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• 153****5249

  受法律保護(hù)。
  
  根據(jù)《中華人民共和國合同法》
  
  第十條　當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。
  
  法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。
  
  第十一條　書面形式是指合同書、信件和數(shù)據(jù)電文（包括電報(bào)、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件）等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式。
  
  與開發(fā)商簽訂了購房協(xié)議,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同已經(jīng)成立。如果房屋取得了預(yù)售許可或者取得了房屋所有權(quán)證書,合同就已經(jīng)生效,是否簽不影響合同效力。
  
  從以上法律條款可以得知，網(wǎng)簽只是合同其中的一種形式。包含但不限于網(wǎng)簽。
  
  根據(jù)建設(shè)部令第131號(hào)《城市商品房預(yù)售管理辦法》
  
  第六條：商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。
  
  如果開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可,也沒有進(jìn)行登記取得房產(chǎn)證,你們的協(xié)議尚不能確定法律效力。另外,鑒于很多城市通過簽對(duì)開發(fā)商的銷售行為進(jìn)行管理,可要求開發(fā)商在一定時(shí)間內(nèi)和你簽,在約定的期限內(nèi)不能簽,你就可以通知開發(fā)商解除合同。
  
  即便進(jìn)行買賣的房屋是與個(gè)人進(jìn)行的，也是和上述與開發(fā)商簽訂的購房合同是一樣的，也就是說，簽僅僅是一種監(jiān)督的手段，并不影響雙方合同權(quán)利和義務(wù)的。

  查看全文↓ 2019-05-06 20:19:18
• 145****9651

  網(wǎng)簽，被強(qiáng)制使用于兩個(gè)領(lǐng)域，一個(gè)是與開發(fā)商簽訂了購房協(xié)議,目前要進(jìn)行網(wǎng)上簽約和產(chǎn)權(quán)過戶。另一個(gè)是通過辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記取得房屋所有權(quán)證的房屋的再次買賣，凡經(jīng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)居間或代理（含代辦轉(zhuǎn)移登記手續(xù)）的，均須進(jìn)行買賣合同網(wǎng)上簽約和交易信息公示。權(quán)屬部門辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)須在權(quán)屬系統(tǒng)上進(jìn)行網(wǎng)上辦理。
  不難了解，網(wǎng)簽的目的是政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商或房屋中介管理的重要手段，也是規(guī)避“一房二賣”等影響交易安全的行為的保障，因此建議在購房時(shí)，及時(shí)盯緊對(duì)方，督促其做好網(wǎng)簽。
  如果不進(jìn)行網(wǎng)簽，可以向房地產(chǎn)管理部門投訴，并且可以解除合同。房產(chǎn)交易實(shí)行存量房買賣合同網(wǎng)上簽約和信息公示，此舉為保障房交易安全，提高房產(chǎn)交易的透明度。
  2、現(xiàn)實(shí)中，很多房產(chǎn)交易由于種種因素，導(dǎo)致房產(chǎn)交易并沒有進(jìn)行網(wǎng)簽，會(huì)不會(huì)影響購房合同的效力？
  　只要購房者與開發(fā)商或存量房賣家簽訂了書面的購房協(xié)議,就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定購房合同成立。如果房屋按照法律法規(guī)，具備上市交易的合格條件，比如有預(yù)售許可證，或者房屋所有權(quán)沒有被查封，沒有重大產(chǎn)權(quán)瑕疵，那么,合同簽訂之日，就已生效,網(wǎng)簽與否不影響合同效力。
  當(dāng)然，雖然進(jìn)行了網(wǎng)簽，但是還是需要當(dāng)面簽訂購房合同的。

  查看全文↓ 2019-05-06 20:19:13
• 157****1736

  作者按：存量房買賣的網(wǎng)簽在實(shí)踐中相當(dāng)常見，但因法律未明文規(guī)定，理論和實(shí)務(wù)對(duì)其法律效力存在不小的爭(zhēng)議，亟需予以明確。網(wǎng)簽有成立買賣合同的效力，當(dāng)事人自行交易的，買賣合同自簽署網(wǎng)簽申請(qǐng)文書時(shí)成立；通過經(jīng)紀(jì)中介交易的，買賣合同自當(dāng)事人線下簽署買賣合同書時(shí)成立。除了通過網(wǎng)簽成立的買賣合同，相同當(dāng)事人就同一房屋還簽訂內(nèi)容不同的買賣合同的，應(yīng)推定網(wǎng)簽成立的買賣合同符合當(dāng)事人的真實(shí)合意，反對(duì)者要負(fù)擔(dān)反證的證明責(zé)任，這體現(xiàn)了網(wǎng)簽推定當(dāng)事人真實(shí)意思的效力。在一房數(shù)賣時(shí)，網(wǎng)簽有保障買方債權(quán)的效力，應(yīng)優(yōu)先實(shí)現(xiàn)通過網(wǎng)簽成立的合同買方的債權(quán)。根據(jù)這一效力，在網(wǎng)簽后、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記前，賣方不能把網(wǎng)簽的房屋抵押給他人。
  
  
  
  關(guān)鍵詞：存量房買賣；網(wǎng)簽；合同成立；推定；債權(quán)保障
  
  
  
  
  
  注：本文原載《當(dāng)代法學(xué)》2017年第1期
  
  
  
  一、引言
  
  
  
  存量房以二手房為主要形態(tài)，[1]以它為標(biāo)的物的買賣是城市中相當(dāng)常見的商品房交易行為，目前已成為北京等一線城市房產(chǎn)交易的主力軍，[2]其重要的社會(huì)意義無需贅言。為了推動(dòng)房產(chǎn)交易市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展，提升管理部門的監(jiān)管水平，北京等地在2008年左右開展了存量房買賣網(wǎng)簽，即用房屋行政主管部門（下稱房管部門）設(shè)立的交易信息系統(tǒng)（下稱網(wǎng)簽系統(tǒng)）線上記載存量房買賣主體、標(biāo)的物、價(jià)款等信息，在線下生成與上述信息一致的、交由當(dāng)事人雙方簽字或蓋章的買賣合同書，并將上述信息記載于房管部門掌控的樓盤表及房產(chǎn)交易檔案。大體而言，網(wǎng)簽包括三個(gè)環(huán)節(jié)，一是線上記載買賣信息的網(wǎng)上簽約，二是當(dāng)事人在線下簽署買賣合同書，三是房管部門在特定載體上顯現(xiàn)和保存簽約信息的網(wǎng)上備案。
  
  
  
  在存量房買賣施行網(wǎng)簽的地方，網(wǎng)簽是一種強(qiáng)制性的制度安排，只要當(dāng)事人通過市場(chǎng)交易行為、而非參與法院拍賣來買賣存量房，就必須辦理網(wǎng)簽，且在網(wǎng)簽正常存續(xù)至房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記（下稱過戶登記）期間，同一房屋不能再成為網(wǎng)簽買賣的標(biāo)的物，2010年廣州市國土資源和房屋管理局《廣州市存量房網(wǎng)上交易規(guī)則》第14條等對(duì)此有明文規(guī)定。不僅如此，過戶登記以網(wǎng)簽為前置，2008年原北京市建設(shè)委員會(huì)《關(guān)于全面推行存量房買賣合同網(wǎng)上簽約有關(guān)問題的通知》（下稱“北京網(wǎng)簽通知”）第1條就指出，自2008年10月15日起，北京市已取得房屋所有權(quán)證的存量房進(jìn)行買賣的，當(dāng)事人在申請(qǐng)過戶登記前均需進(jìn)行網(wǎng)簽。
  
  
  
  從實(shí)踐情況來看，網(wǎng)簽的推行，既有效降低了一房數(shù)賣等市場(chǎng)失信風(fēng)險(xiǎn)，還有效提升了主管部門的市場(chǎng)監(jiān)管能力，故2010年國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》要求進(jìn)一步建立健全存量房交易合同網(wǎng)上備案制度。此后各地紛紛推行網(wǎng)簽，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部更于2016年4月提出要網(wǎng)簽全覆蓋。[3]毫不夸張地說，在行政的強(qiáng)力推動(dòng)下，網(wǎng)簽買賣在全國范圍內(nèi)勢(shì)必成為存量房交易市場(chǎng)的**基本形態(tài)。
  
  
  
  雖然網(wǎng)簽的地位如此重要，但它迄今為止主要是各地房管部門推行的實(shí)踐做法，盡管有少數(shù)規(guī)范性法律文件對(duì)此有所涉及，但均未明確其法律效力，這就給理論和實(shí)踐帶來不小的困惑，主要表現(xiàn)在：（1）網(wǎng)簽顯然有成立買賣合同的效果指向，但它既要網(wǎng)上簽約，又要線下簽署合同書，那買賣合同究竟何時(shí)成立，不無爭(zhēng)議。[4]（2）在網(wǎng)簽之外，買賣雙方就同一存量房另訂買賣合同，且其內(nèi)容與網(wǎng)簽信息不一致，應(yīng)以何者為準(zhǔn)，頗有疑問。[5]（3）在完成網(wǎng)簽后、辦理過戶登記前，賣方又把房屋出賣給他人，應(yīng)否把網(wǎng)簽當(dāng)成優(yōu)先實(shí)現(xiàn)買方債權(quán)的考量因素，法院見解不一；[6]與此相當(dāng)，在完成網(wǎng)簽后、辦理過戶登記前，賣方能否以網(wǎng)簽房屋為抵押財(cái)產(chǎn)，通過抵押登記為他人設(shè)立抵押權(quán)，也是仁者見仁，智者見智。[7]上述問題分別對(duì)應(yīng)網(wǎng)簽不同的法律效力，為了妥當(dāng)回答，本文將立足于存量房買賣網(wǎng)簽的實(shí)踐運(yùn)作，結(jié)合相關(guān)法理和制度來展開分析。
  
  
  
  二、買賣合同的成立
  
  
  
  網(wǎng)簽的環(huán)節(jié)既有網(wǎng)上簽約，又有線下簽約，其成立買賣合同的功能設(shè)計(jì)相當(dāng)明顯。這兩個(gè)簽約環(huán)節(jié)的核心內(nèi)容是一致的，當(dāng)事人需憑借網(wǎng)上簽約的信息憑證以及所簽署的買賣合同書辦理過戶登記。問題在于，若合同書的簽署是買賣合同成立的標(biāo)志，那網(wǎng)上簽約起什么作用，它與合同書的簽署是什么關(guān)系？若非如此，那何時(shí)成立買賣合同，又怎么理解簽署合同書的意義？這些問題事關(guān)對(duì)網(wǎng)簽構(gòu)造的正確理解，也與當(dāng)事人利害攸關(guān)，必須認(rèn)真對(duì)待。在實(shí)踐中，買賣存量房的當(dāng)事人既可能自行協(xié)商進(jìn)行，也可能經(jīng)由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)來中介居間推動(dòng)，這兩種情形對(duì)應(yīng)的網(wǎng)簽程序有所不同，前者稱為自行成交的網(wǎng)簽，后者稱為經(jīng)紀(jì)成交的網(wǎng)簽，它們各自的買賣合同成立標(biāo)志不同。下文以北京市的網(wǎng)簽為例進(jìn)行闡述。[8]
  
  
  
  （一）自行成交網(wǎng)簽中買賣合同的成立
  
  
  
  1．問題的提出
  
  
  
  根據(jù)“北京網(wǎng)簽通知”第3條，自行成交的網(wǎng)簽應(yīng)完成三個(gè)環(huán)節(jié)：（1）當(dāng)事人填寫和簽署包括身份信息、房屋權(quán)屬和性質(zhì)、土地使用權(quán)狀況、抵押和租賃情況、成交價(jià)款、簽約密碼等信息的《存量房買賣合同信息表（自行成交）》（下稱信息表），并將信息表及相關(guān)證明材料提交房管部門的服務(wù)窗口；（2）工作人員核對(duì)后，通過網(wǎng)簽系統(tǒng)錄入買賣合同第1-4條的相關(guān)信息，這些信息就是信息表記載的主要內(nèi)容，打印后交當(dāng)事人確認(rèn)；（3）當(dāng)事人確認(rèn)上述信息無誤后，由工作人員將買賣合同文本交當(dāng)事人，當(dāng)事人約定填寫該合同第4條之后的內(nèi)容后，予以簽字或蓋章。
  
  
  
  在通常的交易觀念中，合同書是房屋買賣合同的唯一書面形式，據(jù)此，若把上述流程視為訂立買賣合同的整體環(huán)節(jié)，那么，根據(jù)《合同法》第32條，只有當(dāng)事人在合同書上簽字或蓋章后，買賣合同才成立。也就是說，即便網(wǎng)上簽約環(huán)節(jié)完成，也不產(chǎn)生買賣合同成立的法律效果，而只是生成了可供當(dāng)事人簽署的合同書，故而，如果把成立買賣合同比喻成射門，完成網(wǎng)上簽約只是運(yùn)球到門框前，當(dāng)事人簽署合同書才是臨門那一腳。
  
  
  
  問題在于，在合同書簽署之前，當(dāng)事人還有簽署信息表、提交材料等行為，若它們只是當(dāng)事人協(xié)商訂立合同的表現(xiàn)，就能進(jìn)一步印證簽署合同書成立買賣合同的結(jié)論，但若不是這樣，那就要反思該結(jié)論的正當(dāng)性。究竟如何，只有甄別這些行為后，才能得出結(jié)論。
  
  

  查看全文↓ 2019-05-06 20:19:07

相關(guān)問題

• 問 網(wǎng)簽房子受法律保護(hù)嗎? 買房須知：僅有網(wǎng)簽的購房合同具有法律效力嗎
  答

  二是《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。商品房認(rèn)購書作為商品房買賣預(yù)約合同，其中的定金條款，是在一方違約，導(dǎo)致無法簽訂商品房買賣合同時(shí)，對(duì)守約方的保護(hù)和救濟(jì)。然而，當(dāng)雙方對(duì)正式的商品房買賣合同主要條款不能協(xié)商一致時(shí)，不能認(rèn)為任何一方存在違約行為。在這種情況下，認(rèn)購書中的定金條款就不適用了。如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理，即買受人因自己的原因放棄購買此房屋，不來簽訂買賣合同，或者出賣人違約，不賣此房屋，那么不履行約定的義務(wù)一方無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行約定的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。如果買賣雙方對(duì)預(yù)售或銷售契約及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成一致，而未能簽約的，不能歸責(zé)于任何一方，所以出賣人應(yīng)把定金全數(shù)返還買受人。你在簽購房合同的時(shí)候找出一些問題的來提出要補(bǔ)充協(xié)議，或是改合同，這時(shí)候開發(fā)商不能接受，這樣就能退了。

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??網(wǎng)簽具有法律效力嗎
  答

  是的，有一定的法律效率的?。∠Ｍ麑?duì)你有幫助

  全部5個(gè)回答>
• 問 網(wǎng)簽房子受法律保護(hù)嗎? 網(wǎng)簽之后的房子是否還有被抵押的風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  1.買賣雙方達(dá)成購買意向后，由開發(fā)企業(yè)委托的網(wǎng)簽操作人員首先在網(wǎng)簽系統(tǒng)中錄入合同文本相關(guān)信息，經(jīng)買賣雙方確認(rèn)無誤后，網(wǎng)簽操作人員將合同電子文本信息提交到網(wǎng)簽系統(tǒng)申請(qǐng)合同備案。2.申請(qǐng)備案的合同提交后，網(wǎng)簽系統(tǒng)將及時(shí)對(duì)買賣雙方確認(rèn)提交的合同電子文本中的房屋自然狀況和他項(xiàng)權(quán)利限制狀況進(jìn)行查驗(yàn)，符合備案條件的，記載入登記簿，完成網(wǎng)上備案，生成合同編號(hào)。同時(shí)網(wǎng)簽系統(tǒng)及網(wǎng)站上的商品房樓盤表中將公示該套商品房已售的信息3.備案完成后，開發(fā)企業(yè)要及時(shí)在銷售現(xiàn)場(chǎng)打印出已經(jīng)備案的網(wǎng)簽合同文本，買賣雙方簽字蓋章后分別留存。另外，購房人也可以憑身份證明到交易登記機(jī)構(gòu)查詢合同確已備案的信息。三、注意事項(xiàng)有哪些？1.網(wǎng)簽合同網(wǎng)簽時(shí)一定要采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買賣合同文本，并按照文本中所列條款逐項(xiàng)填寫。2.房屋信息包括產(chǎn)權(quán)信息和基本建筑信息，包括房屋產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)，房屋性質(zhì)，房屋抵押情況，房屋租賃情況等五方面內(nèi)容，還有房屋位置，樓層，建筑年代等。3.付款信息

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??誰能告訴我網(wǎng)簽具有法律效力嗎？
  答

  只要是各方真實(shí)意思的表示且內(nèi)容合法的情況下簽定的協(xié)議，就是有效的，受法律保護(hù)，對(duì)簽約的各方都有約束力

  全部5個(gè)回答>
• 問 網(wǎng)簽的勞動(dòng)合同有法律效力嗎
  答

  勞動(dòng)法是否承認(rèn)網(wǎng)上簽約的勞動(dòng)合同，有沒有到勞動(dòng)部門登記備案，否則無效

  全部4個(gè)回答>