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• 155****7994

  市場(chǎng)營(yíng)銷：寫字樓策劃方案
  
  市場(chǎng)營(yíng)銷是以市場(chǎng)為導(dǎo)向創(chuàng)造出恰當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品和服務(wù)并以一定方式轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者的過(guò)程，寫字樓的營(yíng)銷包括寫字樓的市場(chǎng)研究、定位、銷售的全過(guò)程。而本次討論范圍為寫字樓銷售階段的推廣過(guò)程及方法，也就是“以一定方式轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者的過(guò)程”。這個(gè)過(guò)程包括銷售和出租兩種形式。在下面的敘述中分別予以說(shuō)明。
  寫字樓銷售的一般推廣過(guò)程及方法
  1、寫字樓銷售的一般階段劃分：
  *第一階段：尋找客戶訂作式生產(chǎn)(項(xiàng)目導(dǎo)入期)
  此階段為項(xiàng)目初期階段，一般項(xiàng)目地塊已經(jīng)取得土地使用權(quán)或即將取得土地使用權(quán)，此階段的任務(wù)是找到合適的公關(guān)人員積極尋找對(duì)地塊所屬區(qū)域有辦公需求的企事業(yè)單位進(jìn)行訂作式生產(chǎn)。該階段一般持續(xù)到項(xiàng)目破土動(dòng)工。
  
  *第二階段：尋找大型客戶進(jìn)行整售(項(xiàng)目導(dǎo)入期)
  
  此階段項(xiàng)目處于施工初步階段，鑒于寫字樓買家傾向于購(gòu)買(準(zhǔn))現(xiàn)樓的特點(diǎn)，此時(shí)寫字樓的全面入市時(shí)機(jī)尚未成熟，但在該階段的工程改動(dòng)余地較大，仍然可以滿足客戶的個(gè)性化需求。所以在此階段應(yīng)主動(dòng)招商確定大客戶名單，多通過(guò)小組公關(guān)形式尋找大型客戶進(jìn)行整售談判，并在友好協(xié)商下滿足大客戶在工程結(jié)構(gòu)、企業(yè)冠名等合理且可行的需求，促進(jìn)成交，從而降低開發(fā)商的資金壓力和規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
  
  第一及第二階段一般處于項(xiàng)目導(dǎo)入期，此階段宣傳的意義在于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)熱，引起社會(huì)關(guān)注，為后期宣傳及銷售做鋪墊。本階段一般以企業(yè)新聞策劃為主要宣傳方式。
  
  *第三階段：全面銷售階段(開盤期、強(qiáng)銷期)
  
  在此期間，項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂，項(xiàng)目以準(zhǔn)現(xiàn)房姿態(tài)推向市場(chǎng)。
  
  開盤期，此階段以導(dǎo)入期為基礎(chǔ)進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，不過(guò)因?yàn)橛辛虽N售任務(wù)，所以在企業(yè)新聞策劃的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增加了硬性廣告，且廣告發(fā)布頻率也有所增加。這是廣告發(fā)布的第一個(gè)高潮,同時(shí)也標(biāo)志著強(qiáng)銷期的開始。強(qiáng)銷期，綜合運(yùn)用大眾媒體(報(bào)紙、廣播)進(jìn)一步提高提升產(chǎn)品形象。各項(xiàng)銷售工具全部到位。此時(shí)的廣告投放以硬性廣告為主，針對(duì)主要賣點(diǎn)做純銷售式廣告，和銷售有力配合，促成更高的成交額，減輕收尾工作的壓力，同時(shí)發(fā)揮軟性文章的理性訴求配合宣傳，為后期工作做準(zhǔn)備。
  
  *第四階段：散售為主，租賃為輔，消化尾房(持續(xù)期、收尾期)在本階段，項(xiàng)目?jī)?nèi)外裝基本完成，進(jìn)入現(xiàn)房入住階段。一般此階段以散售為主，租賃為輔。
  
  持續(xù)期主要廣告策略為：利用報(bào)紙做已成交客戶證言式廣告，以維持消費(fèi)者的記憶度，增強(qiáng)買家和潛在消費(fèi)者的信心。收尾期主要采?。好}沖式發(fā)布策略，減少發(fā)布頻率，但維持較長(zhǎng)的發(fā)布時(shí)間，大眾性媒體廣告發(fā)布較少，專業(yè)性媒體較多。

  查看全文↓ 2019-06-24 10:15:40
• 153****0048

  寫字樓的銷售技巧1、得一般階段劃分：
  *第一階段：尋找客戶訂作式生產(chǎn)(項(xiàng)目導(dǎo)入期)
  此階段為項(xiàng)目初期階段，一般項(xiàng)目地塊已經(jīng)取得土地使用權(quán)或即將取得土地使用權(quán)，此階段得任務(wù)是找到合適得公關(guān)人員積極尋找對(duì)地塊所屬區(qū)域有辦公需求得企事業(yè)單位進(jìn)行訂作式生產(chǎn)。該階段一般持續(xù)到項(xiàng)目破土動(dòng)工。
  
  *第二階段：尋找大型客戶進(jìn)行整售(項(xiàng)目導(dǎo)入期)
  此階段項(xiàng)目處于施工初步階段，鑒于寫字樓買家傾向于購(gòu)買(準(zhǔn))現(xiàn)樓得特點(diǎn)，此時(shí)寫字樓得全面入市時(shí)機(jī)尚未成熟，但在該階段得工程改動(dòng)余地較大，仍然可以滿足客戶得個(gè)性化需求。所以在此階段應(yīng)主動(dòng)招商確定大客戶名單，多通過(guò)小組公關(guān)形式尋找大型客戶進(jìn)行整售談判，并在友好協(xié)商下滿足大客戶在工程結(jié)構(gòu)、企業(yè)冠名等合理且可行得需求，促進(jìn)成交，從而降低開發(fā)商得資金壓力和規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
  第一及第二階段一般處于項(xiàng)目導(dǎo)入期，此階段宣傳得意義在于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)熱，引起社會(huì)關(guān)注，為后期宣傳及銷售做鋪墊。本階段一般以企業(yè)新聞策劃為主要宣傳方式。
  *第三階段：全面銷售階段(開盤期、強(qiáng)銷期)
  在此期間，項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂，項(xiàng)目以準(zhǔn)現(xiàn)房姿態(tài)推向市場(chǎng)。
  開盤期，此階段以導(dǎo)入期為基礎(chǔ)進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，不過(guò)因?yàn)橛辛虽N售任務(wù)，所以在企業(yè)新聞策劃得基礎(chǔ)上進(jìn)一步增加了硬性廣告，且廣告發(fā)布頻率也有所增加。這是廣告發(fā)布得第一個(gè)高潮,同時(shí)也標(biāo)志著強(qiáng)銷期得開始。強(qiáng)銷期，綜合運(yùn)用大眾媒體(報(bào)紙、廣播)進(jìn)一步提高提升產(chǎn)品形象。各項(xiàng)銷售工具全部到位。此時(shí)得廣告投放以硬性廣告為主，針對(duì)主要賣點(diǎn)做純銷售式廣告，和銷售有力配合，促成更高得成交額，減輕收尾工作得壓力，同時(shí)發(fā)揮軟性文章得理性訴求配合宣傳，為后期工作做準(zhǔn)備。
  *第四階段：散售為主，租賃為輔，消化尾房(持續(xù)期、收尾期)
  在本階段，項(xiàng)目?jī)?nèi)外裝基本完成，進(jìn)入現(xiàn)房入住階段。一般此階段以散售為主，租賃為輔。

  查看全文↓ 2019-06-24 10:15:30
• 146****3922

  1、寫字樓銷售的一般階段劃分：
  
  第一階段：尋找客戶訂作式生產(chǎn)(項(xiàng)目導(dǎo)入期)
  
  此階段為項(xiàng)目初期階段，一般項(xiàng)目地塊已經(jīng)取得土地使用權(quán)或即將取得土地使用權(quán)，此階段的任務(wù)是找到合適的公關(guān)人員積極尋找對(duì)地塊所屬區(qū)域有辦公需求的企事業(yè)單位進(jìn)行訂作式生產(chǎn)。該階段一般持續(xù)到項(xiàng)目破土動(dòng)工。
  
  第二階段：尋找大型客戶進(jìn)行整售(項(xiàng)目導(dǎo)入期)
  
  此階段項(xiàng)目處于施工初步階段，鑒于寫字樓買家傾向于購(gòu)買(準(zhǔn))現(xiàn)樓的特點(diǎn)，此時(shí)寫字樓的全面入市時(shí)機(jī)尚未成熟，但在該階段的工程改動(dòng)余地較大，仍然可以滿足客戶的個(gè)性化需求。所以在此階段應(yīng)主動(dòng)招商確定大客戶名單，多通過(guò)小組公關(guān)形式尋找大型客戶進(jìn)行整售談判，并在友好協(xié)商下滿足大客戶在工程結(jié)構(gòu)、企業(yè)冠名等合理且可行的需求，促進(jìn)成交，從而降低開發(fā)商的資金壓力和規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
  
  第一及第二階段一般處于項(xiàng)目導(dǎo)入期，此階段宣傳的意義在于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)熱，引起社會(huì)關(guān)注，為后期宣傳及銷售做鋪墊。本階段一般以企業(yè)新聞策劃為主要宣傳方式。
  
  第三階段：全面銷售階段(開盤期、強(qiáng)銷期)
  
  在此期間，項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂，項(xiàng)目以準(zhǔn)現(xiàn)房姿態(tài)推向市場(chǎng)。
  
  開盤期，此階段以導(dǎo)入期為基礎(chǔ)進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，不過(guò)因?yàn)橛辛虽N售任務(wù)，所以在企業(yè)新聞策劃的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增加了硬性廣告，且廣告發(fā)布頻率也有所增加。這是廣告發(fā)布的第一個(gè)高潮,同時(shí)也標(biāo)志著強(qiáng)銷期的開始。強(qiáng)銷期，綜合運(yùn)用大眾媒體(報(bào)紙、廣播)進(jìn)一步提高提升產(chǎn)品形象。各項(xiàng)銷售工具全部到位。此時(shí)的廣告投放以硬性廣告為主，針對(duì)主要賣點(diǎn)做純銷售式廣告，和銷售有力配合，促成更高的成交額，減輕收尾工作的壓力，同時(shí)發(fā)揮軟性文章的理性訴求配合宣傳，為后期工作做準(zhǔn)備。
  

  查看全文↓ 2019-06-24 10:15:11

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ?? 如何選寫字樓？誰(shuí)能說(shuō)說(shuō)呢？
  答

  首先來(lái)看，一般來(lái)說(shuō)熱門的樓盤更為受到關(guān)注，這樣的熱門樓盤一般地段潛力大，產(chǎn)品質(zhì)量上乘、投資背景實(shí)力強(qiáng)，非常受投資商的看好，所以說(shuō)在項(xiàng)目正式銷售之前已經(jīng)被人幾經(jīng)挑選了。再者，合適的寫字樓一定要考慮到員工上班的便利性，除了有良好的交通，周邊的配套應(yīng)該完善，這樣才能從根本上帶動(dòng)員工的積極性，也有助于內(nèi)部結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定。

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• 問(wèn) ?? 寫字樓如何裝修？誰(shuí)能說(shuō)說(shuō)呢？
  答

  裝修流程　　第一步： 洽談設(shè)計(jì)階段　　選擇裝修公司 洽談 現(xiàn)場(chǎng)考察 擬定方案 風(fēng)格選擇　　第二步： 合同階段　　簽訂設(shè)計(jì)合同 深度方案 預(yù)算評(píng)估 裝修合同簽訂　　第三步： 施工　　裝飾材料 工程隊(duì)進(jìn)駐 水電施工 泥木施工 電器安裝 潔具安裝　　第四步：驗(yàn)收　　核驗(yàn)項(xiàng)目 核對(duì)裝修款 竣工　　一、首先挑選合適的裝修公司　　人們習(xí)慣把裝飾裝修公司分成兩大類：家裝公司和公裝公司。公裝又分好多類，寫字樓裝修只是其中的一種，我們?cè)谶x擇寫字樓裝修公司之前，首先要搞清楚這個(gè)問(wèn)題，我們將要選擇的裝修公司是屬于公裝，還是屬于家裝，雖然都是搞裝修，公裝和家裝的要求不一樣，差別還是很大的，這些差別主要表現(xiàn)在：設(shè)計(jì)、材料、工藝、照明、色彩等幾個(gè)方面?！　《?、寫字樓裝修設(shè)計(jì)　　在設(shè)計(jì)方面，辦公空間的接待區(qū)一般都要有LOGO墻（又稱形象墻）和接待臺(tái)。LOGO墻主要起集中展示公司企業(yè)文化、屬性和實(shí)力的作用，其設(shè)計(jì)應(yīng)符合企業(yè)VI要求，而家裝就不存在這種設(shè)計(jì)要求。除此之外，公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理的辦公室設(shè)計(jì)要充分考慮他們各自的喜好、性別、性格、年齡、文化等特點(diǎn)，只有這樣才能做出符合他們要求的設(shè)計(jì)，會(huì)議室的設(shè)計(jì)要求大方、高檔，公共辦公空間的設(shè)計(jì)要求人性化等。這些要求對(duì)設(shè)計(jì)師的能力具有一定的挑戰(zhàn)性；同家裝設(shè)計(jì)不同之處還有：辦公空間設(shè)計(jì)必須避免雷同，千篇一律雷同的樣式會(huì)給客戶非常不爽的感覺(jué)，而家裝設(shè)計(jì)則可以相互復(fù)制，業(yè)主之間一般不會(huì)了解到自家的設(shè)計(jì)同別人家有無(wú)區(qū)別；辦公空間設(shè)計(jì)還要充分考消防或緊急疏散方面的問(wèn)題，一旦遇緊急情況人員如何從容撤退，人員流量等，而家裝就不需要要考慮這些，此外還有如強(qiáng)、弱電、網(wǎng)線布線等。

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• 問(wèn) ?? 寫字樓標(biāo)桿如何做？誰(shuí)能說(shuō)說(shuō)呢？
  答

  很多人都是上網(wǎng)找到寫字樓房源的，在找寫字樓網(wǎng)站的時(shí)候，可以考慮一些專業(yè)的做寫字樓租賃的網(wǎng)站，如寫字樓網(wǎng)，第一商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)等。而不是在58同城之類的網(wǎng)上找，因?yàn)檫@個(gè)類型的網(wǎng)站都是中介個(gè)人在上面掛房源，很多中介可能會(huì)非常不正規(guī)，存在虛假房源，虛假報(bào)價(jià)等。推薦寫字樓網(wǎng)，信息比較全。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??怎樣巡查寫字樓？誰(shuí)能說(shuō)說(shuō)呢？
  答

  怎么檢查寫字樓一層樓的照明和插座，首先確認(rèn)照明開關(guān)和總線路斷路器在斷開狀態(tài)，用萬(wàn)用表電阻檔測(cè)量總線路斷路器的下樁頭，出線端線路有沒(méi)有短路，沒(méi)有短路就可以斷路器合閘，供電線路得電，再逐個(gè)打開照明開關(guān)檢查照明燈。插座檢查與照明相同

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• 問(wèn) ??怎樣出租寫字樓？誰(shuí)能說(shuō)說(shuō)呢？
  答

  1.寫字樓比較注重氛圍，交通便利的地方，在這個(gè)區(qū)域里的寫字樓經(jīng)營(yíng)狀況要相對(duì)良好。所以域特征必須要明顯?！　?.要求交通比較便利，小面積寫字樓的入住企業(yè)大都有著運(yùn)營(yíng)成本的壓力，因而商業(yè)交通配套是否完善對(duì)其選擇辦公地址起到重要的影響作用。**好是位于市中心區(qū)域，尤其是傳統(tǒng)中央商務(wù)區(qū)的小戶型寫字樓，無(wú)論是銷售價(jià)格還是銷售速度上，都會(huì)有不錯(cuò)的市場(chǎng)前景。退而求其次，哪怕沒(méi)有成熟的商業(yè)環(huán)境，必須擁有較為便利的、尤其是通往市中心傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的交通環(huán)境，比如發(fā)展相對(duì)比較成熟的產(chǎn)業(yè)園區(qū)?！　?、所投資的和所回報(bào)的要成正比。投資者購(gòu)買小戶型寫字樓，無(wú)疑是看重它的投資回報(bào)率。通常情況下，性價(jià)比較高的物業(yè)比較容易獲得市場(chǎng)的認(rèn)可，租賃狀況比較理想，而且二次出售的機(jī)率也比較高，因此樂(lè)觀的投資回報(bào)率也就相對(duì)容易實(shí)現(xiàn)。這類性價(jià)比高的小面積寫字樓產(chǎn)品也是投資者**為熱衷的?！　?、選擇有實(shí)力和信譽(yù)的開發(fā)商和弄清產(chǎn)權(quán)。目前上市的小面積寫字樓產(chǎn)品大多為爛尾樓續(xù)建項(xiàng)目或者是住宅樓改建項(xiàng)目，因此在產(chǎn)權(quán)關(guān)系、債務(wù)關(guān)系上有可能存在一定的問(wèn)題，需要投資者謹(jǐn)慎對(duì)待，而有實(shí)力和信譽(yù)的開發(fā)商開發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品的質(zhì)量和性價(jià)比都比較高，不容易產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)糾紛，且后期的物業(yè)管理公司的管理水平通常也較高。企創(chuàng)商務(wù)的小面積的寫字樓是個(gè)比較好的選擇

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