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• 157****3542

  拆遷安置房可以買，但安置房不同于商品房，購(gòu)買有一定風(fēng)險(xiǎn)，有些事情還需注意。
  
  拆遷房主要分為兩大類：
  
  一類是因市政工程拆遷而配置的房屋,這類房子房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有,但是在獲得產(chǎn)權(quán)證后5年內(nèi)不能上市交易。
  
  另外一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而拆遷的房子,這類房屋與普通商品房無(wú)異,屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn),可以自由上市交易。拆遷房因其安置對(duì)象是特定的拆遷安置戶,該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外,還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策約束。
  
  購(gòu)買拆遷安置房需注意以下幾點(diǎn)：
  
  1、明確房屋的土地類型及性質(zhì)
  
  要注意是集體土地還是國(guó)有土地，如果是集體土地上的非集體組織成員，用于非自住目的，建議慎重，因?yàn)榇祟愅恋厣系姆课荩w組織成員的權(quán)益才會(huì)受到保護(hù)。如果是非集體組織成員，再拆遷的話可能不會(huì)得到任何賠償。
  
  2、明確房屋對(duì)安置的拆遷對(duì)象有無(wú)限制或政策補(bǔ)貼
  
  特別是現(xiàn)在的“城中村”改造，由村集體組織建造的，對(duì)安置對(duì)象有明確限制。

  查看全文↓ 2019-05-31 11:50:49
• 137****4610

  安置房沒(méi)有房產(chǎn)證按照國(guó)家規(guī)定是不可以買賣的。未經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)登記不發(fā)生法律效力。
  
  對(duì)于無(wú)證的拆遷安置房，要分清情況，主要注意這幾個(gè)問(wèn)題：調(diào)查清楚拆遷前的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，如果拆遷前具備產(chǎn)權(quán)證，只是拆遷后開發(fā)商沒(méi)有及時(shí)辦理，如果有拆遷協(xié)議書，雖然麻煩，但日后還是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的；一定要辦理公證手續(xù)，以免以后出現(xiàn)糾紛。
  
  如果想要購(gòu)買，只能由雙方簽訂一份書面購(gòu)買協(xié)議，約定清楚相關(guān)事項(xiàng)，大限度的保護(hù)自己的權(quán)益。但此種情況不收法律保護(hù)。
  
  

  查看全文↓ 2019-05-31 11:50:45
• 153****7274

  已經(jīng)領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書的拆遷房是可以正常購(gòu)買的。
  
  我國(guó)《物權(quán)法》第九條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。因此，拆遷安置房到底能不能買賣主要看它能不能在房產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記。具體分以下幾種情況：
  
  一、雖是拆遷安置房但已經(jīng)領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書，這種房屋當(dāng)然可以進(jìn)行買賣，其效力相當(dāng)于普通的商品房買賣。
  
  二、拆遷安置房在未領(lǐng)取權(quán)屬證書前發(fā)生的買賣。
  
  根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第(六)款規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。
  
  據(jù)此，如果雙方發(fā)生爭(zhēng)議訴訟至法院時(shí)爭(zhēng)議房屋上不具備領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書的條件，人民法院一般會(huì)因爭(zhēng)議房屋不具備權(quán)屬證書而認(rèn)定房屋買賣合同無(wú)效，這就是你朋友所稱的安置房不能買賣的緣由。
  
  但鑒于拆遷安置房必須要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間才能領(lǐng)到房屋權(quán)屬證書，房?jī)r(jià)在此期間會(huì)有波動(dòng)，因而違約方應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，需要賠償守約方為此造成的房?jī)r(jià)上漲或下跌的損失。
  
  三、買賣雙方簽訂合同時(shí)房屋不具備權(quán)屬證書，但發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)該房屋已經(jīng)領(lǐng)取了權(quán)屬證書(包括可以領(lǐng)取而賣房人故意不去領(lǐng)取)的情形，一般也視為買賣行為有效，可以通過(guò)法院訴訟，可以要求強(qiáng)制過(guò)戶。

  查看全文↓ 2019-05-31 11:50:37
• 143****3917

  
  
  
  
  　　　　一直以來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房都徘徊在樓市灰色地帶
  
  雖然小產(chǎn)權(quán)房不能辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，但價(jià)格便宜，因此有人前赴后繼的將眼光投向了小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房究竟是指什么？小產(chǎn)權(quán)房與商品房有什么區(qū)別？究竟小產(chǎn)權(quán)房能不能過(guò)戶呢？拆遷安置房又是怎么分類的？
  
  
  
  小產(chǎn)權(quán)房是什么？
  
  　　小產(chǎn)權(quán)房常指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。其實(shí)“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。
  
  
  
  小產(chǎn)權(quán)房與商品房有什么區(qū)別？
  
  1、小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，國(guó)土房管局也不會(huì)給購(gòu)房合同備案，小產(chǎn)權(quán)買賣不受法律保護(hù)；而商品房是經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)建設(shè)的，買賣受國(guó)家法律保護(hù)。
  
  2、購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房拿不到國(guó)家頒發(fā)的辦理房產(chǎn)證、土地使用證、契稅證；而商品房由國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證、國(guó)有土地使用證、契稅證。
  
  3、小產(chǎn)權(quán)房不具有房屋合法所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利；商品房具有。
  
  4、買小產(chǎn)權(quán)房不能辦理貸款，只能一次性或分期付款；而購(gòu)買商品房可以辦理按揭貸款，滿足條件的還可以辦理公積金貸款。
  
  購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險(xiǎn)？
  
  
  
  小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格雖然便宜，但是購(gòu)買時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)比較大，如果想要購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，建議謹(jǐn)慎考慮。小編就來(lái)為你介紹購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)。
  
  1、合同無(wú)效
  
  小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力以認(rèn)定無(wú)效為原則，認(rèn)定有效為例外，比如買賣雙方是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過(guò)了宅基地審批手續(xù)，可以認(rèn)定合同有效。將房屋賣給本集體組織之外的成員，尤其是城鎮(zhèn)居民的，無(wú)論建房行為是否合法，一般被認(rèn)為無(wú)效。
  
  合同無(wú)效或被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
  
  2、產(chǎn)權(quán)房無(wú)法辦理
  
  城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地，是不能登記發(fā)證的。
  
  3、不能轉(zhuǎn)讓
  
  小產(chǎn)權(quán)房拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。因此也不能合法的過(guò)戶，對(duì)其**空間產(chǎn)生較大的影響。
  
  4、拆遷無(wú)法得到補(bǔ)償
  
  小產(chǎn)權(quán)房的房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證；購(gòu)房者買房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，也可能無(wú)法得到拆遷補(bǔ)償。
  
  5、房產(chǎn)無(wú)法抵押或貸款

  查看全文↓ 2019-05-31 11:50:32
• 152****4528

  由案例分析：上海市“動(dòng)遷安置房買賣”糾紛，符合過(guò)戶條件賣家反悔怎么辦？
  
  基本案情
  
  被告顧甲、胡甲系夫妻關(guān)系，被告顧乙系被告顧甲胡甲之孫女。系爭(zhēng)房屋系三被告動(dòng)遷所得的配套商品房。2013年1月，原告劉某(買入方、乙方)和被告顧甲、顧乙、胡甲(出賣方、甲方)簽訂《動(dòng)遷房預(yù)售預(yù)購(gòu)合同》一份，約定：2013年元月11日，甲乙雙方達(dá)成動(dòng)遷房買賣協(xié)議，約定甲方將其分得的位于上海市浦東新區(qū)川沙鎮(zhèn)華夏二路的動(dòng)拆遷安置房(以下簡(jiǎn)稱“動(dòng)遷房”)一套出售給乙方，房屋總價(jià)為￥110萬(wàn)元(大寫：壹佰壹拾萬(wàn)元整)；雙方約定了明確的付款期限及方式；同時(shí)約定該房屋過(guò)戶給乙方之前的過(guò)渡期內(nèi)，甲方不得再對(duì)該房屋進(jìn)行任何權(quán)利上的處分；甲、乙雙方同意，甲方于2013年3月31日前騰出該房屋并通知乙方進(jìn)行驗(yàn)收交接，限制期滿后被告應(yīng)當(dāng)積極配合原告辦理過(guò)戶手續(xù)；該房屋過(guò)戶時(shí)需要交納的交易稅費(fèi)，由乙方支付；雙方對(duì)其他事項(xiàng)均有明確約定。
  
  原告劉某在《動(dòng)遷房預(yù)售預(yù)購(gòu)合同》中乙方一欄簽名，被告顧甲、胡甲在《動(dòng)遷房預(yù)售預(yù)購(gòu)合同》中甲方一欄簽名，但被告顧乙的法定代理人在甲方一欄簽名。原告依據(jù)合同約定按時(shí)付款。2013年7月，被告將系爭(zhēng)房屋交給原告居住使用。2014年11月，三被告對(duì)系爭(zhēng)房屋辦理了《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》，權(quán)利人為三被告。
  
  原告按約支付了相關(guān)房款，被告亦將系爭(zhēng)房屋交付給了原告，隨后原告裝修并居住使用。現(xiàn)系爭(zhēng)房屋按政策已經(jīng)可以辦理過(guò)戶，但被告借口拖延回避。為此，導(dǎo)致訴訟。
  
  法院觀點(diǎn)：
  
  法院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力；當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同?！秳?dòng)遷房預(yù)售預(yù)購(gòu)合同》簽訂后，原告依約支付了部分房款，被告亦將系爭(zhēng)房屋交付原告使用至今，現(xiàn)系爭(zhēng)房屋已具備配套商品房交易過(guò)戶條件，故原告要求被告協(xié)助辦理系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的訴請(qǐng)，合法有據(jù)，應(yīng)予以支持。三被告認(rèn)為系爭(zhēng)房屋出售價(jià)格低于同地段價(jià)格，但三被告未提供任何證據(jù)證明系爭(zhēng)房屋交易價(jià)格明顯存在不合理之處，故本院對(duì)于三被告這一主張不予采信。法院依法判決三被告配合原告辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。
  
  法律分析：
  
  拆遷安置房買賣的法律風(fēng)險(xiǎn)：
  
  1、合同無(wú)法履行的風(fēng)險(xiǎn)。
  
  眾所周知，受國(guó)家/當(dāng)?shù)卣呦拗?，?dòng)遷房上市交易有嚴(yán)格的限制。動(dòng)遷、拆遷房售賣時(shí)多數(shù)情形下是在沒(méi)有產(chǎn)證的情況下進(jìn)行，并且價(jià)格相對(duì)較低。往往約定符合過(guò)戶條件時(shí)再辦理過(guò)戶手續(xù)。
  
  因房產(chǎn)市場(chǎng)處于上升趨勢(shì)，在支付購(gòu)房款后至符合過(guò)戶條件期間，由于房?jī)r(jià)的上漲，賣方可能會(huì)再將該房屋出賣給第三人并辦理過(guò)戶。此時(shí)，由于賣方已將房屋過(guò)戶至第三人，在先買受人則無(wú)法在要求賣方履行過(guò)戶義務(wù)。無(wú)疑買受人將受到重大損失。
  
  2、因賣方無(wú)理拒絕配合過(guò)戶或要求加價(jià)而產(chǎn)生糾紛的風(fēng)險(xiǎn)。
  
  賣方拿到房產(chǎn)證后，往往涉案房屋的價(jià)格已經(jīng)大幅上漲，此時(shí)賣方慣常做法是找各種借口拖延配合買方辦理過(guò)戶手續(xù)或直接要求增加房屋價(jià)款。無(wú)疑會(huì)產(chǎn)生糾紛。這種風(fēng)險(xiǎn)是實(shí)務(wù)中發(fā)生糾紛**多的。
  
  3、買賣合同被判決無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。
  
  拆遷安置房出售人往往不是唯一所有權(quán)人，該房屋的其他合法所有權(quán)人會(huì)以簽訂房屋買賣合同時(shí)未經(jīng)其同意而向法院主張合同無(wú)效或者解除合同。這種情況在司法實(shí)踐中亦較為普遍。
  
  4、因違反限制出售的政策規(guī)定或因買方屬于限購(gòu)人群，而無(wú)法履行的風(fēng)險(xiǎn)。
  
  地方政府多會(huì)出臺(tái)拆遷安置房限制交易的政策，同時(shí)，對(duì)購(gòu)買人進(jìn)行限制。這無(wú)疑大大增加了買方的風(fēng)險(xiǎn)。
  
  就本案而言，系賣方無(wú)理由拒絕配合過(guò)戶、要求加價(jià)而引起。在符合過(guò)戶條件后，賣方拒絕配合過(guò)戶的情況下，要么在合同基礎(chǔ)上額外加價(jià)，要么起訴賣方。**終如何選擇，還是要看各方的態(tài)度。
  
  多數(shù)情況下，買方通過(guò)訴訟途徑維權(quán)是比較好的選擇。但選擇訴訟維權(quán)，也需要綜合評(píng)估各方面的因素及成本。如果不存在限購(gòu)、合同無(wú)效等不利情形，我們建議訴訟維權(quán)，簡(jiǎn)單直接，立竿見(jiàn)影。
  
  

  查看全文↓ 2019-05-31 11:50:29

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 拆遷安置房可以買嗎? 拆遷房可以買賣嗎？
  答

  律師回答：隨著城市化的發(fā)展，城市的規(guī)模的擴(kuò)大，城市拆遷的速度也在加快。于是拆遷安置房也就有了市場(chǎng)。但畢竟拆遷安置房和一般的商品房不同，且動(dòng)拆遷安置房買賣大多不能一次性將一切手續(xù)辦理完畢，其后續(xù)手續(xù)通常要出售方配合辦理，這就為以后的糾紛產(chǎn)生留下隱患。因此如何購(gòu)置拆遷安置房？怎樣才可以有效的維護(hù)交易雙方的利益，就成了一些人的關(guān)注問(wèn)題。下面作一簡(jiǎn)要分析。所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因?yàn)槠浒仓脤?duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。如黃埔江兩岸進(jìn)行的世博動(dòng)拆遷。按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而拆遷，拆遷公司通過(guò)其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買的中低價(jià)位商品房（與市場(chǎng)價(jià)比較而言）。該類商品房和一般的商品房相比沒(méi)有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。因此購(gòu)置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來(lái)說(shuō)對(duì)已經(jīng)竣工的安置房可以查詢其“五證”，或到房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料等。不同類型的拆遷安置房，交易雙方承擔(dān)的交易風(fēng)險(xiǎn)有所不同。第一類動(dòng)拆遷安置房，由于交易時(shí)間長(zhǎng)，受市場(chǎng)因素的影響，往往買家需要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲后家賣方有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。如果是購(gòu)買還沒(méi)定位的安置房風(fēng)險(xiǎn)就更大，買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置，但無(wú)法確定建好后安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境等，辦理過(guò)戶等手續(xù)時(shí)間也會(huì)更長(zhǎng)。因此在購(gòu)買此類房產(chǎn)時(shí)，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關(guān)重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對(duì)房屋的增購(gòu)等費(fèi)用的支付方式，遲延交房等都作出明確的約定。一般來(lái)說(shuō)購(gòu)置該類房屋，可以根據(jù)《民法通則》及《合同法》的相關(guān)規(guī)定，簽訂附條件的合同來(lái)保證買賣合同的有效性，并對(duì)具體細(xì)節(jié)作出明確約定以防合同相對(duì)方反悔，**好由專業(yè)房產(chǎn)律師進(jìn)行指導(dǎo)。相對(duì)于第一類安置房而言，第二類的拆遷安置房則和一般的商品房交易一樣，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 拆遷安置房可以買賣嗎？？
  答

  隨著城市化的發(fā)展，城市的規(guī)模的擴(kuò)大，城市拆遷的速度也在加快。于是拆遷安置房也就有了市場(chǎng)。但畢竟拆遷安置房和一般的商品房不同，且動(dòng)拆遷安置房買賣大多不能一次性將一切手續(xù)辦理完畢，其后續(xù)手續(xù)通常要出售方配合辦理，這就為以后的糾紛產(chǎn)生留下隱患。因此如何購(gòu)置拆遷安置房？怎樣才可以有效的維護(hù)交易雙方的利益，就成了一些人的關(guān)注問(wèn)題。下面作一簡(jiǎn)要分析。所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因?yàn)槠浒仓脤?duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。如黃埔江兩岸進(jìn)行的世博動(dòng)拆遷。按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而拆遷，拆遷公司通過(guò)其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買的中低價(jià)位商品房（與市場(chǎng)價(jià)比較而言）。該類商品房和一般的商品房相比沒(méi)有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。因此購(gòu)置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來(lái)說(shuō)對(duì)已經(jīng)竣工的安置房可以查詢其“五證”，或到房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料等。不同類型的拆遷安置房，交易雙方承擔(dān)的交易風(fēng)險(xiǎn)有所不同。第一類動(dòng)拆遷安置房，由于交易時(shí)間長(zhǎng)，受市場(chǎng)因素的影響，往往買家需要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲后家賣方有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。如果是購(gòu)買還沒(méi)定位的安置房風(fēng)險(xiǎn)就更大，買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置，但無(wú)法確定建好后安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境等，辦理過(guò)戶等手續(xù)時(shí)間也會(huì)更長(zhǎng)。因此在購(gòu)買此類房產(chǎn)時(shí)，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關(guān)重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對(duì)房屋的增購(gòu)等費(fèi)用的支付方式，遲延交房等都作出明確的約定。一般來(lái)說(shuō)購(gòu)置該類房屋，可以根據(jù)《民法通則》及《合同法》的相關(guān)規(guī)定，簽訂附條件的合同來(lái)保證買賣合同的有效性，并對(duì)具體細(xì)節(jié)作出明確約定以防合同相對(duì)方反悔，**好由專業(yè)房產(chǎn)律師進(jìn)行指導(dǎo)。相對(duì)于第一類安置房而言，第二類的拆遷安置房則和一般的商品房交易一樣，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。目前，許多農(nóng)村集體土地上的房屋被拆遷改造成了安置小區(qū)，被拆遷戶通過(guò)拆遷一般能得到兩套甚至更多的房屋，除了自用外他們通常會(huì)選擇出售多余的房屋，而拆遷安置房相對(duì)低廉的價(jià)格也吸引了一部分購(gòu)房者。因此在民間形成了事實(shí)上的安置房買賣市場(chǎng)。我國(guó)《物權(quán)法》第九條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。因此，拆遷安置房到底能不能買賣主要看它能不能在房產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記。具體分以下幾種情況：一、雖是拆遷安置房但已經(jīng)領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書，這種房屋當(dāng)然可以進(jìn)行買賣，其效力相當(dāng)于普通的商品房買賣。二、拆遷安置房在未領(lǐng)取權(quán)屬證書前發(fā)生的買賣。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）款規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。據(jù)此，如果雙方發(fā)生爭(zhēng)議訴訟至法院時(shí)爭(zhēng)議房屋上不具備領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書的條件，人民法院一般會(huì)因爭(zhēng)議房屋不具備權(quán)屬證書而認(rèn)定房屋買賣合同無(wú)效，這就是你朋友所稱的安置房不能買賣的緣由。但鑒于拆遷安置房必須要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間才能領(lǐng)到房屋權(quán)屬證書，房?jī)r(jià)在此期間會(huì)有波動(dòng)，因而違約方應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，需要賠償守約方為此造成的房?jī)r(jià)上漲或下跌的損失。三、買賣雙方簽訂合同時(shí)房屋不具備權(quán)屬證書，但發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)該房屋已經(jīng)領(lǐng)取了權(quán)屬證書（包括可以領(lǐng)取而賣房人故意不去領(lǐng)?。┑那樾危话阋惨暈橘I賣行為有效，可以通過(guò)法院訴訟，可以要求強(qiáng)制過(guò)戶。當(dāng)然在實(shí)踐中還存在一種特殊情況如：購(gòu)房者已經(jīng)裝修并且入住多年，即使合同被認(rèn)定為無(wú)效但是法院一般不做返還處理。 沒(méi)有產(chǎn)證不能過(guò)戶，但是可以提前賣，和賣家簽協(xié)議，人家錢先給，約定三年后產(chǎn)證出來(lái)再過(guò)戶，不過(guò)買家風(fēng)險(xiǎn)比較大，你風(fēng)險(xiǎn)小，中間具體操作找中介給你完成，如果你三年后不賣的話，那你錢要退給人家還要賠償違約金的。 鑒于以上種種情形，建議你在購(gòu)買拆遷安置房時(shí)要審查房屋的權(quán)屬登記情況，根據(jù)不同的情況仔細(xì)考慮，慎重購(gòu)買 在購(gòu)買前，**好找專用的房產(chǎn)律師進(jìn)行咨詢，了解相關(guān)政策，做到未雨綢繆

• 問(wèn) 買拆遷房好嗎? 拆遷房可以買賣嗎？
  答

  即將拆遷的房子可以購(gòu)買，但不建議購(gòu)買。物權(quán)法第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！睂?duì)即將進(jìn)行拆遷的房屋房管及土地部門將不再辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，即凍結(jié)。房子不能辦理過(guò)戶，買方就不是合法的產(chǎn)權(quán)人，而拆遷辦依據(jù)的是產(chǎn)權(quán)手續(xù)辦理具體拆遷及補(bǔ)償手續(xù)。也就是說(shuō)，正常情況下,購(gòu)買即將拆遷房子的買賣行為將得不到認(rèn)可，到時(shí)很有可能無(wú)法得到相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。因此不建議購(gòu)買即將拆遷的房子。

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• 問(wèn) 拆遷房能貸款嗎? 拆遷安置房可以貸款嗎
  答

  拆遷房不可以抵押貸款。不能辦理抵押貸款的房產(chǎn)有以下幾種：1、小產(chǎn)權(quán)房小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒(méi)有房產(chǎn)證所賦予的所有權(quán)。銀行自然也不接受抵押貸款。2、房齡太久、面積過(guò)小的二手房銀行對(duì)于二手房抵押貸款的條件是苛刻的，大多限制在房齡和面積上。一般房齡在20年以上，50平方米以下的二手房，許多銀行是不予放貸的。3、公益用途房屋

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• 問(wèn) 拆遷安置房可以買賣嗎
  答

  有證的拆遷安置房當(dāng)然可以買賣，交易也與普通商品房沒(méi)有差別

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