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• 156****6053

  首先聲明我不是專家，僅僅談?wù)勛约旱目捶ā?br/>房地產(chǎn)的兩要素就是房與地，房屋的所有權(quán)人同時(shí)具有房屋所在土地的使用權(quán)（土地所有權(quán)由全民所有）。
  國(guó)家規(guī)定：商業(yè)用地的出讓年限不超過(guò)50年，住宅用地的出讓年限不超過(guò)70年。作為建立在土地基礎(chǔ)上的房屋，房屋的產(chǎn)權(quán)期限不能超過(guò)土地使用期限，40年的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題應(yīng)該是商業(yè)用地出讓10年后方進(jìn)行開發(fā)，此時(shí)土地剩余使用年限僅余40年。
  《物權(quán)法》的出臺(tái)，解決的**大問(wèn)題就是承認(rèn)私人財(cái)產(chǎn)與國(guó)家、集體財(cái)產(chǎn)一樣受到國(guó)家法律的保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。明確鼓勵(lì)人們創(chuàng)造財(cái)富，積累財(cái)富。
  由于解放后城市土地收歸國(guó)有，土地的使用多采取行政劃撥方式，改革開放后出讓制度方逐步完善。目前的土地出讓體系是借鑒了港英政府的地租理論，將土地所有權(quán)與土地使用權(quán)分離，在土地公有制的基礎(chǔ)上**大限度地發(fā)揮了土地作為基礎(chǔ)生產(chǎn)資料的作用，極大地促進(jìn)了生產(chǎn)力的發(fā)展。由于實(shí)施土地出讓制度時(shí)間不長(zhǎng)，目前還沒(méi)有土地使用權(quán)期限到期的情況，也就沒(méi)有先例可以參考。
  不過(guò)《物權(quán)法》規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理?！敝劣谠敿?xì)的法律還未出臺(tái)，但可以明確的是，土地出讓是有償?shù)?，土地使用?quán)到期后如需繼續(xù)使用，需提出申請(qǐng)并繳納土地出讓金。

  查看全文↓ 2019-05-02 08:26:22
• 148****2794

  商住樓是商用和居住兩種性質(zhì)的住宅樓，所以很多人喜歡購(gòu)買商住樓，覺(jué)得商住樓的價(jià)值高，同時(shí)購(gòu)買也沒(méi)有一定的限制。不過(guò)關(guān)于購(gòu)買商住樓需要交什么稅？買商住樓可以抵稅嗎？
  購(gòu)買商住樓需要交什么稅？
  １、契稅買方購(gòu)買家庭首套房且所購(gòu)房屋為普通住房（證載面積小于１４４平米且單價(jià)低于５０００元）的按１．５％繳納，證載面積低于９０平米的普通住房按１％繳納，非普通住房（證載面積大于１４４平米或單價(jià)高于５０００元）按３％繳納；若買方所購(gòu)房屋不是家庭住房一律按３％繳納。所購(gòu)住房為家庭二套住房均繳納３％契稅。
  ２、土地出讓金：土地性質(zhì)為劃撥土地的房屋繳納１％土地出讓金。
  ３、個(gè)人所得稅：所購(gòu)房屋滿五年（以房證日期或稅費(fèi)日期哪個(gè)在先按哪個(gè)），且為賣方家庭生活用房的免征個(gè)人所得稅；不滿五年或過(guò)戶房屋不是賣方家庭生活用房的繳納１％個(gè)人所得稅。
  ４、營(yíng)業(yè)稅：滿五年的普通住房（證載面積小于１４４平米且單價(jià)低于５０００元）免征營(yíng)業(yè)稅，滿五年的非普通住房（證載面積大于１４４平米或單價(jià)高于５０００元）征收差額（現(xiàn)評(píng)估價(jià)與原購(gòu)買價(jià)之差額）５．６５％營(yíng)業(yè)稅；不滿五年的普通住房及非普通住房征收全額５．６５％營(yíng)業(yè)稅。
  ５、手續(xù)費(fèi)：居住（樓上）６元每平米，非居?。ǖ叵率一蜍噹?kù)）１８元每平米。
  ６、登記費(fèi)：居?。巧希福霸蔷幼。担担霸?。

  查看全文↓ 2019-05-02 08:26:16
• 134****3609

  房?jī)r(jià)漲得厲害,真正有住房需求的剛需族買不起房或者沒(méi)有買房資格。一線城市和部分二線城市限購(gòu)或限貸,投資客們想要買房,難度也加大。那么,不限購(gòu)、低總價(jià)的商住兩用房能買來(lái)住或者投資嗎?
  
  一、商住兩用房的定義
  
  商住兩用房,既可以居住,又可以注冊(cè)公司辦公,土地使用年限一般為50年。
  
  二、商住兩用房?jī)?yōu)缺點(diǎn)分析
  
  優(yōu)點(diǎn):
  
  1、可以注冊(cè)公司,既可以居住又可以辦公。
  
  2、購(gòu)買時(shí)沒(méi)有限制,不限購(gòu)不限貸,再買住房,還是按照首套房來(lái)算。(PS:個(gè)別有特殊政策的城市或區(qū)域除外)
  
  3、小戶型,低總價(jià)。
  
  4、地理位置一般都比較優(yōu)越,周邊的配套比較完善。

  查看全文↓ 2019-05-02 08:26:13
• 157****3926

  
  商住物業(yè)再受關(guān)注
  
  
  近日，記者接到讀者王先生打來(lái)的電話，咨詢小戶型商住兩用房能否作為首次置業(yè)的選擇。王先生是新上海人，由于前段時(shí)間限購(gòu)措施做了調(diào)整，他因連續(xù)繳稅時(shí)間不足5年而被劃入限購(gòu)范圍，暫時(shí)失去了購(gòu)房資格。但害怕未來(lái)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，他考慮先買下一套房子以鎖定成本，因此把目標(biāo)選為不在限購(gòu)范圍內(nèi)的商住兩用房。
  
  
  同時(shí)，市場(chǎng)上確實(shí)有部分房企將小面積商住兩用房包裝成為首次置業(yè)產(chǎn)品對(duì)外銷售。記者近期陸續(xù)接到房產(chǎn)中介的電話，推銷“不限購(gòu)、不限貸”的小戶型產(chǎn)品，并一再?gòu)?qiáng)調(diào)這種商品房符合首次置業(yè)人群。
  
  記者還發(fā)現(xiàn)，小戶型商住兩用房由于面積不大，相應(yīng)具有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。
  
  按照目前的房?jī)r(jià)水平，外環(huán)線附近一套約65平方米的新村類兩房，報(bào)價(jià)已經(jīng)達(dá)到320萬(wàn)元左右，購(gòu)買這類房產(chǎn)，**款已經(jīng)上百萬(wàn)元。但記者梳理目前在售的商住兩用項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，部分分布在外環(huán)線以外地鐵沿線的樓盤，售價(jià)主要集中在3.5萬(wàn)～4.5萬(wàn)元/平方米之間，一套約40平方米的小戶型，總價(jià)大約180萬(wàn)元，購(gòu)房負(fù)擔(dān)顯然比購(gòu)買一套外環(huán)線附近的小面積老公房要輕松一些。
  
  此外，這類產(chǎn)品由于戶型設(shè)計(jì)比較靈活，很受年輕人喜歡。比如有些房型挑高可達(dá)4.5米，通過(guò)適當(dāng)改造，完全可以達(dá)到“買一層、得兩層”的目的，空間使用效率大大提高。這在房?jī)r(jià)不斷上漲的當(dāng)下，無(wú)疑是比較合算的。
  
  業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，隨著政策的收緊，未來(lái)商住兩用房會(huì)受到更多關(guān)注。據(jù)了解，今年國(guó)慶節(jié)期間，包括上海、南京、成都等20多個(gè)城市收緊調(diào)控，其中**主要的手段就是重啟限購(gòu)措施。限購(gòu)讓部分失去購(gòu)房資格的人將目標(biāo)轉(zhuǎn)向尚未納入限購(gòu)范圍的商住兩用房，同時(shí)也導(dǎo)致部分投資需求回頭再次關(guān)注這類物業(yè)。
  
  綜合對(duì)比優(yōu)劣立現(xiàn)
  
  那么，對(duì)于首次置業(yè)人群來(lái)說(shuō)，小面積商住兩用房能否成為一個(gè)選擇呢？我們有必要從使用功能、產(chǎn)權(quán)、購(gòu)房成本等多個(gè)方面進(jìn)行綜合對(duì)比，然后再進(jìn)行判斷。
  
  功能：商用物業(yè)占優(yōu)
  
  所謂商住兩用，就是既能辦公又可以居住的一種產(chǎn)品，是SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時(shí)又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住的同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)。但住宅主要用于居住，如果用來(lái)作為辦公場(chǎng)所的話，容易受到鄰居的舉報(bào)。
  
  產(chǎn)權(quán)：住宅物業(yè)期限長(zhǎng)
  
  就產(chǎn)權(quán)期限方面來(lái)說(shuō)，住宅物業(yè)明顯要比商住兩用房長(zhǎng)。據(jù)了解，住宅物業(yè)產(chǎn)權(quán)一般為70年，但商住兩用房的產(chǎn)權(quán)一般只有40年或50年。同時(shí)，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，自動(dòng)續(xù)期。而“非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)”卻不能自動(dòng)續(xù)期，這有可能會(huì)形成較高的隱性成本。
  
  落戶：僅住宅可以
  
  購(gòu)房落戶，僅住宅具有這個(gè)功能，而商住兩用房則無(wú)法實(shí)現(xiàn)。商住兩用房一般無(wú)法遷入戶口，這表明即便是周邊區(qū)域內(nèi)有較好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無(wú)法實(shí)現(xiàn)“就近入學(xué)”，這在無(wú)形中給購(gòu)房者帶來(lái)了不便。
  
  配套：住宅更方便
  
  如果單純從居住角度考慮，商住兩用房配套確實(shí)存在諸多不足的地方。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，當(dāng)居住小區(qū)達(dá)到一定規(guī)模之后，便會(huì)強(qiáng)制配套幼兒園、**甚至包括醫(yī)療機(jī)構(gòu)等，但商住項(xiàng)目無(wú)此規(guī)定，只能借助周邊的配套設(shè)施。如果項(xiàng)目選擇不佳，配套不足，肯定會(huì)影響到居住使用。
  
  貸款：住宅有優(yōu)惠
  
  如考慮申請(qǐng)房貸，住宅物業(yè)申請(qǐng)貸款可以享受優(yōu)惠。據(jù)了解，雖然商業(yè)銀行已經(jīng)收緊房貸，但相對(duì)來(lái)說(shuō)，申請(qǐng)住宅貸款，**為3成，資質(zhì)不錯(cuò)的購(gòu)房者尚可申請(qǐng)到優(yōu)惠房貸如9折。同時(shí)，購(gòu)買住宅還可以申請(qǐng)到住房公積金，其貸款利率水平更低，5年以上為3.25%。但商住兩用房貸款期限一般不超過(guò)10年，**高達(dá)50%左右。此外，部分商業(yè)銀行還會(huì)上浮貸款利率，為普通住宅的1.1倍，同時(shí)無(wú)法申請(qǐng)公積金貸款。
  

  查看全文↓ 2019-05-02 08:26:07

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 商住兩用的房子怎么樣? 商住兩用房值得買嗎?用來(lái)自住或投資好嗎?
  答

  房?jī)r(jià)漲得厲害,真正有住房需求的剛需族買不起房或者沒(méi)有買房資格。一線城市和部分二線城市限購(gòu)或限貸,投資客們想要買房,難度也加大。那么,不限購(gòu)、低總價(jià)的商住兩用房能買來(lái)住或者投資嗎?一、商住兩用房的定義商住兩用房,既可以居住,又可以注冊(cè)公司辦公,土地使用年限一般為50年。二、商住兩用房?jī)?yōu)缺點(diǎn)分析優(yōu)點(diǎn):1、可以注冊(cè)公司,既可以居住又可以辦公。2、購(gòu)買時(shí)沒(méi)有限制,不限購(gòu)不限貸,再買住房,還是按照首套房來(lái)算。(PS:個(gè)別有特殊政策的城市或區(qū)域除外)3、小戶型,低總價(jià)。4、地理位置一般都比較優(yōu)越,周邊的配套比較完善。缺點(diǎn):1、**比例高,需要5成**。2、不能使用公積金貸款,只能采用商業(yè)貸款,貸款年限**長(zhǎng)10年,月供壓力大。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 商住樓能買嗎? 商住兩用房可以買嗎
  答

  首先聲明我不是專家，僅僅談?wù)勛约旱目捶?。房地產(chǎn)的兩要素就是房與地，房屋的所有權(quán)人同時(shí)具有房屋所在土地的使用權(quán)（土地所有權(quán)由全民所有）。國(guó)家規(guī)定：商業(yè)用地的出讓年限不超過(guò)50年，住宅用地的出讓年限不超過(guò)70年。作為建立在土地基礎(chǔ)上的房屋，房屋的產(chǎn)權(quán)期限不能超過(guò)土地使用期限，40年的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題應(yīng)該是商業(yè)用地出讓10年后方進(jìn)行開發(fā)，此時(shí)土地剩余使用年限僅余40年?！段餀?quán)法》的出臺(tái)，解決的**大問(wèn)題就是承認(rèn)私人財(cái)產(chǎn)與國(guó)家、集體財(cái)產(chǎn)一樣受到國(guó)家法律的保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。明確鼓勵(lì)人們創(chuàng)造財(cái)富，積累財(cái)富。由于解放后城市土地收歸國(guó)有，土地的使用多采取行政劃撥方式，改革開放后出讓制度方逐步完善。目前的土地出讓體系是借鑒了港英政府的地租理論，將土地所有權(quán)與土地使用權(quán)分離，在土地公有制的基礎(chǔ)上**大限度地發(fā)揮了土地作為基礎(chǔ)生產(chǎn)資料的作用，極大地促進(jìn)了生產(chǎn)力的發(fā)展。由于實(shí)施土地出讓制度時(shí)間不長(zhǎng)，目前還沒(méi)有土地使用權(quán)期限到期的情況，也就沒(méi)有先例可以參考。不過(guò)《物權(quán)法》規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理?！敝劣谠敿?xì)的法律還未出臺(tái)，但可以明確的是，土地出讓是有償?shù)?，土地使用?quán)到期后如需繼續(xù)使用，需提出申請(qǐng)并繳納土地出讓金。從國(guó)家的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，政府越來(lái)越重視保障人民的基本居住權(quán)，可以預(yù)計(jì)的是，土地到期后補(bǔ)交的出讓金也不會(huì)太高，因此我認(rèn)為你不用擔(dān)心，該房子完全可以購(gòu)買。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 商住樓能買嗎? 商住兩用房可以買嗎
  答

  一、商住兩用房怎么樣向左轉(zhuǎn)|向右轉(zhuǎn)商住兩用房介紹：1、商住兩用房定義：是既能辦公又可以居住的一種產(chǎn)品，是SOHO(居家辦公)住宅的一種延伸。它屬于住宅，但同時(shí)又融入一些寫字樓的諸多硬件設(shè)施，使居住者在居住的同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅形式。2、商住兩用房產(chǎn)權(quán)年限：(1)商住兩用房的產(chǎn)權(quán)一般只有40年或50年，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，自動(dòng)續(xù)期。(2)“非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)”，不能自動(dòng)續(xù)期。所以相對(duì)于普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實(shí)很高。3、商住兩用房稅費(fèi)：商住兩用項(xiàng)目目前還無(wú)法按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅，這樣的房子在轉(zhuǎn)手的過(guò)程中，相關(guān)費(fèi)用按照商用來(lái)計(jì)算，其轉(zhuǎn)讓契稅為4%，而普通住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%(不超過(guò)144平方米)。同時(shí)，商用轉(zhuǎn)讓還要征收營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等。四、商住兩用房貸款：(1)商住兩用房不限購(gòu)，也不受房貸限制，不過(guò)這種房子不能享受普通商品住宅的稅費(fèi)優(yōu)惠。(2)貸款期限一般不超過(guò)10年，**高一些，50%左右，遠(yuǎn)高于首套普通住宅的30%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，且不能申請(qǐng)公積金貸款。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 買商住樓好嗎? 商住房能買嗎？商住兩用房?jī)?yōu)缺點(diǎn)有哪些？
  答

  現(xiàn)在有很多人買房不僅僅是用來(lái)住了，更多的是希望房子能夠有投資價(jià)值，因此商住兩用房受到了很多人的青睞，那什么是商住兩用房呢？購(gòu)買這種房子的時(shí)候需要注意什么呢？什么是商住兩用房？商住兩用房指的是那種既可以用來(lái)居住可以用來(lái)注冊(cè)公司辦公的房子，是適應(yīng)一線城市發(fā)展政策以及年輕人生活發(fā)展的一種新型居住形式。這種房子相比較普通的住宅，好處這么多，為什么少有人買呢？原因是這種房子的小區(qū)管理會(huì)更加嚴(yán)格，相應(yīng)的配套設(shè)施也會(huì)更加完善，當(dāng)然物業(yè)費(fèi)也會(huì)比普通住宅的物業(yè)費(fèi)要高一點(diǎn)。

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• 問(wèn) 商住兩用房好嗎？值得買嗎？
  答

  第一，商住兩用房，不僅使其正常的生活因“商”而受到影響，而且包括物為公用部分的費(fèi)作和維修費(fèi)等都要與“商人們”平攤，這本身就是損害了業(yè)主的權(quán)益。商住混合對(duì)追求高舒適度的純居住業(yè)主來(lái)主，會(huì)帶來(lái)很多不安全和不安定的因素?！　〉诙套捎脴谴嬖诎踩跋离[患。在目前的消防管理法規(guī)及條例中，雖有關(guān)于商住樓的規(guī)定，但指的是傳統(tǒng)意義上的“底部商業(yè)營(yíng)業(yè)廳與住宅組成的高層建筑”，而非“既可居住又可用于辦公”的商住兩用樓。該消防標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，住宅只需設(shè)消火栓系統(tǒng)，商業(yè)營(yíng)業(yè)廳和辦公樓則還需按具體需要配置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。從建筑裝飾材料來(lái)說(shuō)，辦公樓的裝修檔次高，可燃物較多，電和天然氣的用量較大，防火規(guī)范較住宅嚴(yán)格。因此，對(duì)于商住兩用樓，如果開發(fā)商對(duì)其規(guī)劃用途報(bào)建的是住宅，并按住宅消防標(biāo)準(zhǔn)審核，無(wú)疑是存在一定的消防隱患。　　第三，會(huì)給物業(yè)管理增加難度和成本，同時(shí)影響物業(yè)管理的品質(zhì)，從面影響項(xiàng)目的品質(zhì)，大幅降低住宅的居住質(zhì)量以及安全感、舒適度。另外，純住宅社區(qū)要做小區(qū)配套，如幼兒園、國(guó)際**、雙會(huì)所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套?！　〉谒?，選擇新型“商住兩用房”　　現(xiàn)在，市場(chǎng)上出現(xiàn)了新型“商住兩用房”。它避免了傳統(tǒng)的商與住混雜的格局，取而代之的是商與住各為獨(dú)立腳點(diǎn)建筑體，彼此出入互不干擾，互不影響。商業(yè)用途的樓在消防方面盡量接近或等同于寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)，另外，彼此的電梯也是獨(dú)立運(yùn)行的。一些有“商”有“住”的社區(qū)，在租售方面以“整層”為單位進(jìn)行。這樣做，一方面寫字樓給公寓業(yè)主提供超值服務(wù)，另一方面公寓業(yè)主也給寫字樓提供了購(gòu)買服務(wù)。

  全部3個(gè)回答>