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• 134****8786

  可以從樓房的平面圖區(qū)分塔樓和板樓。塔樓的平面圖特點(diǎn)是，一層若干戶，一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通通道形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同。
  
  這種樓房的高度一般從12層到35層。塔樓一般是以一梯4戶到一梯12戶。板樓的平面圖上，長度明顯大于寬度。板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。其實(shí)我們買房時(shí)，很容易分出塔樓和板樓，簡單地說，塔樓比較高、比較方；
  
  板樓比較矮、比較長。板樓給人們留下了戶內(nèi)前后通風(fēng)的印象，特別是南向的板樓，采光、日照和通風(fēng)都有一定的優(yōu)勢，但如果板樓不是樓梯直接到戶，還要通過長長的走廊，那么它的合理性、安全性、健康性都有待商榷。
  
  如果是進(jìn)深很大、面寬很小的板樓，可能衛(wèi)生間都是暗的，其他房間的采光也不會很好。
  
  而我們通常所講一梯8至12戶的塔樓在采光、日照上相對較差，并且難有戶內(nèi)的對流，從而給人們留下了塔樓“不健康”的印象。
  
  但如果把塔樓做成一梯1戶時(shí)會有360度的景觀，并且沒有純北向的房間，會有更好的采光與通風(fēng)，會有更充分的日照，并且沒有相鄰的干擾。
  
  塔樓一梯2戶時(shí)有270度以上的采光與景觀，甚至到一梯4戶時(shí)也會好于板樓的采光與通風(fēng)。因此不能用板、塔建筑形式來一概而論其是否“健康”。
  
  另外通過實(shí)測證明，塔樓區(qū)的樓外環(huán)境通風(fēng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于板樓區(qū)，特別是好于板樓圍合小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量。
  
  也就是說當(dāng)室內(nèi)要求通風(fēng)時(shí)，開窗要解決的不只是對流及加大通風(fēng)量的問題，同時(shí)要力求從室外進(jìn)入室的空氣質(zhì)量是好的。如果對塔樓進(jìn)行合理設(shè)計(jì)，一梯2到4戶，便可以做到明衛(wèi)和多面采光，那么這個(gè)塔樓的品質(zhì)就要優(yōu)于板樓。

  查看全文↓ 2019-06-06 11:39:48
• 136****4770

  板樓與塔樓是兩種不同的建筑形態(tài)，挺拔的塔樓與平緩的板樓各具特色，開發(fā)商當(dāng)然是自賣自夸，而購房人卻一時(shí)之間拿不準(zhǔn)了主意，究竟哪種產(chǎn)品更適合自己呢？看來，真得細(xì)細(xì)考慮一下。
  板樓四大優(yōu)點(diǎn)
  1.南北通透，便于采光通風(fēng)
  板式住宅多是正南北方向，進(jìn)深在15米左右，南北通透，便于采光與通風(fēng)，而且戶型方正，平面布局合理，各功能空間尺度適宜。通常而言，由于板樓的面寬充裕，因而戶型設(shè)計(jì)更容易出精品。
  2.板樓均好性強(qiáng)
  眼下一梯兩戶的小板樓非常受寵，正是因?yàn)檎麠澃鍢侵懈魈讘粜偷膬?yōu)劣差距很小，均有若干套朝北的戶型難于處理。板樓由于住戶不多，居家生活也比較清靜。
  3.管理成本不高
  通常而言，板樓的管理成本普遍較塔樓低廉，多層板式住宅可以不設(shè)電梯，不設(shè)變頻供水系統(tǒng)，包括外墻粉刷在內(nèi)的日常維護(hù)費(fèi)用當(dāng)然要比塔樓便宜得多。
  4.住戶使用率很高
  板樓戶型的使用率通常高達(dá)90%以上，而塔樓戶型的使用率通常僅為75%，因?yàn)樗莾?nèi)的電梯井、候梯廳、變配電機(jī)房等都將作為公共面積攤到每個(gè)業(yè)主的頭上。同樣是購買建筑面積100平方米的住房，板樓戶型的使用面積往往高出塔樓住戶約10平方米。

  查看全文↓ 2019-06-06 11:39:44
• 149****1216

  立即點(diǎn)擊上方關(guān)注“魔都財(cái)觀”公眾號，公眾號窗口發(fā)送“干貨”領(lǐng)取全套買房秘籍、金融圖書和風(fēng)控協(xié)議。
  
  不知道大家有沒有注意到，魔都財(cái)觀文章里很少聊房子的產(chǎn)品維度，就是樓盤的外立面、戶型裝修和綠化配套這些。
  
  的確，我這方面寫的不多。
  
  因?yàn)樵谖铱磥恚績r(jià)里大概有6成是由地段決定的，還有2成房價(jià)來自于房子能獲得的資源，比如學(xué)區(qū)醫(yī)院這些。房價(jià)里剩下的只有2成來自于產(chǎn)品。
  
  只要產(chǎn)品設(shè)計(jì)的不是太差，房價(jià)表現(xiàn)**好的永遠(yuǎn)是那些潛力地段的中低價(jià)小區(qū)。
  
  所以，自然我們的精力是放在大趨勢判斷和區(qū)位選擇上的。
  
  但是，這并不代表房子的產(chǎn)品力不重要。
  
  一個(gè)樓盤戶型配套做得好，在你賣房時(shí)是加不了多少分的。但如果一個(gè)樓盤戶型配套做的爛，一定能把你的**變成無人接盤。
  
  今天我想帶著大家過一下市面上主流產(chǎn)品，看看到底哪種房子才是好賣又漲得快的，而又有哪些是坑。我不是建筑學(xué)專家，但好在自己買的足夠多，還算有點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，希望可以幫到你。
  
  
  
  01
  
  根據(jù)我的觀察，上海市場上可以買到的房子，按照房齡不同呈現(xiàn)出明顯的代際變化，大概可以分成4代產(chǎn)品。全國其他地方差不多也是這樣。
  
  我們先來看看第一代產(chǎn)品，就是2000年以前的老公房。
  
  老公房一般是6到7層無電梯住宅，每層5到6戶人家。
  
  房子外立面是用涂料刷出來的，時(shí)間長了墻體會泛出那種陳舊的黃色，時(shí)不時(shí)還能看見幾塊補(bǔ)缺后的色差。
  
  下圖是我某套房子的小區(qū)外墻。
  
  
  
  小區(qū)里基本沒有配套，只有一些零星的綠化和健身器械。物業(yè)管理上，停車是隨意的，門口的老大爺除了關(guān)心收收停車費(fèi)，對其他事都沒啥動力。
  
  
  
  老公房常見的單套建筑面積在40到80平米，都是房改之前遺留下來的產(chǎn)品，也就是大家常說的老破小。
  
  因?yàn)槭且粚?戶，很少有南北通戶型，通常是走道進(jìn)深長，采光面寬短的豎條戶型。
  
  下圖是1991年建的上海寧和小區(qū)47平米一房。老歸老，還勉強(qiáng)做出了全明房，也算是用點(diǎn)心思的。
  
  

  查看全文↓ 2019-06-06 11:39:39

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  板樓是指由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅。優(yōu)點(diǎn)是：采光好、房源可比性低、密度低、成本低、使用率高。缺點(diǎn)是房價(jià)高、可二次改造的能力低。塔樓是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。優(yōu)點(diǎn)是節(jié)約土地資源，房價(jià)較低、方便改造、抗震性好。缺點(diǎn)是采光通風(fēng)差、居住密度高。

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