chǎn)業(yè)資本投向利潤(rùn)高、技術(shù)門檻低的房地產(chǎn)業(yè)，或者直接將資本投入樓市，而這將會(huì)造成更大的泡沫。高房?jī)r(jià)推動(dòng)的高工資勢(shì)必推動(dòng)商品價(jià)格的虛高，將使中國(guó)制造業(yè)步香港地區(qū)的后塵，失去國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。即使世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，中國(guó)產(chǎn)品的出口也將失去擴(kuò)張的機(jī)會(huì)?！?這一觀點(diǎn)是非常具有前瞻性的，不僅指出了現(xiàn)在的問(wèn)題和隱患，更預(yù)言了未來(lái)的危機(jī)與困境，如果了解日本房?jī)r(jià)泡沫破滅后的慘狀，就不難理解曹建海先生預(yù)警的真誠(chéng)與可貴。 凡是過(guò)于倚重房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)體，幾乎都經(jīng)歷過(guò)崩盤的慘狀，中國(guó)難道會(huì)成為唯一的幸存者嗎？ 至少，從尊重客觀規(guī)律的角度出發(fā)，我們更應(yīng)該提前解決問(wèn)題、消除隱患，而不是在豪賭中逐漸喪失自我修正的機(jī)會(huì)。而這也正是曹建海先生向高房?jī)r(jià)宣戰(zhàn)的意義之所在。在人們聽(tīng)?wèi)T了房地產(chǎn)的重要作用之后，曹建海先生的觀點(diǎn)所飽含的，不僅僅是研究者所具備的良知和勇氣，更是他對(duì)于民族經(jīng)濟(jì)未來(lái)的展望與預(yù)言——這何嘗不是一種大愛(ài)？ 那么，是什么因素在推**國(guó)的房?jī)r(jià)？ 答案是：過(guò)于倚重房地產(chǎn)，商品房一枝獨(dú)秀，形成了牢不可破的壟斷。 在發(fā)達(dá)國(guó)家，開(kāi)發(fā)商供應(yīng)的住房在整個(gè)住房供應(yīng)體系中所占的比例，一般都在25%左右，而保障性住房或者帶有保障性特征的住房，則占比非常高。比如，美國(guó)帶有保障性質(zhì)的住房，占了整個(gè)住房供應(yīng)體系的80%。而在新加坡的整個(gè)住房供應(yīng)體系中，保障性與帶有保障性的房屋占比高達(dá)97%。新加坡政府規(guī)定：占住戶總數(shù)3%的富人由開(kāi)發(fā)商提供住宅，收取很高的土地出讓金，入住后收取高額物業(yè)稅；而對(duì)占住戶總數(shù)80%的中低收入者，提供由政府控制戶型和房?jī)r(jià)的房屋；同時(shí)，對(duì)占住戶總數(shù)8.5%的困難戶，供應(yīng)由政府補(bǔ)貼的60-70平方米的房屋，對(duì)占住戶總數(shù)8.5%的特困戶，出租42平方米左右的房屋，每月僅收十幾新元房租。新加坡設(shè)計(jì)的這種住房體系，既很好地解決了國(guó)民的住房問(wèn)題，也能有效避免房?jī)r(jià)的失控——其實(shí)，在這種大背景下，商品房的漲跌已經(jīng)無(wú)關(guān)大局。 而在當(dāng)今中國(guó)，由于經(jīng)濟(jì)適用房被架空，廉租房許多地方政府沒(méi)有動(dòng)力建，城鎮(zhèn)居民自建房被禁止，導(dǎo)致整個(gè)城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系的90%以上被商品房所占領(lǐng)——商品房占比之高，全世界找不出第二個(gè)。商品房一手遮天，正是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷地位牢不可破，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，民眾為住房問(wèn)題深切憂慮的根源。 一些與既得利益集團(tuán)為伍的學(xué)者認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與近60個(gè)行業(yè)息息相關(guān)，倘若房?jī)r(jià)下跌，將影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，因此，他們喊出了諸如“買房就是愛(ài)國(guó)”這樣的口號(hào)。問(wèn)題在于，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他行業(yè)的拉動(dòng)作用，在房?jī)r(jià)下跌至接近民眾購(gòu)買力的階段，不是體現(xiàn)得更明顯嗎？恰恰是高房?jī)r(jià)導(dǎo)致的購(gòu)買力的下降，嚴(yán)重抑制了房地產(chǎn)的積極作用，使得房地產(chǎn)業(yè)成為民族經(jīng)濟(jì)發(fā)展的障礙。 曹建海先生對(duì)那些荒謬觀點(diǎn)的駁斥非常有力。他認(rèn)為：“我國(guó)各種自建房、集資建房、單位建房的欲望很高，也完全有能力建房；中低收入群體對(duì)于獲得政府保障房的期望很大；農(nóng)村集體宅基地建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房銷售的愿望也很大；地震災(zāi)區(qū)災(zāi)后重建家園的愿望很大。但是由于體制的限制，除災(zāi)后重建外，上述有效住房需求則牢牢地被我國(guó)的土地管理和建設(shè)開(kāi)發(fā)管理體制禁錮了；保障房建設(shè)政策的執(zhí)行則被限定于‘不會(huì)沖擊商品房市場(chǎng)’的原則下，將保障房建于偏遠(yuǎn)地帶，并且定價(jià)水平越來(lái)越接近于商品房?？梢?jiàn)，與其不惜毀壞未來(lái)銀行體系拯救房地產(chǎn)商，不如通過(guò)體制調(diào)整疏導(dǎo)居民住房消費(fèi)的需求，同時(shí)為銀行體系建立房地產(chǎn)信貸危機(jī)的‘防火墻’，于國(guó)于民更為有利?！?曹建海先生一針見(jiàn)血地揭穿了所謂房地產(chǎn)拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的神話。他指出：“從房屋形態(tài)的**終層面看，剔除土地位置引起的價(jià)格差異，商品房和經(jīng)濟(jì)適用房在使用價(jià)值上并無(wú)任何不同，差的是后者不能為地方政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供不勞而獲的暴利。由此看來(lái)，以商品房投資為絕對(duì)主體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)所創(chuàng)造的GDP，本質(zhì)上是通過(guò)排斥居民自建、單位自建、政府保障性住房等形態(tài)而獲得的不當(dāng)?shù)美?，不僅對(duì)城鄉(xiāng)居民消費(fèi)，而且對(duì)農(nóng)工商等經(jīng)濟(jì)實(shí)體發(fā)展，都形成了嚴(yán)重的透支。” 結(jié)論是，政府應(yīng)大力發(fā)展保障性住房、非盈利性或微利性住房，同時(shí)為開(kāi)放居民自建房、集體土地房屋平等流轉(zhuǎn)等創(chuàng)造條件。這些住房同樣會(huì)拉動(dòng)近60個(gè)行業(yè)的發(fā)展。并且，民眾購(gòu)房的支出大大減少，有利于民眾財(cái)富的積累，當(dāng)然也有利于支持他們?cè)谄渌I(lǐng)域的消費(fèi)。 房地產(chǎn)定位的調(diào)整，不僅有利于民生問(wèn)題的解決，而且，困擾中國(guó)經(jīng)濟(jì)多年的內(nèi)需不振問(wèn)題也將迎刃而解。

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• 問(wèn) ?? 商品房為什么越高越貴？誰(shuí)知道呢？
  答

  開(kāi)發(fā)商的一種銷售手段。大多數(shù)人都愿意買高層，通俗地，為了：采光，安靜，視野，空氣好……個(gè)別的客戶因家里有老人，愿意買低層的房子，這跟電梯沒(méi)有什么關(guān)系，有的樓盤因向1-2樓業(yè)主收取電梯費(fèi)用，而引發(fā)官司。關(guān)于樓房的**佳樓層，有很多說(shuō)法，還是根據(jù)自己的理解，家庭需要和個(gè)人喜好。大多數(shù)樓盤的單價(jià)，是根據(jù)樓層高度而逐層遞增的。

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• 問(wèn) ??誰(shuí)知道商品房?jī)r(jià)格怎么樣定的？
  答

  一、房?jī)r(jià)的構(gòu)成是什么？決定商品房?jī)r(jià)格因素很多，其中主要的是土地費(fèi)用和拆遷安置費(fèi)用約占10％～20％，房屋建筑安裝費(fèi)用約占20％～30％，市政設(shè)施費(fèi)用占10％左右，各項(xiàng)稅費(fèi)約占20％。在此基礎(chǔ)上，還要加上20％左右的開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)，從而構(gòu)成商品房的售價(jià)。一些大城市的高房?jī)r(jià)還來(lái)源于高昂的征地拆遷安置費(fèi)用。同時(shí)一些開(kāi)發(fā)商的高額利潤(rùn)也是造成高房?jī)r(jià)原因之一?？傮w來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)大致可分為四大部分：1、土價(jià)成本：包括土地出讓金以及相關(guān)費(fèi)用，如郊區(qū)的耕地補(bǔ)償、勞動(dòng)力安置、城區(qū)的拆遷周轉(zhuǎn)費(fèi)等；2、建筑安裝費(fèi)：如設(shè)計(jì)、招標(biāo)、監(jiān)理、材料施工等。廣義地可包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（七通一平費(fèi)），甚至大市政費(fèi)、四源費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)等也可折算在建安裝費(fèi)里；3、開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)費(fèi)用：包括管理費(fèi)、銷售經(jīng)營(yíng)費(fèi)及融資利息等；4、開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)利。二房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是如何定價(jià)的？1、成本加成法（開(kāi)發(fā)成本加利潤(rùn)分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上確定價(jià)格）開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)物業(yè)當(dāng)然不能忽略其基本成本，建造之前的成本預(yù)算在很大程度上影響終銷售價(jià)格。建造成本含土地使用費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、建筑材料和人工費(fèi)以及多種相關(guān)稅費(fèi)等，這些均為硬性成本，不太可能避免，開(kāi)發(fā)商一般在成本的基礎(chǔ)上加以適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)來(lái)確定房?jī)r(jià)

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• 問(wèn) 廈門保障房?jī)r(jià)格是多少？貴不貴，誰(shuí)知道**新的價(jià)格呢。。
  答

  6-7千;4-5千

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• 問(wèn) 商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成是什么 商品房?jī)r(jià)格知識(shí)普及
  答

  對(duì)于商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成，購(gòu)房者需要有個(gè)明確認(rèn)識(shí)，在商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成不斷上漲的同時(shí)，商品房?jī)r(jià)格也在上漲，因此很多購(gòu)房者想了解商品房商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成。 （一）土地使用權(quán)取得費(fèi) 商品住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位依法通過(guò)國(guó)有土地出讓、轉(zhuǎn)讓獲得國(guó)有土地使用權(quán)的，其土地使用權(quán)取得費(fèi)為支付的出讓、轉(zhuǎn)讓費(fèi)用、拆遷安置補(bǔ)償?shù)膬糁С黾鞍匆?guī)定應(yīng)交付的有關(guān)稅費(fèi)之和；商品住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位依法通過(guò)行政劃撥取得國(guó)有土地使用權(quán)的，其土地使用權(quán)取得費(fèi)為取得該劃撥土地所支付的征地費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)及城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等費(fèi)用之和。 （二）住宅開(kāi)發(fā)成本 1．前期工程費(fèi)。包括水文及工程地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、建筑設(shè)計(jì)、施工通水、通電、通路及平整場(chǎng)地等費(fèi)用支出。 2．建筑、安裝工程費(fèi)、設(shè)備費(fèi)。包括房屋主體部分的土建(含樁基)工程費(fèi)、水電安裝工程費(fèi)(含結(jié)構(gòu)和裝修)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)等。 3．附屬工程費(fèi)。包括住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和列入住宅小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃的非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，指小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路、供水、供電(含一戶一表)、供氣、供熱、有線電視、郵政信報(bào)箱、電信、路燈、防盜(含每戶或單元保安門)、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排水、消防設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的設(shè)施(設(shè)備)及建設(shè)費(fèi)用中，按規(guī)定應(yīng)由商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。 非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃要求列入小區(qū)施工圖預(yù)算項(xiàng)目的公共停車 庫(kù)(棚)、鍋爐房、水泵房、派出所、居委會(huì)、公廁、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、圍墻等建設(shè)費(fèi)用中，按規(guī)定應(yīng)由商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。 4．開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 5．其他符合國(guó)家規(guī)定并與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接有關(guān)的費(fèi)用。 (三)住宅開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用 指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等支出。住宅開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用應(yīng)按受益項(xiàng)目進(jìn)行合理分?jǐn)偂? 1．管理費(fèi)用，指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位行政管理部門為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 2．財(cái)務(wù)費(fèi)用，指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中為籌措建設(shè)資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括企業(yè)經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財(cái)務(wù)費(fèi)用。 3．銷售費(fèi)用，指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位為銷售而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 (四)利潤(rùn) 以上地使用權(quán)取得費(fèi)和住宅開(kāi)發(fā)成本之和為基數(shù)計(jì)取，屬政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的商品住宅，其利潤(rùn)率由政府價(jià)格主管部門確定；屬市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的商品住宅，其利潤(rùn)率由開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位自行確定。 (五)稅金 指依據(jù)國(guó)家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。稅金按國(guó)家規(guī)定的稅目和稅率執(zhí)行。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅不列入組價(jià)因素，在商品住宅銷售價(jià)格外按稅務(wù)部門的規(guī)定辦理。 (六)住宅差價(jià) 包括樓層差價(jià)、朝向差價(jià)。樓層差價(jià)、朝向差價(jià)分別按增減代數(shù)和為零的原則，由開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位自行制定，其中屬政府定價(jià)的政府指導(dǎo)價(jià)的，報(bào)價(jià)格主管部門確認(rèn)。 （七）下列費(fèi)用不得計(jì)入商品住宅成本 (一)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位自用的辦公用房、營(yíng)業(yè)用房等應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用 (二)企業(yè)的贊助、捐贈(zèng)支出以及其它各種與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的費(fèi)用 (三)各種賠償金、違約金、滯納金和罰款 (四)國(guó)家規(guī)定不得列入成本費(fèi)用的其他支出。