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• 151****4757

  網(wǎng)簽合同時，需要注意以下事項：
  第一，網(wǎng)簽時一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預售許可證，有了預售證，則通常開發(fā)商也具有了土地使用證、規(guī)劃許可證、建設工程許可證等。這是買房能否辦房產證的關鍵。
  第二，網(wǎng)簽時一定要采用房地產管理部門統(tǒng)一印制的標準房屋買賣合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項填寫，千萬不能馬虎。
  第三，網(wǎng)簽時一定要注意合同條款中雙方所填寫的內容中權利與義務是否對等。
  第四，面積確認及面積差異處理。如果選擇按套內建筑面積為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理時，應當在“面積差異處理”條款中明確面積發(fā)生誤差時的處理方式。
  第五，網(wǎng)簽時一定要認準交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事，開發(fā)商在預售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；運用“水電氣安裝后、質量驗收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂什么是網(wǎng)簽合同時，一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時交房所需承擔的責任。
  網(wǎng)上簽約的程序為：交易雙方當事人根據(jù)網(wǎng)上公示的商品房定金協(xié)議或買賣合同文本協(xié)商擬定相關條款———由房地產開發(fā)企業(yè)通過網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，打印經(jīng)雙方確認的協(xié)議或合同———雙方當事人簽字（蓋章）———在電子樓盤表上注明該商品房已被預訂或簽約。
  每一宗交易的網(wǎng)上操作程序應在24小時內完成。

  查看全文↓ 2019-05-07 10:24:03
• 142****1219

  一、認真查驗相關文件開發(fā)項目必須取得《土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》和《建設工程施工許可證》;查驗開發(fā)商是否取得《商品房銷售(預售)許可證》，并核實自己擬購買的房屋是否在《商品房銷售(預售)許可證》上所載的房屋棟號范圍內。
  二、注意定金條款購房者購買期房時，一般要向開發(fā)商交付定金。根據(jù)《擔保法》規(guī)定，雙方約定的定金數(shù)額不能超過合同總價款的20%。
  三、區(qū)分定金和預付款
  四、注意購房合同中的面積
  五、注意購房合同中不可抗力條款延期交房是商品房交易中的一個**為突出的問題，為避免承擔違約責任，開發(fā)商常常以不可抗力為借口。為避免這方面的損失，購房人在簽約時，一定要對涉及到不可抗力的有關條款給予高度重視。
  六、對開發(fā)商產權證辦理義務的約定。

  查看全文↓ 2019-05-07 10:23:59
• 141****1955

  經(jīng)濟適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。針對經(jīng)濟適用房所提執(zhí)行標的異議，一般適用的法律規(guī)定是《**高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第17條，或《**高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第28條或29條的規(guī)定。
  
  
  
  《**高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第17條規(guī)定，被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結?！?*高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（自2015年5月5日起施行）第28條規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！钡?9條規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行的房地產開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?！?br/>
  
  
  關于上述三個條文適用競合時的選擇，我已在其他文章中多次闡述，在此不再重復。
  
  
  
  一、購買的經(jīng)濟適用房是一手房
  
  
  
  如果提出排除執(zhí)行異議者購買的經(jīng)濟適用房是一手房，則《**高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第17條、《**高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第28條、第29條三個條文都是備選對象。
  
  
  
  上述三個條文都有一個共同的要件：房屋買賣合同合法有效。
  
  
  
  原建設部等部委出臺的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第42條規(guī)定：“市、縣人民政府及其有關部門應當加強對經(jīng)濟適用住房建設、交易中違紀違法行為的查處?！ㄈ┪慈〉觅Y格的家庭購買經(jīng)濟適用住房或參加集資合作建房的，其所購買或集資建設的住房由經(jīng)濟適用住房主管部門限期按原價格并考慮折舊等因素作價收購；不能收購的，由經(jīng)濟適用住房主管部門責成其補繳經(jīng)濟適用住房或單位集資合作建房與同地段同類普通商品住房價格差，并對相關責任單位和責任人依法予以處罰?！笔紫龋撘?guī)定屬于部門規(guī)章，并非法律、行政法規(guī)。其次，該規(guī)定屬于管理性規(guī)定，而非效力性規(guī)定。因此，違反該規(guī)定（未取得資格的家庭購買經(jīng)濟適用住房的）并不會導致合同無效。
  
  
  
  參考案例：重慶市高級人民法院（2018）渝民終133號民事判決認為，雙方關于高某某與都市房屋開發(fā)公司簽訂的《商品房買賣合同》是否有效的爭議焦點在于，因高某某購買的涉案房屋系經(jīng)濟適用房，而高某某沒有舉示其在購買時已經(jīng)按相關經(jīng)濟適用房政策規(guī)定取得購房資格的相應證據(jù)，故該買賣合同效力如何認定。一審法院認為，經(jīng)濟適用房系政府提供政策優(yōu)惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房，因此經(jīng)濟適用房的性質仍屬于商品房，只是在交易時必須符合規(guī)定條件。涉案房屋系2005年開工建設的經(jīng)濟適用房項目，按照當時建設部建住房（2004）77號《經(jīng)濟適用住房管理辦法》的規(guī)定，如果建設單位擅自向未取得資格的家庭出售經(jīng)濟適用房的，由主管部門責令建設單位限期收回，不能收回的由建設單位補繳同地段價格差，并對建設單位進行處罰，以及對未取得購房資格騙取經(jīng)濟適用住房的，由主管部門追回已購住房或者由購買人按市場價補足購房款，并可對申請人進行行政處分。故一審法院認為即使存在都市房屋開發(fā)公司違規(guī)出售經(jīng)濟適用房和高某某在購房時未取得相應購房資格的情形，均屬于行政處罰的范圍，高某某與都市房屋開發(fā)公司簽訂的《商品房買賣合同》應屬有效
  
  
  
  合同合法有效，則在此基礎上，經(jīng)濟適用房購房者的排除執(zhí)行的異議能否獲得支持關鍵就要看其他要件是否符合。
  
  
  
  （1）如果購房者已經(jīng)支付全部價款、已合法占有該經(jīng)濟適用房并且對于未過戶無過錯，則可以適用《**高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第17條或《**高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第28條排除執(zhí)行。
  
  

  查看全文↓ 2019-05-07 10:23:55

相關問題

• 問 購房如何網(wǎng)簽? 買期房如何進行網(wǎng)簽？需要注意什么？
  答

  網(wǎng)簽合同時，需要注意以下事項：第一，網(wǎng)簽時一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預售許可證，有了預售證，則通常開發(fā)商也具有了土地使用證、規(guī)劃許可證、建設工程許可證等。這是買房能否辦房產證的關鍵。第二，網(wǎng)簽時一定要采用房地產管理部門統(tǒng)一印制的標準房屋買賣合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項填寫，千萬不能馬虎。第三，網(wǎng)簽時一定要注意合同條款中雙方所填寫的內容中權利與義務是否對等。第四，面積確認及面積差異處理。如果選擇按套內建筑面積為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理時，應當在“面積差異處理”條款中明確面積發(fā)生誤差時的處理方式。第五，網(wǎng)簽時一定要認準交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事，開發(fā)商在預售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；運用“水電氣安裝后、質量驗收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂什么是網(wǎng)簽合同時，一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時交房所需承擔的責任。網(wǎng)上簽約的程序為：交易雙方當事人根據(jù)網(wǎng)上公示的商品房定金協(xié)議或買賣合同文本協(xié)商擬定相關條款———由房地產開發(fā)企業(yè)通過網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，打印經(jīng)雙方確認的協(xié)議或合同———雙方當事人簽字（蓋章）———在電子樓盤表上注明該商品房已被預訂或簽約。每一宗交易的網(wǎng)上操作程序應在24小時內完成。

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• 問 什么是網(wǎng)簽房? 買期房如何進行網(wǎng)簽？需要注意什么？
  答

  ？

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• 問 網(wǎng)簽需要注意什么
  答

  第一，網(wǎng)簽時一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預售許可證，有了預售證，則通常開發(fā)商也具有了土地使用證、規(guī)劃許可證、建設工程許可證等。這是買房能否辦房產證的關鍵。第二，網(wǎng)簽時一定要采用房地產管理部門統(tǒng)一印制的標準房屋買賣合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項填寫，千萬不能馬虎。第三，網(wǎng)簽時一定要注意合同條款中雙方所填寫的內容中權利與義務是否對等。第四，面積確認及面積差異處理。如果選擇按套內建筑面積為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理時，應當在“面積差異處理”條款中明確面積發(fā)生誤差時的處理方式。第五，網(wǎng)簽時一定要認準交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事，開發(fā)商在預售合同上往往大做文章，一定要確定合同上面的交房日期；開發(fā)商經(jīng)常運用“水電氣安裝后、質量驗收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂什么是網(wǎng)簽合同時，一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時交房所需承擔的責任。另外，要認真研讀合同中的附加條款，看有沒有一些類似于霸王條款的惡意約定，千萬不要不重視，很多類似的案例都發(fā)生過。

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• 問 ??什么是網(wǎng)簽？新房的網(wǎng)簽需要注意什么?
  答

  網(wǎng)簽就是交易雙方簽訂合同后，到房地產相關部門進行備案，并公布在網(wǎng)上。然后會給個網(wǎng)簽號，用戶可以通過這個號在網(wǎng)上進行查詢。網(wǎng)簽是為了讓房地產交易更加透明化，防止"一房多賣"。一般的"網(wǎng)簽"程序是：交易雙方當事人根據(jù)網(wǎng)上公示的商品房定金協(xié)議或買賣合同文本協(xié)商擬定相關條款→由房地產開發(fā)企業(yè)通過網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，打印經(jīng)雙方確認的協(xié)議或合同→雙方當事人簽字（蓋章）→在電子樓盤表上注明該商品房已被預訂或簽約。網(wǎng)簽就是在網(wǎng)上輸入這次交易的具體信息，這個信息與建委網(wǎng)站相連，備案。

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• 問 購房網(wǎng)簽需要注意什么
  答

  1、購房者需要準備購房資金，確保支付能力。2、查看房源信息，確認房屋狀況，包括網(wǎng)簽前準備的資料，確定沒有法律障礙，以及擔保等，確保購買合法性。3、確認支付購房款，繳納房產稅等費用，簽署房屋買賣合同等。4、準備購房所需的材料，包括身份證、戶口本、婚姻證明、社保證明等。5、按照要求準備好網(wǎng)簽賬號，并確認網(wǎng)簽流程，確保網(wǎng)簽過程的順利完成。

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